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目前在孩子学校对面租了个宽敞的三房，居住品质有了显著提升。自有的这套住房目前租出去了，租金4600元，因小孩就读小学后，该套小房就完成了其历史使命。
目前计划出售，因当前楼市行情不好，成交周期长，因此为稳住租客，我们将价格降到了4200元，租客勉强还在租住。当前中介建议将房屋价格挂到190万才有成交可能，也就是我们这套住房已经跌到了十年前的价格。十年持仓，不仅亏了利息，也亏了本金。目前房子仍有贷款45万，剩余贷款期限10年，因公积金贷款利率2.6%就没着急还清。
我计划卖房的原因有这几个：1.这个房子周边不会再有任何利好了，肉眼可见的范围内没有α属性，且随着楼龄的增长，价格可能会越来越低；2.这套房子我们几乎不会再居住，两房短期内无法满足我家的人口结构，硬挤住在一起确实没有居住品质，租住了大房也由奢入俭难了；3.虽然深圳房价已跌去了接近40%，我这套房距离最高成交价（360万）更是接近腰斩（仍无人问津），但我从租售比，房价收入比，房贷利率三个维度对比了东亚儒家文化圈的几个大城市，东京、香港、新加坡和深圳后，发现深圳的房价与另外三个城市比仍然远远不合理。因此，我决定挂盘出售，出售后可获得现金流约150万，陆续还是会投入到资本市场，待雪球滚大，最终实现财富自由。
短期内不会再买房，原因如下：1.从租售比、房价收入比、房贷利率的角度，深圳房价仍不合理；2.我用少量的租金就可以租到品质很高的住房，但如果要买下他，就会严重损耗我的可投资资金；3.若不买房，我的可投资资金将达到500万，对我而言，可以说已经实现了乞丐版的财富自由（投资收益初步覆盖家庭支出），但若买了房，可以说我又将一夜返贫，回到了牛马行列。因此，在房子没有出现明显的投资价值之时，我将不再买房。
但这里有两个需要考虑的点：1.若房价最后已190万元能成交，而房子的月租金4600元，对应的租售比将达到2.9%，已经超过了公积金贷款利息，初步具备了投资价值；2.卖房之后，我们将再无自有住房，父母将和我们长期住在一起（父母年纪大了，也已经不想回老家了），我们不可能在深圳租两套房子，如若不卖房，等孩子初中住校后，父母可以住这套小房，我们租房在公司附近，或可以住在公司提供的员工宿舍，两房条件良好，通勤时间极大缩短。
啰里吧嗦说了这么多，友善且万能的集友们若感兴趣可以评价一下我的整个卖房投资的计划，是否考虑周全，有没有什么其他需要我注意的地方。
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现在的租售比不合理不代表以后也不合理, 就算一辈子不住回小房子, 留一套房子一直租 至少也能对冲掉租金上涨的风险.
我将以高评房产，抵押贷款的形式，再将这部分现金流（超过150万）投入股市。这部分属于长期稳健资金，3%的利率，贷款期限30年，熊市里的安全杠杆，只输时间不输钱。这个如何做到啊？家里人互相买卖。
谢谢jslers真诚的建议！受益良多，给我打开了很多思路。思考的出发点不同，角度不同，得出的结论也不一样。我至少可以得出结论：无论是否卖房，我都不会完全做错。这让我得到了莫大的安慰。经过与家人的探讨，我目前的决定是：我将以高评房产，抵押贷款的形式，再将这部分现金流（超过150万）投入股市。这部分属于长期稳健资金，3%的利率，贷款期限30年，熊市里的安全杠杆，只输时间不输钱。
1.按照现有节奏继续挂售房产，但并不急于低价成交。现有房产确实不是优质资产，但也是一个有底的资产。以能接受的合理市场价成交固然好，但当前市场急于出售，可能并不会得到一个好价格。出售房...
这个如何做到啊？
我的情况和你差不多，16年买的，目前也是盈亏平衡线，但我不会这个时候卖出，任何资产我都不会选择低迷的时候卖出。你说的对。目前已经不准备卖了。今天有客户来谈价格了。和预期有差异，暂时不卖了。
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随着年龄增长，你就会发现有一套自己的房子，自己喜欢的社区、环境，会愿意生活一辈子。以前父辈一生自建一套房，现在的人三天两天就换房，从没归属感。我从小到大，固定住的房子没有，基本每隔6年搬一次家，工作后为了陪孩子读书，住的最久的房子也只有6年，虽然租房很舒坦，但到老最好有一个自己喜欢的房子。今年我也开始卖房了，虽然价格很感人，但也感觉房产投资黄金期已不再来，不过最终我还是会保留1套房自住。根据你的...我奶奶租了一辈子，私人的政府廉租的，赶来赶去。哎 钱倒是花得个随心，一个落脚的跟都没有
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1.按照现有节奏继续挂售房产，但并不急于低价成交。现有房产确实不是优质资产，但也是一个有底的资产。以能接受的合理市场价成交固然好，但当前市场急于出售，可能并不会得到一个好价格。出售房产获得的现金流，在当前市场位置如何操作也将是一道难题。
2.如若房地产价格持续走低，租售比提高，就更无必要出售了。如果6年以后房产仍然在手，孩子上初中住校后不再需要老人帮忙带娃，房产就给父母养老居住。布吉虽然拥挤嘈杂，但老人倒很喜欢这里，觉得生活便利，水果蔬菜便宜，有市井气。免去了未来还要去惠州买房或租房养老的问题。
3.如若未来股票熊市又到来，待市场大机会之时，我将以高评房产，抵押贷款的形式，再将这部分现金流（超过150万）投入股市。这部分属于长期稳健资金，3%的利率，贷款期限30年，熊市里的安全杠杆，只输时间不输钱。
4.对待目前的新房楼市，我暂时不会购买。我仍然认为大部分房产价格仍然偏高，并无投资价值。目前还是租房居住，学校对面，房子宽敞明亮，便利且舒适。
再次感谢大家的热心建议，受益良多！
