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初步了解，这个房子是个清水房，被执行人是因为欠银行贷款无法偿还被申请强制执行（欠款只有70万，我一直纳闷为啥不自己直接卖，这套房对面的刚140万卖出去），法院也公告说负责腾退，初步核实也不属于“唯一住房”，第一次拍卖还流拍了。有大神了解这法拍房的门道吗，有没有什么大坑？如果没什么大问题，那应该如何定价呢？
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gobidaozhao
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thenight
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这房子根本就租不出去，上下3层楼带花园，在我们这属于比较高端的住房了，主要是老婆嫌弃现在的房子太旧了，同时我也考虑家里老人万一生个病啥的可以搬过来一起住。单从投资的角度讲肯定不划算，所以我也有点纠结。这个价钱对于你是个什么概念，如果超过5年收入了，那就不要买。
1.超过5年收入的价格去买东西就是投资，不是消费。这是定性。
2. 租不出去的房子不要买。这是定量。
老人过来，应该在好医院附近买老破小，卖租都方便，可以先租后买。
一起住，很多事情会让你头大死的，放弃这个想法吧，从说服老婆开始。
真能捡漏的房很少能走到法拍平台这一步
而且法拍平台也怕麻烦，在公告上都直接说了：
2.腾房
有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。
3.租赁
如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。
如果实地进去看过，里面都没东西，说明卖家已经认栽搬走，不会啥纠缠。
是否有暗箱抵押等，基本拍之前法院已经查清楚，这些法院也不会认。除非你的不是法拍，仅仅是拍卖。
拖欠的物业费到小区查很容易。水电费基本占总体不多，可以忽略。
2024年法拍买的老破小，花费127万，目前市场行情大约60万。浙江哪里？多少面积？浙江的小县城，房价又跌了这么多？
个人完全不懂房产行情，只看评估价220万，比起拍价高出不少，就买了。应该当时已经买高了。
大概因为18线小县城，房子价值不高，所以过户没有任何问题，至今没有任何纠纷，也没接触过原房主。
gobidaozhao
- 无
个人完全不懂房产行情，只看评估价220万，比起拍价高出不少，就买了。应该当时已经买高了。
大概因为18线小县城，房子价值不高，所以过户没有任何问题，至今没有任何纠纷，也没接触过原房主。
中介还通过推荐高息的"过桥贷"等民间借贷赚取额外费用,甚至作为"职业抬价人"恶意抬高竞价,帮助被执行人冲抵债务.
还有房产交易中的"高评高贷"骗局,即中介联合评估方和银行内部人员,通过签订虚假合同人为抬高房产评估价,从而骗取超过实际价值的银行贷款,例如将60万的房子评估更高以贷出70万.
近年房价下跌,这种操作导致抵押物贬值.断供激增.引发系统性金融风险,监管机构已开始对银行和中介进行倒查清算,而广州已有相关人员被带走调查.
推荐两篇文章:
2022年的文章,微信里搜索"高佣金、过桥贷、恶意抬价，法拍房中介套路调查"
2025年的文章,微信里搜索"广州金融风暴：高评高贷爆雷，银行、中介遭倒查清算"
另外,在法院裁判文书网上可以搜索到很多这种买法拍房,最后提告中介公司,拉锯几年 经历一审二审的案子.
(我还是新人状态,没法贴链接和贴图,大家自己动手搜吧.)
