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那么老破小的性价比就高吗，就可以买老破小吗？不，在可预期的未来，改善房的市场行情还是会比老破小好。
为何？因为购买力在向改善房聚集，老破小在被市场上的主流不断抛弃。去想象这么一个场景，假设，同一个城市所有人的存款突然翻番，那么领涨的一定是改善房。因为存款是一个“多余购买力”，这个购买力会自发地流向比当下生活更好一点的场景。只要人们越来越有钱，人们就会去追求更好的东西，从而造成改善需求的相对溢价，与老破小的无人问津。
而我，只能掏空家底买一个老破小，却无法抓住改善房的财富锚；而有钱人，可以每次在还不那么贵时买入最好的资源，在市场逐渐热起来后买给次有钱人，获得资产增值。
想起一个事。祖辈是山沟沟的。父亲年轻时，爷爷花了大力气在老家给父亲修了房子，而后逐渐改开，父亲前往小镇生活，家里又花了十万在小镇买了房子，老家的房子就荒废了。而现在小镇逐渐衰落，那套二三十年前买的房子，现在市价仍然是十万。所谓这几十年房地产红利，是大城市的红利，与老家房子无关，与小镇的房子无关。
而现在，我掏空家底买一个大城市的老破小。而再过二十年，老破小的价值可能又几乎归零，我再用二十年的积蓄去买一套改善房，而那时候，有资产的主流人群可能又在追求更高水平的改善房。我永远是在吸人家的尾气。
祖辈父辈和我，所创造的劳动价值，就一次次在这房子里流转，刚好上车然后归零。而有先发优势的人群，永远可以在他们可以承担的相对低价时先行买入，等我们终于有钱了再卖给我们接盘。
好像是个无解的事情。
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看评论补充一下，女友提及买房只是个引子，和感情好坏无关，请勿脑补呐。而且女友要求买房这也是好多情侣之间的常规现象。
评论区提到老破小如果是学区房也不错。我上面没有表述清楚，我文中指的老破小不同于大家常说的老破小，而是专指综合品质差的房子，只是懒得起一个新概念名字直接借用了已有这个名称。如果一个房子有最优质的学区，那它的综合品质就不算差的，也是有产者追逐的资产，它不属于本文所描述的老破小的概念。另外，一个房子的学区属性是房子最不稳定的属性，受政策影响最大，这是另一个话题了。
发文是想表达：在不断发展的社会中，随着社会财富的普遍增加，与生活有关的大型资产（好像只有房子了），其市场价值的变动规律，是不利于最底层民众的。他们每次拼尽全力购入主流已经看不上的房产，都像是股市中接最后一棒的股民。
有点像恩格尔系数的房子版，生活的刚性成本支出对收入占比过大，导致无法留存过多利润进行资本再生产。争论老破小还是改善型住房有升值空间没啥太大意义，每个地方都不一样。其实楼主要说的就是，那些有增值空间的房子早早在被打上高价之前就被人用当时的高价买走了，自己的钱能买到的只能是那些没什么增长空间的“价值陷阱”房子。有个故事啊，不一定是真的。说清朝有个“33两银子”的说法，当时一个家庭的年收入差不多是33...权。一个字诠释了所有
借宝地请教一下，我有2套金山的老破小（房龄过了30年了），本来是想等拆迁的，7-8年了，没等到，现在这个情况应该卖还是留。卖吧，别等拆迁了，越来越难了。
PS：不急着用钱。变现的话，资金也没有特别好的去处。
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有个故事啊，不一定是真的。说清朝有个“33两银子”的说法，当时一个家庭的年收入差不多是33两银子，而年支出怎么省也要花36两，这中间的3两差价就是穷人之所以穷的原因。因为他们每一年的收入都用来维持生活和偿还负债了，稍微松懈一点就是万劫不复。而地主富农呢，就是跨过了这3两的界限，所以一年比一年有更多盈余。所以穷人咋整呢，开源节流呗，穷人就要有穷人的觉悟。
