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选择单套总价在20-25万左右（含首次租赁前一切费用）、租金收益率控制在7%左右、靠近地铁口、便于出租的公寓或住宅，
目前已购买两套，本帖记录购买和出租过程中维护成本、租金变化等以供讨论，
也给有类似想法的论坛朋友作为参考。
2025年8月11日更新：
目前购入4套，均已出租，
2026年1月4日更新：
目前购入5套，均已出租，
2026年1月20日更新：
套数没有变化，租客不要定金反悔后重新招租，收益率降低。
谈下来一套。地点：武汉,万达公寓，附近万达商场、体育场、一本大学、公园。29平米，14.6万左右，过户费、中介、契税方面在1.1万，合计15.7万。我心理价位，全部下来15万，刚得中介信息，房主同意了。租金多少呢？
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地点：武汉,万达公寓，附近万达商场、体育场、一本大学、公园。
29平米，14.6万左右，过户费、中介、契税方面在1.1万，合计15.7万。
我心理价位，全部下来15万，刚得中介信息，房主同意了。
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想问下LZ，租房日常维护投入的精力多么，现在是4套，之后增加到10，甚至20套，是否需要有专门的团队才能搞定出租，维护，退租等一系列的东西。目前4套，事情还比较少，真到10套20套就不知道了，边走边看吧
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1、增值税，税率是5%。税=（售价-买价）/1.05*5%，如售价小于买价，则无增值，当然不用交。
2、城建税 3、教育费附加，4、地方教育附加，
此三项以增值税为计算基数，有增值税就要交，无增值税就不用交。不多。
5、土地增值税：按销售旧房的四级税率征收，四级税率为30%，40%，50%，60%，分档的。如售价小于买价，则无增值，当然不用交，另外有抵扣项，计算较复杂。
6、个人所得税。二种方法可选 ：
6.1未提供完整、准确的原值发票，按成交价的1%交。
6.2提供完整、准确的原值发票，（成交价-购入价-合理税费）*20%
看哪个划算，自已可以事先筹划好。
7、印花税：目前减半征收，0.025%
自然人出租公寓的税费共8项：
1、增值税，税率5%，2027年前优惠征策，月租金小于10万，免增值税。但如要开具专用发票，则需交增值税。
2、城建税 3、教育费附加，4、地方教育附加，
此三项以增值税为计算基数，有增值税就要交，无增值税就不用交。不多。
5、房产税：正常税率12%，2027年前优惠征策，减半，6%。
6、个人所得税。二种方法可选 ：
6.1按核定税率，各地不一样，就是租金收入乘以一个核定税率。
6.2差额征收，租金减去各项成本等作业基数，税率为20%。
7、印花税：目前减半征收，0.025%
8、城镇土地使用税：房子在城镇的话要交，根据几类土地，每平米多少钱。2027年前优惠征策，减半征收。
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国家收税，最多也就10%吧，加到房租里不就得了......另外，可别瞧不起房租，我3套房的租金加起来一个月20000整（已经扣除物业费、暖气费），由于是代理，所以装修、家具、家电、日常维修啥的全部都不用花一分钱，这租金比我退休金还要高，难道还少嘛
有中介专门做代理的，他们帮你装修，其实压根儿花不了多少钱，有兴趣的可以了解一下链家的“甲醛房”，家具家电现在都便宜的很，还可以在闲鱼上淘，所以他们说是帮你管理，其实由于是专门干这个的，对他们不是难事儿...租金比正常也就稍低些。比如10%吧。
两个全加起来也就20%，再多买一套房子不就啥都有了......
反正我目前自住一套，又刚入手一套...
这有刚出了个租赁管理条款，以后更复杂更麻烦。以后出租可能国家也要插一杠子收钱了，这船一旦上去了，想下来都难。全部交给别人，别人也不是做慈善的，折旧后别人也不会出线给你翻新，都让别人搞，自己能分得多少？国家收税，最多也就10%吧，加到房租里不就得了......
有中介专门做代理的，他们帮你装修，其实压根儿花不了多少钱，有兴趣的可以了解一下链家的“甲醛房”，家具家电现在都便宜的很，还可以在闲鱼上淘，所以他们说是帮你管理，其实由于是专门干这个的，对他们不是难事儿...租金比正常也就稍低些。比如10%吧。
两个全加起来也就20%，再多买一套房子不就啥都有了......
