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22年6月份花725万买入南京河西125平三居室新房，23年5月搬入新家。(更新：当时新房限价，有倒挂，有邻居买了马上卖的，参考他们的，这套在当时差不多值920万）
经过过去三四年房价的下跌，加上自己认知和想法的改变（你也可以认为是被众多看跌中国房产的大V洗脑），24年已经有比较强烈的卖房想法，但是当时这套房还限售。25年春天，突然解除限售，再加上25年秋季开始老婆孩子会去国外呆两年，再再加上本人平日都在合肥上班，也就是每周周末回南京，遂25年3月份决定卖房。
25年3月28上架贝壳挂牌价849，之后是典型的卖房痛苦流程：买家出价-卖家嗤之以鼻-一段沉寂之后降挂牌价，买家出价-卖家嗤之以鼻-一段沉寂之后降挂牌价。记得比较清楚的是一个中介说有买家出价720，我说有点低，中介说确实有点低。既然中介都这么说了，我也就没多想了，虽然720也能谈，但是我心想：要是买家一出价，我马上答应说可以谈，那也会把买家吓走吧？
720之后就没有愿意出价的了。
6月15号，一中介说有买家出价680，我嫌太低，架不住中介的多次要求，同意周末见面聊。见面之前我说我底价是730，我心里预期可能会705-715之间成交，但是去的路上，老婆说730，一分不降。谈判过程中感觉自己比较强势，自己始终没有降价，买家先后加到了690和700，最后中介说如果我705愿意的话，他最后再去努力一下。由于自己比较理性（按找同小区一两个月前的成交价看，我的房子当时确实值730-740左右），再加上老婆的干扰（俗称锚定效应），最终放弃，说我们705也不卖，也没有给一个最终能卖的价格，最后谈崩散场。中介说我太理性了，买房卖房是一个感性的事情。
当晚彻夜没睡，第二天早上开车路上思前想后，有些后悔了，决定尝试挽留一下买家，可是和老婆电话沟通后决定算了，等下一个有缘人。
一周后同小区有142平的一口价800万卖了好几天也没卖出去，按这个单价算下来，我们家705也会卖不出去，开始后悔。
7月3号，同小区同户型上线一套挂牌价748，心想完蛋，来一个砸盘的邻居了，因为当时挂牌价最低的几套，都是800左右，开始非常后悔。我选择跟进，也挂748.
7月15号，该邻居将挂牌价调到了700，看到后顿时懵逼。思考讨论以及和老婆争吵之后，决定硬刚到底，也把挂牌价调成了700.
再这之后，每每想起这套房子，都会极度后悔，也因为这套房，失眠了好几次，有时候半夜三点也会醒过来。
能感觉出来，在这个邻居也是多次调低自己的心里预期，从中介那打听到的是，一开始说670能卖，后来660，650，630，昨天居然有中介说他600就能卖，简直疯了，这才一个多月的时间啊。这过程中我一直选择硬刚，他放风多少能卖我也放风多少能卖，甚至更低。
8月初有买家出价610，但是后面又犹豫了。
8月中旬又有一个邻居加入，号称只要出价就可以见面谈。
现在摆在我面前的有很多条路：
1.继续选择硬刚，和这个邻居疯狂踩踏角力，不知道最后会是谁先成交谁，楼层上他们家会比我们家稍微好一点。不管他先走还是我先走，走掉一个后下一套价格是有可能回升一些的，因为根据最近一两周周边小区成交价，我们这套房是值650-680之间的。当然这套房以极低价格卖掉之后，也有可能一举把同小区以及周边小区房价拉低一个大台阶。
2.我退出，让她先走。这个邻居不太好说话，人不住这，加微信也不愿意通过。
3.不卖房了，毕竟年初选择卖房有一个理由是按照年初的价格，能卖700万大几十，感觉有点虚高，现在短短半年已经跌了这么多了，这个理由也不存在了。而且这是我在南京的唯一住房，这套房对我来说也是能提供居住和小孩上学的功能的，只是未来两年老婆孩子出国两年，我不在南京也用不到这套房，但是两年后会需要房子，如果卖掉的话，准备到时候会为小孩上学而买套小的学区房+租房
个人卖房理由：1.看跌未来房价大势 2.看跌高层的未来（30层）3. 看跌学区房。害怕这套房未来跌到500或者400.
