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当时买入的核心想法的是：房地产行业经历了多年调整，我判断已接近底部。而华夏合肥高新 REIT 的底层资产，是汇聚了国盾量子、科大讯飞等众多科技企业的产业园，当下科技恰好是市场主线行情，赛道契合度高。
另外，当时市场利率和货币基金收益仅 1%-1.5%，这款 REIT 的年化租金收益率约 5%，相比之下优势明显。我想着能当 “包租公” 稳拿收益，就果断大仓位买入了。
万万没想到，这成了我今年以来最大的一笔亏损，更是遭遇了意料之外的黑天鹅。从买入到现在，基金净值已经亏损了 15%-20%，近两天更是直接跌停。目前这个基金的净值是2元左右，二级市场折价20%，按照80%出售。
想请教下有没有专门投资 低风险REIT 的资深人士：这款产品还有机会回暖吗？是基本面出现了重大变化，还是背后有其他原因？它的运营方是国有企业，怎么会出现这么大幅的亏损呢？
为什么一个貌似低风险的投资居然会碰到暴雷 和这个巨大的坑？？？
就是运营管理机构的管理风险。不管是商场、写字楼还是工业园区，需要运营管理机构来负责招商和运营，因此，物业项目的实际操盘方是运营管理机构。而运营管理机构选聘是由基金管理人负责。
设想，当项目运营情况不佳时，基金管理人是会为了基民的利益硬刚运营管理机构，给自己找麻烦，还是打着风险自负的原则与运营管理机构狼狈为奸？
10年前买的香港李嘉诚旗下的汇贤产业信托87001，也是想着收息，结果到现在跌掉80%，竟然成第一大亏损标的，才知道这玩意蕴藏的道德风险太大，从此绝不再碰披着港皮而已，底层资产是北京重庆的商业物业，前面有个哥们说的领展，底层资产一样有一部分北京上海的商业物业，二者的净值走势与地产周期是吻合的。
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我也买了，这两天还加了点。好的，好的，相信你。那我准备再拿3年吧。我成本大概1.9
我的想法其实很简单。
首先我就住那附近，这个项目是我们当地的核心位置，两条主干道交汇处，地铁口边上，高新管委会就在隔壁，银泰百货在马路对面。边上是科大讯飞美亚光电自己的楼。
位置没得挑。
空置率和租金下滑是经济周期性的波动，后两年行情好了，空置率和租金自然就回来了，这是必然。
所以，我觉得没啥好慌的。
看这个招股说明书就知道本帖里有不少人不懂乱说。还得到高赞！这个说的是对。 他这个是是可以长期永续的，我们当时买入也就是为了那一点利息，现在货币基金理财太低了1-2个点，没法忍。
什么“20年归0”，“产权不是你的，只是20年收租权”，都是错误的。大家投资要多动动脑子，不要人云亦云
人家明确说了“持有基础项目公司全部股权“，“取得基础项目完全所有权或经营权“。也即是说，通过股权拥有底层地产。
中国的土地国有，但地上建筑的所有权是公司的。只要产业园租的出去，它就是有价值的。如果租的好，价值还会上升。这个基金存续期是3...
没想到碰到这样的暴跌，确实跌的晕头转向，不知道发生什么了。
我也买了这个华夏合肥高新reit，当初买它是因为在产权类reit中分红比较突出，有将近六个点。最近这两天狂跌，我反而还抄底了一些，下跌的原因主要是因为三季度经营数据出现全面下滑，下滑程度还比较大。第一点是出租率这两年一直在下降，目前只有71%，之前在80%-90%这个水平；第二点租金收缴率同比还在下滑，要知道这是在收缴率只有70%不到的水平下还在下滑，同类的reit有的收缴率是90%以上，而华夏合...我不知道你的成本多少，我估计我只要要持有3-4年左右才能解套，而这三年还要有稳定4-5个点分红水平呢。。。。
andjsmile - 鹰
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对合肥高新reit的观察：缺点MAX，任何超额收益都可能被政府黑箱，管理层侵蚀或者扩募等吃掉。
五大缺点
缺点之一：营收，利润和租金收缴率大幅下降
缺点之二：对部分客户推出几个月的免息期，说明产业园的出租状况非常差，且竞争激烈
缺点之三：有相当的负债，如果营收低，还债后是否还有分红是个疑问
缺点之四：机构扎堆，容易连跌连涨
缺点之五：reit到期可能本金归零
五大优点
优点之一：三季度分红应可预期，最近应可回血1...