反正我目前自住一套，又刚入手一套，原先有二套出租，所有房子都是0成本。。。对于0成本的房子，哪怕租金再低，收入再少也是白赚，这个道理简单吧
关于投资公寓，除了收租之外，其实我还有一些比较长远的考虑，说出来给大家听听吧。我们的下一代人，虽然起点远比我们更高，但这个时代的发展机遇，很可能是比我们更少的。孩子能靠自己的能力离开家乡，去更大的舞台打拼，并取得成就，固然很好；但接受孩子的普通和留在身边，也是我们需要考虑的。假如你的孩子普通的大学毕业，在本地找到一份普通的工作，工作初期能力一般，收入也一般，这其实是完全可能的啊。如果你有一套公寓...孔大总是这么热心！*
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收房后请保洁、闲鱼上淘二手家具家电，一周整备完毕，落地26.65w。
这套距离我住的地方远点，开车需20分钟左右，自己带看不方便，整备完毕后次日在贝壳和物业处挂租，同时我自己也在闲鱼、某书发帖招租，郑州这边中介收租客半月租金、房东半月租金打85折，共计0.925个月月租作为中介费，物业是只收租客500元中介费。
挂租后两天，贝壳带看5人，物业带看2人，均未成交，我在闲鱼发的帖子只吸引来几个收房子的二房东，没有询问的租客，在小红书第一天、第二天大概有七八个人询问，最后两个租客约定看房，第一个看房租客回去考虑了两天就定下来并交了定金，第二个带看租客回去考虑两天也决定要租，而且没砍价，月租比第一个要高50元，但第一个已经交定金，我也没办法再租给他，招租也比预想的顺利很多。
10年前我租房子时主要在58同城、豆瓣找房源，现在租客、房东、中介和二房东的主要阵地是小红书，之后后闲鱼。
从物业那了解到我这套房子租金比小区其他房子略高，出租速度也快很多，我觉得主要优势是“表面功夫”做的好，其次是我比较真诚。
首先是表面功夫，有些挂租的房子，地面沙发床垫厨房卫生间都很杂乱、脏污，软装很少，我只需要闲鱼上花40元约两个小时的京东家政上门保洁就打扫的很干净，陈旧的沙发花30元买个盖毯就显得干净整洁，床垫用家里闲置的旧床单像酒店里那样铺平包裹好，床头1.8米*0.5米的大幅挂画只需120多元，另外三组温馨的挂毯、挂画总共也就100出头，旧椅子扔掉，拼多多上46元两把一体成型塑料椅子就很实用很好看，摇摇晃晃的单人书桌扔掉，闲鱼上50元就淘来1.6米*0.5米稳固结实的双人书桌，电视32寸的比较合适，但我买43寸的挂上，更显得大气，闲鱼上小米二手电视32寸的230左右，43寸的330左右，也就差100元，家里闲置占地落灰的空气净化器、宜家台灯也都放进去，钥匙锁换成密码锁。。。。。。这一系列下来，也就花费不到1200，房间就显得干净整洁、温馨充实。
其次是真诚，一些房东中介二房东，发帖都不写明价格和支付方式，转而让租客面议、私聊价格，根据租客预算、租赁期限报价，还有些二房东假装是房东直租，直到签合同租客也没见过房本，我是看房时会主动出示房产证，直接写明租金、水电燃物业费价格、朝向、面积、家电能效级别、最短租赁期、车位租赁情况等信息，甚至主要的退租条款我也写清楚，什么情况下会扣押金什么情况下足额退还，另外大部分房东和二房东只接受押一付三，我可以接受押一付一，因为我本来也没想过坑租客的租金，最多是按约定扣押金，我之前看过一个房东的合同模板，约定提前退租时已付租金和押金均不退还，租金又提前20天支付，押一付三按合同条款租客最多可以被扣4个月零20天租金，这太黑了太狠了，一些刚毕业社会经验不足、不好意思逐条仔细看合同、轻易相信口头承诺合同只是形式的租客，在中介和房东的忽悠下轻易签下合同，遇到特殊情况需要提前退租时就非常被动了。