另外从另一个角度，咱不讨论房子和地的关系的事情，就单纯把房子当成房子本身，不考虑那些政策变化、附属属性啥的影响。把房子当成一个抽象的资产解释为什么富人买的房子会越来越贵，穷人能买得起的房子却涨不起来呢？这里其实就涉及定价权的问题，富人之所以有钱是因为房子涨价，而房子之所以涨价是因为富人买了他们。或者说富人之所以有钱是因为他们有定价权，而之所以他们有定价权是因为他们有钱。金融游戏啊就是这么玩的，资产一定和定价联系在一起的，而如何定价是一种权力，我说这个东西值多少钱它就是值多少钱。当我们在用所谓“价值投资”的思路来厘定某物的时候，其实我们思维是这样运作的：先假定一个标准，然后按照这个标准确定某物的价值。但人不是生活在真空中的，资产是社会定价的，也就是在市场经济下社会各种合力给予某物一个“标准”价值，这就是权力(power)。而强者恒强在金融中就意味着，他们本身就掌握着社会中占据多数的资源，同时他们因为占据着这么多的资源成为在金融市场中的“大多数”进而掌控了对这些资源进行定价的权力。
从资产配置的角度看，很多老师说资产配置实质上是资源配置，要从占据多少“物”的角度来进行投资。这一点我不反对，只是觉得有点单薄，很少有人从社会科学思维上进行整体性反思。有钱确实应该从对资源的物的占有来考虑，但实质的完整表达应该是其占有了更多的资源从而占有更多资源分配和定价的权力，并且正因为其占有了更多资源定价权从而占有了更多的物。有钱的实质其实是资源与权力的正向循环。索罗斯说，世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富，做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前退出游戏。你琢磨琢磨，是不是那么一回事。
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和牛市的成长股一样，房地产上涨时期，卖老破小买改善房的收益通常会更高。但市场下跌时可就未必了，现金流出了问题的富人卖多套房会很坚决，而只有一套老房的穷人一般是不会割肉的。
其实，垃圾股不会永远跌，很多都可以困境反转的。所谓综合品质差的房子，也有几方面可以困境反转：
1. 地段差，可能会慢慢变成熟，或者因政府规划、地铁建设等改变而变好。
2. 房龄老，建筑品质差，可能会遇到拆迁，或者政府出钱改造，政府补贴装电梯等好事。
3. 前两项都没有可能，那如果价格足够低且租售比比较高，下跌空间较小，也可以考虑。
4. 卖不出去又租不出去的偏远老破房，如果没有明显的前景或较高的折价，那当然不考虑了。
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你现在看到的那套改善房，二十年后还是改善房吗？很有可能你现在看中的那套改善房已经变成了郊区老破大，二十年后的改善房则是政府新规划的XX社区，XX楼盘的房子。你的老破小二十年后还是老破小，你的改善房已经不是当初的改善房了。你似乎没有明白房产这个游戏，在过去房价上涨的过程中忽略了房子的折旧因素。在我看来，任何一个电梯房，如果不是物业和业主共同维护的很好的情况下，入住体验都会极大的下降。我现在住的房子就...世贸滨江的价格有其独特的问题，主要矛盾并不是层主所说的楼龄的问题（否则难以解释这个小区与江临天下以及仁恒滨江的价差）。但楼龄的确是以前房产定价时的一个重要而被忽略的问题。
我的意见是：大家过往对房价存在定价盲点。这个盲点的最大原因就在于中国的房和地是绑定的，因此人们无法直接观察到楼价和地价之间的关系。
过去中国20年的房地产涨价涨的是地价。楼价由于保养、折旧等问题一定是贬值的。只不过楼价的贬值基本是匀速的，因此远远小于地价上涨带来的影响，使得大部分人忽视了这个点。
如果中国是像日本那种地价楼价分开的市场，这个现象我想应该不需要我点出来。但现在很多人都没有意识到这点。
这也是为什么全球投资者在讨论房地产的时候都会以location（地段）为第一要素，因为除非生产要素发生重大变化（比如若海运不再是最低成本的运输方式，则上海的地价就没有了超额生产要素价值。这种情况很少发生），则地段往往是房价中最少受时间要素和货币发行要素影响的定价要素。
楼主所讨论的老破小的跟跌不跟涨的主要原因也是在于房地产的供给是来自所有存量的（有老有新），但需求在价格预期不再变化的时候会偏好新房（需求是结构化的，因此价格走势也是结构化的）带来的问题。
kiencity
- 牢记：只与同好争高下，莫跟**论短长
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沿海都是欧美日韩富人玩，孰高孰低很容易判断。陕西民营经济很弱，体制内又是发房子，又是发钱。要么就是陕北煤、山西煤老板拉的房价。除了这些人其他过的比沿海差多了。这几年房价涨得很快，很多人还觉得以前西安房价低。要知道西安一年半房价翻了4倍，现在改善住房高的有六七万，低的也两万多，一万四五的房子修的像鸽子笼。老公房都是苏联楼，格局很差，倒是地段都不错。
