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我从事地产7年，投资股票7年。不管是工作还是股票，这7年多以来从来没有像今天这样迷茫与焦虑。
工作上，从甲方变成了乙方。所有供应商都可以对你颐指气使，材料说停就停，要材料可以，先付款，付多少给多少，没钱免谈。领导说：以前供应商见了我们连屁都不敢放一个，现在反过来我们要哀求供应商恢复供货，从来没见过这么憋屈的甲方！
从工程狗变成了销售狗，主业是卖楼，副业是工程，工程狗只会花钱，只有销售才能回款。非销售岗要把80%的精力放在卖楼上，剩下20%的精力把工作安排好。至于非销售岗怎么卖楼，也有一整套按部就班的流程，基本都是某大那一套，就不展开了。
裁员已经成为同事间日常八卦最多的话题。投拓岗因为不拿地了要裁员，销售岗因为完成不了红线目标要裁员，工程岗因为质量安全问题要裁员，就连行政岗因为公司组织的活动减少也要裁员。今年年初区域公司合并裁一波，中秋节前因公司完全停止拿地裁一波，接下来全民营销的任务无法完成又要裁一波。身边的每一位同事都将面临被裁危机，管你是不是老员工或骨干员工，现在谁都有可能。
伴随着工作身份与工作内容的转变，以及市场销售行情的极端转变，每一位地产人都变得迷茫与焦虑。
而我相比地产人，又多了一层投资地产股与相关产业链的迷茫与焦虑。
本人持有地产股与相关产业链的仓位超过80%，为什么会这么集中？主要原因是身处这个行业，自认为能看懂地产及相关产业链，而且我觉得持有的标的跟爆雷的恒大、新力等有本质区别。
新城控股：今天把其他A股全部清了加仓新城，A股全仓新城控股。新城下半年几乎停止拿地，10月份降价促销回收现金，与宝龙合作开发武汉吾悦，重点发力轻资产吾悦，筹划新加坡发行REITS基金，小王总的每一步都是非常正确的决策。
绿城管理控股：绿管已经说得非常多，当下市场环境越恶劣，对拓展商业代建项目是越有利的。绿管是轻资产模式，百分之百可以活下去，而且可以活得非常好。
滨江服务：滨江集团的融资利率在民企里面几乎是最低的，今年也一直在拿地，母公司可以活下去。滨江服务通过强大的品牌外拓，在获取面积的手段中成本较低的，也是相比收并购来说持续性更长久的。
建业新生活、时代邻里：二者情况类似，区域性民企，市场的预期是母公司要爆雷，物业价格极低了，在港股通里面性价比非常高了。
2015年就尝试过转行，失败后发现还是地产好。现在转行更不现实了，只能继续在地产行业待着。每月领着由地产公司发的工资，其中的一大半用来还房贷，结余再源源不断留入股市用来投资地产股。
我已经被地产深度绑定了，唯有与地产共存亡！
flushz - 新手，非价投
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我不是什么大佬，随便聊聊
1、新城年报里有单个商业项目的租金收入/公允价值这个项目，合并的我没去算，个位数百分比。简单可以理解为其商业地产的资产收益率，粗略看还行，但这是以沉淀大量资本为代价的，如果减掉新城自己的融资成本，我觉得才是真实的商业地产的资产收益率。减掉之后，就不剩多少了。
2、三线及以下城市的商业地产，作为资产，是没有流动性的。
3、财报总租金的逐年大幅上涨，源于新增商业地产面积，而非同店增长。成熟商业地产的租金是比较稳定的。
4、类似于房价，商业地产的租金，可以提高，也可以降低。商品房除了资产属性，还有居住属性。商业地产只有资产属性，更脆弱。
一个低资产收益率，身处于行业景气度（中期？长期？）的顶部，完全没有流动性的资产（没有接盘侠），不是负资产是啥？
最后，关于贴主对未来的美好愿景，我只能说，未来的N年，甚至是我们的有生之年，拉长看都将处于一个gdp以及全社会资本回报率稳步下滑的年景，不要期盼绝大部分的三四五线城市可以拥有更美好的未来。
