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1、房地产除了一线城市和超一线城市（上海、北京）外，看不出未来的可能性，尤其二三四五线城市的房子基本只有贬值这一个途径。
2、一线城市无论是医疗、教育、还是生活便利性都比小城市要强的多，这也是未来我认为一线房地产不会大幅下降的原因。
3、还有一个重要的原因是未来的人口不足，这个是无药可救的绝症。除非引进外来人口，否则空置和贬值的房地产只会越来越多。
4、比较特殊的是海南及云南等地的房产，因为气候的原因这些地方是养老的热门地区， 但是当地资源还是跟不上来，医疗教育生活资源等离北京上海还有很大的差距。
因此本人对持有一线房地产较多的公司保持谨慎但偏乐观的态度（现在尚未建仓），其他房地产公司均不看好。
二、白酒
1、周围的年轻人基本没有喝白酒的，甚至吸烟的都很少了。年轻人不参与的品种未来一定是要打个问号的。
2、非刚需产品，有替代性。（啤酒，精酿、甚至可乐和水都能替代）
3、单凭中老年人的消费是否能一直支撑高盈利？
4、禁酒令。有一定影响，但我认为不如前三条，有小道消息说禁酒令快名存实亡了，和当年的熔断一样，我体制内的朋友现在说已经没人管了。
所以本人目前不好看白酒产业，但是不排除未来参与的可能性---1400多的茅台很贵，可是如果降到140多，那就很香了。
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关于年轻人不喝白酒，上次有个人做了一个关于使用避孕套的调查，他调查了某幼儿园的50位男孩，举着一个避孕套问大家，“谁用过这个避孕套啊？”，结果只有1个孩子举手。男孩回答，“以为是爸爸藏的气球，拿着吹很好玩，还有水果香味”好多事情源于习惯，老一辈年轻时没啥好喝的东西，喝点白酒饮料开心开心，现在有多少好喝的饮料可以喝，，，还喝那难喝的东西干啥。。你这个例子跟拿某事跟用手挖鼻孔哪个爽有啥区别？？？
坐标江苏省常州市，新盘甲：目前常州备案价最贵的房子，一期尾盘单价 2.8W,
老盘乙，最新一套法拍房单价6423，两个楼盘直接距离约100米，老盘乙就在 地铁口，如果是我，我肯定买老盘乙，剩下220W，多香。
这个法拍的安置房，而且楼龄起码20年以上了。跟新房比还是有点不一样的吧？而且常州很多商业小区和安置小区隔一个马路，两个楼盘楼龄差不多的情况就是有1万左右的差价。比如梅婷佳园和竹林壹号
普陀真如环宇城旁边，李嘉诚开发的高尚领域。同小区有住宅和公寓，住宅11万，公寓3.7万。楼下14号线，5站到静安寺。15-21年交付。对标的住宅是中海臻如府。21年交付。商墅叫一世华章，卖5万多，400平起步。实际上，还有火车站，静安大悦城附近的公寓，有个叫凯旋大厦的商改住，通燃气，卖2.7万。以前卖手机那个楼不夜城也改了住，卖3万多。有钱人是不会住真如的公寓的。一般来说，公寓是租给牛马住的，真如这地段高薪牛马不多。大平层商用公寓一般在市中心，的确是租给有钱人住的。我同学就租了一套，月租金5万。真如这个地段的住宅是卖给中产的，真正有钱的不会买这里。我宁愿住闵行也不住普陀，1999年从普陀搬到闵行，普陀的老破中出租了十几年，租金回报还不错，2016年卖掉，现在市场价格已经跌破我的卖出价了
