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“1990年12月19日上海证券交易所开业。上证综指基日是1990年12月19日，基点为100点。”鉴于你胡扯。我们2个也别互相浪费时间了。直接拉黑。观点不一样可以讨论。我指出你明显逻辑漏洞了。你还胡搅蛮缠，那直接就忽略你了。眼不见为净……股市表现怎么样，全国股民的亲身体会难道是假的吗？用一个指数开始基准来忽悠。以前集思录副总郑智勇郑总，都写过专门文章来批判这种逻辑性错误的文章。
去了解一下吧。
沪深300你觉得有后视镜，用深指和沪指市值加权平均也可以，结果只会更有利，因为这样包括更多中小盘股，中小盘股分红少，贝塔高，导致价格指数本身涨的多
我前面说过几次的“如果说上证指数90年到07年这十几年的60倍涨幅是因为特殊原因，为什么房市最近十几年的涨幅就不是呢”
综管你的数据...
@子轩的Daddy现在上海人均住房面积平均是33平方，并不代表自有商品化住房房平均面积33平米。里面有大量福利房和自建房的小产权房、棚改房，改为商品房。上海到底有多少住房和商品住房https://shanghai.louxun.com/toutiao/detail-514360.html真正意义新建的商品化住宅，没有想象那么多。房价收入比就决定商品住宅自有率。美国和英国地产完全市场化，房价收入比...你最后一句话，我没明白。自有率高低与房价贵贱有相关性？
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@子轩的Daddy现在上海人均住房面积平均是33平方，并不代表自有商品化住房房平均面积33平米。里面有大量福利房和自建房的小产权房、棚改房，改为商品房。上海到底有多少住房和商品住房https://shanghai.louxun.com/toutiao/detail-514360.html真正意义新建的商品化住宅，没有想象那么多。房价收入比就决定商品住宅自有率。美国和英国地产完全市场化，房价收入比...对啊，2000年后新建的商品房总量占比其实不高。上海超过60-70%的家庭还是住在非商品房住宅里面。这不是又侧面反映了改善需求潜力是长期的，商品房在特大城市比较稀缺，供需错配吗？什么样的资产可以长期抵御通胀？符合有长期需求、相对稀缺、又可以长期保存的资产，包括但不限于一线城市房产。以此类推看看，除了一线房子。还有哪些资产的有此特点？肯定有，大家慢慢找：）
有点迷之自信了。以上海为例，最多吸引长三角地区的人群。但这些有能力买上海市区豪宅却被房票阻拦的人群，屈指可数。有个几千万资产的，随便花个几十万区国外读qs100的水硕，回来落户不能随便落？或者去国外哪个破岛国买个国籍，回来买房不能随便买？这些还都是规规矩矩的合法合规路线。上海房价跌得惨不忍睹，外国人快跑光了，上海生活成本还一个劲涨，这不社保水电等又涨了，结果穷屌丝也没了，手里有房的着急呗 。
1800万没有没包括其他的，只包括住宅，国家统计局的数据，不知道你这个一年10万套的数据是从哪里来的。其实是这样，住宅里面包括商品房和其他政策性住房
https://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=E0102&zb=A0205®=310000&sj=2023B
现在上海人均住房面积平均是33平方，并不代表自有商品化住房房平均面积33平米。
里面有大量福利房和自建房的小产权房、棚改房，改为商品房。
上海到底有多少住房和商品住房
https://shanghai.louxun.com/toutiao/detail-514360.html
真正意义新建的商品化住宅，没有想象那么多。
房价收入比就决定商品住宅自有率。
美国和英国地产完全市场化，房价收入比比中国低多了，自有住房率只有62%。
香港房价收入比要高些，还有少量保障房，自有住房率不到50%。
新加坡房价收入最低，自有住房比例90%。
这都很容易解释。
中国数据都不全，很多只能靠猜测和推测。唯一合理解释，大量房子不是真正意义商品化住房。
