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2012年我全款买了现在住的别墅，从投资角度那真的是屎一样的投资。但有一个大前提，那个时候我没职业投资，也不认为投资可以稳定持续赚钱。那时候的认知就是钱留在手里就是贬值。2014年买了一个百万级别的车。那是那时候打新赚钱觉着钱来的容易，而且那时候正在想继续创业，买个好点的车也有门面的作用。现在的资产已经是那时的几倍，但现在绝对不舍得花这个钱买车。
投资赚钱也是为了享受生活，不然也就成了钱的奴隶，很多朋友投资上赚到钱也都面临要花钱改善住房的选择。但我对房产周期的理解，改善性质的住房增值功能大打折扣，应该是消费属性占主要部分，所以一定是损害财富复利增长的。
如何找到改善住房和投资复利的平衡点呢？
大家都说说，是投资资金的百分之多少合适，或者说多久赚的钱合适。
当然，购房还和家庭的整体计划密不可分，我是计划孩子大学前再换房，还有挺多年。当然如果资产和购房比达到合理的比例，也可能提前。
一个人住在1000万的房子里没有现金，另一个人没房子有1000万现金，后面这个人日子过的潇洒的多一，如果你买的房子以后会不断的升值而不是贬值或者不变，从时间的角度来看，还是买房占优。
一线有不少人住在1000万的房子里日子却过得很辛苦，都想不开呀，都怕卖了就买不回来了
国外半数的人都是租房住，未来国内也会是这个趋势，年轻人背着房贷一还就是二三十年，最美好的日子在抠抠索索中度过，好不容易还完房贷已经年近半百了
买一百多平的房费劲，但租就轻松多了，而且买房就等于固定在这不动，想换个地方...
二，房租费不是一成不变的，总体来说它也会随着时间的变化而变高。
三，你持有现金只是未来潇洒的过日子，还是做投资让复利奔跑？如果是前者的话，你基本上不可能拥有1000万，这个假设根本不成立。
四，现在房租较房价的比例过低，主要是因为房价本身的高成长决定的，如果未来房价没有高增长预期，房租必然会大幅度上涨。
五，我觉得不存在出现一个人在所有的钱买房子和潇洒过一生这两个极端做选择。
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做投资久了，买房也会从投资角度看这个问题，今年因为小朋友要到天津上学，一开始准备买400多的新房，后来思虑很久换成了150的老破小，主要考虑如下：虽然小朋友主要是去上初中，初中是需要摇号，小学是学区，但是400多的小学学区一般，150的老破小对应的学区是天津排名前10的重点小学，虽然我用不上，但是以后出售下家能用上，这么看问题，可能老破小作为学区房的保值率更强，实际上卖给我的上家，在房市如此低迷...了解一下河西南开的公产拆间，30－50万可以买初中最好片区，有少部分集体户可以买，感觉这种才属于低风险投资。和平的学区房在这几年天津房价的下跌过程中逆势翻倍了，风险不低。
跟中介报100万+预算，中介绝对不会推荐这种房子，提成太少。
其他好处：
1.本地平迁户口一般选择这种，流动性好。
2.总价低，跌也跌不多少。
3.存量在减少，很多人买了选择购买产权转成私产。
补充几点：
4.不限售，入学既可出售，风险敞口低。
风险：
1.政策风险
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买房
- 好处：可以根据自己的意愿改动，改善；可以当作资产传承；一句话，自己的
- 缺点：住腻了会有换的想法，更不适合旅居；改善的空间有限，买来什么样的基本就定型了；作为资产属性，流动性差，且不一定会保值增值
租房
- 好处：不受时间，空间的束缚，更适合旅居；改善空间大，只要肯付租金，选择余地大；不存在流动性问题
- 缺点：不是自己的，没有归属感；不能传承；不好随意改动
如果只是消费品的话，买不买房关键还是生活态度，是否能满足自己对美好生活的需求。
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房子不仅仅是经济问题，操作起来也是很多问题，我自住的房子400平米使用面积，装修前后用了三年，还要消耗大量时间和精力。购置新房位置要升级，面积也要翻倍，暂且不说花多少钱，要准备出来时间和心情来做这个事情，装修前后也要挺久。而且贷款额度对投资的人很不友好，因为没有工资流水，贷款能力被认定为零。总之贷款也不是想贷多少就能贷的。
生活的房子代表着一种生活状态，可能真的要熬过山坳中的中年，熬到孩子离开身边，才有那个心情来折腾这事。
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房子也是投资的重要部分，像上海的老破小变现并不困难，股市里玩家可能思维都有些受限吧，情感上更偏向高度流通的股市，当然可能房子太贵门槛较高，在股市中1000万算大户了，jsl中千万以上的大户应该也不多，想在上海的房市中，1000万的房子算不了什么。一个人住在1000万的房子里没有现金，另一个人没房子有1000万现金，后面这个人日子过的潇洒的多
一线有不少人住在1000万的房子里日子却过得很辛苦，都想不开呀，都怕卖了就买不回来了
国外半数的人都是租房住，未来国内也会是这个趋势，年轻人背着房贷一还就是二三十年，最美好的日子在抠抠索索中度过，好不容易还完房贷已经年近半百了
