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目前我家在市场租了两个铺子，一个摊位是8万一年(每个季度暗标，大约这样)，一个仓库是5万一年，合计开销13万一年左右，如果购买商铺后续肯定是直接全部搬到商铺了，但是摊位市口做了三十多年，老客户较多，换地不知道是否会客户流失。
商铺价值说明:分为上下两层，上层几乎没用，只能偶尔休息一下或者放点杂物，下层门面，面积在30到40左右，隔壁的商铺23年拍卖成交价是240万，市场距离最近的一次商铺拍卖是今年6月，90平360万成交价。从19年至今，市场一共3次商铺交易，今年的是政府公开拍卖，23年的拍卖的铺子和这次是同一家，是做担保还不上，19年拍卖的一套不清楚情况，因为生意都挺好，基本都很惜售，市面不流通。
目前的焦虑点:按照过往的成交价，如果这次购买的话，需要花费家里全部的现金和存款，不知道值不值得，另外如果出租的话，按照租售比算并不划算。还有一个情况，小镇发展过快，这个市场是我们这儿最大的一个，但是未来会不会出现更好的市场谁也不清楚，不知道未来怎么样，毕竟这个市场存在年代太久太久了，光翻新都好几次了，每翻新一次，人流就下滑一次。
能不能有擅长投资商铺的大佬帮我分析一下值不值得购买。我家目前的房产全部是住房，商铺无，实在无这方面的经验。
赞同来自: 好奇心135
买不买商铺，不要把自用合起来考虑。这是两个独立的交易。
买商铺先考虑能不能保值。最核心因素是商圈变迁，或说人的流动。
这个看规划、问政府都是没用的，长官的意志中的长官是会换的。
所以，分析城市的基本面。城市新城旧城的格局会不会发生重大的流动。
商铺所在的周边住宅的情况，会不会发生人口的迁移。
还有就是这个区域的重心会不会偏移，比如新的地铁口、购物中心、立交等。
如果以上因素判断都不会发生大的变化，意味着租金基本能稳得住。
然后算租售比，只要能到4%基本就合格了，即使面临征税，算下来还有3.5%。
以上只是考虑单独这个商铺值不值得投资问题。外部因素还有你的投资水平、家庭的资产配置等就不再补充。
另外两个点：
线上对线下的影响，这个因素应该PRICE IN了，很难看到恶化到那里了。
大家对投资商铺的风险厌恶来自于城市剧烈变迁下的商铺贬值，而现阶段城市化可能已经基本到头了，很难出现大的改变。最优质的REITS的业绩在恶化，大众对商铺的厌恶情绪还在发酵过程中，会不会逆转，什么时候逆转，可能还要边走边看。
赞同来自: J091742224
1、找找当地官场的亲朋好友，至少要搞清楚最近五年内有无新建市场的规划。毕竟：广州北京路步行街，一个10平米不到的牛杂铺，当年年租金100-150W，现在，一年租金估计5W都不到。这位朋友是对的，自用最大的风险不在收益率，而是在到当地的政策规划，重视且持续推进的新规划，对旧市场就是致命打击。做样子的规划对旧市场一点影响都没有，按照递增的思路去省那点租金完全没必要。重要的是，一旦出现规划导致你的亏损，你是否能承担得起。就像，现在的外卖大战，不是看收益增长，看的是亏损的血条够不够厚，够厚度能存活，才能谈赚钱。留作仓库出租不是存活的好的特征。假设一下，这个铺面外面道路修下水道，三年都没人来租，这三年你能活下来，等到第四第五年才带来收入。这种极端情况你都活下来，那你活该赚大钱。而且是可以吹牛逼的那种赚钱。
2、不建议把家庭所有的现金类资产全部压到一个商铺上去，一铺吃三代的年代早过去了。你家有几百万的现金，在当地（一个镇上）也算个富豪了，非要那么激进，躺平点不香吗？
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投资水平渣渣，今年牛市也只有10%的收益率，严重跑输jsl的大佬们提一条建议，23年房地产的形势，比现在要好得多。当时的竞拍成交价格，不能直接拿到今天来类比，这点不论是住宅还是商铺都适用。
感谢各位的回复，价格合适的话听从建议可以拿一下
铺子很少流通，也是觉得下次再有机会也比较难
特地查询了23年的交易，觉得这次说不准200以内可以冲到
如果确实算下来租金回报率足够吸引，比如10%，对应的评估一下自家生意也能做10年，再考虑购入，替代租金支出。
还有就是对自家流动资金不要有严重影响，否则一旦现金流吃紧，还得去借钱周转。
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但是经常买菜。以前在市场买，后来在超市买。经济条件好一些后，在附近的小店买，但是价格高很多。