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@flushz 大佬能展开讲讲“三四线城市不存在商业地产”这个说法的逻辑吗？小韭菜拜谢。大佬应该不回复了，我的理解是三四线消费能力差，疫情下消费意愿又低，生意越来越不好做，租金逐年下降，最后导致综合体倒闭，所以前面有个朋友说这不是一门好生意，也如大佬所说这是负资产。
我的看法，三四线消费能力不差，是因为缺少一个像吾悦/万达这样真正好的综合体，这些综合体开业后对其他商场是降维打击，而吾悦/万达的综合体培育2-3年后，将逐渐成为人们日常生活的一部分，综合体人气逐渐上升，租金同步上升。这也是吾悦竞争优势的表现之一。
拿数据说话吧！我选取了在2018年以前开业的41家吾悦，拿2021年前三季度的租金与2019年前三季度的租金进行对比（2020年因为疫情数据没有可比性），租金相比19年上涨的有30家，租金相比19年下降的有11家，全部41家吾悦在21年前三季度相比19年前三季度的租金上涨6.59%。
前几年在选址上把控不严，有些吾悦其实很差，比如福建晋江吾悦，周边都是工业区，很少住宅，但也能维持不亏损。而从今年开业的几家吾悦看，质量明显比前几年好很多，比如沈阳沈北吾悦、河南荥阳吾悦、南京建邺吾悦等等。
flushz - 新手，非价投
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1、19年的幼女事件，意外的让新城降了杠杆。然后，第二年就遇到了监管的3条红线政策，第三年行业政策性去杠杆，景气度急转直下。
这是出门踩到狗屎，而不是战略性的高瞻远瞩。
2、三四线城市，不存在真正的商业地产，这一块是绝对的负资产。当然财报体现出来的会很好看，因为风险后置了。
3、从去年4季度开始，乃至整个2022年，3线及以下的新房销售正在面临最严峻的考验，销售倒退是肯定的，就看倒退多少，现金流顶不顶得住了。新城虽然目前主体评级还是bb ，但是3支2022年到期的美元债，收益率都在50%以上，仅仅是比融创情况略好，远远不如近日港股暴跌的碧姐。
很少在别人帖子里插话，言尽于此，祝好
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新城销售额下降，住宅利润（能否一直重估）下滑，能否大于商业租金利润的增长？商业地产是否有那么优秀？未来还有多少地卖？三四线房子好卖吗？你说的这些我前面已经说了，也正是我担心的，市场也是有预期的，关键还是活下去先。
商业这块新城很优秀，整体看在三四线万达排第一，新城排第二，但并不意味着排第二就没有活路，这个市场足够大，在三四线万达与新城直面竞争的情况非常少，即使碰上，新城也不差。
可以了解下南京建邺吾悦，与万达正面刚，并不弱下风。
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现在比19年的情况好很多啊，新城现在是捡尸体，而不是甩卖资产，在深圳收了佳兆业的项目股权，在常州收了中南的项目股权。这种说不上意义很明确，有可能是大捡漏；也有可能不收购的话可能这种项目基本就推进不了的，给自己原有的份额会带来更大的损失！但确定的是，所有的地产现在现金流都很惨，快周转的特别惨，现在只有看北京的定力和每个企业的现金流比赛了，能撑到最后的就可以在别的兄弟身上大快朵颐，享受最丰盛的晚餐
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1、重资产的业务很多，比如这两年大热的绿电，还有港股高教，他们的劣势当然是需要不断融资，商业模式确实不是顶级，但优势也很明显，因为是重资产所以有进入壁垒，不是谁都可以做，建好之后永续经营，变成现金奶牛，经营的好的商场或高教都有提价权，成熟期具备高分红能力。<br>疫情及各行业萎靡，居民消费意愿降低，或将导致集中商业的空置率持续升高，租金降低，最终使商业的经营收益率远低于融资的财务成本。这不是一门好生意。
2、在国内发不了reits，但是香港、新加坡可以，宝龙已经打包8个商场在香港IPO。<br>
3、新城的纯住宅项目确实是如你说的，净利...
