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1、年龄结构：
2、人员结构：
3、人口流入流出状态：
比如年轻人比例高，购房意愿会强的多。
比如本地户籍人口占比高。
比如户籍人口是增加的。
最为根本能否有大量高薪职业岗位。
一线城市能否过产业升级关，是最为关键。
深圳是一线城市最有希望过关的。
1、深圳老龄人口少，年轻人多。
2、深圳本地户籍人口比例低，人口数量少。
3、户籍人口流入状态。
深圳高新技术企业比例高，整个社会负担小，发展潜力要大些。
最好方式稳住房价，增加打工者收入。
能跨过中等收入陷阱的，全靠产业升级，进入发达国家或地区行列。
即使收入很高中东土豪，也不能算发达国家。
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1 房地产长期看人口，但一般我们关注的是5-8年，所以受政策扰动特别明显
2 目前相对美国我们的货币政策是不同步的，很多人说法是快了半个周期，但是蒙代尔不可能三角让我们损失了不少外汇储备，汇率上也是边打边撤. 我们等待的可能是美国加息完以后一起放水的时刻，但目前似乎要等等，全球的地缘政治让美国还是最优的避风港，要等到加息加爆，还言之过早，再加上失业率通胀这等数据都在范围内
3 国内地产肯定是要分城市聊的，至少一二五线分开聊，人口城市净流入流出完全不是一回事，后面要看政策持续的力度，后面有没有加码，一般半年作为窗口，所以还是让子弹飞一会，赌博的可以早点下注，左侧还是右侧交易
4 行为金融学里有一个叫regret，以往的成功路径很难改，美国模式在于最后是全球买单，并且手段多样，全世界养3亿行，养13亿做不到，修昔底德陷阱。国内谁都知道原来的刺激经济套路可能要出问题，但是更好的路径是什么，如何论证，谁来拍这个板，千秋功过谁来抗
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怎么会不影响呢？ 因为结婚和生孩子买房占比60%以上（特别是刚需），今年出生人口和结婚人数比起2017年下降了60%，这难道不是最直接原因？全国人口是下降的。但还是要观察一些一线城市人口是否会像去年那样持续性地流出。如果，全国人口下降，一些核心城市不断吸收人口保持区域人口稳定。那么核心城市房价没有那么悲观的。供给侧新房现在政策就是减少供给量。比如北京一年平均6万套新房，上海8万套新房。政策目前就是这样的，减少核心城市新房供给来“降房价”……我之前也说过像上海这样特大城市，大约800万户以上家庭，一年只有8万套新房够不够800万户长期改善呢？平均80-100年换房周期。大家自行思考
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感觉养娃成本上升比生产率提高的快，200年前，很多人养4、5个孩子，现在很多人养2、3个都吃力。我妈姊妹8个，我爸姊妹5个。父母亲那代是这样。现在一家最多2个孩子，顶天不会超过3个了。个别极端的我就不说了。越沿海经济越发达的相对孩子越少。
多子不一定多福，我父母那一代普遍放养，孩子跟父母，兄弟姐妹间的亲情 其实很一般。没有金钱和精力维护的亲情还不如社会上的朋友。这是我的经历，不代表其他人。
解放思想解放生产力，思想解放了，孩子也不生了。
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原来一个人的产出只能养两个人，现在能养三个了。
多余出来钱让资本拿走。
没有资本存在，一个养活两个人，没有问题，有了资本存在，一个人能养活一个就不错，只有部分人能养活N多人。
过去多一个人，多一个劳动力，现在多一个人，生活成本要高太多。
结婚，要彩礼，买房。
养孩子，比过去成本高多了。
需要花钱的地方太多，打工者收入是有限的。
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能新进场买房主力在25-35岁这区间的，那对应是1988-1998这一段，接盘力量峰值即将过去，然后进入10年快速下跌阶段。25-35的壮年劳动力越来越少
还能乐观吗？
63年开始出生的一波高峰又退休了
往后的日子，社会压力大呀
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现在不同城市买房人均年龄为30-34岁不等。客观的来看，现在的出生率影响的是三十年后的买房人口总量。不能用出生率低来驳斥现在房市低迷，这个观点一开始就站不住脚。库存，和房价过高收入减少大量失业，导致的信心不足丑才是关键怎么会不影响呢？ 因为结婚和生孩子买房占比60%以上（特别是刚需），今年出生人口和结婚人数比起2017年下降了60%，这难道不是最直接原因？
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打算卖掉旧房子再买套大点的新房子。这就是中介的作用：撮合交易，行情好的时候还能顺道赚差价
周末中介来电话：
买新房的中介打来电话说房价要涨赶紧下手买。
卖旧房的中介打来电话说赶紧降点价好赶紧出手。
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周末中介来电话：
买新房的中介打来电话说房价要涨赶紧下手买。
卖旧房的中介打来电话说赶紧降点价好赶紧出手。
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操催军速战，李丰等闭门不出。操军相拒月余，粮食将尽。
