reits基金真实股息率探讨

本文是纯学术探讨,不涉及具体品种推荐。

很多投资者好奇,reits基金往往有年限,比如,20年,30年,那么20/30年后,基金会归0吗?
银行一年期存款利率是1.75%,为啥预期派现率达10%+的reits基金,才涨这么一点点?

这里做一个明确的解答:
1 20年期限的reits基金,20年后净值归0。
2 预期派现率10%的reits基金,真实股息率远达不到10%。

很简单的道理,花100w买一支基金,每年派现5w,20年后基金归0,名义上派现率是5%。实际上是拿你的本金分红,真实股息率几乎是0。

这么复杂,有没有什么方法能够快速判断一支reits基金的真实股息率咧?
本文尝试做出探讨。

以京能光伏REIT(508096)为例
一) 财务报表的获取
在交易所公告里,很难查到的。
访问基金公司官网,京能光伏REIT(508096),法律文件
找到招募说明书 https://www.avicfund.cn/upload/user/1/2023-3-13/195400778590.pdf
P392,现金流测算分析及未来运营展望



基金的现金分派率为年度可供分配金额除以基金预计募集规模。基金预计募集规模根据评估机构对基础设施项目的评估价值经调整计算得出,假定募集规模总计为 268,013.00 万元(包括评估基准日的资产组估值+2022 年 1-9 月份项目公司国补应收款余额+项目流动资金需求),则 2023 年及 2024 年基金的现金分派率分别为:12.18%、12.45%。

这个现金分派率12%就是众多大神分析的出处。
表中,预测2023年利润 1.82亿,但是,可分配金额,却是3.26亿。中间的差额1.4亿,显然就是大家的本金。
20年到期,26.8/20=1.38亿。非常接近。

韭菜丑认为,最简单的reits基金分红估算,直接使用净利润来估算,简单明了。
3亿份京能光伏REIT(508096),净利润 1.82-0.17-0.26=1.39
每份净利润 1.39/3=0.46元
毛估实际股息率 按现价10.6元计算 0.46/10.6=4.3%

这样计算并不准确。但是,至少比明面上的12%更接近真实情况。

总述:简单的用 每份基金净利润/基金价格 就能更准确的估算出实际股息率。
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路上有光

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@无风之城
用IRR算就可以了,不用搞什么复杂的模型。
有些招募书没有irr
2024-03-09 17:27 来自广东 引用
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luoyoucun

赞同来自: smile868 TripleSeven 好奇心135


看了电建清洁能源REITS的可供分配金额,2024年可分配金额包括三部分:
(1)利润1090万,大约相当于1%的回报。
(2)息税折旧及摊销 3900万,相当于拿回自己的本金。
(3)只可持续5年的“期初现金分配”2735万,这项居然也算进了分派率,把分派率提升了2.6%。
按这样分析,是不是还比不上存银行?也许我理解错了,请大佬指正。
2024-03-09 11:32 来自广东 引用
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hgjwh

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@luckzpz
高速公路reits分红比例100%,甚至本金都分批分回这个角度似乎比高速公路股票好
我也是这么想的。另外从未来10年的角度看,随着汽车保有量的增加和通胀估计收益会越来越好,能源类的也是如此。
2024-03-09 10:28 来自江西 引用
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luckzpz - 像爱惜自己生命一样保护本金

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@骆驼1978
都是为了缓解地方债务危机用来骗钱的玩意,买来干啥。
如果一直破发就发不出去了,从博弈角度,似乎要给点甜头才行
2024-03-09 09:28 来自江苏 引用
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luckzpz - 像爱惜自己生命一样保护本金

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@没钱又丑
高速公路reits远不如高速公路股票,后者还能打新,还没有到期产权清算的烦恼……
高速公路reits分红比例100%,甚至本金都分批分回
这个角度似乎比高速公路股票好
2024-03-09 09:26 来自江苏 引用
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金牌持有人

赞同来自: noelhu 老鸟菜菜 酱油面

派息4%,封闭20年的东西,应该折价15%以上。
2024-03-09 08:34 来自北京 引用
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步行者