一般人不交，3口之家有180平免征。上海可买不太起这么大房子，超过144平就不算普通住宅，税费也不一样，租赁市场也很少见。普遍在100以下。除非你炒房投资的。很好算，100平，10万一平的话，每年6万税。炒房投资的才不会交，净身出户买，投资还交房产税的没听说过，那还赚屁钱
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总的来说，万科目前正处在“闯关”阶段，虽然短期内破产概率不高，但风险依然存在。公司自身在努力“卖资产、回现金、保交楼”，背后还有大股东深圳地铁和银行等金融机构的支持。
能否真正“熬过去”，还需要看未来房地产市场能否企稳回升，以及万科自身资产处置和业务转型的实际效果。
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关于一线房产，我最近半年一直在看房，上海的。这里面的价值逻辑链你都看不懂，某离市中心5站地铁的商业区。李嘉诚在这里囤地十几年，前两年全卖了。现在的价格结构大概是。次新房12万-次新公寓3.7万-老大7万-老破小5万。这公寓不是商改住，一开始就是通煤气的纯住民水民电，2梯2户，条件碾压老破，房型不如次新住宅。差别我看下来只有不能下户口，而户口唯一作用就是没有学区，其他情况你都可以落集体户。这地方还...鼓吹新房的属于人云亦云，这些小白买入了土地+房产+开发商宣传溢价，以四代宅的名义，目前开发商宣传溢价甚至达到房价一半以上，楼盘卖完了，开发商不再宣传和维护，最终一样会只剩土地+折价房产，亏的一塌糊涂。大部分追捧的都是年轻人，缺乏第二层思维。
关于年轻人不喝白酒，上次有个人做了一个关于使用避孕套的调查，他调查了某幼儿园的50位男孩，举着一个避孕套问大家，“谁用过这个避孕套啊？”，结果只有1个孩子举手。男孩回答，“以为是爸爸藏的气球，拿着吹很好玩，还有水果香味”有些国家的年轻人都没性生活了
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地产当然是不可或缺的，人口负增长了，也要折旧做新，它在低估时有其投资价值，也会价值回归。
白酒就更不用说了，三年多以前价格是一倍的白酒股，比现在三年后的今天预期悲观了而已，变化 并没有想象的大。而且企业却是实实在在的增长，更赚钱了，股价腰斩而已。至于是现在低估还是当年高估暂且不论。我认为只是因为腰斩，所以预期悲观了。涨上去的时候就又是小甜甜。
用同样成瘾性的香烟来说，很多人不吸了，并且致癌众所周知，并且烟的包装上有郑重其事的告知，销量减少了，但国家的钱少赚了吗?烟企业钱小赚了吗？
白酒也只是负增长而已，但到了一定的程度就会稳住。这种情况、这个行业千百年来都是可以说欣欣向荣的。自古以来没有例外。头部企业的利润不会少的----这我可以肯定。
相较于白酒，房地产的战略纵深、腾转挪移的能力会更加强一些。让政府降低地价，恐怕很难。
咱们现在房地产不行，最大的原因是 地价太贵太贵。 未来各方利益集团博弈后，如能在地价上让利，那么房地产一下子就活了。同时，取消预售制度，实行现房销售，各个开发商规规矩矩造房子而不是造金融产品，那么大家会接盘的~
但是白酒，我想不出未来会有哪种刚需会激发白酒需求？从成瘾性或是社交属性来看，白酒在未来甚至不如手游了。
茅台在高利润的时候，应该...