自有住房率要收房价收入比制约的。
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现在不就是嘛，老有人怂恿一线城市放开限购，殊不知当初各种限购措施挡住房价上涨了吗？如今取消限购能让房价上涨？你在一线买过房吗？实实在在告诉你：一线有钱人缺的是房票而不是贷款，一线没钱人即使给他贷款他也还不起，5%的有钱人要比另外95%的人资金更强，只要敢放开限购，一线房产立马被疯抢！
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我这五线小县城，前几个月推了50套还是100套公有产权房出来试水。大概是ZF出一半，你出一半，然后你按照这一半的总价去付首付好像。然后规定后面什么时间你把剩余的一半产权买回来。然后这房子规定多长时间不能随便流通好像。没有看到有任何优惠，无非是降低首付门槛，让你上车罢了。现在也没看到什么动静了，老百姓傻也是傻，不是真傻。这个和深圳人才房一样，真的是房住不炒。因为只有部分产权。不是完整产权。不能交易，只能使用居住。这就是去房子的金融属性。。当一个资产没有完整产权的时候。不能随便处置。他的价格必然大幅度低于其价值。其实，这种不完整产权的资产很多。比如，大家买的股票也是不完成产权。。。。
国外房价REITs走势我不了解。不评论。“1990年12月19日上海证券交易所开业。上证综指基日是1990年12月19日，基点为100点。”
但你最后一段说的计算股市指数收益肯定说错的。我就是老股民。。当年家里持有老八股的第一代股民。我们那时候拿着豫园商场股票上市的时候（员工股）。上证指数也没有，上交所还没成立。上证指数怎么可能从1990年开始算？你好好查查上交所是什么时候成立的？后面的沪深300指数2000年也没有的。你是从何时开始提前未卜先知的？另外，你说上证指数从开始的100点开始计算到现...
去了解一下吧。
沪深300你觉得有后视镜，用深指和沪指市值加权平均也可以，结果只会更有利，因为这样包括更多中小盘股，中小盘股分红少，贝塔高，导致价格指数本身涨的多
我前面说过几次的“如果说上证指数90年到07年这十几年的60倍涨幅是因为特殊原因，为什么房市最近十几年的涨幅就不是呢”
综管你的数据表述严重偏离事实。我对你其他的观点表示严重怀疑其真实性。
美国也曾将“提高住房自有率”作为住房市场发展目标，但最终引发次贷危机，住房自有率降至64%左右。1990-2008年的18年里，老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为目标、倡导住房自有的“美国梦”，放松杠杆，刺激买房，住房自有率在2004-2006年达到历史最高的69%。但高风险的次贷占比大幅提升，形成严重的房地产泡沫和金融风险，最终爆发次贷危机，住房自有率重回64%，成为无法摆脱的“...实话实说啊。你最后一段我再补充一下中国房屋自由率高达百分之90是在哪个时间段完成的。我给你个数据，现在上海人均住房面积平均是33平方。你知道1997年，房改这个时间点上，97年的上海的人均住房面积是多少吗？只有区区6－7个平方。。。。。原来大家的住房条件面积发生了极大的改善，大部分竟然在近二十年完成的。是在骂被房地产割肉的这二十年。。。。。。。
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那我帮你说吧 真要按历史收益炒房，还是看澳大利亚和加拿大，还有移民多的人口优势，虽然澳洲REIT还是跑不赢股市就是了@huanhappy2017为啥要扣除通胀？你不买房就不通胀了？要是扣除通胀，我大A该如何自处？国外房价REITs走势我不了解。不评论。
但你最后一段说的计算股市指数收益肯定说错的。我就是老股民。。当年家里持有老八股的第一代股民。我们那时候拿着豫园商场股票上市的时候（员工股）。上证指数也没有，上交所还没成立。上证指数怎么可能从1990年开始算？你好好查查上交所是什么时候成立的？后面的沪深300指数2000年也没有的。你是从何时开始提前未卜先知的？另外，你说上证指数从开始的100点开始计算到现在收益那么高。这本来就是不切合实际的。你知道上证指数开始编制后上市的前三个月，从100点涨到多少码？去了解一下吧。 综管你的数据表述严重偏离事实。我对你其他的观点表示严重怀疑其真实性。