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@骆驼1978
都是为了缓解地方债务危机用来骗钱的玩意,买来干啥。
目的是把风险分散给有闲钱投资的人
2024-03-09 07:08 来自湖北 引用
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老红军齐天大圣

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@没钱又丑
最近发行的reit都人为的不让上市。其实很简单的事,如果,上市的破发,就不看了。受热捧就上。现在,完全是一抹黑,盲盒
谢谢丑大
2024-03-09 00:38 来自浙江 引用
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decaf

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不知道我计算是否有误,某些reits居然是负收益了
2024-03-07 12:30 来自湖南 引用
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没钱又丑

赞同来自: 步行者 dhly008 IMWWD gaokui16816888

@shendq
我也是这个疑问,高速公路reits和高速公路的股票有啥区别?
高速公路reits远不如高速公路股票,后者还能打新,还没有到期产权清算的烦恼……
2024-03-07 11:29 来自四川 引用
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无风之城

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@kjm521
说一句,最近要上的商业地产reits和电建这个完全不同 利润的稳定性,分红率都不同,35年的经营权不比那些商业产权的差,更好算估值。
对,经营权更符合固定收益的属性。
产权的变数太大,我觉得不能算固定收益品种了。
2024-03-07 11:16修改 来自上海 引用
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无风之城

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@shendq
我也是这个疑问,高速公路reits和高速公路的股票有啥区别?
reits没有企业家的主观能动性,只是高速公路收收费,租约到期就截止。
股票有企业家精神,可以倒腾资产,新修路,卖旧路,企业转型等等。

前者胜在稳定,但没有想象空间,后者相反。
2024-03-07 11:13 来自上海 引用
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shendq

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商业地产的reits,是万科减持商业物业的一个通道。只是这个路径太窄,万科庞大资产减持独木桥走太窄。
2024-03-07 11:04 来自江西 引用
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kjm521

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@没钱又丑
最近发行的reit都人为的不让上市。其实很简单的事,如果,上市的破发,就不看了。受热捧就上。现在,完全是一抹黑,盲盒
说一句,最近要上的商业地产reits和电建这个完全不同 利润的稳定性,分红率都不同,35年的经营权不比那些商业产权的差,更好算估值。
2024-03-07 10:53 来自江西 引用
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shendq

赞同来自: bmw754678

@双叶bloom
我有个疑问 收租型的reits 这东西和持有商业地产出租的股票有啥区别. 是不是一个意思
他持有的物业 因为地产崩盘 实际价值降低
在reits的价格上有反应么

为什么你们都用债估值的模式去给他估值 他明明是个股啊
我也是这个疑问,高速公路reits和高速公路的股票有啥区别?
2024-03-07 10:42 来自江西 引用
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无风之城

赞同来自: dafengtongxue

用IRR算就可以了,不用搞什么复杂的模型。
2024-03-07 09:47 来自上海 引用
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双叶bloom

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我有个疑问 收租型的reits 这东西和持有商业地产出租的股票有啥区别. 是不是一个意思
他持有的物业 因为地产崩盘 实际价值降低
在reits的价格上有反应么

为什么你们都用债估值的模式去给他估值 他明明是个股啊
2024-03-07 09:18 来自天津 引用
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没钱又丑

赞同来自: 你猜再猜

@老红军齐天大圣
请教:
嘉实中国电建清洁能源REIT
能否申购?
谢谢
最近发行的reit都人为的不让上市。其实很简单的事,如果,上市的破发,就不看了。受热捧就上。现在,完全是一抹黑,盲盒
2024-03-07 09:04 来自四川 引用
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老红军齐天大圣

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请教:
嘉实中国电建清洁能源REIT
能否申购?
谢谢
2024-03-07 02:09 来自浙江 引用
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rule