1、政府控制的可住宅开发用地越来越少。
2、降低地价，意味着政府土地出让金减少。
累计多年，商品房总规模也已经非常大了。
控制住地价，也就基本控制商品房的价格。为以后评估价格收房产税打下基础。
ericlule - 满招损 谦受益
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咱们现在房地产不行，最大的原因是 地价太贵太贵。 未来各方利益集团博弈后，如能在地价上让利，那么房地产一下子就活了。同时，取消预售制度，实行现房销售，各个开发商规规矩矩造房子而不是造金融产品，那么大家会接盘的~
但是白酒，我想不出未来会有哪种刚需会激发白酒需求？从成瘾性或是社交属性来看，白酒在未来甚至不如手游了。
茅台在高利润的时候，应该积极将留存利润进行多远投资，而不是研究酱香咖啡、酱香冰淇淋~ 阿拉伯那些石油巨头，将利润投资各个新兴市场，这应该是茅台这类企业应该做的事情~
bigbear2046 - 无非想要明白些道理，遇见些有趣的人或事
上海这两年新盘负责唯问的角色越来越明显了，但是看看我老家武汉，类似地段的商品房，差不多是10w比1.5w，接近七倍的差距，看下来一线城市对刚需来说还是泡沫太大了。很多东西是会自然符合幂律分布的，表现就是指数级差异，包括城市人口，资源分布，财富分配等，如果上海和武汉符合1线城市和3线城市的定位，2的3次方是8倍
bigbear2046 - 无非想要明白些道理，遇见些有趣的人或事
关于一线房产，我最近半年一直在看房，上海的。楼板10万，不正说明周边拆迁推平的成本10万么，怎么理解成了周边老破小是负资产？老破小价值完全可以按租售比计算，和公寓不同，老破小的日常维护其实是有政府兜底的（各区的美丽家园计划什么时候轮到过公寓）另外老破小自带一个拆迁补偿的彩票型期权价值，而我实际去看过的公寓，皆为投资，极少自住，租客多数鱼龙混杂，折旧率会很高，虽然租售比稍高，但可能隐含了装修周期缩短的补偿
这里面的价值逻辑链你都看不懂，某离市中心5站地铁的商业区。李嘉诚在这里囤地十几年，前两年全卖了。现在的价格结构大概是。
次新房12万-次新公寓3.7万-老大7万-老破小5万。这公寓不是商改住，一开始就是通煤气的纯住民水民电，2梯2户，条件碾压老破，房型不如次新住宅。差别我看下来只有不能下户口，而户口唯一作用就是没有学区，其他情况你都可以落集体户。这地方...
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关于一线房产，我最近半年一直在看房，上海的。上海这两年新盘负责唯问的角色越来越明显了，但是看看我老家武汉，类似地段的商品房，差不多是10w比1.5w，接近七倍的差距，看下来一线城市对刚需来说还是泡沫太大了。
这里面的价值逻辑链你都看不懂，某离市中心5站地铁的商业区。李嘉诚在这里囤地十几年，前两年全卖了。现在的价格结构大概是。
次新房12万-次新公寓3.7万-老大7万-老破小5万。这公寓不是商改住，一开始就是通煤气的纯住民水民电，2梯2户，条件碾压老破，房型不如次新住宅。差别我看下来只有不能下户口，而户口唯一作用就是没有学区，其他情况你都可以落集体户。这地方...
无风之城 - CFA FRM
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收回这怎么可能，也是有房产证明的私产，按现在的规范就是到期收15块一平续30年。如果说不确定性，商品房一样不确定。还有个隐藏的利益是，商业地产拆迁赔偿是按评估价3倍赔偿的。私产是土地上的房子，而不是土地，土地使用权几十年就到期了。土地使用权到期后完全是国有资产，凭借一栋旧房子就能一直占有不属于你的国有资产土地？
至少我是不理解为什么普通人反而要去买溢价2倍以上的住宅而不是平价公寓。出租回报率也高的多。
最终解释权在国家，要征收巨额续期费也是有道理的，产证上清清楚楚写了土地使用权多久到期。如果你要续期使用土地，让你参考新出让土地的价格是不是也挺合理的？土地到期，房子就是一堆水泥，不交巨额续期费，到时候拆了补偿你建筑成本可不可以？
商品房也是一样的，但是因为关系到老百姓的基本盘，不太可能动，商业地产国家动手的顾虑就少很多了。
一般人不交，3口之家有180平免征。上海可买不太起这么大房子，超过144平就不算普通住宅，税费也不一样，租赁市场也很少见。普遍在100以下。一般人不交，那这项税种的总额没多少吧？
除非你炒房投资的。很好算，100平，10万一平的话，每年6万税。
那一般人交几千？要是按这样去征收，会影响房价和租金吗一般人不交，3口之家有180平免征。上海可买不太起这么大房子，超过144平就不算普通住宅，税费也不一样，租赁市场也很少见。普遍在100以下。
除非你炒房投资的。很好算，100平，10万一平的话，每年6万税。
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关于一线房产，我最近半年一直在看房，上海的。方便说一下是具体哪里的公寓吗？
这里面的价值逻辑链你都看不懂，某离市中心5站地铁的商业区。李嘉诚在这里囤地十几年，前两年全卖了。现在的价格结构大概是。
次新房12万-次新公寓3.7万-老大7万-老破小5万。这公寓不是商改住，一开始就是通煤气的纯住民水民电，2梯2户，条件碾压老破，房型不如次新住宅。差别我看下来只有不能下户口，而户口唯一作用就是没有学区，其他情况你都可以落集体户。这地方...