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你这属于抬杠涨学问。这个怪谁都没用，这是一种客观存在的现象，并不是怪谁，只是分析原因，然后通过这个，来做自己的决策，比如不去大城市卷，选择远程办公，选择外包公司住在周边小城市，这样工资少不了多少，但是方便了很多。你原文说的是“还不都是大家自己卷的”，把宏观现象完全归结于个人选择，而不是主要来自于系统性力量的操纵，同时把这种推锅称之为有利于而不是有害于个人选择，这就和事实南辕北辙，背道而驰了
难道股灾怪机构，怪柚子，怪政策，怪外资，散户就能赚到钱了么？那我们天天怪就好了
批评系统性力量不等于推卸责任，而是恰恰相反，有助于认清解决问题的办法。不批判清楚别人的坑，怎么知道怎么避坑？是像你说的那样，无视问题的存在有利于解决问题，难道被套幻想不存在机构割韭菜，无视柚子割韭菜，假装量化不牛逼，觉得外资都傻割不到自己，散户就能赚到钱了么？那我们戳瞎自己就好了
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你说这话，就像股灾都怪散户一样你这属于抬杠涨学问。这个怪谁都没用，这是一种客观存在的现象，并不是怪谁，只是分析原因，然后通过这个，来做自己的决策，比如不去大城市卷，选择远程办公，选择外包公司住在周边小城市，这样工资少不了多少，但是方便了很多。
难道股灾怪机构，怪柚子，怪政策，怪外资，散户就能赚到钱了么？那我们天天怪就好了
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韩国5000万人，几乎一半人居住在首都。首尔房价从80年代到现在累计涨幅多少倍吗？其实涨幅是很惊人的。我不敢说……那我帮你说吧
真要按历史收益炒房，还是看澳大利亚和加拿大，还有移民多的人口优势，虽然澳洲REIT还是跑不赢股市就是了
@huanhappy2017
为啥要扣除通胀？你不买房就不通胀了？要是扣除通胀，我大A该如何自处？原文问的是通货膨胀，我回答的是通货膨胀，得是套了几套房啊恁这杠的？
至于谈大A，沪深300不计入股息从2000年到现在扣除通胀涨了140%，小盘因为股息率低涨的更多
如果从1990年开始算，上证指数扣除通货膨胀涨了900%
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新加坡是城市国家，人口少，政府有能力全权解决居民住房问题。新加坡总人口仅561.2万，不到北京的1/4，经济实力却位居世界前列，2017年人均GDP为53880.1美元，是中国的6.3倍，北京的2.8倍。新加坡住房自有率高有历史渊源。早在1965年，新加坡被迫从马来西亚联邦独立，李光耀政府为了增加民众的国家认同感，大力推进“居者有其屋”计划，以“恒产”换“恒心”。
因此，从建国初，政府就一直通过低价、贷款、补贴等方式帮助国民实现住房自有，目前住房自有率高达90.9%，居发达经济体之首。
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受高房价拖累，香港住房自有率近年来持续下降，2017年降至49%。1987年4月，香港政府发表《“长远房屋策略”说明书》，住房政策从兴建公屋转向鼓励居民自置居所，住房自有率大幅提升，从1987年的37.9%提高到2001年的52.2%。但在2004年以后，由于房价攀升脱离居民购买力，住房自有率持续下降，从2004年的54.3%下滑到2017年的49.2%。
即使发生亚洲金融危机，房价掉了不少，先前香港住房自有率一种上升。
后面百姓即使知道房价还会涨，百姓收入跟不上房价。住房自有率持续下滑。
