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投资就是洗脑，什么利润增速，什么前景全都是给你洗脑的，认真研究就撒逼了。
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因为一家公司好不好，就看这家公司赚不赚钱，而赚钱又分数量和质量二个方面，其中赚钱数量就看净资产收益率ROE，赚钱质量就看投资回报率ROI。这就好比股民张三投资100元本金赚了100元，李四投资100元本金加900元借款也赚了100元。二人的ROE都是100%，但李四的ROI却只有张三的1/10，一旦来个跌停，就要亏光100元本金而被券商平仓了，所以李四的赚钱能力和赚钱质量都要远低于张三。
再根据ROE=产品净利润率*周转率*财务杠杆的财务公式，可推利润微薄的房企想要提高赚钱数量（ROE），就只有跟碧桂园似的，为了提高周转率而降低房屋质量，牺牲购房者的利益，粗制滥造缩短开发进度。或是跟恒大似的，狂加财务杠杆，提高经营风险，降低自己的赚钱质量。从这个意义上来说，碧桂园害人不害己的经营模式，要比恒大害己不害人的经营模式要下作得多。但实际上各大房企都是害人害己，二种模式一起上。
ROE公式也很容易理解，就跟投入1000元本金加9000元贷款=1万元去养猪似的，每出栏一批猪能赚1000元，产品净利润率就是10%；周转率是每年出栏4批；财务杠杆是1万/1千=10倍。年底一算，ROE=10%*4*10=400%，也就是1000元本金赚了4000元。
又根据ROE公式可推企业改善经营的办法只有6种：
1、涨价。不涨价就没法提高产品净利润率，但涨价又牵涉到与定价权有关的品牌号召力、市场垄断力、护城河等一系列企业核心竞争力，不是你想涨就涨得上去的。
2、提高市场占有率，扩大生产规模，降低生产成本。生产规模越大，原料设备采购成本就越低，摊薄在单件产品上的固定资产折旧支出、研发支出、管理费、财务费、销售费等各项成本支出也越低。
3、提高生产效率（即：周转率）。
4、加大财务杠杆。
5、偷税漏税减免税。如：被认定为高新技术企业，那企业所得税就可以从25%变成15%。
6、买彩票，也就是通过不务正业提高非经常性损益科目收入。
财务报表中的其他项目都是受外部客观环境约束的，不以经营者的个人主观意志为转移的刚性支出，也就是你开少了工资就招不到人，出价低了就买不到原料，拍不到地，租不了房，不是你想省就能省的。除非整个地球都能积极响应你的伟大号召，紧密团结在你的周围，紧紧围绕你想发财的个人主观意志而旋转，使得天下人不再为了自身利益而去贯彻自我，而是为了你的利益，贯彻你的精神，为了帮你发财而去做亏本的买卖。
在浏览上市公司财务报表时，通过观察我瞎掰的上述科目，就能在财务层面大体知道一家公司的业绩好转或恶化的原因所在。
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我认识两个长辈，都是做房地产的，一个保守，原来和绿城也是差不多档次的房地产企业，但是不敢上杠杆极限操作，现在的身家已经远远落后了，当然身家也是一般人做梦都想不到的。
另外一个就是极限操作，然而在15年之前牛市到来之前资金链断裂，从亿万富翁变成阶下囚。
现在的大房企都是后面一种类型，随时都在资金链断裂的边缘。
但是你要他们放弃杠杆操作，那更是要他们的命，对资本来说，扩张才是第一位的。
最典型的就是15年之后那波牛市，按理说本来要完蛋的房企都脱困了吧，可是他们没一个收手的，变本加厉的加码。
所以不要说房地产没利润，那种杠杆操作，利润再高也没用。
没有什么行业能一直长盛不衰不洗盘的。
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