管粮官王垕入禀操曰：“兵多粮少，当如之何？”
操曰：“可将小解散之，权且救一时之急。”
垕曰：“兵士倘怨，如何？”
操曰：“吾自有策。”垕依命，以小斛分散。
操暗使人各寨探听，无不嗟怨，皆言丞相欺众。
操乃密召王垕入曰：“吾欲问汝借一物，以压众心，汝必勿吝。”
垕曰：“丞相欲用何物？”
操曰：“欲借汝头以示众耳。”
垕大惊曰：“某实无罪！”
操曰：“吾亦知汝无罪，但不杀汝，军必变矣。汝死后，汝妻子吾自养之，汝勿虑也。”
垕再欲言，操早呼刀斧手推出门外，一刀斩讫，悬头高竿，
出榜晓示：“王垕故行小斛，盗窃官粮，谨按军法。”
众怨始解。
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不过从整体的国民收入水平和房价水平看，下一个周期的房地产收益不会太高，可能勉强跟上无风险收益吧。
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看看生育率高的国家，尼日尔，阿富汗，都是原教旨主义真主伟大的国家。补贴孩子怎么还扯上性别了？？莫非你觉得养孩子的家庭就一个母亲？还是单身母亲就是你所谓小仙女？单身母亲一般经济上那么困难，还觉得补贴生育是“补贴小仙女坏”，你是不是有点大病？
看看补贴娃(实际上是补贴小仙女)的北欧国家，生育率靠的是啥？出生人口种族比例都不敢公布了，哈哈哈哈。
此外，family benefits占GDP比例最高的是法国，法国本土人生育率仍有1.8。瑞典本土出生者生育率1.62，后者并不是因为移民后代生育率更高，根据研究，瑞典移民二代生育率甚至低于非移民二代的本土出生者
番茄老爷 - 耐心等待
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你的逻辑是武侠小说中的梯云纵你肯定没听说过
房子涨价→二胎出生
苏锡常孩子出生→给孩子买房子
意思在你那，这俩能形成逻辑闭环么，房子涨价→生孩子→买房子→房子涨价→生孩子→买房子……
可是17年之后，房子还是在涨，放开了二胎三胎，出生人口是实实在在下降的啊。总不能说，房子涨价了→靠着你周边的人生二胎三胎（无锡常州整体出生人口是减少的）→你周边的人买房子→房子就能涨价吧……
左脚踩右脚上升2米，然后右脚踩左脚在上升2米，如此往复。。。。
哈哈哈
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哞，这个真不是问题。房子涨价，出生率更低了，哪来的更多二胎出生。楼盘和胎盘只能存在一个。
要把房子再涨起来，只要有更多的二胎出生，房价真不是什么困难的问题。
反正我们这里（江苏苏锡常），孩子出生就必然要准备房子。
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哞，这个真不是问题。要把房子再涨起来，只要有更多的二胎出生，房价真不是什么困难的问题。反正我们这里（江苏苏锡常），孩子出生就必然要准备房子。你的逻辑是
房子涨价→二胎出生
苏锡常孩子出生→给孩子买房子
意思在你那，这俩能形成逻辑闭环么，房子涨价→生孩子→买房子→房子涨价→生孩子→买房子……
可是17年之后，房子还是在涨，放开了二胎三胎，出生人口是实实在在下降的啊。总不能说，房子涨价了→靠着你周边的人生二胎三胎（无锡常州整体出生人口是减少的）→你周边的人买房子→房子就能涨价吧……
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哞，这个真不是问题。要把房子再涨起来，只要有更多的二胎出生，房价真不是什么困难的问题。反正我们这里（江苏苏锡常），孩子出生就必然要准备房子。江苏无锡 视觉中国 图无锡去年常住人口增加约1.13万人。公开资料显示，2021年末无锡全市户籍人口515.25万人，比上年增长1.23%。全年出生人口30253人，出生率5.84‰；死亡人口37470人，死亡率7.32‰，当年人口自然增长率为-1.48‰。户籍人口城镇化率85.90%。年末全市常住人口747.95万人，比上年增长0.21%。
江苏常州 视觉中国 图2022年末，常州常住人口为536.62万人，比上年末增加1.66万人，同比增长0.31%。全年出生人口2.96万人，死亡人口3.21万人，人口自然增长率为-0.47‰，比2021年下降0.38个千分点。2022年末，常州全市城镇地区常住人口达到418.64万人，比2021年末增加3.62万人，城镇化率由2021年的77.58%提升到78.01%。来自百度
17年之后房价也在涨→为什么二胎数量减少了呢？
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
收付比例问题。其次房价的根本是太高。现在上海政府提供了公租房，租赁房，特别是公租房，房源质量和价格都比较不错了，层主有关注申请吗？另外，上海郊区热门楼盘买个新房，也是不错的，比如南汇某杭州开发商的，300万左右一套，真是很合适。实在觉得上海的性价比低，周边确实是个可选项，苏州和嘉兴，不过要关注下异地安置退休或异地居住政策。^-^
我（人才引进方式）2017年，小孩进上海读书，我租房。想过买房，只能老破小。200~300万。
我可以全款，但意味我家庭辛苦很多年全部清零。而且老破小的93年的预制板房子我下不了手，隔音差，楼上倒一盆水在地上，就能漏下去。
2018年公司倒闭，到2020年，2年时间我换了5份工作。那时工作还比较好找，但好的工作太难找了。
新公司同事离职我入职，我问他原因，他薪...