比较好奇上海房产税，一般一年多少呢普通的2011年以后交易过的房子。有户籍的首套免征，没有的人均60平米免征，超过部分按总价0.6%每年支付。不付不能交易。自住影响不大，基本都是免征。
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关于一线房产，我最近半年一直在看房，上海的。这里面的价值逻辑链你都看不懂，某离市中心5站地铁的商业区。李嘉诚在这里囤地十几年，前两年全卖了。现在的价格结构大概是。次新房12万-次新公寓3.7万-老大7万-老破小5万。这公寓不是商改住，一开始就是通煤气的纯住民水民电，2梯2户，条件碾压老破，房型不如次新住宅。差别我看下来只有不能下户口，而户口唯一作用就是没有学区，其他情况你都可以落集体户。这地方还...由于房产换手率较低，现在的二手房房价受成本影响很大。一些老房子，最初到手价格只有几千块，而近几年新盖的楼盘，楼面价都好几万，大家持有成本相差很大。涨的时候，老房子跟涨，跌的时候，由于成本低跌的也多。新房次新房价格回归需要一个漫长的过程。
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我哪知道，我仔细研究了公寓和住宅差异。以前公寓大部分是商务楼改的，没有燃气，商水商电。现在有不少落地就是冲着住宅在造，没有以上问题。区别就只有50年产权，贷款只能50%，不能落户。问题是所谓短产权根本没区别，到期补一个续签费几十块一平。而且还有个关键问题，上海是有房产税的，超过人均60平的部分要交0.6%/年的税，但商业地产不要。如果你要买大房子，明显是公寓持有成本低的多。交易税费一模一样，都是...公寓大多数都是非住宅类产权，既商办。以北京为例，民水民电的公寓很少，通燃气的就更凤毛麟角了，内部环境较差容积率梯户比高企，整体居住体检较差。同时，不具备落户、上学功能，且不能做住房按揭贷款（做抵押也不太方便，部分机构不认），17年之后的房子需注册公司购买，再有就是群众对房子的固化思维不能接受此类房产。
当然，房价定价肯定非常不合理的，想楼上所说5万的老破小旁边挂牌地皮楼面价10万的现象依然存在
无风之城 - CFA FRM
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我哪知道，我仔细研究了公寓和住宅差异。公寓是有钱人的投资游戏，未来政策不确定性较大，比如土地使用期限届满时，存在小概率被收回的可能性，或者有一定概率被收很高的土地使用续期费用。
以前公寓大部分是商务楼改的，没有燃气，商水商电。现在有不少落地就是冲着住宅在造，没有以上问题。区别就只有50年产权，贷款只能50%，不能落户。问题是所谓短产权根本没区别，到期补一个续签费几十块一平。
而且还有个关键问题，上海是有房产税的，超过人均60平的部分要交0.6%/年的税，但商业地产不要。如果你要买大房子，明显是公寓持有成本低的多。交易税费一模一样，都...