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这显然不可能，你可以看下德国房价走势，扣除通胀后，德国房价至今未回到1981年的高点，之前短暂突破现在又掉下来了 最近虽然经常说韩国房价暴涨，其实扣除通胀后，相比其90年代高点，就啥也不是 虽然房价平均来说可能和通胀齐飞，但问题是建筑部分有折旧，土地部分可能会有税费，并不那么简单。而且土地部分可能回因为人口长期减少而长期下降为啥要扣除通胀？你不买房就不通胀了？要是扣除通胀，我大A该如何自处？
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上海90年代末期，出生率应该就在0.7-1左右。很早就进入老龄化社会。本着不断吸收全国外来人口。使城市人口保持稳定。首尔就是这样，自从1990年开始，人口逐步下滑。此外，韩国至今房价扣除通胀后仍低于90年高点。最后，韩国生育率目前全世界最低（0.78）。这三个事情，之间不知道有无或有多大关系就是了
另外，非户籍大部分租房。这部分人是没有买房意愿？还是有买房意愿，但因为各种客观条件限制买房而造成租房？我接触的大部分非户籍人，都想把老家房子卖了，来大城市落户买房。但特大城市现在对需求端目前限制条件太多。比如，zf限购政策，房价太高等因素……所以，你要分清楚，有意愿暂时没能力，与没...
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在网上看到欧神说过，他研究过全世界100个主要城市的房价变化，大概的意思是只有3个城市出现过明显的房价泡沫，东京、香港和18几几年的一个什么城市，其他的城市从长期历史来看都是稳步上升的，而且香港也又涨回来了。我没有看过这些城市的历史数据，也不知道这些数据有多长时间，50年-100年？从这个意义上来说，房价是否有可能保持一个稳步的上升，比如与通货膨胀差不多，这是否是未来房价的可能途径？在网上看到欧神...这显然不可能，你可以看下德国房价走势，扣除通胀后，德国房价至今未回到1981年的高点，之前短暂突破现在又掉下来了
最近虽然经常说韩国房价暴涨，其实扣除通胀后，相比其90年代高点，就啥也不是
虽然房价平均来说可能和通胀齐飞，但问题是建筑部分有折旧，土地部分可能会有税费，并不那么简单。而且土地部分可能回因为人口长期减少而长期下降
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房价一旦脱离经济发展水平，都会出现纠偏。
房价变动只是一个财富数字游戏。
房子有消费属性，有投资品属性，有身份象征。
对于普通人来说，房子就是消费品。
对于有一定经济实力的人房子是投资品，你会更在意数字财富变动。
对于土豪来说，房子就是身份的象征。房子要求独门独院，要求周边邻居都是有头有脸的人。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
你这数学咋学的，900亿900万一套不是1万套吗？另外，用卖土地的钱除以房子的价格有何逻辑上的意义？前面有人已经说了，十四五期间40万套，一年平均8万套，10万套都说多了。上海这么多家庭，这点新房量真不够看的，连更替水平都无法维持。哈哈，算错了。一年多少套其实是有数据的，看预售证就知道了。上海的新房量确实是不足的，一年浦东出让不了几块地，但浦东的gdp和杭州基本相当了。当然浦东还有很多不走出让的土地供给。
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一线城市外出打工男性比例更高，女性比例更低。
一线城市入户人口，女性比例更高，男性比例更低。
单从收入来说男性平均收入比女性，女性购房能力肯定要低于男性，女性入户意愿要强于男性。现在是一线城市女性，剩女越来越多。有户籍女性比有户籍男性多。
男性更加务实些，在一线城市找老婆的成本要远远高于回家找老婆，回家找老婆，也会比在家乡的人更有优势。
或者在老家已经有老婆，也就打几年工，挣点钱回家，改善在老家的生活。就没有打算在长期在一线城市的打算。
一线城市，不是普通人生活的地方，在一线城市，普通人可以获得更高的工资收入，是工作的地方。
如果要在一线城市生活，除非你是特殊人才，收入超高，足以支付各种生活成本。
