Edge
Chrome
Firefox
今天深地铁接续借money给万科，哪怕前段时间高管风波
蛇口增持了一年，大龙头一组，地方控股一组，
蛇口，国贸，中新集团，上海临港，信达地产，绿地控股
期待gjd持股以后上90%，幻想下一个农行
股价是有资金买起来的
其他都是噪音
赞同来自: homanking 、wangyang661 、pppppp
换个思路想问题，也许未来不是在走日本老路而是走智利和阿根廷的道路。日本崩盘时人均gdp超过美国，而咱们人均gdp现在连美国六分之一都不到。问了Grok最像哪个，结果出炉：
中国经济结构和日本、拉美是完全不同的，对于出口是极其看重的，房子并不能出口且已成为无法承受之重，且固定资产投资收益率已低到投10块钱才能提高GDP1块钱
问房地产会不会有起色的问题前，一个可能不那么难的问题，东北的房子会有起色吗？海南岛都在加深“东北化”了
赞同来自: 丢失的十年
大摩小摩瑞银高盛都看好的是：华润置地。
你提到的这些我了解了一下：
招商蛇口：优势是在深圳有大量的母公司招商局给的地，而且深圳目前新增土地比较少，主要以城中村改造为主，所以他手里的地很稀缺。缺点是在二线城市还有不少的存量，暂时可以算作负资产。
保利：优点：今年加快了北上深杭的拿地。缺点：土地储备分布很散，存量土储不行。
万科：优点：我没看到啥优点，之前以为深圳地铁给他支持，万科应该在深圳有一些好的土地储备，实际上并没有。缺点：好的土地储备为了还债已经卖掉了不少，今年在二线城市拿地，资金不支持在一线城市抢地。
滨江集团：优势：和绿城组成杭州双子，土地储备集中在杭州。缺点：高度依赖杭州未来的发展。
越秀地产：优点：今年一线城市抢地，粤系势力代表，估值很低，有可能修复。缺点：不确定性大。
有一些观点认为还要将存量的商业出租收入考虑进来，我觉得考虑出租收入的话，我还不如买高速和机场股。
赞同来自: bohaoist 、happysam2018 、antornyemc 、丢失的十年
赞同来自: 好奇心135 、SAYBYEA股 、温格粉丝 、riyuec 、happysam2018 、 、更多 »
中国房地产的唯一内功：赚的是地价上涨，不是能力过去的房地产行业搞的是旁氏骗局模式，靠涨价引诱人们买房（其实是交税）。农民 小工商业者都不交税，国家只能这么做。
过去二十年，中国房地产开发商看似创造了惊人的财富与繁荣，然而仔细剖析不难发现，他们所赚取的利润，全部来自土地价格的上涨，而非真正的开发与运营能力。房地产行业的高利润，是土地财政、金融杠杆与周期红利的产物，而非企业竞争力的体现。
利润的本质：土地升值，而非经营能力
在房地产产业链中，开发商的利润理论上应当来源于两个方面：
土地升值——由城市扩张、货币宽...
赞同来自: 鸿渐 、秃顶熊 、菠菜咋样 、不会吧 、gaokui16816888 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
过去二十年，中国房地产及地价上涨的闭环，主要由人口迁入、产业扩张、金融杠杆与上涨预期支撑。如今这四个驱动都不同程度地失效，因此“地方政府随意推高地价”变成了难题。
一、城市化红利已大幅透支
农村人口持续进城，是过去地价上涨的重要“基础”。但全国常住人口城镇化率已达约67% 。
在 北京 与 上海，新增迁入的规模已明显下降。例如：上海截至2024年底常住人口为 24 802.6 万，其中外来常住人口（迁入非户籍）为约9 834.9 万，且这一数值比上年减少约23 7 900人。
北京也处于“常住人口正在下降”的阶段，据资料显示，北京截至2024年底常住人口约 21.83 万（万级单位省略）且已连续多年负增长。
因此，城市化这一推动“新住房需求＋公共资源价值提升”的机制，已经难以为继。
二、产业带动能力削弱
地价能够上涨，一个重要逻辑是：当地产业兴旺、就业机会多，带来收入上涨与住房需求升级。
但现在，新增产业吸附能力特别是新增就业的产业无论在哪都难觅。增量的就业很多不过是外卖和滴滴。
靠“拉产业上量→拉人口上量→地价上升”的逻辑，越来越难。
三、金融杠杆与预期驱动触顶
