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几线城市,什么段位的房子.
就我国这PF差距,我还是之前的观点.
好地段,好小区,降价空间有限,可能还得涨.
刚需房,在经济下行,人口下行,舆论变化这背景下,你觉得谁来买呢?
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你为啥用一个2013年的图 东京房价早就历史新高了先不说图要说明的问题是所谓“核心地段”只是贝塔高而不是阿尔法高，而且哪里来的历史新高？你梦里吗？
（令和2年=2020年）
所谓“回前高”指的是マンション/公寓“回前高”，但其实地价一直低迷，因此独栋住房价格也低迷，增长的其实只是建筑成本，才让公寓价格回去——但这部分不像地价那样“只要”交土地税，是有很高维护成本的，类似企业的固定资产
并且，原本有钱人是住独栋的，但现在日本最高级的反而是公寓（参见国内现在大平层开始流行），所以1990年的公寓价格实际和当前公寓价格不可比，合适的比较对象是平均各种住房类型的价格
赞同来自: 海阔天空888888
你那是真便宜，我这徐州下面的小县城，我这可没地铁。我70-80预算只能说买城区稍微好的地段，还不是核心地段。核心地段要8500-1W这样。而且只打算买小三房，大套的都得上100多W了，不想搞，人太累了。而且房子的未来还不知道什么样。好多小县城的房价还没真的开始往下波动吧？看到很多工地还在盖
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你个福建人，不去厦门卷，跑杭州干啥1.厦门房价比杭州还高。
2. 厦门没有排的上号的产业，特别是高新、高薪产业。
3.厦门的高房价、区位扼杀产业进一步升级发展的可能。卖智力，厦门甚至闽南地区能提供高新、高薪岗位很少。卖劳力，在厦门的高房价面前，毫无意义。
综上，单就房价未来的增长可能，买杭州房子优于买厦门，
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别的不说深圳关内的房子我觉得可以，地方就那么点大玩不出花来。北京五环内上海核心区同理稀缺资源永远会有溢价。本人已下订单。买定离手你是没见过日本核心地段（东京）房价跌的最惨么……
东京都市圈房价，红线是东京都，类似关内五环内核心区，其他是周边县（日本县>市）
核心区房产只是贝塔高，涨的多跌起来也多，未必有阿尔法
这就像之前夹头说学巴菲特买好公司，恶意忽略巴菲特说的“好价格”，坑死了不少人
@我心飞扬33
**要自己思考日本房价持续下跌，房地产行业也没有完蛋
网上问没啥用，你没看到吗？三根阳牛就说牛市，破箱底就说大熊市
房地产也一样，现在网上都是房地产要完蛋了的感觉
我只能说：
1.在很多国家，房子都不会便宜
2.房地产产业链条养了上亿人口，这个行业不会完蛋
3. 小换大，旧换新，结婚，养老等等都是买房需求
**
澳大利亚加拿大新西兰这种地广人稀+政策支持，移民疯狂流入的地方，房价疯狂上涨（未必能长期保持，因为本地人反移民倾向因此也会变强），但中国人口衰减甚于日本，引进人口的希望极低，长期房价希望不大
显然，日本房价泡沫破灭后，照样有以上需求。但你忽略了老龄化下的大换小补充养老安全网不足的出售需求和老人死去后房产的出售需求
当然，一切皆有可能。可是房地产价格相比股债平均来说阿尔法是负的，还可能负很多，所以为什么要在一棵树上吊死，非得考虑买房？
我的确认为国家比较可能会撑不住放水，但为什么一定利好楼市而不同样利好乃至更利好股市？
这种做法说好听点是路径依赖，说难听点就是梭赢一把觉得自己是赌神，以为继续梭哈同一个点数可以继续赢
@风收益险
看空可以把所有看空观点都归纳，看多同时也可以，这有点像股评说的，并不是做决定的主要依据，想想自己有没有踏空楼市，或者后面还会不会踏空更重要，如果无法做准确，或者说大概率（胜率）去判断，不应该用上帝视觉去评价一件事，这是认识上的误区为什么只想“过去踏空”“以后可能踏空”然后还说不只考虑踏空，还考虑接盘的人就是你所谓“上帝视角”“认知上的误区”？
房价只存在中期（一年到一年半）动量因子和价值（房价租金比）因子，两者都对房价不利。并且长期回报也对住房资产不利——要不要想想过去自己是不是踏空了90-07年十七年不算股息上证指数都60倍的股市大牛市？“或者后面还会不会踏空更重要”？由于房和股共享主要的贝塔，所以这两者是相当可比的
胜率毫无意义，90%胜率，亏了亏一百倍，有什么用？预期收益率和其风险，即收益风险比，才是唯一重要的
@一个猫帽胖子
看你的人生理念是抄底还是追涨了房产适合追涨不适合接飞刀
从价值因子来说，目前房价仍然太高，所以无论是哪个因子都不适合买入
当然一切皆有可能，但这没什么意义
ericlule - 满招损 谦受益
《金瓶梅》中记载，有一次李瓶儿跟潘金莲聊天。瓶儿告诉莲妹，凡世间禁止的事，往往有利可图但是又不想你分羹；凡是倡导的事，多半有坑等你去填。咱么的毛主席说的好，金瓶梅不愧为红楼梦的老祖宗。
前段时间一直在听JPM的原文诵读+白话文+点评。JPM里面的好多情节都让人拍案叫绝，500年前的古人 和 当今的人 真的是一模一样。