人的博弈是不断对比获取收入和支付成本。
如果收入低于支付成本，就光有意愿也没有用。
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我们简化下上海是个层级社会，分上中下层，如何改善呢，上层卖掉现有住房，买新商品房，中层卖掉现有住房，买上层抛掉的房子，下层卖掉现有住房，买中层抛掉的房子，这样只需要满足上层改善的需求，就可以使整体的住房完成改善。更何况保租房和保障性质的产权住房，也可以满足改善需求，比如一个外地年轻人，从群租房换到了保租房，一个土著家庭，从老破小换到了共产房，对他们来说不也是住房条件的改善？所以800万户家庭+净...你说的不错，实际情况是800万户家庭里面有相当部分家庭都不会去考虑买商品房的。为什么？是不想住好房子吗？非也，主要原因还是太贵。但我相信每个家庭都想改善居住条件。哪怕现在是住在老破小或者廉租房里面的家庭。从内心深处意愿上来讲也是想去买商品房来改善的。奈何，在供给有限的条件下。这需要本市所有家庭进行购买力PK。所以，现在二手房市场价格就是一个充分竞价得出的结果。这个价格是所有家庭竞价的价格。虽然底层家庭没有能力购买，但其实是间接参与了竞价（因为跌的多他们也会出手），起到了托底房价的作用。
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政策：名下无房，但有房贷记录。在认房不认贷政策下，可以贷款新买一套。
有效人群画像：
1.在某地无房，但在外地有房贷，可以在某地贷款买房，属于加购需求
2.在某地贷款买房后卖了，可以在某地贷款再买一套，属于置换需求
这样的有效人群真的很多吗？这跟二胎、三胎政策一样，属于拉新失败后，割存量韭菜的政策。
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@huanhappy20172022年落户上海的总人数≈留学生30000+居转户32590+人才引进31121+随迁家属54064+应届生未公布，总计15万+人落户上海。上海大量非户籍人口，是没有购房意愿，只有租房意愿，大约人口有1000万。只有新增户籍人口，才会有购房意愿和购房资格。能否购买商品房，取决于这15万人能否支撑现行房价。况且人才房价格比商品房价格更低，肯定购房会优选人才房，而不是商...上海90年代末期，出生率应该就在0.7-1左右。很早就进入老龄化社会。本着不断吸收全国外来人口。使城市人口保持稳定。
另外，非户籍大部分租房。这部分人是没有买房意愿？还是有买房意愿，但因为各种客观条件限制买房而造成租房？我接触的大部分非户籍人，都想把老家房子卖了，来大城市落户买房。但特大城市现在对需求端目前限制条件太多。比如，zf限购政策，房价太高等因素……所以，你要分清楚，有意愿暂时没能力，与没意愿是两回事。
说到深圳人才房打六折。不太了解。但此类人才房好像不太受欢迎，今年年初深圳第一批4400多套只卖出去2200多套……，为什么？地段偏远。各种限制条件附加。遭到冷遇。你知道为什么是6折吗？因为深圳人才房是共同产权。6折买60%的产权。这是打折了吗？买后不能出租，三年内可以原价回购，只能内部买卖，不能公开交易。10年后你可以买下完整产权，但要交向政府交增值税以及其他费用。。。。当然，具体情况还是要向深圳人来了解了。
我们从长远发展的眼光看。各国发展过程看。只要社会稳定经济增长。大部分的年轻人都是向该国的大城市集中。如大城市人口不断下滑。那经济可见是多么地惨烈。
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说这么多没用啊，还不都是大家自己卷的？大城市工资高，一窝蜂都往大城市跑，还希望留下来，那房价自然被炒上去了，因为资源有限，人多，价就高。然后这个价格就会蔓延到周边，所以就有了一天通勤就要花3-4个小时的情况，但是就这样，还是有很多人愿意留下来，可能真的是回老家啥也干不了吧，只能给别人打工。你说这话，就像股灾都怪散户一样
现在大城市说实话工资也不高，太卷。以前工资四千，房价八千，现在工资一万，房价4万，说是房价高，不如说工资低，...