集友们，事已至此，我该怎么办，太痛苦了。
赞同来自: mosaka0517 、caifeng2018
2年前我想卖闲置的房，家里那位不肯，说是他的婚前财产，吵到快要离婚，说卖了以后钱归他也不行，说是以后留念的。现在提起房子卖不掉砸手里的事就说不要说，不开心的事情不要说。我真难以理解。卖了的钱就变成夫妻共同财产，不卖还是他的婚前财产。你的算盘打的不错，以卖房为由头霸占对方婚前财产。
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这是想离婚吗？可又不想离婚。一个家不应该向一个方向施力吗？不是一家的话我可以理解你说的这些。现在这房子都快跌半了，我也不想出手了。今年另一套房子出手也跟我吵一架，说亏损这么多，我和儿子都同意卖出，我跟儿子是看未来有无涨价可能，他是看以前的价格跟现在的价格差，这就是人的不同，很难改变。儿子才初中刚毕业决策能力也比他强他不同意卖出，是房子放在那，谁也转移不走，换成钱可就很容易转移了
没有主动离婚，又防备着离婚的状态
没主动离婚，因为他觉得两个人搭伙过日子更轻松，离了婚一个人过日子太累，好多夫妻都是这样，两个人做家务，两个人带孩子，总比一个人轻松
防备着离婚，是你俩关系不和谐，万一真走到离婚那一步，他要保护好自己的财产
这有什么难理解的，跌了也全都是他的婚前财产，卖了就会被你分走一半砸不砸手里都是他的事，他认为财产是他的，不是你俩的，你总是惦记着别人的财产，就会招别人烦，烦了就会让你不要说不是你的财产爱跌就跌去，你管多了还会让别人怀疑你的动机口头约定钱归他没有法律效力，除非你俩签协议，不过夫妻间签协议应该开不了口，所以他只能坚持不卖不卖婚前财产到法院说得清楚，换成钱到法院就说不清楚了只要房产没跌50%以上，也就...这是想离婚吗？可又不想离婚。一个家不应该向一个方向施力吗？不是一家的话我可以理解你说的这些。现在这房子都快跌半了，我也不想出手了。今年另一套房子出手也跟我吵一架，说亏损这么多，我和儿子都同意卖出，我跟儿子是看未来有无涨价可能，他是看以前的价格跟现在的价格差，这就是人的不同，很难改变。儿子才初中刚毕业决策能力也比他强
还有卖房极其煎熬，为了身体健康，也及早出手。
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2年前我想卖闲置的房，家里那位不肯，说是他的婚前财产，吵到快要离婚，说卖了以后钱归他也不行，说是以后留念的。现在提起房子卖不掉砸手里的事就说不要说，不开心的事情不要说。我真难以理解。这有什么难理解的，跌了也全都是他的婚前财产，卖了就会被你分走一半
砸不砸手里都是他的事，他认为财产是他的，不是你俩的，你总是惦记着别人的财产，就会招别人烦，烦了就会让你不要说
不是你的财产爱跌就跌去，你管多了还会让别人怀疑你的动机
口头约定钱归他没有法律效力，除非你俩签协议，不过夫妻间签协议应该开不了口，所以他只能坚持不卖
不卖婚前财产到法院说得清楚，换成钱到法院就说不清楚了
只要房产没跌50%以上，也就是说只要没把分给你那一半跌完，对他都是合适的
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女人的命根就在房子周日楼里中介来看房还没走两人就已经开始打起来要离婚了看了也心酸现在卖的都是着急赔钱的男的斩钉截铁女的不依不饶不是真的遇见坎了谁会走到这一步但愿伟大的母亲能护佑这帮小年轻们这些年的房贷可都是先还的利息他们其实也是在为社会添砖加瓦有时候想想凭什么为了某个人群就要去牺牲另一部份人群呢？比如那些喊房价高不买房的跌下来了也没见他们能买啊其实他们本就是应该被安居房保障的人群可他们却幻想着凭...——
一眨眼到了2032年
男的开着滴滴
上来了一个女孩
男的一眼就认出了她
这时男的已经满脸沧桑
女的依然温婉如初
他想估计她不会认出他了
女孩在后坐跟闺蜜打着电话
述说着离婚后出国的种种努力
终于攒够了钱可以回天津买房了