赞同来自: heinhe 大道之行也 you123a globe

@东海观旭
可以探讨,但不要造谣,造谣“到期归零”目的不纯啊!银行利率下行是长期趋势,作为稳健保值的投资标的,瑞思基金已经凸显其价值。
不要造谣别人造谣呀。到期清算啥呢?除非你把收入截留下来减少分红,否则到期之后你清算什么资产呢?
2024-03-04 16:49 来自天津 引用
4

nvidia

赞同来自: andjsmile heinhe 画眉 c计划

这么说,这么垃圾的东西还能发行出去,说明金融在忽悠大家的钱。
而且这么重要的信息,居然不在发行时强调。
居心叵测的金融机构。
所以我极力支持丑版撸金融羊毛把他们撸脱皮
2024-03-04 08:46 来自北京 引用
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y小p

赞同来自: 画眉

有点意思。Reits这个东西作为比较新的产品,确实有很多尚不太透明的地方,比如到期后的处理,现在都说不清楚。
帖主这个关注的视角挺好的,我看了鹏华深圳能源这只Reits,可分配金额也是大于净利润的,意味着对于投资者来说,本金也在不断参与偿还,伴随而来的是每次分红派息后净值的下降。这玩意感觉有些房贷的特点在里面,即摊销的性质。
2023-12-19 10:55 来自北京 引用
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十八木木

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@没钱又丑
京能光伏REIT(508096),我是直接打了基金公司客服电话的,明确说明20年后基本归0……本文从末说所有reits基金到期都归0 只是说这种20/30年期限较短的reits基金到归0假如,有人想长期重持投资某支reits基金,请自行电话基金公司客服到期是否归0。这是对自己资金最起码的尊重。
特许收费类的,如高速公路,水务,清洁能源等项目到期(不是基金到期),价值为0,因为资产政府无偿收回
2023-06-18 06:41 来自吉林 引用
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Carby

赞同来自: dafengtongxue

想到之前的城投债etf,拿本金分红,一样一样的
2023-06-16 13:29 来自上海 引用
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没钱又丑

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@东海观旭
可以探讨,但不要造谣,造谣“到期归零”目的不纯啊!
银行利率下行是长期趋势,作为稳健保值的投资标的,瑞思基金已经凸显其价值。
京能光伏REIT(508096),我是直接打了基金公司客服电话的,明确说明20年后基本归0……
本文从末说所有reits基金到期都归0 
只是说这种20/30年期限较短的reits基金到归0

假如,有人想长期重持投资某支reits基金,请自行电话基金公司客服到期是否归0。这是对自己资金最起码的尊重。
2023-06-16 13:22修改 来自四川 引用
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东海观旭

赞同来自: you123a 坚持存款

可以探讨,但不要造谣,造谣“到期归零”目的不纯啊!
银行利率下行是长期趋势,作为稳健保值的投资标的,瑞思基金已经凸显其价值。
2023-06-16 11:50 来自北京 引用
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Dmonk1010

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是有点虚
2023-06-16 11:18 来自广东 引用
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srmeng

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@唐伯虎点烟
房价里面地价占了50% +怎么续?谁续了?另外你难道没听说过产权吗,谁告诉你是你的了?哈哈,想的倒美。
交房价1%的土地出让金,又获得70年产权,实操
2023-06-16 11:17 来自广东 引用
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东海观旭

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到期清算,不会归零!
2023-06-16 10:46 来自北京 引用
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唐伯虎点烟

赞同来自: mingming999

@霸波尔奔奔波
房子是你的,只是地不是你的,不过地好像可以续期
房价里面地价占了50% +怎么续?谁续了?另外你难道没听说过产权吗,谁告诉你是你的了?哈哈,想的倒美。
2023-06-15 19:17 来自天津 引用
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霸波尔奔奔波

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@唐伯虎点烟
哈哈 其实你的住房不也是如此吗 20变成了70 反正第一批商品房距离70还远 接着唱歌接着舞
房子是你的,只是地不是你的,不过地好像可以续期
2023-06-15 18:39 来自江苏 引用
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唐伯虎点烟