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我们简化下上海是个层级社会，分上中下层，如何改善呢，上层卖掉现有住房，买新商品房，中层卖掉现有住房，买上层抛掉的房子，下层卖掉现有住房，买中层抛掉的房子，这样只需要满足上层改善的需求，就可以使整体的住房完成改善。问题是，下层的住房又卖给谁？改善房不是增量需求，你说的这个类似左脚踩右脚，右脚踩左脚，最后飞上天的轻功
更何况保租房和保障性质的产权住房，也可以满足改善需求，比如一个外地年轻人，从群租房换到了保租房，一个土著家庭，从老破小换到了共产房，对他们来说不也是住房条件的改善？
所以
800万户家庭...
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2022年落户上海的总人数≈留学生30000+居转户32590+人才引进31121+随迁家属54064+应届生未公布，总计15万+人落户上海。
上海大量非户籍人口，是没有购房意愿，只有租房意愿，大约人口有1000万。
只有新增户籍人口，才会有购房意愿和购房资格。
能否购买商品房，取决于这15万人能否支撑现行房价。
况且人才房价格比商品房价格更低，肯定购房会优选人才房，而不是商品房。
深圳人才房是打六折，我不清楚上海人才优惠力度。
原上海本地人口，老龄化非常严重，如果没有新增外来新上海人，上海人每年死亡人数比每年新生儿增加人数多，人口自然增长率是负的。
xiszero - 不盲目乐观，不赌国运，不对通胀和M2焦虑
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最新的数据是中国人的房屋自有率达到90%，那么，很明显未来相当长时间，在大部分人都有房屋的情况下。改善自己的住房需求，换一套大点的。地段好点的。将是长期稳定的需求来源。这么说你总懂了吧。其他类型的房屋什么保障租赁房廉租房等，这些不是改善型需求家庭考虑的房屋对象啊。这不是很明显的供需错配吗？我们简化下上海是个层级社会，分上中下层，如何改善呢，上层卖掉现有住房，买新商品房，中层卖掉现有住房，买上层抛掉的房子，下层卖掉现有住房，买中层抛掉的房子，这样只需要满足上层改善的需求，就可以使整体的住房完成改善。
更何况保租房和保障性质的产权住房，也可以满足改善需求，比如一个外地年轻人，从群租房换到了保租房，一个土著家庭，从老破小换到了共产房，对他们来说不也是住房条件的改善？
所以
800万户家庭+净流入人口的住房需求对应全部的住房供给
具备改善能力的家庭住房需求对应新商品房供给
我觉得才是对应的。
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一线城市里常住人口中有相当部分非户籍人口，是不会长期留在一线城市，大部分人只会租房，不会买房，外出务工人员，男性居多。新增入户一线城市，女性居多。一线城市里，除了深圳老龄化都非常严重。一线城市核心城区，除了深圳，人口实际是减少。人口从核心城区向外溢出。核心城区是不是居住地，是工作地，周边地区才是主要居住地。一线城市核心地区的住房价格取决于全国最为顶尖富豪圈他们的支付能力。一线城市核心地区的周边住...有需求的住宅是消费品。怎么会没价值呢？有需求的商品，一方面可以抵御通胀，另一方面可以出租带来现金流。后者租金往往可以忽略不计，都是通胀带来的附属品。最核心的是前者。
另外，城市扩张，也不是无限扩大。否则，我住两个城市，上海周边的扬州来回上海上班？扬州房价才8000+。这这显然不可能。再或者同住一个行政区，比如，工作生活地都在上海浦东新区。家安置在浦东临港，上班去陆家嘴上班？实际情况也是不可能的。同位一个浦东新区。单程距离60公里…… 虽然中间有大片农田。但是政府就是不开发……我们能奈何？自然概念的土地与住宅土地是两个概念。