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如果都靠小两口到上海白手起家，前25年玩命读书，工作10年边租房边攒首付，再30年还房贷，还有老人孩子，都不敢生病失业。还得是双学霸型的才可以享受如此快乐的65年人生。1980年生人甚至70后，然后是9几年或者2000后的大学生，夫妻在上海工作的，那时候买房子压力还比较轻。我以前的领导就是四川人考到上海的，夫妻2人买一套80多平的，套内60多估计。还有资水老师这种。
首先你如果是外来人口，你的年纪正好要赶上这个时代，然后你也正好在上海这些地方。也是要占据 天时、地利、人和 。
你具备这个条件，就是不依靠父母帮忙一分首付，自己那时候凭自己，也是可以在上海付首付的。那时候浦东好像都看不上是吧，等于是新区，房价什么都便宜。
此刻北上广深的房价，能凭自己的能力付首付的，门槛更高了吧。即便能付上首付，也要保证自己未来10年收入要稳定。以前的人对未来充满了信心，这3年口罩，每个人心理上多少都有了一丝悲观，对未来的不确定性。
你像我现在，如果硬撑撑，是可以从徐州去南京的江北买房子。按照我现在的性格，暂时也不会考虑。看机缘吧。
不过怎么说吧，每一个年代的人活着都不容易。以前的房子1万，2万元，后来最多10万元。普通人想攒钱都真的很难很难。
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北京新盘各个售楼处都在流量暴增，稍微好点的新盘，都纷纷收回折扣和优惠。有些几个月都卖不动的项目，昨天哗哗的卖，有的新盘，1天销量顶几个月。9月2日这个周六，绿中介签约大约是610单，上周六是约260套，翻番还不止，但相比新房的爆量就不算啥了。二胎第一年刚好今年入学，学位紧张的，教室都不够用。按这种预期，学校要大增？
可惜都不傻，都是零时凑合下。今年出生直接减半了。
买房和生娃都是一批人，想生想买的大多数还生的出来，买的起吗？
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北京新盘各个售楼处都在流量暴增，稍微好点的新盘，都纷纷收回折扣和优惠。房产中介和售楼部的人小心思都多的很
有些几个月都卖不动的项目，昨天哗哗的卖，有的新盘，1天销量顶几个月。
9月2日这个周六，绿中介签约大约是610单，上周六是约260套，翻番还不止，但相比新房的爆量就不算啥了。
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北京新盘各个售楼处都在流量暴增，稍微好点的新盘，都纷纷收回折扣和优惠。有些几个月都卖不动的项目，昨天哗哗的卖，有的新盘，1天销量顶几个月。9月2日这个周六，绿中介签约大约是610单，上周六是约260套，翻番还不止，但相比新房的爆量就不算啥了。继续嗨皮，反正我不买了
有些几个月都卖不动的项目，昨天哗哗的卖，有的新盘，1天销量顶几个月。
9月2日这个周六，绿中介签约大约是610单，上周六是约260套，翻番还不止，但相比新房的爆量就不算啥了。
房子是用来住的，不是用来炒的
政策释放完这波还救不起地产，救等着全部放开限购吧。就像二孩一样，再过两年随便生，房子你也随便买
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集思录好多银行金融地产界人士或者家里有几套房的，利益都绑定一块了，不是杠，是为了自己的钱。看看集思录以前的贴就知道了，多少炒房的。澳大利亚这边圈子也差不多，尤其是因为澳股流动性差，大多数投资的人基本都是炒房的。我这种自住房都懒得买的算是极端异类，以前稍微说下房子不是好投资都一堆人喷啧啧
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说说我自己房价涨了，并不是福。你得为收割机再割下一代买单
前两年付了大头，贷款小头330万
目前月供30年，每月17500左右
我自己公积金每月有6480，不算低，还不算夫人的收入和公积金。
但两娃情况下也不轻松。
普通人千万不要乱放杠杠，特别是几十年的。
不要高估自己。
千万不要失业。
降低首付没意义，关键是支付能力或收入增长能力。
不涨就是跌，年年损失巨额利息。
跌更是哭都没用。断供则尸骨无存。
真要轮到你大涨了，赚了的，祝福你吧。
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还有这个出生人口问题，以国家意志，ZC确实可以逆转，只要对生孩子的红利补贴给到位，愿意生的还是有的。但是目前养孩子的绝对成本还是家庭承担。现在不生孩子过的都挺难的，何况生孩子，还让生二孩三孩。看看生育率高的国家，尼日尔，阿富汗，都是原教旨主义真主伟大的国家。
你得真真切切各项指标都逆转了，才有可能。