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@霸波尔奔奔波
并不是二手房,是高价买了这个房子二十多年的经营权,到期后房子不是你的。
哈哈 其实你的住房不也是如此吗 20变成了70 反正第一批商品房距离70还远 接着唱歌接着舞
2023-06-15 14:16 来自天津 引用
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霸波尔奔奔波

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@haitun2011
不是二房东,而是高价买的二手房,而后面又是大家都公认的房价下跌周期。。。不跌才怪!
等五折后再讨论有无投资价值吧
并不是二手房,是高价买了这个房子二十多年的经营权,到期后房子不是你的。
2023-06-15 12:40 来自江苏 引用
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霸波尔奔奔波

赞同来自: heinhe 步行者 xineric

都不看募集说明书啊,以508018为例,募集说明书里明确说了,高速公路特许经营权到期后存在基金净值归零的可能性。也就是说等到2046年后,如果基金没有转入其它资产,净值就归零了。
2023-06-15 12:38 来自江苏 引用
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白云晒月亮

赞同来自: c计划

这玩意有大秦转债值得看吗?
2023-06-12 09:44 来自北京 引用
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ikalang

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@haitun2011
不是二房东,而是高价买的二手房,而后面又是大家都公认的房价下跌周期。。。不跌才怪!
等五折后再讨论有无投资价值吧
根据预估收入取一定的折算率定价的,评估价格跟同一区域房价差别很大,不能认为高价买。
现在的问题是当时预估的收入假设实际很难达到,中间有断租,疫情补贴等风险。
2023-06-12 08:59 来自上海 引用
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haitun2011

赞同来自: 花过水无痕

@火星免
本质就是一个二房东,不可能有十几个百分点的收入。
不是二房东,而是高价买的二手房,而后面又是大家都公认的房价下跌周期。。。不跌才怪!
等五折后再讨论有无投资价值吧
2023-06-11 21:48 来自广东 引用
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hello123

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现阶租金水平,能算出来收益率多少,有2%嘛
2023-06-11 21:15 来自浙江 引用
0

和利

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本来这玩意就是建立在房价永远涨的基础上,现在房地产崩盘,这玩意还这么高的价格,他不跌谁跌呢?
2023-06-01 16:28 来自广东 引用
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树中升起的彩虹

赞同来自: dafengtongxue afaf92

用IRR测算才是计算收益率最科学的。
至于对未来分红的预期,也就是未来每一期的现金流的测算是REITs的难点,可以用保守的一些的方式,不考虑未来增长,且做一定量的打折处理,再测算IRR。
当价格跌到IRR大于某个数值的时候,才是出手的时候。

另外多说一句,楼主说:可供分配的金额差不多等于净利润+此次募集的一部分资金,这个理解我不太赞同;从本质上讲,可供分配的金额可以简单地理解为净利润+折旧摊销。因为折旧摊销在算净利润的时候被扣除了,但实际折旧摊销并没有在当期发生现金流出,所以实际可分配的金额可以更高。
2023-06-01 16:38修改 来自重庆 引用
8

rnll

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好东西是不会拿出来的。
2023-06-01 16:03 来自广东 引用
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火星兔

赞同来自: Addivon 不一个小目标

本质就是一个二房东,不可能有十几个百分点的收入。
2023-06-01 15:50 来自广东 引用
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mmchh

赞同来自: yc850k

@毛之川
还好没买,不然要被坑了
风险已经释放,多军可以上了
2023-06-01 14:29 来自湖北 引用
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雨后小晴

赞同来自:

谢谢分享
2023-06-01 11:20 来自江苏 引用
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Duckruck

赞同来自: 青火

@嘉实持有人
看着股息回报炒股的阶段
也就是很高级的阶段?Carry因子还是很牛逼的,看上去不像啊

C-REITs大类分两块:产权类和经营权类。个人觉得长远来看,经营权类的债性更强,保守型投资者的最爱。
BP Prudhoe Bay Royalty Trust这个相当具有代表性的收费权类REIT最大回撤97.21%倒是真债性了,搜特转和海航债的那种债性