香港发产品的估值或远低于资产价值，募集资金不如直接做经营贷所获资金，无法形成现金增量。
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关于新城的几点疑问：1、重资产的业务很多，比如这两年大热的绿电，还有港股高教，他们的劣势当然是需要不断融资，商业模式确实不是顶级，但优势也很明显，因为是重资产所以有进入壁垒，不是谁都可以做，建好之后永续经营，变成现金奶牛，经营的好的商场或高教都有提价权，成熟期具备高分红能力。
1、集中商业都是重资产沉淀，当然会对税筹有好处，但是门好生意吗？
2、目前看发的几批reits都是国企、央企的，民企会给机会？
3、销售面积的跌幅小于销售额的同比跌幅，意味着降价销售带来了一定的成效，但这些成效是否导致了单项目或多项目的净利润转为负值，长此以往，即使有新的现金流进来，也无法填补负债及总资产商业的资金沉淀；
4、表外债务到底有多少，公司及大股东现金是否可以兑付表...
2、在国内发不了reits，但是香港、新加坡可以，宝龙已经打包8个商场在香港IPO。
3、新城的纯住宅项目确实是如你说的，净利率很低，一降价基本就是亏损，但是通过吾悦勾地的综合体项目拿地价很低，2019年综合体楼面价仅为1244元/平，2020年综合体楼面价仅为1596元/平，根据测算综合体的净利率超过15%。当然一直降价促销业绩肯定不行，这也是我比较担心的，看今年销售均价的变化吧！
4、新城董秘给的数据，信托有100亿，可能不止吧，这个确实无法判断，也是风险点。
1、集中商业都是重资产沉淀，当然会对税筹有好处，但是门好生意吗？
2、目前看发的几批reits都是国企、央企的，民企会给机会？
3、销售面积的跌幅小于销售额的同比跌幅，意味着降价销售带来了一定的成效，但这些成效是否导致了单项目或多项目的净利润转为负值，长此以往，即使有新的现金流进来，也无法填补负债及总资产商业的资金沉淀；
4、表外债务到底有多少，公司及大股东现金是否可以兑付表外债务？
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1、 12月销售情况
12月份公司实现合同销售金额约208.09亿元，比上年同期下降32.99%；销售面积约258.41万平方米，比上年同期下降19.21%。
单月销售金额还有200亿，但仍然是通过大幅降价取得的，12月的销售均价仅有8千了，这是巨大的隐患。从元旦市场一手调研信息来看，客户观望情绪非常严重，成交量稀少。新城重仓三四线，销售更加不容乐观。不降价去化难，继续降价毛利率无法保证，未来2-3年的业绩也是未知数。雪球上死磕兄的点评说2022年下半年三四线会有起色，我继续保持谨慎态度。
2、 吾悦租金情况
2021年租金收入为86.39亿元，相比2020年全年57.21亿元增长51%，符合预期，预计2022年租金收入超过115亿，对应增速35%。
整体出租率97.89%，个人认为主要是两方面的影响，一是疫情反复，多少会影响出租率；二是轻资产吾悦增加，三季度简报显示有几个轻资产吾悦出租率仅有60%+，拉低了整体出租率。
比较失望的是吾悦租金披露变简单，不再有每座吾悦的详细数据，希望年报还能看到明细。
3、 吾悦获取情况
2021全年新增32座吾悦，其中轻资产17座（12月新增轻资产5座）。下半年市场变化太快，年初定的30座重资产无法完成，故管理层把目标改为重+轻合计30座，及时转变策略发力轻资产，总体符合预期。截止2021年12月31日，新城在全国135个城市布局189座吾悦广场，其中轻资产32座。
预计2022年的策略仍然是发力轻资产，因为重资产现在受影响因素太多，目标其实不可控。轻资产方面应该尽量减少二手接盘的轻资产，重点发力拿拿地就开始介入的轻资产，合作方提供土地及建设资金，新城输出吾悦品牌+规划设计+工程管理+运营管理等，这种合作模式显然更容易获得成功。
