年初也就是2021年1月份我把上海的唯一住宅给卖了,准备置换大一点的房子,但是苦于没有户口导致积分不够,买不到心仪的房子(上海现在新房采取积分购买的方式,每次把认筹的客户按照积分高低排序,只取积分靠前的客户入围。每个人的积分与户口,婚姻状况以及社保年限有关系,具体可以百度)。后来就一直盯着司法拍卖,终于在上周搞定了一个房子,尽管我不是很满意。
上海的小房子卖出之后到手有420万现金,其中100万我还加仓了地产股,前几天全部卖出了保利,实现了保本出,回款了100万,目前持有的地产股只有万科了,一点没有卖出。对于房子的位置,因为一直工作生活在浦东,所以买房也只考虑浦东。至于买房预算,人到中年,升值加薪无望,失业裁员随时可能发生,所以我不打算把手里的钱都拿来买房子,也就以这个420万作为首付,因为二套房贷款,首付7成,只能买入总价600-700万的房子。这次我一口气报名了4套房子,他们拍卖时间有先有后,我有中意的其实是第二套房子,阴差阳错买了最先开拍的那套房子。
最先开拍的那套房子,也就是我现在拍中的那套,在拍卖过程中,有两个人竞争激烈,其中一个人出价异常凶猛,只要有人一出价,他就秒加,很快超过了我的预期价位,我预期550万,极限还可以再加个二三十万试一试,最极限也就580万了。我就没关注了,就去看股票了,等我去洗手间的时候,看他们还在激烈争夺,此时价格已经到了六百万出头,很明显,其他人都准备放弃,不再加价了,那个人眼看就要胜出了。我就随手出了一个价格,友情抬价,你不凶猛吗,我来帮你抬抬价,让你凶,我让你多出几万块,结果奇迹发生了,他们都不出价了,我拍中了,我简直不敢相信,我就是来抬价的啊,我不想中标啊,你们咋都不出了呢,你刚刚还凶的很呢,你不是秒加的吗,不讲武德啊。跟赵本山小品里面一样一样的,我一脸懵懵逼,”你们不往上叫了啊!“,那一刻小品里面的台词不断地在我耳边回响,”对!我们不往上叫了“。我感觉就像遇到了托一样,但是没有办法,司法拍卖,肯定没有托,这个要付法律责任的。我情绪非常激动,卧槽,这个是备选的啊,就这么扶正了,比我预期的价格整整多了四五十万呢。
平静了几分钟以后,自己拍的房,含着泪也要买完,反正也是备选方案,之前准备还算齐全,贷款材料已经提交,初审也已经通过。接下来就继续走后面的流程吧。
尽管临门一脚表现稀烂,现在还是要来总结一下经验教训,司法拍卖房子的流程如下:
1、选房,你要对所以地区的房子价格比较熟悉才行,房价波动还是比较快的,每个月可能都在变动,我们必须时刻关注房价波动,我拍下的这套房子,该地区的房价我只是大致有数,并没有非常清晰,所以这次买到的价格和市场价几乎相当,其意义也就是省了一点税费钱。就上海的情况来看,法拍其实竞争也非常激烈,较好的房子有很多人报名,所以价格你必须要非常清楚,不然很容易捞不到便宜,把自己搭进去了,其实房子也没有非常喜欢,当然了在上海,六七百万买入自己喜欢,各方面都满意的房子是不可能的,我中意的都在一千万以上,有个差不多也就行了。
2、清场,法拍房最大的风险就是清场,我拍的这套是空置的,不存在清场问题。如果不是空置的情况就需要仔细考虑一下,如果竞买公告明确说了法院清场交付,那么基本不用担心,以上海的情况举例,拍卖的法院如果是上海本地区的法院,例如浦东新区人民法院,闵行区人民法院或者虹口区人民法院,这种一般都是清场交付,但是外地人民法院例如湖北XX人民法院拍卖上海的房子,那么一般不提供清场交付,由买受人自行解决,自行承担风险,因为异地法院一般不方便过来执法。这个时候就需要分析了,在我看来如果是租客,清场就很容易,大不了租期到了请人家搬离。但是群租例外,上海这边很多群租房是由二房东出租的,那么有可能存在原房东和二房东之间的租赁合同,租期一般还比较长,最多的可以有二十年,按照买卖不破租赁的原则,你即使拍中了,后面也要继续出租,如果租金已经付清了,你什么也得不到,如果按季度支付,后面所有权是你,你可以收到租金。