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也在看公寓，公寓对面是本地排前五的高中，周边还有小学和比较好的初中。同楼的公寓比较好出租，出售的也比快。预计全下来要18 个 ，租金每月普遍在 800 左右。位置离我住处 5 分钟。投资公寓的风险比投资住宅要高，
目前的行情有必要出手吗？再就是公寓投资的风险
第一，公寓多为商业用地，产权远低于住宅的70年，住宅到期后是自动续期，而商业用地土地续期程序和费用不明，增加了长期持有的风险
第二，公寓转手时的交易税费比住宅高的多，降低了公寓的流动性
第三，公寓市场受限购，限贷政策影响显著，贷款首付比例高，且贷款期限短
第四，有部分公寓存在产权陷阱，比如租赁用地被包装为产权销售，维权困难
第五，公寓的物业费和能耗附加费比住宅高不少，大幅增加了持有成本
第六，公寓的建筑寿命普遍比住宅短，折旧速度比住宅快。
第七，公寓属于商业投资，住宅是民生工程，如遇到特殊情况，交付困难时，国家首选是保民生。
第八，公寓的居住环境复杂，管理成本高，居住体验比住宅差
第九，也是最重要的一点，住宅变危房后，因为关系到国计民生，最大的可能是能获得拆迁补偿，无论是货币化安置，还是以新房换旧房，投资人都可以获得非常优渥的投资回报，而公寓变危房后，因是商业投资行为，目前政策不明，很有可能就此损失掉了该项投资。
投资房产有风险，投资公寓风险尤其大，不可不谨慎。
alongside - 为无为，事无事，味无味
也在看公寓，公寓对面是本地排前五的高中，周边还有小学和比较好的初中。同楼的公寓比较好出租，出售的也比快。预计全下来要18 个 ，租金每月普遍在 800 左右。位置离我住处 5 分钟。除非是自主或者投机，出租是自找麻烦。
目前的行情有必要出手吗？再就是公寓投资的风险
目前的行情有必要出手吗？再就是公寓投资的风险
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难以想象在郑州、成都这些地方二三十万就能买一套公寓，租金还能有一千多两千块...郑州房价跌幅很大，入手的三套公寓前业主17年房价加税费到手约41万，我通过法拍或中介购买价格在18-19万，加税费在19-20万，因位置较好，仅是腰斩。
在深圳，二三十万可能连车位都买不到吧...看过一个盘，650万买套公寓，租金1.2万，年化2.2%...当年很多业主都是八百多、一千万买的，好惨
本月法拍购入的住宅，过户时调档了解到，是17年一对69、70年的夫妻66万元出售给92年的夫妻，他们税费、中介费后大概68-69万到手，法拍价格只有不到26万，跌幅60%以上，他们按揭45万，利率6%以上，yq导致经营的小饭店倒闭，房贷逾期被银行法拍，法拍得款都不够还剩余贷款；沟通房屋交接过程中也了解到，他俩已离婚两年多，银行卡微信支付宝等都被冻结，日常都用的亲属的微信小号支付，一代人享受了红利，另一代人支付了代价。
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说白了，还是自己投资水平不行，对无论牛熊，都能有稳定的回报率没有信心。
在深圳，二三十万可能连车位都买不到吧...看过一个盘，650万买套公寓，租金1.2万，年化2.2%...当年很多业主都是八百多、一千万买的，好惨
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作为曾经管理过100多套的二房东，我想说：忽略的成本和风险
除非是包给二房东或者自如等平台，否则三五年后，你会发现当房东真的很麻烦，比如装修旧了，家私家电坏了，下水堵了，房屋漏水，遇到极品人渣等等。
你们能想象租客跑路，你打开房门发现满屋垃圾无处下脚时 ，心态有多崩溃吗？
我还遇过一个小姑娘，养了几只猫，中途突然违约搬走，我进去验房，进去一分钟两脚瘙痒，仔细一看，被咬了十几个包，满屋都是肉眼可见的跳蚤虱子！！！后...