4、 拿地端情况
从新城公告看，21年最后三个月就拿了一块500多万的地，基本上已经停止拿地。从网友的信息来看，12月31日在河南滑县是拿了一块重资产吾悦，但不知为何新城公告没公布。根据竞得人的信息查询天眼查，穿透股权结构新城确实占有40%的股权，可能是因为在最后一天竞得合作协议还未签订，所以暂时没计入已获取地块，只能继续等待1月份的公告。
拿地端躺平也是很多投资者担心的一方面，因为原来新城的战略就是“商业+住宅”双轮驱动，通过吾悦进行勾地，住宅部分卖完后沉淀一座吾悦广场，显然现在只剩下“一轮”了，剩下的这“一轮”丧失了高速成长性。
前段时间新城已经将住开事业部与商开事业部进行整合合并，预计未来新城的战略会逐渐放弃纯住开业务，仅通过吾悦进行勾地，不再过于追求销售规模，重视现金流与安全性，同时发力轻资产吾悦的获取，让新城逐渐由重转轻。
5、融资端情况
等了很久的reits仍然没有消息，新城上次电话交流会说的cmbs也没下文，同时最近美元债下跌，年化收益率已经全部超过15%，发债融资渠道基本堵死。
针对一直不能发债的问题我也专门问过相关人士，回复说目前发债成本太高，比如宝龙12月连发2笔美元债，利率超过12%，对新城来说这个发债成本太高。新城现在每月有将近10亿租金不受监管，可以直接留回集团，同时每月200亿销售额按五成回款率也有100亿，所以新城现在现金流稳定没有必要去发高息债。
根据广发证券的统计，新城将有8只债券于今年到期（或回售），其中3只海外债规模为47亿人民币，5只信用债，规模为30亿人民币，合计77亿元人民币。此外，今年新城共有26只存续债券于2022年支付利息，合计19亿元。根据WIND及可收集的公开资料，整体债券本息偿付总规模为96亿元。其中单月债券本息到期峰值出现在今年3月份（32亿元）
据小道消息，新城已经准备好了今年上半年所以公开市场债券的兑付资金。
个人想法：新城目前最大的风险仍然在于销售端——三四线的去化，以及降价促销导致的毛利率下降，但为了活下去这也是不得已的做法。融资端新城需要一步步证明自己可以兑付，同时继续等待zc转向，以及reits的好消息。拿地端正在逐渐恢复，获取河南滑县吾悦是一个积极信号，预计过了3月兑付峰值，2季度以后会不断恢复重资产吾悦拿地。
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在市场原来的预期中，世茂是属于比较稳健的民营房企，三条红线在今年全部转为绿档，国际三大评级机构对世茂的评级也都比较高且展望正面。但没想到本周一世茂也爆雷了，让市场对整个行业再度失去信心。
那么新城是否也会爆雷呢？在目前的形势下，我的信心也不太足了，zc如没有大的转变，迟早会轮到新城，目前对新城主要是两大担忧。
1、三四线去化难，明年业绩不明朗；
新城均价不到1万，可见大部分货值都在三四线城市。新城采取的策略是降价促销，从11月销售额来看还能有200亿，但明年三四线仍然是下行期，去化难度会更大。明年可能连完成2000亿的销售额都有难度，同步降价还导致毛利率继续走低。对于明年的业绩真心没什么信心。
2、表外负债看不清，明股实债问题多。
雪球上在2019年就有篇文章说这个问题——将24家控股占比超51%以上的公司不作为子公司列表而以表外投资形式存在，而以这些公司总负债金额737亿来推算，新城控股平均近70%的持股比例，单是这部分根据股权占比对应的表外负债就达到近500亿。这还不包括那些我们在财报中看不到的，持股比例小于50%的公司投资。
上面这段话是在2019年，那时应该在降杠杆（老王出事）之前，2年半过去了，现在情况如何也未从得知。
但在12月14日广发举行的电话交流会董秘有回复这个问题——信托的融资占比在10%左右，100亿，额度和利率都相对可控，放在报表有息负债里面。