之前闵行区有一套房,低于市场价100万,群租状态, 我就不敢拍,害怕有租赁,我是那种没有权势,胆小怕事的小散户,宁出高价,但求安稳。如果是房东本人以及家人入住的,那么我肯定不拍了,这种就是最难清场的那种了。这里说一下我的小诀窍,很多时候我们不清楚里面是不是出租或者是原房主在住,我们可以看被执行人的信息,如果是外地人,上海被拍卖的房子外地人居多,尤其以江浙一带的小老板为佳,他们一般都是投资买房,后面做生意赔本,法院强制卖了他们的房子,他们的房子一般自己也不住,很多都是出租,甚至是空置状态,这种一般都比较容易清场的。如果查询出来被执行人是本地人,我建议不碰。
3、户口,我买的这套房子也没有户口,算是非常干净的房子,现在上海这边你拿到产证之后,你不能强制迁出户口,但是你卖了房子之后,你的下家是可以迁出之前的户口的。所以户口风险要小了很多。
4、贷款,司法拍卖的房子可以正常办理贷款,但是要在开拍前三个工作日申请,初审通过以后,你就可以竞拍了,拍卖成功后会有淘宝合作的服务机构(联系我的是律所)联系你,为你提供贷款服务,协助你到银行面签,提供给银行收入证明和征信报告之后,银行会审批,等你付了首付款之后,就会放款。首套房贷款比例是65%,二套房是30%,利率与二手房相同,我的贷款利率是5.7%,LRP +105bp;这里面会产生两个费用,一个是上面的服务机构收取的贷款金额1.5%的服务费,一个是担保机构收取的1.5%的担保费,加一起是3%,我的贷款额是180万,总成本是5.6万。本来有机构跟我说可以帮我省去这个服务费,到他们那里办理贷款,只要出1.5%的担保费用,因为考虑到时间紧张,法拍房要求10日内付款,中间还有两个周末,再加上现在房贷额度紧张,我决定不省这点服务费了,免得因小失大。
5、法拍房的最大优点是税费各付,上海这地方税费和中介费一般都是买家支付,我预计这套房大约有40万的税,这部分我可以先垫后退,另外也省去了中介费,链家一般是两个点,12万,我买这套房最大的意义也就是省去了这点税费,本来想着买套法拍房至少要省下百万,目前来看,目标的一半都没有完成。
6、限购 上海有严格的限购措施,所以拍卖之前一点要先弄清楚自己的是否有购房资格,如果因为限购导致违约那就麻烦了,我现在可以确定北京,上海,杭州法拍房都有限购;其他地方我没核实过,不敢瞎说。
流程总结: 选房 —— 提交贷款申请 —— 拍中 —— 签贷款合同 ——查询限购——付首付款——担保公司担保——银行放款 —— 法院出具裁定书 ——核税——交税 —— 过户。
最后一点,出价的时候一定要理性,想好底线,多了坚决不要再加了,很多时候一万一万的,加着加着就高了。更加不要头脑发热,冲动出价,大家一定要以我为戒,你出的价格一定是你愿意支付的价格,像我这样的傻事不要在做了。
总的来说,现在司法拍卖越来越多,相应的流程与服务机构也越来越多,操作起来其实都比较成熟了。
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回复几个问题:746的这套拍卖我也好玩关注了,拍得太高了,这个业主好像是借了小贷或套路贷深度破产,不排除小贷债主在接近市场价的位置安排了托,注定不会低卖。现在高总价的房子可能会有些折价,中低总价的房子有一批关注拍卖房想捡便宜的没什么大钱的投资客,关注的人多,合适的房子少,很难捡漏,特别是这套这样干净的房子,有差价的都是赚的清场的成本。
1、关于看房,事先我没有看过房子,不过这个法院组织了一次集中看样,很多人过去看,我只是大概知道房子所在的位置,大致的价格。我拍到手的价格比评估价大约只低了4%;后面担保公司的工作人员告诉我,其实拍中的大部分是没有看样的。
2、关于税费,上海法拍是税费各付,我先垫付卖家的税费,大约是5.6%的增值税和2%的所得税,后面向法院申请退还,法院扣除了税费以及执行费用之后会给卖家;
3、目前...