到站了
女孩说我一上车就认出你了
刚才的那些话都是说给你听的
你呢能不能也告诉我你这些年的经历？
男孩抽了一根烟
房子卖了以后还不够还银行的钱
就一直开着滴滴每月留些花销剩下还银行贷款快还清了
现在房价也涨了一些了
可是却没有房子了
两人都沉默了
最后女孩说咱们还能回去吗？
男孩说可以要加钱
……
（2025年最痛苦的卖房经历）
老婆和孩子出国两年应该是去蹲移民监吧？投资那么多年不知道“市价委托”？真心想卖的话，买一出多少你就卖多少不就行了？当断不断反受其乱最后你老婆是蛮傻的，家里这种大事情，只能有一个人做主。要么你说了算，要么你老婆全权负责。谈价钱两个人去总归弄不好的。你要是6月份能700卖出去，然后这点钱做做逆回购，打打北交新股，这点差价很容易赚回来吧？一步错步步错过来人劝你，房子是小事。还是换个老婆吧，否则以后有的...没错，这个老婆不灵光
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投资那么多年不知道“市价委托”？真心想卖的话，买一出多少你就卖多少不就行了？
当断不断反受其乱
最后你老婆是蛮傻的，家里这种大事情，只能有一个人做主。要么你说了算，要么你老婆全权负责。谈价钱两个人去总归弄不好的。
你要是6月份能700卖出去，然后这点钱做做逆回购，打打北交新股，这点差价很容易赚回来吧？
一步错步步错
过来人劝你，房子是小事。还是换个老婆吧，否则以后有的好吃亏了。
看本贴，我有一个感觉，就是房价下跌的亏都由卖家全抗下来了。这么说那些大额破净的银行股风险不大啊！如何下一阶段股市见顶。资金又不愿意出去拿1点几的利息，重新流入大额破净银行股也有可能。不知此逻辑对否去看看法拍房的挂牌和成交情况，再考虑这个逻辑对不对。
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我也是一个犹豫，第一个买家没卖，然后一个月后成交跌了20万。
不过也可以反过来想，之前的买家看到如此大的下跌速度可能会违约，即使当时签了也未必能成，都是缘分。。。
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——咱们凭良心说当年地王拿地的可都是央企最后上市公司亏损就卖几套房也是事实吧？把房价推高的责任大家心里都明镜似的凭什么就要冠上房产税才能消灭炒房者？谁才是真正的炒房者？现在的物业管理费已经很高了基本新房的按150平米的标准物业管理费就是一个人一年两个月的最低工资标准了如果再加两个车位的管理费就是先干三个月的工资用来缴物业费和车位管理费了如果还要收房产税的话现在不用吃饭了这要看你觉得市场是买方决定的还是卖方决定的了。面包什么价格和面粉价格基本关系不大，主要取决于消费者愿意出多少钱，面粉价格只影响内部分润。
另外一个角度看，也就看你觉得是真正刚需喊起来的，还是投机者炒起来的了。
我怕黑天鹅 - 喜欢投资的屌丝
800W只能住高层120平，人民真的不觉得憋屈吗，还劝二胎三胎，孩子蹦跶的地方都没有，稍微堆点衣服被子杂物工具就满了，窘迫的厨房，狭窄的空间，我喜欢骑车皮划艇的话也没地方放任何兴趣爱好的东西，车位还要几十万几十万的买，辛苦半生下来到底图个啥，这个是真羡慕老美，阳光私地大草坪别墅，我觉得有这个条件了实话讲确实不如移民。随着人口下滑和更好居住条件的追求，慢慢会更合理，高层贬值，学区贬值，大概率是的，...香港人看哭了
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随着人口下滑和更好居住条件的追求，慢慢会更合理，高层贬值，学区贬值，大概率是的，我们这里开始更多建造一些大平层和联排别墅了。
如果买房的时候有现在的能力和资源，一定会买完立刻经营贷，钱拿在手里每年赚的能覆盖利息就好，自己只承受波动的30%，让银行去承受那70%，无非最后划征信而已。奈何当初没想法，也不知道集思录和这么多套利方式。