这种叫“保守投资者的最爱”,倒是想骗谁呢...哦不有好多“保守投资者”也买了搜特转,我错了

你如果觉得这个例子太极端,prt/mvo这种回撤85%以上,sjt/pvl这种回撤90%以上的如何?我去喜欢买这种基金的人的博客文章里选了几个排名高的,你觉得这叫债性吗

这些品种的机会是像您这样发行推销让人接盘,还有在炒高之后卖和一地鸡毛后买,赚的就是相信这是债性买了发现不对的人的钱
2023-06-01 06:31 来自澳大利亚 引用
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毛之川

赞同来自: 种菜de小蔡 happysam2018

还好没买,不然要被坑了
2023-05-31 23:04 来自浙江 引用
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逆熵

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@ylxwyj
算股息率的意义不大,不如直接算 IRR;好在这种稳定经营的公司还是比较好算的。
以IPO的开盘价为基准(详情参见后面的附图一):
1、资产会归零的REITS:以光伏为例,存续期20年,IRR 为 7%+
2、资产永续的REITS:以工业园为例,存续期永久,IRR 为 5%+(已包含永续价值折现)
总体来说,REITS 类似可转债,可以看成 债券 + 期权;不过它和债券的相关性要高于股票(详情参见 ...
目前看经营并不稳定啊,算IRR的时候按照稳定增长算,实际上收入还下降了。。。
2023-05-06 09:47 来自北京 引用
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桶里射鱼

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@骆驼1978
都是为了缓解地方债务危机用来骗钱的玩意,买来干啥。
哈哈,刚好我们单位下属平台公司要发这玩意,骆驼老师一语中的啊
2023-05-06 09:46 来自湖南 引用
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双叶bloom

赞同来自: Addivon 不守规矩

我感觉没啥用 买入想发财? 但是对手盘是一堆年化5%就乐的恨不得都卖给你的家伙.
人家是当债券持有的
然后突然有30%多收益的时候 你觉得债券持有人会什么操作.

他会想这东西就是个债券 为啥会有傻瓜溢价30多来抢.
2023-05-05 22:57 来自天津 引用
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知行合一的爸爸

赞同来自: 只取半瓢r

@kris0818
为什么要搞这么复杂的品种呢??
可能是搞简单了韭菜不好割吧。
2023-05-05 15:16 来自河南 引用
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2023-05-05 14:27 来自广东 引用
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一只龙猫

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@嘉实持有人
非常好的思考。目前C-REITs总市值1000亿,流通市值才300亿,平均换手率1%,且成交占比很大一部分还是做市商。我觉得领导的总体思路是五年之内做到万亿市值。消费基础设施REITs的出台就是佐证。C-REITs大类分两块:产权类和经营权类。个人觉得长远来看,经营权类的债性更强,保守型投资者的最爱。而产权类的股性更强,更适合股票投资者。目前广大投资者尚处于1990年左右看着股息回报炒股的阶段,...
马克
2023-05-05 08:10 来自河南 引用
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一只龙猫

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马克
2023-05-05 08:10 来自河南 引用
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ylxwyj

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算股息率的意义不大,不如直接算 IRR;好在这种稳定经营的公司还是比较好算的。

以IPO的开盘价为基准(详情参见后面的附图一):
1、资产会归零的REITS:以光伏为例,存续期20年,IRR 为 7%+
2、资产永续的REITS:以工业园为例,存续期永久,IRR 为 5%+(已包含永续价值折现)

总体来说,REITS 类似可转债,可以看成 债券 + 期权;不过它和债券的相关性要高于股票(详情参见 附图二)。

REITS的票息 5-7%,高于可转债的 1-2%;但可转债跟随股票的弹性要高于REITS。
换句话说,REITS的利息更高,而可转债的期权更值钱


2023-05-04 22:11修改 来自北京 引用
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嘉实持有人