楼主本身就差钱，如果觉得自己投资可以在下一个牛市攒到第一桶金，那就缓一缓，可以先申请公租房或者经适房。如果水平不行，那就老老实实花钱搞经适房或者公租房，西安的都知道花点钱的事，先上车。等结了婚或者后面赚了钱，再改善。一步到位，现在恐怕不容易。还有西安的小产权最好别碰，很复杂，身边打水漂的一大堆。
现在房地产市场已经不是前几年了，本身国家在化解风险，是个漫长的过程。眼前是住重要还是投资本金重要，权衡一下再决定。想别的事情都是干扰因素，未来是什么样谁都不知道。涨跌都有充分的理由，自身因素需要重点考虑。
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很多人建议，十年的房子要赶紧卖掉，因为二十年的老旧房子就不值钱了。如果是有效市场，十年楼龄也应该开始逐步打折，而不是二十年后急剧打折。有可能十年楼龄房子给人错觉，买家会觉得和新房差不多。那么，那些十年楼龄的房子是不是泡沫虚高呢？望指教那些提建议的人，不要说拥有，可能见都没见过大城市核心地段50年以上的房子，那可都是低调的奢华。
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我有时候也会幻想，如果我现在是一个一穷二白的未婚青年该如何选择未来？我想我不会跟随拥挤的人群去大城市竞争，我愿意降级去二三线找工作，甚至去东南亚谋生。虽然降级竞争以后也不一定比在大城市发展的好，但最起码解决婚姻问题的压力要轻松很多。
我不是在给楼主建议。我只是想说：在现代社会，人对自己生活方式的选择其实是有非常大的自由度的。你面对的生活源于你自己的选择，每个选择都是对的。
一个可预测扎心的现实是，一线将无学区房概念，
大学区老师轮动成为主流。那老破小附着的剩余价值大减。
可能又要为这一减值买单了。
未来房子真的不是投资品。
如果还在想着房产红利真要三思了。
回归居住本质，
那么事实上你是承担不了投资带来损失的风险。
我看到你三代买房升级打怪艰难，
阶层跃迁自然是艰难的。
这无奈也是普罗大众常态。
西安房价还属于洼地吧，努努力改善型还是应该可以的。西安看得过去的学区房随便也2w++了
如果西安都那么累，那浙江三线小镇2-3w均价的房子得哭死了。
如果一带一路能成，西安以后房子会很贵的。（其实按照目前的形势，大概率问题是不大的）。投胎就是彩票，那我在美国的时候还很羡慕那些犹太人生下来就有downtown好位置特别大几百万刀的house住呢，咋办。自从有了房子，那先买的卖给后买的，世界上都是这样道理。既然自己想要，那就去争取。要么...
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赚钱为重，负债要谨慎，那就是脖子上的绳套，房子是利用繁殖本能收割，烟酒是利用逃避现实收割，赚钱了一枝梨花压海棠不也美滋滋，而且有钱了可以全世界选窝。如果最后没赚到钱，买不买房都不会很好的。一树梨花压海棠
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当买房资金超过闲钱的30%，你就进入了过渡消费，如果贷款买房，必定一生为钱所苦。有钱先用来投资，等钱多的花不了了再买房也不迟。09年我用收入的一小部分在深圳买了3套房子。04年我毕业的时候分文没有，做飞机出差还是向妈妈要了2000块钱。如果我举债买房，现在应该还是穷困潦倒。那些房子也从来没住过，都是在公司附近租房，这样节省时间。直到退休后我才住上自己的房子。04年毕业，现在就退休了？
如果西安都那么累，那浙江三线小镇2-3w均价的房子得哭死了。
如果一带一路能成，西安以后房子会很贵的。（其实按照目前的形势，大概率问题是不大的）。投胎就是彩票，那我在美国的时候还很羡慕那些犹太人生下来就有downtown好位置特别大几百万刀的house住呢，咋办。自从有了房子，那先买的卖给后买的，世界上都是这样道理。既然自己想要，那就去争取。要么，就直接躺平做“无敌之人”。一定得自己想通
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