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最高成交价达到850万+，2022我卖的时候虽然还是有800以上的挂牌价，但是半年都没人问，明显感觉有价无市。我降到同房型最低挂牌价还是看者寥寥。后来调整策略，挂牌价不降（怕有人跟着砸盘）但是给中介另说一个低30万的实际成交价
最终赶在三月学区房成交小高峰以650万卖掉了。（新城本部学区房）
现在呢，我看最高挂牌价也就这个价，而我知道，其实这个价根本卖不掉。我当时并不计较少几十万只想变现，变现扣除贷款后440万的现金这三年保守投资目前也增值到800万了
你的痛苦只是你锚定了最高成交价。
但是此一时彼一时，我当年买的二手房，买房要抢，看缘分能找到不临时加价的卖家就买了根本没有挑。现在反过来了能找到不临时砍价的卖家就卖也没得挑
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——卖面粉的是最黑的那个
咱们凭良心说
当年地王拿地的可都是央企
最后上市公司亏损就卖几套房也是事实吧？
把房价推高的责任大家心里都明镜似的
凭什么就要冠上房产税才能消灭炒房者？
谁才是真正的炒房者？
现在的物业管理费已经很高了
基本新房的按150平米的标准物业管理费就是一个人一年两个月的最低工资标准了
如果再加两个车位的管理费就是先干三个月的工资用来缴物业费和车位管理费了
如果还要收房产税的话现在不用吃饭了
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——先高价卖地，再推房产税。双赢，赢两次
咱们凭良心说
当年地王拿地的可都是央企
最后上市公司亏损就卖几套房也是事实吧？
把房价推高的责任大家心里都明镜似的
凭什么就要冠上房产税才能消灭炒房者？
谁才是真正的炒房者？
现在的物业管理费已经很高了
基本新房的按150平米的标准物业管理费就是一个人一年两个月的最低工资标准了
如果再加两个车位的管理费就是先干三个月的工资用来缴物业费和车位管理费了
如果还要收房产税的话现在不用吃饭了
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周日楼里
中介来看房还没走
两人就已经开始打起来要离婚了
看了也心酸
现在卖的都是着急赔钱的
男的斩钉截铁
女的不依不饶
不是真的遇见坎了谁会走到这一步
但愿伟大的母亲能护佑这帮小年轻们
这些年的房贷可都是先还的利息
他们其实也是在为社会添砖加瓦
有时候想想
凭什么为了某个人群就要去牺牲另一部份人群呢？
比如那些喊房价高不买房的
跌下来了也没见他们能买啊
其实他们本就是应该被安居房保障的人群
可他们却幻想着凭自己挣个三五千就能买商品房
却视而不见那些从小就努力加上几个钱包加持的现实
怎么会走成这样……
“这个邻居不太好说话....”潜规则不是应该大家都挂一个差不多的价格的吗？如果你挂得比大家都低，那我是不是可以比你低？然后你再调低，这样就踩踏了啊
不是你先跟牌的吗，人家出多少你跟多少，跟想故意搅黄一样，这也太膈应了，我要是邻居我也不理你
按照我刚卖房的经验判断，如果你觉得这套房值650-680之间，应该会有不少的人按照跌停板来找你报价，你和邻居的房子都能按照600万的价格很快卖出去是啊，现在的房市就和股市一样金融属性太强了，低迷的时候开户的人少得可怜，如果像今天三万亿资金激活股市那么房市大把人去接盘，房地产的金融属性低的不行了，然后跌的不行的东西大家心里预期肯定在想还能再跌的观望打架，有钱的人一堆但是他也不会买一个明牌亏损的东西。不管着急还是不着急亏损避免不了，止损还是拿着等反弹。
你说8月初有买家出价610，但是后面又犹豫了，可见报价的人不多
你对你这套房的估值和众多买家对你这套房的估值有很大偏差
这跟我卖房时的感觉一样，其他继承人总是纠结于周边成交价，总想卖到别人的成交价，但给我们报价的买家都是报低价，就这样等着等着，周边的成...