买这个东西的人 必须天真。
五大缺点
缺点之一：营收，利润和租金收缴率大幅下降
缺点之二：对部分客户推出几个月的免息期，说明产业园的出租状况非常差，且竞争激烈
缺点之三：有相当的负债，如果营收低，还债后是否还有分红是个疑问
缺点之四：机构扎堆，容易连跌连涨
缺点之五：reit到期可能本金归零
五大优点
优点之一：三季度分红应可预期，最近应可回血1个多点
优点之二：搞促销活动，让利给客户，稳定租户。
优点之三：有大面积的停车场，较少受房产市场的影响
优点之四：7亿的盘子偏小，大股东占比25%（通达信F10），锁住了一部分股份
优点之五：该产业园跟其它某些类型的reit不一样，到期可以申请延期或其它处理。而且离到期时间相对较长，大约还有35年
只说实际情况，不表达偏多或偏空。事实上目前很难判断，等四季度的年报出来后，就比较好判断了。 上面仅为个人观点，不作投资参考。
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为什么美股reit波动也大，就是它有很多都是产权类的，就是拥有底层资产的所有权，底层资产的价值会有波动，所以这类reit的价值=租金+资产升值。
而我们的reit还存在很多问题，租赁式的就不说了，大家都知道不能碰，除非折价。而产权式的如华夏合肥，土地所有权到期怎么办？土地增值物业能增值么？那么我们的产权reit的价值=租金。叠加目前萧条行情，租金也在下降。还有当时上市初中就不好，只是为了化债而不是长续发展。
所以绝不能就此推论reit不好，只是目前价格不是很好。
bigbear2046 - 无非想要明白些道理，遇见些有趣的人或事
为了你专门去查了下交易记录我说作为资产配置凡过去12年任意时段买入持有的都亏损了，你说永续资产只要波段操作得好依然可以赚钱
看好了，这可不是后视镜。。。00778，另外一支香港REIT，跟领展逻辑是类似的：
只能说答非所问，鸡同鸭讲
荷塘边的守望 - 让荷叶布满整个池塘。一名个人投资者/CFA 关于生活、阅读、投资的一些记录。
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为了你专门去查了下交易记录大部分人亏钱就在于出价过于慷慨。实际上包括REITS在内的大部分资产，中短期价值不会有太大波动，只适合在市场价格大幅波动的时候交易。
看好了，这可不是后视镜。。。00778，另外一支香港REIT，跟领展逻辑是类似的：
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这跌5年都回到12年前了，也就是近12年里任意时点买入并持有这个永续资产的收益是小于0的，以你后视镜的视角告诉我哪年买这个永续资产合适：）为了你专门去查了下交易记录
看好了，这可不是后视镜。。。00778，另外一支香港REIT，跟领展逻辑是类似的：
bigbear2046 - 无非想要明白些道理，遇见些有趣的人或事
跟国内这些比，香港的REITS还是货真价实的。领展那些底层资产质量挺好的，属于永续性质，比这些强的不是一点半点。只能说你买贵了。这跌5年都回到12年前了，也就是近12年里任意时点买入并持有这个永续资产的收益是小于0的，以你后视镜的视角告诉我哪年买这个永续资产合适：）
urfatu - 80后IT男-话不投机一律拉黑，垃圾信息多，拉一个清静一个
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看这个招股说明书就知道本帖里有不少人不懂乱说。还得到高赞！
什么“20年归0”，“产权不是你的，只是20年收租权”，都是错误的。大家投资要多动动脑子，不要人云亦云
人家明确说了“持有基础项目公司全部股权“，“取得基础项目完全所有权或经营权“。也即是说，通过股权拥有底层地产。
中国的土地国有，但地上建筑的所有权是公司的。只要产业园租的出去，它就是有价值的。如果租的好，价值还会上升。这个基金存续期是38年，到时按政策可能需要续交土地使用金，价值会重估。基金也说了到时由持有人大会决定继续经营还是清盘。但绝不是清零。
REITS由于地上物业的价值价格产生波动，很正常。类似红利股价格跟股息率波动。
如果像有的人说的”拿你的本金分20年5%发给你“，傻子也知道不靠谱，这产品能存在吗
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这是香港最负盛名的Reits ，5年前看的确貌似低风险，十多年持续业绩优良，连跌5年后没人觉得低风险了，我4年前买的，当时还以为是抄底...跟国内这些比，香港的REITS还是货真价实的。领展那些底层资产质量挺好的，属于永续性质，比这些强的不是一点半点。只能说你买贵了。
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这个东西看着年化收益5%，但是20年或者30年后到期本金是1分都不退的。实际收益低的可怜。年化收益5%是故意骗人的，100元钱每年分5块就讲成百分5%收益，就是化债骗钱的，骗钱的，骗钱的，要说三遍
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产业园区用地使用权最多50年，一般为40年，可以理解为经营类，可以按40年折旧。
房屋产权归产业园区经营者，房屋经济寿命一般30年到45年，到期房屋基本没有太大价值。
产业园绝大部分都有地方国资背景，如果产业园出租收益高的话，国资可以自己搞，没必要REITs。
目前地方国资借贷利率普遍较高，所以才会以REITs转让资产权益，降低地方国资债务负担。