过去居民加杠杆、购房成财富手段、房价上涨预期成为自我强化。但现在：一方面家庭负债率高、购房意愿弱；另一方面房企融资难、地方卖地难。
同时，“房价永涨”的预期正在崩塌，房地产从投资工具回归居住消费属性。
四、人口老龄化＋人口负增长：新增需求天花板已破
这是新增补的关键维度。
全国来看， 中国人口已进入负增长态势：2023年全国人口下降约0.15%。
老龄化程度显著：2024年60 岁及以上人口突破3.10 亿。
在北京、上海，情况更为显著：
上海2024年出生118 000人、死亡156 000人，自然增长率为 –1.53 ‰。
上海外来迁入人口减少，9.8349 万迁入人口，同比下降约23 7 900人。
北京“已连续七年人口下降”。
这意味着：新增住房刚需（年轻迁入家庭、新生儿家庭）在减少，替换需求、改善需求也有下降趋势。再加上劳动力减少、就业年龄人口比重下降，城市活力与住房需求支撑受到结构性削弱。
五、逻辑汇总：为何“推地价”无源之水
将上述四大驱动力归纳：
人口迁入红利终结：城市化近尾声，新迁入人口大幅放缓。
产业延伸受限：新增就业、产业扩张难以拉动地价。
金融／预期机制衰减：杠杆受限，预期不可持续。
新增需求被结构性人口变化压制：老龄化＋负增长使得原本的“未来住房需求”预期失效。
因此，不论一线还是二三四线城市，单靠地方政府“出土拍、降门槛、放补贴”想快速拉升地价，基本是“无源之水”，因为需求、人口、产业、金融这四根柱子几乎都失效。
赞同来自: cdhr 、J325451398 、landandwater 、happysam2018 、踏空武威 、 、 、更多 »
而深铁自身也难保了
深国资的钱又不是大水淌来的，几千亿替万科擦屁股，恶化地方财政外，又能得到什么？
赞同来自: J741706575 、投资 、zhuojiaoshou 、阿邦查 、阿拉德勇士 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
过去二十年，中国房地产开发商看似创造了惊人的财富与繁荣，然而仔细剖析不难发现，他们所赚取的利润，全部来自土地价格的上涨，而非真正的开发与运营能力。房地产行业的高利润，是土地财政、金融杠杆与周期红利的产物，而非企业竞争力的体现。
利润的本质：土地升值，而非经营能力
在房地产产业链中，开发商的利润理论上应当来源于两个方面：
土地升值——由城市扩张、货币宽松、政策供给控制带来的外部红利；
开发与运营能力——包括规划设计、建设效率、营销能力及物业管理等内部创造价值。
但在中国，前者几乎完全掩盖了后者。房地产商的“成功”，往往取决于能否早拿地、敢加杠杆、踩中周期。土地价格上涨带来的账面收益，远超任何建筑或运营改进能创造的利润。换言之，他们并不是在“经营产品”，而是在“押注地价上涨”。
体制逻辑：土地财政决定了企业模式
中国的房地产模式，本质是地方政府土地财政的衍生物。地方政府控制土地供给，开发商通过高价竞拍获得“准入权”，再以土地作抵押融资开发，形成“拿地—融资—预售—回款—再拿地”的高周转循环。
在这一体系中，开发商充当的是政府财政的二道贩子，并非产业创新者。利润的高低，与企业管理无关，而与地价涨幅、政策松紧、融资杠杆直接挂钩。这也是为什么在周期上行期，几乎所有开发商都“业绩亮眼”；而一旦市场下行，行业整体瞬间崩塌——恒大、融创、碧桂园、万科无一幸免。
缺失的能力：没有开发能力，也没有运营实力，仅能倒卖土地
美国：资产管理、租金与资本化收益
日本：城市更新、综合开发、城市功能提升与租金
中国开发商 碧桂园、恒大、融创 高杠杆拿地、预售回款 地价差与金融杠杆
中国开发商的“强周转”模式让他们只追求速度和现金流，几乎没有真正的产品研发或质量提升。楼盘千篇一律，营销喧嚣浮夸，除了制造学区房、地铁房、海景房等概念销售外一无所长。
虚假繁荣的终结：模式失效后的崩塌
当土地不再升值、货币政策收紧、人口增速放缓，房地产行业赖以生存的三大支柱——土地财政、金融杠杆、需求扩张——同时削弱。开发商突然发现，自己不会走路，更不会生存。
过去的利润，不是能力的回报，而是时代的馈赠。
京公网安备 11010802031449号