人性在 500年前 和 当今 和 500年后 一点都没有变。
《金瓶梅》中记载，有一次李瓶儿跟潘金莲聊天。瓶儿告诉莲妹，凡世间禁止的事，往往有利可图但是又不想你分羹；凡是倡导的事，多半有坑等你去填。这也不全对，15年也是各种降利率给折扣，当时要是多买两套就财富自由了
公摊其实就是个面子里子问题预售本意是好的，地产融资成本低，资金压力小，回款压力小，同时老百姓省了买房钱。只不过被地产等瞎几把乱搞乱扩张搞砸了但是，最大毒瘤，我觉得还是卖地寅吃卯粮这种经济模式问题，到底怎么发展，牺牲谁的利益，蛋糕怎么分
赞同来自: livermoreii
另外，房市流动性太差！
一只被爆炒的股票才跌了几年，跌幅还不大，很多抄底的都会死，换成房子就敢抄底了？大概率抄在山腰上。
反过来想，您的对手盘会不会趁国家政策支持出货？然后您不就是接盘侠了吗？
最后，如果您自住，想改善住房，当我啥都没有说。
赞同来自: 青火
公摊其实就是个面子里子问题分税之后去学习的香港的玩法
预售本意是好的，地产融资成本低，资金压力小，回款压力小，同时老百姓省了买房钱。只不过被地产等瞎几把乱搞乱扩张搞砸了
但是，最大毒瘤，我觉得还是卖地寅吃卯粮这种经济模式问题，到底怎么发展，牺牲谁的利益，蛋糕怎么分
可是，香港的玩法是撒切尔为了尽快获取大量资金回去救英国针对马上要被撵出去的殖民地尽快抽血断子绝孙的玩法。
香港的年轻人，打炮都只能去排队开房间了
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还有一个前提大家都是理性人,现在房产和现金的收益率等效吗?你愿意得到哪个收益?
很显然,现金收益更高,租金回报率3%的地方应该不太多.
鉴于以上的矛盾,就一种力量促使二者平齐:
1,要么无风险收益降低:
2,要么房价降低;
3,要么租金变高;
4,房产上附加的其他特权;
5,房产的看涨期权涨(失之东隅收之桑榆);
以下讨论某个因素的时候,假设其他因素不变.
1-2,无风险收益降低,大概率贷款利率也会跟着降;所以前两者是对赤壁友好的;
3,租金嘛,看收入水平,房东也想至少年化3%呀,而是大众能接受吗?以500w为例(北京5环内这个价的房子是不太好找的),一年15w房租,北京的工人阶级有几个能承担的?15w是税后的支出,税前2万,到手也不到1.5,还有其他开支.所以收入要提升,如果提升到了一个匹配水平,你的还款能力/抗压能力是不是上了一个层次?这条也对赤壁友好.
4,这个看自身情况了,除了北上,其他的城市没多少价值吧.
5,就剩下最后一个了,它是建仓/加仓的唯一理由了.(利率不变,收入不变,我不管就是要涨?中正快乐券?)
还有一点需要考虑:存款70年之后还可以取出本金,房产70年之后去哪里取还是个问题.
刚需?什么是刚需?有人架刀到你脖子上了?还是亲属被绑架了必须买房求赎?上学/结婚,没这套房子就上不了学/结不了婚?银行贷款就不需要考虑?钱多任性还讲个啥.
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现在房产都按城按区，甚至按小区分化了，也算有5000个选项了吧？找到那个它实属不易。
我钱多多？那下个馆子吃饭，不是谁家好吃吃谁家吗？还需要考虑拉面20，烧烤100吗？
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偶觉得什么时候中国的预售制度能够完全取消，那时才能把房产的金融属性剥离，开发商才会安安稳稳的造房子。公摊其实就是个面子里子问题
另外再把公摊面积取消，让利于民。其实公摊也算是高杠杆高周转下的副产物
公摊和预售是房地产最大的毒瘤
预售本意是好的，地产融资成本低，资金压力小，回款压力小，同时老百姓省了买房钱。只不过被地产等瞎几把乱搞乱扩张搞砸了
但是，最大毒瘤，我觉得还是卖地寅吃卯粮这种经济模式问题，到底怎么发展，牺牲谁的利益，蛋糕怎么分
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就买新房而言，开发商急于出手，好好谈，都能打更多折扣，代为销售的平台，有的中间销售费极高，所以找找认识的人，还可以拿这部分返点。
2.投资的话，如果不是一线或者强二线城市核心区域，三四线城市看不到未来。
一直认为，房产可以看做是一个城市的股票，而真的产业升级，不再靠投资拉动的话，三四线城市根本没有未来的，如果不是硬上马一些大型基建，比如三线城市也建很多高架桥，轨道交通，然后建设新城区，其实根本没有太大经济增长。
现在，国家限制城投公司债务规模，城投大的对外投资要直接由市里面债务处审批，其实就是不让三四线城市疯狂搞基础建设投资了，那未来没有增长，房子自然不会涨价了。
3.特殊情况，除非，再来一次基础建设拉动，什么时候三四线城市开始大规模建设地铁、新城区的新城区，高架桥快速路，金融中心超高写字楼。 城投又可以肆无忌惮的举债扩张，那估计房价还会再有一次爆发。
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