信托就是表外负债，我觉得肯定不止100亿，但具体多少根本无从判断，也没能力去辨别，只是提示有这个最大的风险。
但我本周仍然选择加仓新城，是基于目前公开市场得到的信息，还看不出新城会爆雷，所以我选择继续坚守。
1、每月现金流入情况较好
11月销售额200亿，在所有房企中排名第十。虽说大部分货值在三四线，但是因为有配套吾悦广场，所以在降价促销下还是能去化。董秘在12月14日广发电话交流会也同样回复了近期的回款情况——不能每个月保持120-130%的回笼率，正常是90%多，在行业内已经排在靠前了。
另外每个月还有将近10个亿的租金收入，这些“真金白金”不受ZF监管，每个月可以直接流入集团。
2、融资端出现好消息
最近融资端唯一的消息就是与深振业合作的子公司成功申请开发贷，共计11个亿。金额不大，更多是信心层面的东西。
董秘在12月14日广发电话交流会回复融资端情况——目前我们中票还有额度，50多亿，现在正在与投资者接触，REITs也在推进，还有吾悦广场的CMBS（指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券）落地，对于公司经营都是正向的影响。
3、债券市场价格稳定，爆雷前债券价格首先反应
小散消息滞后，往往不能第一时间了解到爆雷的情况，但是爆雷前美元债肯定会提前反应。目前新城控股与新城发展的美元债大部分都在90以上，价格非常稳定，如果新城内部有什么风吹草动，美元债价格不可能如此坚挺。
我非常看好吾悦的前景，184座吾悦都不止700亿估值，但前提条件是新城能够活下去！基于以上正面信息，我相信新城可以活下去，虽然难但我选择继续坚守。如果真的不幸，等到新城爆雷的那一天，我会认输。
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1、11月销售情况
新城11月份销售金额200亿元，比上年同期下降31%。对于重仓三四线城市的新城来说，还能有200亿其实还行。从绝对数据来看，11月份200亿的销售额能在所有房企中排进top10。
1-11月累计销售金额约2,129.67亿元，比上年同期下降3.16%。全年2600亿的销售目标几乎不可能完成，但这不是重点，2400与2600其实没有多大区别，关键还是活下去先。
2、11月吾悦情况
11月份新增一座轻资产吾悦广场，1-11月累计获取28座吾悦广场（其中重资产16座，轻资产12座），新城累计在手吾悦广场达到184座（其中轻资产27座）。
今年重资产仅有16座，肯定是不及预期的，但在行业下行期，新城凭借自身的运营水平与良好的口碑，明显在发力轻资产吾悦广场。
目前新城已开业及委托管理的吾悦广场达到117座，预计2022年可以为新城带来超过115亿的现金流入。
3、惠誉评级稳定
12月1日，惠誉宣布维持新城发展及新城控股“BB+”评级，展望为“稳定”。
惠誉的文章中透露几点关键信息：
1、惠誉预计到2021年底，新城发展的杠杆率将降至40%以下，符合“BB+”评级的财务结构；
2、惠誉预计新城发展的经常性租金和管理费收入将在2021年和2022年分别增长至75亿元人民币和100亿元人民币左右，从而直接增强控股公司的流动性；
3、惠誉认为，鉴于新城发展稳定的境内债券价格和少有负面市场消息，新城发展仍有机会发行境内债券。新城发展正计划于2021年12月至2022年1月发行约30亿元人民币的资本市场工具，并已获得大批投资者认购。
新城最新美元债价格
最后一点尤为关键，意味着新城可能是继碧桂园与龙湖之后，第二批恢复融资的民企。
4、新城发展供股
12月2日，新城集团旗下新城发展控股有限公司发布公告称，以供股的方式发行最多约2.96亿新股，募集约15.67亿港元。未来，募集款项将用于公司资金储备，以及用作企业运营资金。