1.装修折旧；
2. 空置期；
3. 维修维护成本；
4. 租赁过程中的风险，如承租人死亡、拒绝支付租金、恶意损坏物业、从事犯罪活动等；
5. 自身劳动成本，找租客、装修、维修、收租金等
6. 房价下跌、租金下跌的风险
这也太低了吧，那你还不如来长沙买，长沙租售比5%的住宅一大堆，我朋友5月份刚买一套，72万88平恒大的精装房2房，首付10万，出租能租2500，抵月供你说的这个出租的是装修，过几年装修旧了就租不掉了，月租金1000多的房子，除非是毛坯出租，装修出租赚的都是装修折扣，不合算
坐标：武汉。有没有关注过法拍的？
年初也一直有这想法，关注了8个月。
武汉房价从去年10月到今年6月，整体下降了20%。
关注的几个公寓，有量无价，搜出租，一个小区都有几十套，不太好出租。
直观看确实是租金收回来就基本后期拿来翻新和维护了；
除非永远不卖，不然以后卖出去也大概率跌价，租金加起来也不一定有总价跌得多；
核心还是看后面周期是向上还是向下，向上的话还有点赚头，但涨不过住宅，向下的话纯粹现金流反向折现游戏；
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位置好的住宅起码卖的时候不会亏本金，甚至可以增值，但是接手公寓的都是投资客，价格不亏本是卖不掉的，尤其的商业产权的公寓，首付要一半，税还高，同样的首付可以买大的住宅了住宅前些年涨幅是商用公寓的好几倍，但是以后难说，现在上海老破小跌了40%的比比皆是，跌幅不比商用公寓小。
我们2020年买的老破小210万，最高挂牌价到300万，成交价到266万，现在160-170，跌幅40%。最高租金5200，现在大概4500。
刚买的loft公寓，165万另外加3%契税2%中介费，前几年最高挂牌价也是300万，
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目前4套房子购入渠道如下：公寓1和住宅1法拍、公寓2中介、公寓3商拍。
今年3月份通过中介购入公寓2，成交价是该小区的历史最低中介成交价，通过法拍和商拍竞得的价格更低，本月初询问中介该小区是否有业主急出的公寓，中介反馈最近成交价还涨了；
此外，公寓1小区上周又有两套法拍，我都报名参与了，与3月份我参与该小区法拍相比，这两套的楼层和朝向都不好，但是参拍人数增加很多，竞争也更激烈，最终法拍成交价格也比3月份我参拍的高出5%-6%，同时超出该小区历史最低中介成交价，预计他们租金收益率在6.8%左右，低于7%租金收益预期后我没有再跟价。
我们这的政策
公寓土地到期续约大约就是 基础地价（1500元每平方）*20%=300元/平方米
三、出让土地续期缴纳土地出让金
计算方式：对容积率大于1.0的，应缴纳土地出让金=房屋建筑面积×同级同用途楼面地价×缴纳比例×年期修正系数；对容积率小于或等于1.0的，应缴纳土地出让金=土地面积×同级同用途基准地价×缴纳比例×年期修正系数。
其中，同级同用途楼面地价通过同级同用途基准地价折算后得出，车位（车库）楼面地价参照我市地下空间相关规定执行；同级同用途基准地价优先参照细分用途的标准执行，无细分用途标准的参照同级地类标准执行；年期修正系数来源于基准地价成果；商服用地二楼按照同级同用途标准的70%计算，三楼及其以上按同级同用途标准的50%计算；缴纳比例按照居民住宅20%、非居民住宅40%计算。
上海住宅第二套收房产税，公寓倒是不收，今天刚买了一套，165万租金5500目前我也在考虑这个方面的投资，我兄弟已经试水了。
在园区里买了二套三层别墅改成11个小套房，再找了二个机会买了二个LOFT小公寓，目前比较好租，回报在6-8个点。现在看上挺美，目前的可能的风险有二个：1是租不出去或租金大幅下跌，2是租客太多管理风险增加。
公寓可能是第一批收房产税的对象，未来这个收益会降低，而且租金有可能会进一步下跌，政府刺激经济购买商品房做保障房，公寓出售很困难。所以综合考虑风险和收益，不一定值得。上海住宅第二套收房产税，公寓倒是不收，今天刚买了一套，165万租金5500
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看租金收益率这套是偏低的，而且没有民宿可租，还得挂中介找散客。
购买的主要考虑是取公积金，公积金在账户内仅按1.5%结息，买公寓不能取，只能通过买住宅一次性取出来。
备注：“首次租赁前成本”含购房款、税费、装修、家具家电等所有成本；月租金为扣除物业费后所得的净租金。
渴了可乐 - 【小李大头】
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这个到不是，主要是公寓的流通性很差（远远不如老破小），当公寓年代久了后，有可能整栋楼的物业拉胯，甚至物业都没有了，慢慢的整栋楼都有可能荒废。我看武汉0几年的房子，就不太好租了....而且很破
而市区老破小不存在这个问题，现在7-80年代的老破小都很好租，并且入住率远远高于现在的高档小区。
京公网安备 11010802031449号