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非常好的思考。目前C-REITs总市值1000亿,流通市值才300亿,平均换手率1%,且成交占比很大一部分还是做市商。我觉得领导的总体思路是五年之内做到万亿市值。消费基础设施REITs的出台就是佐证。
C-REITs大类分两块:产权类和经营权类。个人觉得长远来看,经营权类的债性更强,保守型投资者的最爱。而产权类的股性更强,更适合股票投资者。
目前广大投资者尚处于1990年左右看着股息回报炒股的阶段,对于REITs平台等同于上市公司平台的概念基本不理解。
其实REITs可以作为资本运作平台,可以通过扩募等方式买卖相关底层资产,提高资产运营效率,从而倒逼管理者的经营水平和运营效率。同时也实现管理层所希望以此拉动相关产业投资的目的。
个人认为在这样一个铁定高速成长的细分投资类别中,先人一步发掘其中的投资机会,才是集友们未来几年可以分出一点时间和精力关注的事情。
2023-05-04 20:46 来自上海 引用
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smile868

赞同来自:

或者由于本金每年在返还,以后年华收益率逐年在提升的。
2023-05-04 19:57 来自江苏 引用
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喂小熊

赞同来自: knight314 生命体

reits貌似分成两种,一种是到产权类的,一种是特许经营类的,产权类的到期不会清零,你说的清零是特许经营类的,所以千万不能接盘第二种
2023-05-03 16:53 来自上海 引用
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生命体

赞同来自:

@锅大
我个人认为,基金到期后,基金剩余资产还是应该清算,多多少少有点残值,不至于完全归零。不同的基金,残值可能相差甚远,比如高速公路类的,失去了收费权,可能还剩一些设施设备的所有权,这个就很少了。房屋类的基金,也许残值要多一点,甚至有人认为会增值。要弄清这些残值才能真正计算出基金的收益,但是问题是这些残值很难计算清楚啊。
不对吧,本来就是收费权吧,没有所有权吧
2023-05-03 13:37 来自江苏 引用
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qingduan5

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@锅大
我个人认为,基金到期后,基金剩余资产还是应该清算,多多少少有点残值,不至于完全归零。不同的基金,残值可能相差甚远,比如高速公路类的,失去了收费权,可能还剩一些设施设备的所有权,这个就很少了。房屋类的基金,也许残值要多一点,甚至有人认为会增值。要弄清这些残值才能真正计算出基金的收益,但是问题是这些残值很难计算清楚啊。
资产评估法,有专门的残值估算。不过也应该是鸡肋,收益率基本做不高
2023-05-03 11:20 来自四川 引用
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xxxxxxyyyyyy

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当初为了伸购开通的基金权限,都差点忘了有这么一种垃圾完意,几天前卷商客服专们打电话来告诉我说我开通了这个基金权限,是高风险的产品等等,只差没说敢快关掉别买这个东西了。哈哈,看红头文件说今年还要大力发展多多发行,嘿嘿,你想他的利息,他想你的本金。
2023-05-03 10:34 来自四川 引用
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蓝天还是白云

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分红率没7、8个点还不如买广汇,城地等低价债划算。
2023-05-03 10:26 来自河南 引用
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佛系投资

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本来就是一种资产变现,估值最终就是归零的。不给折扣没啥意义,封闭基金还折价呢。
2023-05-03 08:41 来自北京 引用
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raman

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@锅大
我个人认为,基金到期后,基金剩余资产还是应该清算,多多少少有点残值,不至于完全归零。
不同的基金,残值可能相差甚远,比如高速公路类的,失去了收费权,可能还剩一些设施设备的所有权,这个就很少了。房屋类的基金,也许残值要多一点,甚至有人认为会增值。
要弄清这些残值才能真正计算出基金的收益,但是问题是这些残值很难计算清楚啊。
真是会归零的

被李嘉诚骗了 北京东方广场打包香港上市汇贤reits 合作期到 东方广场归保险公司
汇贤产业信托(87001) 5块多人民币跌到1块
2023-05-02 23:43修改 来自福建 引用
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xibu

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reits基金股息率与银行股股息率对比如何?
2023-04-29 09:56 来自江苏 引用
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锅大