如果要投资REITs，因该和同期限国债收益率做对比，不应该和货币基金比较收益率。
REITs产品的风险肯定高于国债，所以需要考虑一定风险补偿，至于风险补偿应该多少，每个人理解是不同，目前国债40年收益率为3.345%，是归还本金的，40年后房屋产权价值基本归零，无本金，5%收益率是否合算，自己判断。
我个人判断，不作推荐，REITs产品收益率起码是国债收益率的2倍以上。
比如各50%买两个REITs，一个赌对，一个赌错，总体收益比单独买国债强就行了，如果两个都赌对了，就获得超额收益，如果两个都错了，可能结果和单独买国债一样，也可能就是严重错的离谱。
投资没有100%的正确或错误，自己要在收益和风险做权衡。
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这个净值的可信度和ETF不能比。
比债券强，大幅跑赢长债、短债基金指数
与偏债型混合基金指数相当，当然波动明显大于该指数
不清楚这种基金怎么择时赚取阿尔法
进入还好说，择时退出难，肯定要回吐很大比例浮盈
摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币A(005613)
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单就reits特别是产业园的reits，楼主这只为什么跌的这么厉害？发一篇机构对其刚公布的季报的评论，这才是给楼主实实在在的有意义的信息：
华夏合肥高新REIT：根据三季报描述，合肥市产业园市场普遍承压，民营产业园呈现租金价格下滑、去化降低现象，市场竞争加剧；国有产业园名义租金价格较为稳定，但去化信心不足，部分国有产业园正在探索通过延长免租期、基准租金调整等优惠措施进行让利，实际有效租金价格逐步走低。合肥高新睿成项目三季度末出租率已降至60-70%区间，季度租金均在下滑，租金收缴率仅在70%左右低于同行，目前分派率高达5.73%，需要关注后续招商和收缴情况。
路林 - 敬畏市场，相信价值
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半袖繁华 - 董办民工
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这个基金去年不是公告要扩募吗，现在也没进展了。真要扩募的话，应该不会允许这么跌的，要不谁敢参与。区区11亿净值，一个增持公告就上去了，就像2023年底一样。此外，有些人不看说明书就在那扯淡。基金持有1项目公司100％股份，项目公司拥有房屋产权和建设用地使用权。每年评估底层资产，净值会变化，但绝不是什么只有经营权。是的，reits固然绝非低风险，波动起来和股票也差不多，国内国外皆如是，但评论里好些连经营权和使用权都没搞懂的就开始指点江山，还是颇有些哭笑不得的感觉。
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虽然我买广开亏了很多，买早了，解禁时买的，我想解禁都没跌就急不可耐买了，但我觉得有几个产业园REITs现在是天大机会，这个礼拜就可能见底，现在市面上还有什么品种有5%分红？并且不要税，现在70%出租率都有5%，那以后出租率和租金回暖呢？那不是更高？当然常人肯定会说还会更差的。你是对的，我学但为君故前辈高挂免战牌，你赢了！
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时间有限，粗略扫了一下这只Reit的三季报，感觉全是问题。普通人就算投资不动产也是买住宅和商铺，很少介入工业厂房和产业园区，为什么投Reit就反着来呢？
1.出租率和出租面积同比下降16%，实际出租面积少了接近1/5,这不像是偶然性波动，大概率是大客户因为某些原因直接退租。另外，三季度的实际出租率已经下降到了71%，这已经算租赁物业里偏低的水平了。
2. 租金收缴率同比下降6%只有65%了，不仅租不出去还收不到租金，应收租金未来会不会变坏账？
3. 去年和今年的加权平均租期分别是0.93和...
估计正因为普通人不懂，也没机会买这么大项目，所以才想着买专业基金吧
峰从海上来 - 却繁就简，海阔天空
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深铁又给万科输血，然后我又查了深国资掉的坑，最后到湖北三资，三资离不开reits。我给一下AI对reits的结论供大家参考。老话说“崽卖爷田心不疼！”，现在是“爷卖崽田心不疼！”啦，，，
一句话总结
REITs的本质是“地方政府一次性拿走20-30年钱，风险留给市场”；
散户不是“包租公”，是“化债工具的风险承接者”；
青哲
- 态度决定人生
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时间有限，粗略扫了一下这只Reit的三季报，感觉全是问题。我们这边有好多新建（最近2年内）的产业园大面积空置，且开发区还在新建。
1.出租率和出租面积同比下降16%，实际出租面积少了接近1/5,这不像是偶然性波动，大概率是大客户因为某些原因直接退租。另外，三季度的实际出租率已经下降到了71%，这已经算租赁物业里偏低的水平了。
2. 租金收缴率同比下降6%只有65%了，不仅租不出去还收不到租金，应收租金未来会不会变坏账？
3. 去年和今年的加权平均租期分别是0.93和...
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