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2018年摇号买了个南京江北新区的楼盘，限价3w，面积110，一共330w，那时候手里有钱就在摇房子，到处摇，河西南、江北新区什么的都摇，摇上哪个买哪个。
22年夏天，有点想卖，我记得很清楚，为了买房子拍照卖相好，为了省几百块保洁费，8月的某个周末，我一个人在那房子打扫一整天卫生，地板柜子擦得干干净净，然后发烧一周。
挂牌价先是参考周围同户型、小区单价，挂450w。
然后发现其实周围挂牌价没有太大的参考意义，因为成交非常非常少。
然后就一路降价，找了好几家中介，价格从450w到420w到400w，这中间陆续有人看房，但谈价格的一个也没有。
到了22年底，疫情放开了，大家都觉得以后房地产会好一点，我一咬牙，跟几个中介把价格都降到370w。
12月底有人来谈，谈价格的时候老婆还在旁边唧唧歪歪的说价格太低了，我不管，当时就是横下一条心要把房子卖了。然后我在小区群被挂狗头了，我也不管，我就是要卖了。最后370w不到成交。
然后23年初，房价小涨了一波，同户型的有几套都成交了，价格在390w-400w，然后又在小区群被挂狗头。
现在这房子，这户型，最近的成交价格在190w左右吧。
赞同来自: Lucus
你说8月初有买家出价610，但是后面又犹豫了，可见报价的人不多
你对你这套房的估值和众多买家对你这套房的估值有很大偏差
这跟我卖房时的感觉一样，其他继承人总是纠结于周边成交价，总想卖到别人的成交价，但给我们报价的买家都是报低价，就这样等着等着，周边的成交价也变得越来越低，等来等去最终还是避免不了割刀狠的，晚割不如早割
未来两种可能一种是600万不跌了，另一种是跌到500万，400万，不管哪种情况你卖掉都不吃亏，你总不会希望未来还能涨回700万吧？
赞同来自: 谋城2021
一般不急的买房人，都会全面了解市场行情，每个小区的单价，不会差太多，而且不会很急下手，！！！！
买房和卖房就是看谁急，谁急谁让步，谁急谁让价，行情一般般不跌也不升，
gobidaozhao
- 无
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2024年年中127万成本买的旧房，自从买后基本上连续暴跌，现在估计80-90万左右，很难卖，基本没有买家。
我怕黑天鹅 - 喜欢投资的屌丝
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但是扪心自问，有谁能判断资产的价格，有这个本事，现在股指期货10倍杠杆随随便便搞起来，每年黄金比特币股市随随便便撸一波都不得了。房产也是除了几个一线城市，我真没见过买房实现财务自由，我在所谓的新一线城市高位加仓爆亏然后不说话的倒是不少，但是中国谈起房价，至少有几亿专家。
没有必要拿着后视镜看问题，也希望楼主从曾经的高价或者低价或者沉没成本中解脱出来，南京这个跌幅已经很幸福了。
看看自己当前的选择，先假设自己没有这套房，有700w现金，你会去干什么，买房，红利股，套利，北交所打新，存款。我想答案因人而异。每个人擅长领域认知不同，都是鸡同鸭讲。
路林 - 敬畏市场，相信价值
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现在来到加速杀价的阶段了，来问怎么办？首先不要搞错了博弈对象，你要博弈的是潜在的买家，而不是同小区的其他卖家，就算你们小区所有卖家都卖700以上，可以说你还是卖不掉，因为现在是买方市场，买家的选择非常多，性价比低的小区买家都不会去看的。
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一个人：报价=楼主
两个人：报价=MAX（楼主，楼主老婆）
一家人：报价=MAX（一家N口）
所以买房遇到卖家多人一起来的，掉头就跑
赞同来自: jerry2015
中介说：买房卖房是一个感性的事情。楼主就开始和邻居硬刚，感觉你太给中介面子了，楼主要真是降这么多成交估计要后悔一辈子，你就让那邻居先成交去呗，买家虽然有成交价锚定，但更多的时候是一房一价，一套低价成交不代表每个买家都能捡那么大的便宜确实感觉楼主和邻居都在争第一个卖掉一样。你又不是急着用钱，也不是谁规定了你们楼盘只能买卖一套房，不需要去争这个第一的。