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@数据矿工
高速公路股息率跟这个不一样,它们会留存一部分利润投资新的高速公路。某一条高速公路的收费权会消失,运营得当的话高速公路公司可以长期运营下去。
收费权到期后变个花样继续收费,或者如你所说投资了另外的收费公路,只跟这个高速公路公司有关,是否跟这个基金有关系呢?
毕竟,高速公路公司和这个基金,是两个主体。这就要看基金募集时的约定了,募集说明书官话讲了一大堆,普通人可能很难弄明白其中的含义,到期后恐怕还是基金方说了算。
2023-04-29 09:52 来自四川 引用
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锅大

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我个人认为,基金到期后,基金剩余资产还是应该清算,多多少少有点残值,不至于完全归零。
不同的基金,残值可能相差甚远,比如高速公路类的,失去了收费权,可能还剩一些设施设备的所有权,这个就很少了。房屋类的基金,也许残值要多一点,甚至有人认为会增值。
要弄清这些残值才能真正计算出基金的收益,但是问题是这些残值很难计算清楚啊。
2023-04-29 09:32 来自四川 引用
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数据矿工

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@Skyzh1
联想到高速公路公司的收费期限和股息率
高速公路股息率跟这个不一样,它们会留存一部分利润投资新的高速公路。某一条高速公路的收费权会消失,运营得当的话高速公路公司可以长期运营下去。
2023-04-29 09:21修改 来自上海 引用
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双叶bloom

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不一样的 有的是高速公路几年的收费权 那种就是到期归0
有的是产业园的产权 到期不归0

你就看一年分红率 如果百分之4以上的 那就是到期归0的
百分之2点多的 就是产权 到期不归0
一般产业园都是百分之2.多的.

不过前阵子吹的太厉害
说房产降价产业园也不降 因为出租率很高
后来发现也租不出去了....
2023-04-29 09:08 来自天津 引用
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Skyzh1

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联想到高速公路公司的收费期限和股息率
2023-04-29 08:47 来自广东 引用
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KKKKKKK

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这种东西就适合申购后卖给傻子,就像新股上市一样,三年内都可以不用看了!
和当年的封鸡有的一拼,缺乏流动性的东西,不打折我是不会买的。
2023-04-29 07:34 来自湖北 引用
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冰川快车

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给丑版点赞。
今天看了一下180401的一季报,一季度可分配金额0.063/股。去年三四季度可分配金额0.76/股。这相差的也太悬殊了。
去年3-4季度收入10亿,今年1季度收入3.2亿。一个燃气发电企业,业绩波动好大。按一季度可分配金额估算收益率才3.2%。
reits把可分配金额、净利润、折旧、残值这些搅在一起,对我这样的会计小白来说简直是天书啊。
2023-04-29 00:55 来自广东 引用
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tanhuachina

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@kris0818
为什么要搞这么复杂的品种呢??
这本来就不是适宜金融小白参与的品种,影响其市场价格的因素是多方面的,还是固收专业人士去研究比较合适。REITS设计的初衷是解决长期沉淀的中低回报的投资资金的退出途径问题,解决这类投资资金短借长投的困境。顺便才是丰富一下固收的投资品种。
2023-04-28 23:57修改 来自天津 引用
1

tanhuachina

赞同来自: 提莫队长不送命

@挣钱下资料
请教一下。那20年期限,内含报酬率为多少是合适的?换成分红,又该是多少?(可以假定一个实际利率)
几十年的现金流,引入折现的概念最直观 才能不被浮云遮望眼。内部报酬率肯定要比同期限的国债利率高不少 才值得关注。至于具体高多少合适 那就看每个投资者自己的预期了。还要考虑每个REITs产品的隐含经营风险大小,不是说他发产品时预期分红多少就一定能多少的。
2023-04-28 23:48 来自天津 引用
67

生身盛世诗书史

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花100w买一支基金,每年派现5w,20年后基金归0,真实股息率0。
花100w买一支基金,每年派现8w,20年后基金归0,真实股息率5%。