房子是跟产业走的。你在没有产业的周边地区，这些房子是没有需求，就是没有价值的。现在辽宁很多地区远郊房子2-10万一套50平的。这价格都跌破建筑成本价格。有人要吗？
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新增入户一线城市，女性居多。
一线城市里，除了深圳老龄化都非常严重。
一线城市核心城区，除了深圳，人口实际是减少。
人口从核心城区向外溢出。
核心城区是不是居住地，是工作地，周边地区才是主要居住地。
一线城市核心地区的住房价格取决于全国最为顶尖富豪圈他们的支付能力。
一线城市核心地区的周边住房价格取决于新增户籍人士的支付能力，租房价格取决于外来务工人员收入。
不同人群支付能力千差万别，核心区的价格和周边的价格会形成巨大落差。
比如有很多人住在河北，在北京工作。
对政府来说，核心区是商业办公场所聚集地，应该创造更多GDP，能收更多税收。
严格意义来说住宅应该是消费品，并不能创造价值。
不同地块，应该有不同功能。
核心地块区域有限，周边地域可以无限延伸。
为什么大家都在讨论会不会涨？持平呢？为什么没有人觉得保持供需平衡，价格稳定才是最好的结果呢？
一方面有新房供应，另一方面有需要购置新房和置换改善的人这才是很好的市场呀。
说这么多没用啊，还不都是大家自己卷的？大城市工资高，一窝蜂都往大城市跑，还希望留下来，那房价自然被炒上去了，因为资源有限，人多，价就高。然后这个价格就会蔓延到周边，所以就有了一天通勤就要花3-4个小时的情况，但是就这样，还是有很多人愿意留下来，可能真的是回老家啥也干不了吧，只能给别人打工。现在大批企业倒闭，核算一下成本，比美国都不便宜，按说人工是便宜，但是人力资源成本可不低，那中间这部分钱去哪里了？社保、水电、罚款等等都有份。不要以为企业老板是傻瓜，不干了肯定是不赚钱风险大。
现在大城市说实话工资也不高，太卷。以前工资四千，房价八千，现在工资一万，房价4万，说是房价高，不如说工资低，...
xiszero - 不盲目乐观，不赌国运，不对通胀和M2焦虑
上海保障性租赁租房，十四五期间，总共供应47万套。相当于公租房。房屋产权属于zf。每月租金是按市场价的约9折挂牌。这房子的出租对象是给来沪打工或者本地户籍打工人租房使用。你可以理解为相当于zf开始慢慢做房东了，每月开始收租。来充实地方财政收入。改善型的需求得对应改善型的供给，8万套商品房供给与800万户的住房需求不是一一对应的，保租房，还有保障性质的产权住房，也是满足800万户住房需求的一部分
安置动迁房数量不清楚，现在动迁政策就是算“三块砖”。都是市区拆一套，郊区还你一套，数量没有增加，有些居民甚至是是直接拿货币，去房价二手房市场购买。这种拿钱...
上海保障性租赁租房，十四五期间，总共供应47万套。相当于公租房。房屋产权属于zf。每月租金是按市场价的约9折挂牌。这房子的出租对象是给来沪打工或者本地户籍打工人租房使用。你可以理解为相当于zf开始慢慢做房东了，每月开始收租。来充实地方财政收入。不管那种属性的住房，最终都是2500万常住人口中的某一部分人去居住，从上面的数据可以看出，大部分人不是通过商品房解决住房问题的，每年8~10万套的商品房大约占总住房的1/4，对应大约200万个家庭。
安置动迁房数量不清楚，现在动迁政策就是算“三块砖”。都是市区拆一套，郊区还你一套，数量没有增加，有些居民甚至是是直接拿货币，去房价二手房市场购买。这种拿钱...