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再一个就是别相信中介给你的报价参考，你挂牌找维护人的时候，他为了当维护人，会说得都好听，比如说这房现在能卖多少，或者说好多人都在看房，现在都有人要，这话术要打很大的折扣的，能低个15%卖掉就不错了。
再一个，是否企稳，要看新房，这两年zf背刺业主和kfs，搞些准四代产品出来，拍卖的楼面地价和容积率都低不少，等于zf卖地上都少赚不少钱，但他也有新的想法，把房价打下来后，以后拆迁起来就便宜，倒霉的就是业主和过去两年拿地的kfs，连kfs都亏得鲜血淋漓，你还想保本出。
现在最重要的就是关注新的地块的排名价格，容积率，有没有新规产品，这个没有企稳拐头的迹象，以前的老产品就别指望能企稳。
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1、此轮卖房就是一房一价，大家已经不在明面上比价了，碰到有强烈意向的买家，卖家要想清楚、果断。做好挂牌价打8折的预期管理。第二条神预测，谈判桌上出到700w的那个买家，就是来自苏北的一家人
2、南京河西高层五万，这也太贵太贵了，应该是江苏和安徽的有钱人去追，导致溢价严重。下跌的过程必然也会惨烈，参考厦门。
3、你连五万都不能拍板，还是交给你媳妇来吗卖吧。
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因为基本的事实就是有钱人不缺房子，而穷人和中产的流动性在不断恶化，这就导致了整个市场的购买力实际在不断萎缩的。再加上新房新户型新规得房率的不断抽水，二手房的购买力更加恶化。
优先级最高的是你拿到现金流，1-2年投资收益就把这30w赚回来了。这个是很确定，你能把控的。
但是1-2年，其他人现金流恶化的速度，购买力恶化的速度你是无法估量的。
别说是你，就是开发商，你看他们现在拿地到开发的速度都不会超过1年，放的时间长，房价就跌破地价啦。
房市这整体是一个资金出逃，现金流不断恶化的市场。
赞同来自: yanghongyong
这和股票还不能比。股票价格填低几个价位就立马变现了，几十年前海南房子第一次崩盘都能跌的渣都不剩，这一次全国大部分房子，第一步腰斩是必须的，去金融属性的厉害，大多数人看看邮票就知道了长期看自行车和收音机价格，自行车还在创新低。
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领居在我挂牌前已经挂了一年多，他下架了我家才去挂牌，不然就是互捅刀子，谁也讨不到好了。
挂了700多，心理价位差不多也是挂牌价。期间两三次中介试探性的问能否降价，都被拒。之后有过几次中介带看并问价，问的价格从550到650都有，我也分不清他是真的有人来问价还是中介虚空造牌想让我们降低预期，反正与心理价相去甚远也没啥好深入交流的。
年中有一天中介突然来电说有一家能出到我们预期的价格了，于是跟家里人去了中介的小黑屋谈，到了现场才知道对方实际出价还是比较低的，同时也不给我们双方见面，就几个中介来回传话，并且开始套路，留在房里的中介一个唱红脸一个厂白脸，感觉像是想调度我们的情绪，听的我都快睡着了。传了一个多小时觉得这样实在是谈不下去了，提出跟对方当面谈。我们双方面谈后就顺畅了很多，最终还是差了小十几万没谈成，但也没完全关闭交易，就说双方再回去考虑考虑。过了几天中介来电说对方同意我们的价格让我们去签约，到了现场后发现还是叫我们来谈价格的，于是打了个招呼就走了，不浪费这时间。回去之后就下架并扔给另一家长租公寓签了好几年。
最后总结了下得出教训
1.现在房价是低位，买方市场，中介做卖方心理工作降价更容易一些，事实上也是如此，愿意降价就出的快。缺钱就降价急出，不缺钱就慢慢出或者过几年再出，起码上海的房价我认为不用太担心。
2.社达环境下，卖房可以说，中介和买方都是对手盘。中介的目标在于尽可能迅速的促成交易，成一单他们一个人估计也能拿几万，所以必然无所不用其极。卖房过程中一旦情绪失控上头了，那对手就能从你身上获得更多的利益。
楼主卖房很有意思，咋和自己的邻居硬刚？话说南京的房价也不便宜啊。作为过来人我说几句吧。本人上海，一共卖过几次房，手里现在3套。本人肯定是要感谢房地产红利，让我实现了资金的跳跃，目前一套别墅出租，一套小户型学区房出租，自己住一套平层，虽然扛了不少贷款，但两套租金+公积金基本上能覆盖，也没太大压力。卖房子从来都不是和邻居竞争，要看自己房子的USP，和邻居恶性竞争只会陷入死亡螺旋。看楼主22年买房，首...愿意分享的层主，给你点赞了。