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低首付比例就代表高杠杆，还不算冒进吗？如果房地产只剩消费属性，高杠杆去买房消费算是败家了。几百万的房贷背在身上，一辈子牛马不得翻身。人只活这几十年，为了一个窝，不值得。你500万的家庭净资产，整个500万左右新规下的三房两室的房子，付完首付后还有400多万可投资金，这银行质押出来的30年期组合贷负债仅有不到3％成本（对应每个月2万不到的负债），并且可以把每月缴纳的公积金完全置换出来，投资稳健一些，控制好回撤，有啥压力。如果你们婆媳关系不差，自己住主卧，小孩和父母住次卧，可显著改善居住条件。人生几十年，不要买超出自己能力圈的房子，未尝不可，钱带不进坟墓。
第一时间卖了，表面上租金一年五万，房价一年可跌的不止五万。不要看最高价到过多少，毫无意义。套现150万一半买黄金，一半纳斯达克，过个十年深圳可以买大平层。兄台怕不是在逗我？追高不是我的做派
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老小区资产增值弱，居住体验差，流动性差，次新房的户型更好，配套更新，老小区看房的客户比次新房少的多
老旧小区住的都是穷人，但凡有能力改善的都搬走了，卫生清理不及时，垃圾堆积，租户特别多，物业管理差，小区环境乱
愿意买老旧小区的人也都是没钱的人，对价格非常敏感，有钱的不想买，想买的没有钱，老旧小区面对的买家群体出不起高价，即便位于好地段，成交价格也远低于周边次新房
房屋状况越差买家越少，买家越少越难成交，越难成交越要降价，流动性差+买家穷，面对大刀砍价就是难免的事了，想成交就要大出血
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现在持有房产，只能当成消费品。收益率2.9%你以为勉强跑赢了公积金贷款利率？实际上房子每年折旧2%，将来深圳新房价格可能还是8万以上甚至更高，但相同地段30年楼龄的二手房价格就只有4万，买了就亏。实际上现在已经是这样的结构。华侨城算是核心区域吧，新房价格12万，但位置更好的30年楼龄的二手房只要6万。因为没办法拆除重建，中国的高层住宅折旧问题特别明显，这一点和国外的独栋区别很大。不太认同折旧的说法。近年来大干快上高周转建设的这些高层住宅，建筑寿命真的比以前的多层小高层长吗？价格差距的根本原因，恐怕还是持有成本的不一样，股票下降时，平均持有成本低的股跑得快，平均持有成本高的股割的慢，但终归还是同一个结局。
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对于这个决策的最重要的、甚至唯一决定性因素，没有出现在你写的那么多内容里面，就是你在资本市场的历史战绩。如果过去很多很多年，不管股市涨跌你盈利都挺好，或者牛市你赚很多、且熊市也不亏，那别说卖房，贷款也可以考虑。谢谢集友们出谋划策，我都看了，在上班还来不及都回复。这个地方我要说一下，我当前的需求从本质讲 是要卖房，而不是筹集资金去股市。所以不存在拿我的投资收益率做比较的情况。本质是这个房子没有持有价值了，地段不好，楼龄大了，我持有越久，折旧越大，我亏的越多。我在投资上自认为是稳健的风格，我不追求短期过高的收益率。这个卖房子的钱，我拿去全部拿去买红利低波指数基金，我也能接受。卖房资金进入股市，是卖房的结果，而不是卖房的理由。
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如果过去很多很多年，不管股市涨跌你盈利都挺好，或者牛市你赚很多、且熊市也不亏，那别说卖房，贷款也可以考虑。
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1.现在的房子才20多年的房龄，并不算很老，租售比已经筑底了，下跌空间很有限
2. 政府不会放任房价继续下跌的，明年或后年，房价大概率会止跌回升，而且，贸易战打得越激烈，政府托底房价的动力越强。虽然咱不是楼市专家，但是，看大趋势，以前没卖，现在真没必要卖了，别把筹码丢在黎明前
3. 不管是姐姐的钱，还是房子的钱，与你现在的本金相比，都是小数，增加本金，并不会增加太多收益，反而可能放大亏损。在投资能力不成熟的时候，不建议梭哈，多给自己留退路
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我是反着来，每年从股票账户转钱出来变成银行存款。
一蓑烟雨008 - 浮沉随浪只记今朝
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本金多点少点用时间就能弥补，是那块材料的话，起飞是必然的，不急在一时。
建议把小房子留着给你的父母，给他们点安全感。
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即房子占总资产30%，可投资产占70%，这个比例感觉挺好的。
房产是中国大部分普通家庭资产之锚。不要去猜涨跌，而是从配置角度考虑，占20~50%比较合适。
综上，不建议把唯一住房卖掉。
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以前父辈一生自建一套房，现在的人三天两天就换房，从没归属感。
我从小到大，固定住的房子没有，基本每隔6年搬一次家，工作后为了陪孩子读书，住的最久的房子也只有6年，虽然租房很舒坦，但到老最好有一个自己喜欢的房子。今年我也开始卖房了，虽然价格很感人，但也感觉房产投资黄金期已不再来，不过最终我还是会保留1套房自住。
根据你的情况，我的建议是要不换要不不卖，牛市时总是各种豪情壮志，但股市里的钱都是虚盈，拿出来花出去才是自己的。
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