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@BAYMAX是超人
公寓有两个问题需要考虑：
1、从持有到期的角度来讲，公寓过程中的敌人主要是装修折旧返投、物业费用以及未来肯定会加强的征税，折旧吃掉2%，物业吃掉1%，征税吃掉2%。 现在看是6-8%的回报三者考虑完真实的回报可能只剩1-3%。
2、从租赁流动的角度来说，公寓的本质是用更小的面积获得更高的单价，这类产品最大的敌人是政府的租赁住房，他们获取成本更低、持有成本更低，要避开有集中规划的片区进行投资。
3、...
上海有一些商务楼有单独的煤气和卫生，可以自主和商用，价格买的低还是可以赌一把。未来到期的税收怎么样没有人知道，可能免了，可能减半。政府如果想盘活这个市场必须大幅度减少交易费用，有些费用相当于差价的50-60%，造成这个市场半死不活。不过总体而言，不太看好。
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@Pea1
目前的房子租售比收益已经于超过银行贷款利率不少了，如果做抵押贷款，理论上花少量的资本，可以撬动大资产，，，，如果不担心房价继续下降，，，，可以玩这个，，，超过存款利率了，还没超过贷款利率吧?
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赞同来自: niuniu0513
@zlinyi
感觉jsl都不看好车位，车位没有折旧和损耗，年华6%以上。如果5万买的（原来卖7-10万），应该也不会掉价多少吧车位的问题其实比公寓简单，车位越紧张的小区车位才保值，但反过来想车位极其紧张的小区居住体验肯定很差，车位保值了，但大头房价升值受限得不偿失。
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tintin - Keep Running
公寓本身是一个中性的词汇，有住宅性质的公寓（公寓就是多层/高层楼房，相对于别墅而言），还有商业性质的公寓，当然我理解，楼主这里说的是商业性质公寓。
现在有一种说法，就是很多商业性的公寓要改为住宅 ？ 不知道相关政策是如何落实？
现在有一种说法，就是很多商业性的公寓要改为住宅 ？ 不知道相关政策是如何落实？
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@heaven32006
相关规定则有《深圳市到期房地产续期若干规定》
附中国房地产报文章：
据深圳市规土委介绍，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同。
随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地（20年使用权）陆续到期，首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。深圳国际商业大厦是国内第一个续约土地使用权的案例。该项目由于历史遗留问题，在同一栋楼内，有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证。最早的房产证在2001年就已经到期。
2004年4月23日《深圳市到期房地产续期若干规定》（以下简称《规定》）发布施行，就是为了妥善解决在深圳存在的、特殊的行政划拨用地问题。该《规定》指出，用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，补缴地价款，签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补缴地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
随后深圳国际商业大厦产权到期的房源，都通过补缴土地出让金，完成了续期，也令众多商住项目看到了续期的重要依据。
国内有满40年的商业地产吗？ 如有，欢迎提供。不吝感谢。深圳之前有很多20年的商业地产都到期了。都是缴费续期的。
改开还没40年，商业地产这玩意很难相信在改开前就有啊。
相关规定则有《深圳市到期房地产续期若干规定》
附中国房地产报文章：
据深圳市规土委介绍，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同。
随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地（20年使用权）陆续到期，首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。深圳国际商业大厦是国内第一个续约土地使用权的案例。该项目由于历史遗留问题，在同一栋楼内，有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证。最早的房产证在2001年就已经到期。
2004年4月23日《深圳市到期房地产续期若干规定》（以下简称《规定》）发布施行，就是为了妥善解决在深圳存在的、特殊的行政划拨用地问题。该《规定》指出，用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，补缴地价款，签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补缴地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
随后深圳国际商业大厦产权到期的房源，都通过补缴土地出让金，完成了续期，也令众多商住项目看到了续期的重要依据。
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@heaven32006
你写的这些不知道是ai来的还是网上搜的，其实说了很多，但是都是模棱两可的话，具体如何执行的，就目前而言，并没有，所以最后如何执行其实都是一个未知数。这是目前可以得出的一个结论，就是商业地产使用年限到期后，如何处理现阶段还没有定数。这可以是一个定时炸弹，对于求稳的转债投资者来说，不是一个好标的。当然还是非常感谢您的回复。详细搜索。已经有补交的具体金额。
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@主任卡员
查了下，目前是有到期的，但是具体怎么处理，还没有明确规定，确实是存在政策风险。你写的这些不知道是ai来的还是网上搜的，其实说了很多，但是都是模棱两可的话，具体如何执行的，就目前而言，并没有，所以最后如何执行其实都是一个未知数。这是目前可以得出的一个结论，就是商业地产使用年限到期后，如何处理现阶段还没有定数。这可以是一个定时炸弹，对于求稳的转债投资者来说，不是一个好标的。当然还是非常感谢您的回复。
根据2020年5月份颁布的《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理。可以看出，住宅用地到期可以自动续期，不过是否需要缴费，并未有相关操作细则。
相比于住宅用地，商业用地由于使用期限短，如何续期问题更待解决。国务院1990年发布的《中华人民共和国...