没有不好的标的,只有不合适的价格。现实是机构花100w买一支基金,每年派现8w,20年后基金归0,真实股息率5%;但是中途散户花120W甚至150W接盘了。

一般大家理解的REITs: 花100w买一支基金,每年派现5w,20年后房价翻两番,有望以400W赎回。
国内这种基础设施REITs: 花100w买一支基金,每年派现5w,20年后只剩残值,收回一个零头。

所以国内公募REITs除非骨折价,否则不建议碰。大家投资是为了赚钱改善生活,不是像红头文件里说的那样为了支援基础设施建设。
2023-04-28 23:40修改 来自上海 引用
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zoetina52

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为啥本金会还回来啊?
我一直以为本金类似于租金,一次性付了20年的给国家,才把公路收费权买下来的。
现在本金每年还跟着回来,合着国家免费把收费权租给reits的吗?
至于买下来以后赚不赚的会租金的钱,那是另一码事。
2023-04-28 23:08 来自江苏 引用
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快点醒醒

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到期净值归零?那每年分红后净资产就该下跌除权了吧。
问个小白问题,假如每年分红额不变的话,净资产收益率就会越来越高?等到期那天资产折旧清零只剩最后一期分红?
2023-04-28 22:47 来自上海 引用
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kris0818

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为什么要搞这么复杂的品种呢??
2023-04-28 22:37 来自湖北 引用
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挣钱下资料

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@tanhuachina
不用这么谦虚,你说的对。丑把简单的问题搞复杂了。
请教一下。那20年期限,内含报酬率为多少是合适的?换成分红,又该是多少?(可以假定一个实际利率)
2023-04-28 22:34 来自江苏 引用
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帅牛

赞同来自: 不懂的太多 必得大底 哒哒哒啊 chikendinner homanking更多 »

原来reits有这种年报啊,还没看过
粗看了下,是不是就是把“净利润+折旧摊销”分配给你?
净利润是利息,折旧摊就是不进行再投入的本金
2023-04-28 22:31 来自北京 引用
4

Beter

赞同来自: AILOVEU yztao homanking KKKKKKK

有没有可能后面租金会涨价,收益率会提高,比如住保障房的人没那么多钱买房,但又担心房租上涨,就买一定数量的reits,房租上涨,reits收益也会上涨,就再也不怕租不起房了
2023-04-28 22:14 来自广东 引用
6

pychd

赞同来自: gcci Addivon boeing767 J779004310 happysam2018 tcswcch更多 »

"花100w买一支基金,每年派现5w,20年后基金归0"
那不就是我给基金100万,每年返还5w给我,10年把我的100万全部还回来给我,两清。
这是国家有难,需要我去支援吗?
2023-04-28 21:52 来自广东 引用
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不戒

赞同来自: 新手一只 数据矿工

@homanking
弱弱的认为,
REITs不应该用股息率来评价,应该用内含报酬率来评价。
对于普通投资者,股息率很熟悉,很容易跟存贷款利率比较,对内含报酬率是很难理解的。
2023-04-28 21:22 来自浙江 引用
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suliang

赞同来自: happysam2018 tianshen1994

谢谢分享,的确更客观。
2023-04-28 20:25 来自上海 引用
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tanhuachina

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@homanking
弱弱的认为,
REITs不应该用股息率来评价,应该用内含报酬率来评价。
不用这么谦虚,你说的对。丑把简单的问题搞复杂了。
2023-04-28 20:07 来自天津 引用
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keaven

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个人觉得买REITs,就如同买一个铺面收租或者放贷给其他人,如果收益折算过来的利率低于我去其他地方贷款的利率的话,对我就没有吸引力。
2023-04-28 19:49 来自四川 引用
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蛄蛹股友

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Reits如何估值呢
2023-04-28 19:27 来自浙江 引用
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homanking

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弱弱的认为,
REITs不应该用股息率来评价,应该用内含报酬率来评价。
2023-04-28 18:13 来自广东 引用
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walt

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这个可以用房贷计算器,就能算出真实利率
2023-04-28 17:53 来自江苏 引用
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关灯吃面汤达人

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嗯这个估值方式更直观
2023-04-28 17:03 来自北京 引用

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