楼主这样不看房就拍风险很大,有的拍卖公告上写的没有被占用,但实地去看是有人占用的。还有些UP主也写过各种奇葩的事,比如拍卖的房子要穿过另一套房子才能进屋,什么样的坑都可能有。另外现在拍卖房子最要注意的是继承得来的房子,如果税费买方承担,搞不好要多付20%所得税。
不过几百万这样玩一玩地下单,真的不差钱呀。
不过看LZ说的贷款之类,不可能是临时起意的,因为有意才会去跑贷款,并且一般要提前两周跑贷款,就靠开拍前3天贷款意向书肯定跑不下来。
我参与过几次淘宝拍卖,难道你不觉得那两个疯狂竞价的就是两个托嘛?我参加的拍卖也都是有两个人一直在出价,直到价格跟市价一样就停了,保准你买进去绝对比市价贵,保准你不会占便宜。自己参加之前列一个表格,超过多少就不加了。执行纪律
感觉楼主出价时冲动了
还有双方税费这点,看楼主为了拿本批房贷时自己先垫了,下来如何让卖家拿钱?我要是卖家,房子没了再出几十万税费我肯定是关机玩消失,而且找法院也没用。
写字楼厂房之类的,一般有托,我朋友就这样上当过,幸好后来二手卖出,基本持平。
法拍限购其实对于买方有利,竞争者相对少了。
有人看最终出价,觉得还合算,其实你加上竞争,肯定还要加价,最终价格又比这个高了。
所以,楼主其实还可以,至少比二手房省了10%的税费和中介费。
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capm - 淡定。。。你要承受你心天的季候,如同你常常承受从田野上度过的四时。你要静守,度过你心里凄凉的冬日。
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我看过挺多成交记录的溢价那是以前不限购的时候,很多外地来拍的;自从法拍纳入限购以后,就一直折价了,基本上0.8~0.9之间。最近上升到0.85~0.9了;这个原因主要是新房也差不多折价这么多;有上海房票的,要么摇新房,要么法拍
好奇怪,法拍房基本上没什么折价,并且有的还溢价
溢价为啥不到中介买?还省事
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1、关于看房,事先我没有看过房子,不过这个法院组织了一次集中看样,很多人过去看,我只是大概知道房子所在的位置,大致的价格。我拍到手的价格比评估价大约只低了4%;后面担保公司的工作人员告诉我,其实拍中的大部分是没有看样的。
2、关于税费,上海法拍是税费各付,我先垫付卖家的税费,大约是5.6%的增值税和2%的所得税,后面向法院申请退还,法院扣除了税费以及执行费用之后会给卖家;
3、目前的进展,已经去交易所过户了,大概年后支付税费,法院给我钥匙,然后出房产证。应该是2月中旬左右,我可以拿到房产证,到时候再来更新;
4、要不要其他机构帮忙尽调,我觉得没有必要,现在信息都比较公开,自己网上也可以搜得到,哪怕不能看房,跑去小区看看还是没问题的,我至少看过五六个套,但是最终都超过了我的预期价格,没有拍到。
5、最后在提醒一下,如果有参与法拍集友,一定要事先准备好自己的最高出价,超过了坚决不要再出价了,因为一万一万的加,很容易推到很高的价格。前几天,我最中意的那套房子成交了,评估价也是560左右(市场价应该在640左右,评估时间可能太久了),市场价也就这么多,最终成交价是750,我都震惊了,这个远超市场价格了,估计也是头脑发热,如果是我,我可能直接就放弃保证金认赔40万出局。
capm - 淡定。。。你要承受你心天的季候,如同你常常承受从田野上度过的四时。你要静守,度过你心里凄凉的冬日。
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你这一冲动,几十万没了。。。
法拍房目前在0.85~0.9折扣成交,你这一冲动就是50多万