换一个角度去计算，过去三年，上海平均每年竣工住房面积4800万平米，如果维持这个速度建设，未来10年，一半的上海人会住进新建的房子。
现在大城市说实话工资也不高，太卷。以前工资四千，房价八千，现在工资一万，房价4万，说是房价高，不如说工资低，因为高房价会蔓延到各个行业，因为其他行业都要买房呀，所以他们就会涨价，但是又不愿意涨人工成本，所以现在的行情下，还是做老板比较合适，人工便宜，服务贵。
拿北京举例，北京就没有普通住宅，全都是非普！也就是新政首套首付还是4成，二套8成！唯一利好的是改善换房的，首付从8成降到了4成，但得先卖后买。
至于外地人在京有购房资格的但再外地买房的，那是真没啥钱，要不怎么也在北京买了，你首付从8成降到4成对这类人来说区别真不大。
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仔细看了一下，你那张图中是商品房的面积，统计局的是住房面积，住房包括 商品房、安置房、公租房、小产权房等。看了前几年的数据，上海每年竣工面积都在4000万以上。所以，每年新增的商品房大约10万套，新增的住宅数量因该有三、四十万套。上海保障性租赁租房，十四五期间，总共供应47万套。相当于公租房。房屋产权属于zf。每月租金是按市场价的约9折挂牌。这房子的出租对象是给来沪打工或者本地户籍打工人租房使用。你可以理解为相当于zf开始慢慢做房东了，每月开始收租。来充实地方财政收入。
安置动迁房数量不清楚，现在动迁政策就是算“三块砖”。都是市区拆一套，郊区还你一套，数量没有增加，有些居民甚至是是直接拿货币，去房价二手房市场购买。这种拿钱的相当于减少原有市区住宅套数了，反而减少供给了。动迁安置住房都是很偏远的，如南汇 青浦松江等远郊。所以，动迁往往是减少住房供给的方法。
至于你说到的小产权房。我孤陋寡闻了，在上海从来没听说过有小产权房。只有一种是廉租房。对象是比较困难家庭购买，共有产权。
以上的各类zf供给的住房类型，都不是改善性需求房屋。和商品房是错位的。但是，在后面相当长时间，改善型需求将主导整个二手一手房地产市场。我们说的房价走势也是指的是改善型住房的价格走势。
mengyao - 持有etf不动 、转债摊大饼
你数据不对，上海上半年新建商品房销售面积777万平方，你这个数据肯定包括所有建筑了。上海一年新房也就10万套。10w套不止，上海年卖地1800亿，即使其中一半土地用于建商品房，按900万一套，就超过10w套了。
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是深圳哪里呀？之前有和教师朋友讨论过这个问题，其提到深圳教育整体供小于求，即使人口生育率跌馋了，也有打工仔带小孩来一线打工，生育率下跌，第一个承压的还是乡镇和农村。所以对这个“三个小盆友”的数据比较好奇。来一线的打工仔基本没时间带孩子的，对于这部分打工仔结婚率出生率根本不乐观，即使部分结婚生子了，大概率也是爷爷奶奶老家带孩子和上学。
你数据不对，上海上半年新建商品房销售面积777万平方，你这个数据肯定包括所有建筑了。上海一年新房也就10万套。1800万没有没包括其他的，只包括住宅，国家统计局的数据，不知道你这个一年10万套的数据是从哪里来的。
https://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=E0102&zb=A0205®=310000&sj=2023B
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是深圳哪里呀？之前有和教师朋友讨论过这个问题，其提到深圳教育整体供小于求，即使人口生育率跌馋了，也有打工仔带小孩来一线打工，生育率下跌，第一个承压的还是乡镇和农村。所以对这个“三个小盆友”的数据比较好奇。龙华，有的只招到一个班，因为我们家的上小班了
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