而商品房是老百姓们的基本盘，基本上没有这方面的担忧。
小白律师 - 跨境证券律师
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但是房地产可以说说。
参照日本，2013年以来，日本房地产经历了长达12年的牛市（还没涨回泡沫经济破灭时的水平，不知道谁传的谣言）。
日本的近况大家都知道，产业全面溃败，人口负增长，但是不妨外在资金泛滥的情况下硬生生的把房地产给炒上去。
虽然房地产关联了太多因素，但归根到底还是资金说了算。
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关于一线房产，我最近半年一直在看房，上海的。
这里面的价值逻辑链你都看不懂，某离市中心5站地铁的商业区。李嘉诚在这里囤地十几年，前两年全卖了。现在的价格结构大概是。
次新房12万-次新公寓3.7万-老大7万-老破小5万。这公寓不是商改住，一开始就是通煤气的纯住民水民电，2梯2户，条件碾压老破，房型不如次新住宅。差别我看下来只有不能下户口，而户口唯一作用就是没有学区，其他情况你都可以落集体户。这地方...
我们这里是上海附近亿万GDP城市，很多5年以内的二手商品房单价低于同地段地价。底层逻辑是：土拍都是左手倒右手，土地价格虚高了。二手房价格才是真正的纯市场博弈下的价格。
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为啥会出现这种情况呢？我哪知道，我仔细研究了公寓和住宅差异。
以前公寓大部分是商务楼改的，没有燃气，商水商电。现在有不少落地就是冲着住宅在造，没有以上问题。区别就只有50年产权，贷款只能50%，不能落户。问题是所谓短产权根本没区别，到期补一个续签费几十块一平。
而且还有个关键问题，上海是有房产税的，超过人均60平的部分要交0.6%/年的税，但商业地产不要。如果你要买大房子，明显是公寓持有成本低的多。交易税费一模一样，都是3%契税，并且公寓不限售，没有限2/限5，外地户口限购一说。
按内在实际价值，居住上，我认为公寓并没有明显缺陷。要么公寓卖的太便宜，要么住宅溢价太高。两者在将来必然要回归接近。
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关于一线房产，我最近半年一直在看房，上海的。新房价格高企，是因为没有什么供应了，完全是超高收入阶层在买，和普通人没关系。
这里面的价值逻辑链你都看不懂，某离市中心5站地铁的商业区。李嘉诚在这里囤地十几年，前两年全卖了。现在的价格结构大概是。
次新房12万-次新公寓3.7万-老大7万-老破小5万。这公寓不是商改住，一开始就是通煤气的纯住民水民电，2梯2户，条件碾压老破，房型不如次新住宅。差别我看下来只有不能下户口，而户口唯一作用就是没有学区，其他情况你都可以落集体户。这地方...