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@heaven32006
根据2020年5月份颁布的《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理。可以看出，住宅用地到期可以自动续期，不过是否需要缴费，并未有相关操作细则。
相比于住宅用地，商业用地由于使用期限短，如何续期问题更待解决。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称《暂停条例》）中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
国家发改委国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学告诉记者，第一批工商用地年限已经到期，诸如深圳，最早开始土地招拍挂，有一批工商业用地面临到期的情况，还有一些沿海城市。但是，截至目前，怎么延期、续费等问题，一直没有明确的规定，还有很多东西需要去研究。既然二十届三中全会提出来，肯定会当成一个重要的工作去做。但是政策今年能不能落地，还不确定，毕竟整个全会任务要在2029 年之前完成。
国内有满40年的商业地产吗？ 如有，欢迎提供。不吝感谢。改开还没40年，商业地产这玩意很难相信在改开前就有啊。查了下，目前是有到期的，但是具体怎么处理，还没有明确规定，确实是存在政策风险。
根据2020年5月份颁布的《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理。可以看出，住宅用地到期可以自动续期，不过是否需要缴费，并未有相关操作细则。
相比于住宅用地，商业用地由于使用期限短，如何续期问题更待解决。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称《暂停条例》）中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
国家发改委国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学告诉记者，第一批工商用地年限已经到期，诸如深圳，最早开始土地招拍挂，有一批工商业用地面临到期的情况，还有一些沿海城市。但是，截至目前，怎么延期、续费等问题，一直没有明确的规定，还有很多东西需要去研究。既然二十届三中全会提出来，肯定会当成一个重要的工作去做。但是政策今年能不能落地，还不确定，毕竟整个全会任务要在2029 年之前完成。
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@BAYMAX是超人
公寓有两个问题需要考虑：1、从持有到期的角度来讲，公寓过程中的敌人主要是装修折旧返投、物业费用以及未来肯定会加强的征税，折旧吃掉2%，物业吃掉1%，征税吃掉2%。 现在看是6-8%的回报三者考虑完真实的回报可能只剩1-3%。2、从租赁流动的角度来说，公寓的本质是用更小的面积获得更高的单价，这类产品最大的敌人是政府的租赁住房，他们获取成本更低、持有成本更低，要避开有集中规划的片区进行投资。3、如果...详细调研
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公寓有两个问题需要考虑：
1、从持有到期的角度来讲，公寓过程中的敌人主要是装修折旧返投、物业费用以及未来肯定会加强的征税，折旧吃掉2%，物业吃掉1%，征税吃掉2%。 现在看是6-8%的回报三者考虑完真实的回报可能只剩1-3%。
2、从租赁流动的角度来说，公寓的本质是用更小的面积获得更高的单价，这类产品最大的敌人是政府的租赁住房，他们获取成本更低、持有成本更低，要避开有集中规划的片区进行投资。
3、如果考虑了以上两点，公寓反而更像是通过定价偏见，以更高的回报率偷鸡，然后以平均收益率卖出，获取其中的利得，短期内折旧和税收影响较少，租息是对投资的保护。
1、从持有到期的角度来讲，公寓过程中的敌人主要是装修折旧返投、物业费用以及未来肯定会加强的征税，折旧吃掉2%，物业吃掉1%，征税吃掉2%。 现在看是6-8%的回报三者考虑完真实的回报可能只剩1-3%。
2、从租赁流动的角度来说，公寓的本质是用更小的面积获得更高的单价，这类产品最大的敌人是政府的租赁住房，他们获取成本更低、持有成本更低，要避开有集中规划的片区进行投资。
3、如果考虑了以上两点，公寓反而更像是通过定价偏见，以更高的回报率偷鸡，然后以平均收益率卖出，获取其中的利得，短期内折旧和税收影响较少，租息是对投资的保护。
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