过户麻烦，还有就是清退住户比较麻烦。纯粹过日子的人弄不动，经常需要扯皮拉筋好几年，很操心。如果把这部分精力时间也计价的话，性价比不高。
赞同来自: 白眉
谢谢大家的回复，受益匪浅。感觉法拍房水很深啊，没点专业和实践经验真的很难搞哦。这套房子我昨天去看了，明面上的风险应该不高，完全清水房无人居住，不太可能签租金合同，法院公告也负责腾退，问了内部人员说是公司破产，作为抵押物被银行申请强制执行，应该问题不大，估计能炒到100万左右，莫名又有了信心。但是一问豆包又是一盆冷水，还有一大堆注意事项，为了老婆的购房大业，也避免踩中大坑，还是决定花点小钱请个律师来...请律师是浪费钱，这种法院就会办撤押了。法院出的裁定书会写你收到裁定书之日起，房屋所有权就转给你了。还有注意事项是让税务局代法院开那个卖房发票，以后转卖时需要这个。法院不会开发票的
赞同来自: wdwonderone
法拍房很多坑，要有一定的经济实力和很强的心理素质。我的一个朋友在市区买的一套法拍房，虽然便宜，但10多年了，房产证还办不下来，只能出租。幸亏他也不缺钱，不需要用来套现。他家里人是公务员，各种渠道人脉很多，也没办法怎么可能，法院会出执行裁定，拿着去直接办证就行了
第1项：产权与查封抵押全核查
1. 核查房屋、双车位不动产登记信息：产权人、有无共有产权、夫妻共有、隐名共有；
2. 查轮候查封、多轮查封、其他法院查封、公安刑事查封；
3. 核实农行抵押金额、抵押顺位、有无二次抵押、民间私下抵押。
第2项：被执行人居住&唯一住房专项核查
1. 查黄昌波、刘祖全本人及配偶、未成年子女名下另有几套房产；
2. 核查是否满足法律“唯一生活必需住房”认定条件；
3. 预判会不会提执行异议、腾退异议，出具风险预判说明。
第3项：租赁、占用现状核查
1. 实地+物业核实：有无真实租赁、虚假长期租约、阴阳租赁合同；
2. 排查是否存在“买卖不破租赁”无法清场的硬坑；
3. 核实实际占用人是谁：本人、家属、债主、第三方霸占。
第4项：腾退交付责任核查
1. 对接承办法官，书面确认：法院是否负责强制腾退、清场交付；
2. 若被执行人拒不搬离，法院强制执行流程、时限、兜底措施；
3. 原业主恶意损毁房屋、恶意闹事的法律应对方案。
第5项：税费、欠费全额精算
1. 明确法拍税费承担规则：买方全包/买卖双方各自承担；
2. 精算契税、个税、增值税、土地增值税、印花税等全部税费；
3. 到物业核查：物业费、水电、燃气、维修基金、车位管理费历史欠费总额，明确由谁承担。
第6项：房屋实体与隐性缺陷核查
1. 陪同现场看样：查验墙体、楼板、渗水、开裂、防水、户型结构；
2. 排查有无违建、违规改造、占用公共区域；
3. 记录房屋现状影像，留存证据，防止原业主事后恶意破坏。
第7项：过户、解押、车位办证可行性核查
1. 明确：拍卖成交价不足银行欠款，能否正常解押、注销抵押、强制过户；
2. 核查两个车位是否有独立产权证、能否单独过户、有无使用权限制；
3. 确认不动产登记中心是否认可法院裁定、协助执行文书，有无过户政策障碍。
第8项：债务关联与后续衍生风险核查
1. 排查被执行人有无大额民间借贷、非法集资、涉刑案件；
2. 预判有无债主上门纠缠、上门滋事、邻里纠纷、信访隐患；
3. 全程代办：竞拍报名、缴款、对接法院、领裁定书、代办过户、解押归档，你本人不用出面接触任何一方。
附加要求（跟律师提前说好）
1. 以上8项必须出具书面尽调报告，每项写明核查结果、风险等级、是否建议参拍；
2. 全程隔离你和被执行人、债主、物业、银行直接接触；
3. 成交后跟进到完成过户、拿到不动产权证为止，包干到底。
反正看中就去看房，然后根据情况设定一个心理价，超过就一分钱不要加。最好只拍已经腾空的，不过相对来说没腾空的捡漏几率更高一点。
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后来2018年我又拍买了两套房子，大概是市场价的5折，法官专门跑来帮我过户，也没有支付卖家的税。以前拍卖法规定，拍下的人负全责，后来改了拍卖法，如果舍弃拍卖保证金可以拍下不要。后来我再参与拍卖的时候经常是和房东的代理人对弈，我逐渐失去了兴趣。然后房地产下行，即便是拍卖价格很低，因为价格在下跌，也没太大收益，逐渐不再关注拍卖行业了。
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但最近一年却遇见很多法拍房，一个是表弟的，因为生意失败，住宅被拍，这个房子买家问题不大，过程中记得唯一繁琐的就是，房子拍的钱到底算谁的？（因为债主多）期间表弟还想着通过离婚规避房子被法拍。
五一期间，回老家，父母隔壁一套房也被银行冻结准备法拍，但户主不愿意，还在拉扯；期间房东一开始是出租的根本没想过还不起房贷，最近听说房东去了浙江，房子多期房贷拖欠，银行贴了告示已冻结。我估计很多法拍房为什么不卖，想来一开始谁也不觉得自己还不起房贷，只是各种原因而导致资金链断裂，一发不可收拾。
我觉得最近2年经济不景气加上房价下跌，法拍房会越来越多，估计以后会习以为常，而不是顾虑太多不敢买。
通过上述两个案例，可以看出，只要法拍房干净，债主清晰，房东冷静，应该可以捡漏。
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