买一百多平的房费劲，但租就轻松多了，而且买房就等于固定在这不动，想换个地方就费劲了，租房可以随时跟着孩子学校或者家长的单位换地方，能一直住在学校或者单位旁边，只要观念改变一下，改善住房环境租房最划算
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比如说现在你有1000万本金，准备花掉200万，如果剩下的800万预期投资收益率很高，一方面你会想花掉的那200万不能继续获得投资收益很可惜，但另一方面你会想剩下的800万将来会翻很多倍，到时候怕是要来不及花，如果现在省下这200万，多年投资以后或许能翻10倍变成2000万，问题是那时你的800万也变成8000万了，这个多出来的2000万不过是锦上添花，边际消费效用很可能还不如现在的200万呢，既然预期将来会很有钱，现在就不应该太省。
反过来，如果剩下的800万预期投资收益率很差（比如扣除通胀后严重缩水），一方面你会想还好提前花掉了200万，不然投资多年后缩水成100万亏死了，但另一方面你会想剩下的800万多年后也会缩水成400万，这个多出来的100万到那时却是雪中送炭，边际消费效用很可能超过现在的200万呢，既然将来会比较缺钱，现在也不应该花太多。
所以，追求消费效用最大化的目标下，考虑金钱的边际效用递减，职业投资者把本金均匀分摊到余生消费中是比较合理的，比如40岁的人，本金均分为50份，第一年花掉1份，剩下49份投资增值，第二年再花掉1份（当时净资产的1/49），以此类推。这个平均分摊方式，跟预期的投资收益率无关，投资收益率只是影响后期生活水平高低，既不应该因为预期投资收益率高就压缩近期消费，也不应该因为预期投资收益率高就增加近期消费。
以上计算是基于全款买房，也就是买房款的资金成本=本金未来的投资收益率。楼主买房时如果能获得利率相对预期投资收益率低很多的贷款，那么这个计算又有很大不同。如果你享受的是1000万的房子，实际消耗的投资本金是200万，还能因此获得800万低成本融资，那么整个计算结果会非常倾向于增加消费，因为买完这个房子你的投资本金消耗并不大，如果未来投资收益率理想，你担心的应该是以后钱多得来不及花，那时一定会后悔没早点花钱享受。
所以问题变成后面的月供是否会消耗本金？
楼主之前的投资可以做到按月不回撤，应对这个问题就比较容易了，收益大于月供就是最最保守的方案了。
我自己的比较激进，投资收益覆盖月供的利息。
因为一直觉得贷款是很好的抵抗通胀的方式，所以尽量多贷一些。当然需要支付利息成本。
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比如现有存量净资产1000万（包括已购自住房），预计未来工作和退休金的现金流折现500万，余生总消费开支折现值不能超过两者之和1500万（以免入不敷出），那么我会考虑住现值1500万*10%到30%=150万到450万的房子（可买可租），如果当前自住房低于这个标准会考虑改善，如果当前自住房高于这个标准会考虑降级（财力配不上住这么贵的，选择搬进价值更低的房子），至于搬家以后原来的自住房要不要卖了，那是投资问题，这里只谈消费也就是自己选择住什么样的房子的问题，必要时不排除自己租住200万的房子另外再投资一套500万的房子的。
这个合理比例因人而异，每个人的消费偏好和效用曲线不一样，有人对住房比较在意，愿意在消费开支上向这块倾斜，有人不愿意，都是正常的。还有客观因素，比如在一线城市，可能满足最基本的住房条件就需要消耗40%的消费预算，低于这个水平时效用曲线急剧下降，那么就会被迫在住房消费上多投入一些，又比如在三线城市，一个人比较富裕，拿出10%净资产就能买200平的大房子，他觉得已经绰绰有余，那也没必要勉强换一套“配得上自己身价的”自住房。
另外，当前很多人的住房选择并非纯消费问题，大部分都是包含投资考虑的（看涨房价），能一边住大房子一边还躺赚，就不会觉得一大半净资产花在自住房上有什么不妥。
顺便做个对比，我愿意用20%净资产（存量净资产+未来工作收入折现）换年轻1岁，或者重复这个过程5次，即67%净资产换年轻5岁（1-0.8^5=67%）。或者直观点说，愿意变成40岁住老破小的那个人，不愿意变成50岁住大豪宅的那个人，因为大房子不能让人耳聪目明健步如飞吃嘛嘛香延年益寿。
余非鱼
- 铁人三项
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虽然小朋友主要是去上初中，初中是需要摇号，小学是学区，但是400多的小学学区一般，150的老破小对应的学区是天津排名前10的重点小学，虽然我用不上，但是以后出售下家能用上，这么看问题，可能老破小作为学区房的保值率更强，实际上卖给我的上家，在房市如此低迷的情况下，也实现了保值作用。
第二，天津的主流购置群体选择的房屋总价是100到200，显然，这个价位的流动性更好，而400的流动性就更差，就跟你投资北交所和沪深主板的流动性的差距。
第三，目前首套4.1%的利率虽然没有到历史低位，但是相对较低，相比2017年的85折后3.665%虽然还有一点差距，但是30年期4.1%的利率对长期混迹资本市场的人是友好的。
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