guandaqian
- 信用债垃圾债小白
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本人上海，一共卖过几次房，手里现在3套。本人肯定是要感谢房地产红利，让我实现了资金的跳跃，目前一套别墅出租，一套小户型学区房出租，自己住一套平层，虽然扛了不少贷款，但两套租金+公积金基本上能覆盖，也没太大压力。
卖房子从来都不是和邻居竞争，要看自己房子的USP，和邻居恶性竞争只会陷入死亡螺旋。看楼主22年买房，首先时间点肯定不对的，没研究过南京房市，但上海房价在2021年12月前后来到历史新高。然后22年疫情封闭期间二手房、新房买卖特殊时期基本上不能参考，开放后2022年还是不错的，稳定在一个相对稳定的水平，成交量也不算太差，那个时候想进想出，但这个时候应该考虑出手啊。2024年房市开始一路走低，基本上一天一个价，中国人买涨不买跌（除了极刚性需求），到2024年8-9月份，基本上都是买方市场，要想卖房需要有足够的魄力，极快的速度快刀斩乱麻，当然肯定卖不上好价格。9月份国家发现5%任务完不成后开启了双开政策，到年底前随着惯性往下走，一些买房客的预期发生了变化，这个时候是可以出手的，即使这个时候没有出手，在2025年3-5月份的一波行情中如果心理坚决，也是肯定能出的。
我之前手里一直四套，两套学区房，本来打算在24年出一套，但一发现行情不好，我这套中户型的学区房由于租客人好，孩子正好初三，和我们商量，请我们尽量别卖减少折腾对孩子学习的影响，加上我们当时本身也没急着要出手，就立即调整挂牌价，挂了个较高的价格（据中介说我们这套是小区单价最高的），静观市场变化。
中介卖房是有套路的：1 让你签独家。2 让你签钥匙代管。3 极度抹黑同行。4 签三个月或者半年卖不掉赔钱对赌协议……。 不管是哪种情况，你内心不够坚强都会被中介搞崩掉。你不签独家，中介会告诉你，别家中介就会拿你的房子当炮灰，每次带看房，中介肯定都会好几家一起带看，然后拿你的房子做对比，你家哪里不好，哪里有硬伤，然后促成别人家的成交。你签了独家，你会发现中介天天给你发带看房的照片、视频。感觉很多人来看房，其实大部分都是托儿，托儿会出离你心里价十万八千里的价格，让你慌的一逼，同时中介会尽量让你远离市场，他们天天发各种新成交的价格更低的信息给你，让你感觉市场一直在降，你稍不留心就被带偏了。总之，中介公司是有非常多的套路的，对卖家有很多套路，当然，对买家也有很多套路。
要下决心卖房，你要自己做功课，不能被中介牵着走，你可以自己冒充买家去看看小区里挂牌的几套同户型或者类似房子的情况（价格，在小区位置，房型、楼层、优势、劣势以及存在硬伤等），以及周边小区的成交情况。这样你就有对比了，你就清楚你的挂牌是否合理，2024年还在看房子的大部分是刚需吧，看到合适的他们就会出手，不合适的一定会犹豫乱报价、乱还价（想想你自己买房子时候的心态）。 要卖房到了中介先说要买房，要出租房子到了中介先说想租房，聊了很久，信息充分互换后再说自己要卖房或者要出租，你会得到不一样的答案。
真要急着出手肯定是要比同户型出价低10%左右，中介猛推：房东出国急售一周无，房东做生意资金周转困难极抛三日无……中介一顿渲染，又在他们客户（买家）那里一顿套路，感觉不下手痛失大皮夹子，捡漏心态出来了就很容易成交。
我这套中户型学区房是五一成交的，成交单价到现在为止还是小区最高的（2024年我准备卖算起），当然我房子户型好，装修好，有大天井（上海寸土寸金，老人住喜欢院子），边套旁边还有一个约300平方米的公共绿地，但基本上算我一家的，因为围起来了，出口在我门口，当然也有硬伤，旁边一个配电站，很多不懂的都说有辐射，。所以我培训中介怎么说这个配电站，给他们普及物理知识，从专业角度来打消买房客的顾虑，把配电站这个看似劣势扳成优势（利用配电站强墙把300平米变成私家花园）。我挂牌价高，有的买家很奇怪，为什么我价格敢挂这么高？然后中介的套路就来了：他这套确实好，这么好的位置全小区独一套（肯定不是的），独享双天井+大花园（可以自己种蔬菜或者花果），户型好，当初小区建成验收房（质量好），阳台面积算一半（等于少掏几个平方的钱）……总之最后也幸运的遇到了爽快的房客，一个照面就把定金20万给我了。那这个事儿就成了。
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