2022年我家卖了上海一套房子

=背景=

2011大学毕业这年，俺爹妈出于为俺准备一套婚前房的朴素思想，入手了上海南翔的一套80平米带精装修的一手房，总价180万首付6成贷款4成。看房当天看中就付了定金，一周内签约付首付贷款，一气呵成。非常的简单粗暴。

俺家当初入手的房子，当时在板块属于价格标杆，一手房价格就它价格最高，装修最高档，用水库论坛的说法就是欧成效嗤之以鼻的“CEO盘”“贵妇盘”，俺家还当天看房当天付定金，属于人傻钱多，韭菜中的韭菜

2013年这套房子交付。由于俺是个单身主义，连对象都木有，所以之后这房子就一直处于出租状态，每年稳定收租，几任租客也素质很高，按时付租金，没有拖延，平时没事也不麻烦房东，只有需要维修时才会联系。

=经过=

时间来到2021年各大房地产开发商陆续爆发债务危机，2022年初，俺无意刷到了一篇央行的报告。随即转发至家里两位领导。

央行调查：城镇居民户均总资产超300万元，96%有房_澎湃号·媒体_澎湃新闻-The Paper

抛售的理由，除了上述央行报告，俺个人也整理下面几条个人看法，家里两位领导也表示同意
一 全国房地产基本面：
1各大房地产开发商陆续爆发债务危机，中央经济会议提出：有效防范化解重大经济金融风险。
2地方政府土地财政瓶颈期，比如水司楼事件爆发。
3保交楼政策短期内无力改善群众预期。
4LPR市场利率接连下调，目的其实是降低开发商城投公司资金成本

二 上海房产基本面
1土地拍卖市场民营开发商基本消失，只有国企央企开发商接手，但央企国企不会无限制接手
2国内四大一线城市租售比 工资收入比大大超过香港 东京等城市，有相当大的泡沫
3上海人口老龄化严重，新生人口减少，企业社畜缴纳的社保负担加重趋势不可挡
4一手二手价格倒挂，同地段一手房比二手房便宜，必然拉低二手房东抛售价格预期，造成价格踩踏

三 持有房源的基本面
1我不结婚。。。。所以南翔这套房子操盘思路转化从刚需房变成投资房
2南翔这套房子按市场租金租售比极低大概1%，远不如吃股票红利理财收益。（俺家领导30年老股民，股市存活至今，买房首付提前换房贷的钱，家庭生活费都是股市里来的，股市收益相等稳定）

家庭会议召开后即决定抛售持有10年的南翔投资性房产，市区自住房继续自住，过完春节就挂牌南翔当地中介610万，过完春节陆陆续续也有几组带看，也没怎么讨价还价。

=插曲=
时间又来到2022年3月，上海爆发了史无前例的口罩事件，全城静默，卖房计划带看也自然暂停。
居家办公期间，由于工作压力太大，俺突发急性双向情感障碍，体验了一次半夜12点坐120到宛平南路600号。把俺家两位领导吓得要死。
经家庭讨论，同意俺宅家灵活就业。这次的口罩事件+俺的宛平南路600号事件 更加坚定俺家的抛售计划，全城放开后就要求中介加快带看，价格可以商量。
陆续几组带看后挂牌价格逐步下调610》》605》》600，最终在2022年7月598万在链家成交。
买家置换购房，不贷款全额支付，约定9月签订合同付首付，11月尾款付清交付。期间签约办证交付过度平稳顺利。

=尾声=
2023年11月同小区差不多房型链家最新成交525万。一年多时间近蒸发70多万，掉价约15%一万/平米。





=历史转折中的房地产=

香港楼市1997-2003经验，2003年房价是1997年的30%
樓市數據及成交 | 香港置業 Hong Kong Property Services Ltd (hkp.com.hk)

东京首都圈1990-2004年经验2004年房价是1990的70%（新建mansion平均价格 民间调查数据）
全国マンション市場50年史



==上海房地产未来展望==

华润有巢Reits，底层资产上海松江保障性租赁住房，亦可作为参照
分红收益率0.785/2.197（2023.11.28收盘价）=0.356=3.56%
若上海的实物房地产要达到3.5%左右的年华收益，价格回调幅度将相当恐怖。
2024拭目以待


==20231201更新==

第一次集思录发帖，还能被顶上集思录热门上微信公众号，感谢各位大佬的热情回复。

回复以下问题

婚姻生育：我家领导都不催，各位评论里催婚的比我家领导还领导。如果婚姻生育是社会责任，那么请社会担起责任，如果是个人责任，请尊重个人意愿。

双相情感障碍：评论里说“这也算病的？集思录哪个不是双相障碍的”那请你赶紧去你家附近的精神卫生院检查一下，并按时服用劳拉西半，富马酸喹硫平