看看补贴娃(实际上是补贴小仙女)的北欧国家，生育率靠的是啥？出生人口种族比例都不敢公布了，哈哈哈哈。
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美国楼市零元购玩崩了资本市场。
美国还可以向外转嫁部分危机，中国一旦发生次贷危机，会把所有人都拖下水。
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收付比例问题。其次房价的根本是太高。如果都靠小两口到上海白手起家，前25年玩命读书，工作10年边租房边攒首付，再30年还房贷，还有老人孩子，都不敢生病失业。还得是双学霸型的才可以享受如此快乐的65年人生。
我（人才引进方式）2017年，小孩进上海读书，我租房。想过买房，只能老破小。200~300万。
我可以全款，但意味我家庭辛苦很多年全部清零。而且老破小的93年的预制板房子我下不了手，隔音差，楼上倒一盆水在地上，就能漏下去。
2018年公司倒闭，到2020年，2年时间我换了5份工作。那时工作还比较好找，但好的工作太难找了。
新公司同事离职我入职，我问他原因，他薪...
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前两年付了大头，贷款小头330万
目前月供30年，每月17500左右
我自己公积金每月有6480，不算低，还不算夫人的收入和公积金。
但两娃情况下也不轻松。
普通人千万不要乱放杠杠，特别是几十年的。
不要高估自己。
千万不要失业。
降低首付没意义，关键是支付能力或收入增长能力。
不涨就是跌，年年损失巨额利息。
跌更是哭都没用。断供则尸骨无存。
真要轮到你大涨了，赚了的，祝福你吧。
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还有这个出生人口问题，以国家意志，ZC确实可以逆转，只要对生孩子的红利补贴给到位，愿意生的还是有的。但是目前养孩子的绝对成本还是家庭承担。现在不生孩子过的都挺难的，何况生孩子，还让生二孩三孩。你得真真切切各项指标都逆转了，才有可能。改革开放以来，这个出生人口的年份+30，就是可加杠杆的人群数量，也基本上可以当作地产销售数据来看。
也根本不会有所谓的一线例外论，最多只有一线真豪宅例外论吧，那玩意主要看全中国最有钱的那批人。而不是把改善来当作豪宅价格卖，这就是坑中产冤大头的。
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我（人才引进方式）2017年，小孩进上海读书，我租房。想过买房，只能老破小。200~300万。
我可以全款，但意味我家庭辛苦很多年全部清零。而且老破小的93年的预制板房子我下不了手，隔音差，楼上倒一盆水在地上，就能漏下去。
2018年公司倒闭，到2020年，2年时间我换了5份工作。那时工作还比较好找，但好的工作太难找了。
新公司同事离职我入职，我问他原因，他薪水可以到3万，,2016年前没买房也是很难在上海站住脚的（我薪水就1万）。
现在能在上海买房的自然还是很多，大老板，精英等等。但比例毕竟还是少的。
普通人真的很难。如果有300~500万 去周边昆山或太仓我仅举例。就会轻松很多，适合外地人和新上海人。
现在发现工作更加难找了。庆幸的是自己一直入大于出，比较节俭，以后我换房子估计也是往周边。
多数人的收入在8000~20000，也都是如履薄冰。房子占用了太多收入。人生也没有那么多10年又10年。
难
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出生数据每年都有公布的，然后有些人，你跟他谈整个中国的出生率，他就跟你谈他看到身边有人生二胎，这就是所谓传说中的杠精吧集思录好多银行金融地产界人士或者家里有几套房的，利益都绑定一块了，不是杠，是为了自己的钱。看看集思录以前的贴就知道了，多少炒房的。
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40到60的人很多，你指望这些人生二胎？
1-5岁 7788万
6-10岁 9024万
11-15岁 8525万
16-20 岁 7268万
21-25岁7494万
26-30岁 9184万
31-35岁12414万
36-40岁 9901万
41-45岁 9295万
46-50岁11422万
51-55岁12116万
56-60岁10140万
61-65岁 7338万
66-70 岁 7400万
71-75岁 4959万
76-80 岁 3123万
81-85岁 2038万
86-90岁 1082万
91-95岁 365万
96-100岁 81万
100岁以上 11万
共计:140968万
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