有部分城市部分地区在试点核心城区老旧小区社会化改造，原住户凑钱请建筑公司原址重建，不改楼层、面积、容积率，但是内部设计按新的技术来实施，有可能会成为城市更新的一个途径。因为如果核心城区采用原有的拆迁模式，现在能接盘这么高价的新房的人群还是太少，拆迁费用也高，地方政府也越来越认识到房地产税收收入不可持续，所以这块的利润在逐渐放弃了。如果这种方式普及开来，老破小的价值会有所提升，毕竟建安成本大概现在就几千元一平米。
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存量规模足够大，产能过剩，要收库存费和消费税。
房子和高档酒都是过剩。
老龄化，不婚不育增多，13亿人口就没有购买商品房的能力。9000多万人口，该买能买商品房也买了，只有少量改善性住房需求。
现在许多高档酒店，酒席明显减少，都开始卖预制菜，酒席减少了，说明酒需求也减少。
但酒的产能还在扩大。
中国除了国产替代，部分创新，还要处在产能扩张状态。绝大部分都需要去库存，去产能过程中。
国外奢侈品为了保价，哪有不限量生产的？
房子也很难了。 上涨的时候相关产业链都还行，下跌的时候各种乱象频出。北京东三环内的回迁房最低都3w+了，相差1站地铁的好一点的商品房小区就能到6w，很难衡量价值到底是多少
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白酒和房地产的问题都在于发展（提价)太快了，县城的房子涨到1万多，茅台最高3000多从而带动中高端白酒全面涨价。所以需要很长的时间来调整。我估计等倒卖茅台的黄牛消失得差不多就好了。
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这里面的价值逻辑链你都看不懂，某离市中心5站地铁的商业区。李嘉诚在这里囤地十几年，前两年全卖了。现在的价格结构大概是。
次新房12万-次新公寓3.7万-老大7万-老破小5万。这公寓不是商改住，一开始就是通煤气的纯住民水民电，2梯2户，条件碾压老破，房型不如次新住宅。差别我看下来只有不能下户口，而户口唯一作用就是没有学区，其他情况你都可以落集体户。这地方还有个在卖的商墅项目，条件环境碾压以上所有房子，卖5万。住宅凭什么有这么高溢价？
然后内环某新楼盘卖20万，隔壁新出让土地楼板价10+万，旁边老破小仍旧是4-5万？？也就是说，这立在土地上的老破房子实际是负资产，全买下来推平了卖空地至少能赚6万一平？？
这套价值链明显不正常。
听风听雨 - 一只水桶能盛多少水，并不取决于最长的那块木板，而是取决于最短的那块木板。投资者能挣多少钱，不是股市爆涨时你账户的表现，而是取决于股市暴跌时你账户的表现。
现在正在增加出租房屋的税，开始了增加房产税的试探，危险的信号。《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将于2025年9月15日实施。按照《条例》第八条规定，“出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。
房地产如果经过多次政策扶持还是不行的，就已经不是国民经济的命脉。
《条例》第三十条则提到，“房管部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。”
按照文件，个人出租住房，且月租金低于（含）10万元的，需缴纳个人所得税（税率10%)、房产税（税率4%)、营业税（税率3%)三个税种。
地产以后应该倾向于奢侈品或消费品，主要是住的需求，不是投资品。国家这么大，人口这么多，总是会有很多富人的
高端白酒和普通白酒不是一个逻辑。
普通白酒不是太看好，高端白酒没太大问题，消费人群不一样。
听风听雨 - 一只水桶能盛多少水，并不取决于最长的那块木板，而是取决于最短的那块木板。投资者能挣多少钱，不是股市爆涨时你账户的表现，而是取决于股市暴跌时你账户的表现。
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增加房产税短期内不可能。喔是说3～5年内现在正在增加出租房屋的税，开始了增加房产税的试探，危险的信号。
现在对房地产的态度是稳定和扶持，怎么可能出这种大杀器打压？房住不炒的目的已经达到了，zf还拿国民经济的命脉之一开刀，是嫌自己s的不够快吗
房地产如果经过多次政策扶持还是不行的，就已经不是国民经济的命脉。
就行业来说，酒和房地产并非全无希望，但希望未必会在白酒和一线房地产上。大城市的就业机会和工作待遇还是比小城市好的多呀。 大城市找个月薪5000 五险一金双休的工作，可比小城市容易多了。 单就双休交社保，全国大部分小地方的私企都没有这个待遇。
白酒和一线房地产面临的都是同一个问题：时代变了，大人。
喜欢喝白酒的几代人老了，人口红利消失了，奢侈品销量多数都下行了，年轻人的选择更多元了，海外销量微不足道，但全球酒企市值前10中国白酒还能占4席，你觉得合理么？但对别的酒饮品类来说，中国国产替代和出海，应该还有机会。
过去三十多年的人口从低能级城市向高能级城市迁移，已经停止...
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