供股首先说明新城的资金的确很紧张，但新城的供股有三大特点，第一大股东将以家族基金的形式全额认购；第二小股东也有资格认购，意味着并不会稀释小股东的股权；第三小股东不认购的部分，大股东也承诺愿意全部接手。
所以综合下来新城供股整个事件偏中性，对新城A来说反而是偏利好，毕竟注入了一定的流动性。
整体来看，新城在销售端降价促销取得一定效果，销售端基本处于正常；融资端三大评级公司展望稳定，虽仍然未恢复融资，但美元债价格稳定在90左右，预计很快可以看到新城发债的好消息；拿地端仍然维持暂停状态，但新城目前或可趁机发力轻资产吾悦广场，仍可保证吾悦广场数量的增长，持续关注重资产吾悦拿地的消息。
本人表示目前看不出新城有爆雷的趋势，故新城的仓位保持不变，看好新城实现困境反转。新城在新加坡成功发布reits之际，就是新城股价一飞冲天之时。
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房产行业注定要出清一波，这是趋势。但是活下来的也难以壮大，就没法同意了。
十万亿的市场，也不是说萎缩就马上萎缩的，活不下去的民企的市场份额是由活下去的央企来占领的，意味着保利、中海等这些有实力的房企大概率会活得不错，净利润稳步增长，维持分红比例也不是难事。
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1、地产下坡路无可避免，行业顶峰已过，销售面积销售额未来的大趋势都是下跌，房地产产业链的长期投资价值不大。我去年也买过万科、买过佳兆业，后来想清楚这点就全部砍了，佳兆业还赚了20%，回头看真是够走运的。目前地产股确实处于利空出尽，后续可能有反弹，但下降行业还指望走出大牛股，劝你不要抱这种幻想。
2、看你持仓里面，希望教育我有，损失比你还要惨重，高教行业增长主要来自外生增长，这几年几个高教公司增速都不错，不过政策原因，市场热度不高，但是未来如果继续做大，可能会面临政策强限制，比如限制收并购，限制学费上涨等等。我的态度是可走可留。
3、一堆物业股：我当初也看过，物业股表现好是因为更好的成长性及低杠杆，我当时选的龙头碧桂园服务，事实证明也确实是内生增长强劲+对外并购激进的碧桂园服务成长性更好。其他的物业股也要去看在管面积、合约面积及开发商的销售情况，初步估算成长确定性，没有成长性的物业公司也没啥投资价值。我就一直觉得中海物业那个增速对不起估值。
4、全部all in一个不那么朝阳的一个行业，兄弟，这么干是比较危险的
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能把商业综合体运营好的确实很nb，烂大街的综合体越多越说明这玩意是有门槛的，不是谁都可以把商业综合体搞好。
一二线最强的是华润、龙湖，都是港股，而新城的重心在三四线，并没有直接竞争。
三四线最强的是万达，但万达没上市。
A股里面商业地产只有新城，估值却跟住开的一致，并没有商开的溢价
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1、从住开角度看当然保利确定性更高，市场走势也说明了这点。我买新城看中的是商业的潜力，纯住开房企我不会再介入。
2、恒大物业是已经爆雷的，成长性已经掐死了，跟母公司还没爆雷的建业、时代还是有区别的
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截至2021年10月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到183座，其中已开业及委托管理在营项目达到114座。
投资新城，我已经把住开部分的估值视为0，看中的就是吾悦，而吾悦就是新城的未来。
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