疫情的时候，沃尔玛线上生鲜开张，就在沃尔玛买，便宜又快。后来又有了小象超市，速度更快。做饭的时候，现买现做都来得及。我成了小象超市的深度用户。
去年买了PDD的股票，开始在PDD买各种东西。多多买菜是真的便宜，差不多比小象便宜一半（蔬菜），缺点是要自提和隔日。
我觉得线下商铺竞争不过电商，完全是降维打击。短期看不明显，如果放在10年的周期看，非常清晰。
而租客完全没有吃亏的，而是大赚的，从13年开始赚10来万一年后，逐步增加，到17年基本纯利润50万一年，甚至100万的，直至到2025年，。。。这是双赢的局面。。。房东有非常不错的租金，租客每年赚大量利润。
就这样了吧 - 没事多看动物世界
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摊位重要的是位置，即便是在这同一个市场内，也会有聚客点和阴街，这是取决于入口和出口设置位置和客流方向的。这一点相信你一定远比网友清楚的多。
所以对于经营而言，首先不应该考虑的是价格，而是这个出售的铺面比起当前承租的铺面位置如何？
我的看法是，如果不如的话，压根不需要进一步思考；如果持平或者更好，再进一步考虑是否买代替租。
然后需要考虑的是持续经营，看你的想法是子承父业，那需要考虑的是持续在这个位置经营这门生意，还是可能换地方。这也和很多个人因素挂钩，比方说住所远近、进货送货等。
我的看法是，简单的做个模拟，假设经营营收减三成，毛利不变，你还愿意在这里继续经营，还是考虑换地方换行业呢？
如果以上两者均可以继续的话，那对你而言租售比其实压根不重要，不过如果参拍还是要有价格范围估值的。我个人倾向于按照13万的当前租金，给5%~10%的回报率计算，最终价格在130~260都算合理。
不过虽然我打了这么多字，但是其实本质上我相信市场是有效的，租金8万的档口就是要比6~7万的好，大概率摊位位置不如现在的，建议不要买。
除非价格真的很低，比方说5万的仓库的20倍=100万，最终拍卖交易价格在这个附近，那买来充当仓库和第二摊位也不是不可。
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简单一句话就是应该把商铺投资和在做的生意分开考虑，为增强整体收益或者降低生意成本而做出的投资决策会增加两者之间的相关性，本身就削弱了整个家庭财务抗风险性，往往得不偿失，边际效益有限，隐含风险很高。
如果对自家生意极其有信心，可以尝试再其他菜场连锁经营；如果对不动产投资有兴趣或者擅长这方面，大可以作为单独一份生意经营，最不妥的恰恰是原先生意所在菜场投资商铺。
可以网上看看香港目前的状况，那么多沿街生意结业了，商铺空关价格大跌，连麦当劳自持用以店面经营的铺位都在寻求沽出。
赞同来自: yanghongyong
非常鸡肋。
我去年初抄底投资的一个旺铺，按买入价计算回报率达到10-11%。。。
到现在已经上涨30-40%了。
赞同来自: yanghongyong
动用自己的全部资金去投资这样的高风险资产，严重不符合低风险投资策略。
本人没有实业投资经验，仅供参考
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我们目前的摊位是暗标，一个季度投标一次，目前串标的情况下，能做到2万一季度，8万一年，但是一旦有人不同意串标或者有人要抢我这个摊位，我一季度最高的时候要出到5万，划到将近20一年。那就是相当于买个保险，出两百万左右锁定租金，假设每三年中有一年有人抢原摊位，从8万涨到20万，那期望每年租金额外租金4万，总期望年租金8+4=12万。买下新铺位和原来12万租金去比。如果假设五年才有一次抢铺位，那期望租金只有10万，如果两年一次就是18万，这个完全看你对未来的估计准不准还有回报率偏好了，个人感觉压上身家锁租金有点仓位太重了，买保险的思路应该是消费型的，保费就当花掉了。
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我只能从未然世界的角度给楼主说一个我看到的真实案例。
我住的小区对面有家菜市场，菜价比其它地方贵，不过因为菜的品相好，所以生意一直还可以。
大概七八年前，菜市场的产权单位联合物管公司开始对菜市场进行停业改造装修，装修尚未完毕就售卖菜市场里面的摊位，当然位置越好的地方价格越贵。
装修完，摊位差不错也卖完了。但不知怎么的，菜市场的生意慢慢的每况愈下，顾客越来越少，三五年功夫经营的商家走了一半以上的。
我每天上下班从菜市场门口过，前几年听见也看见一些扯皮的。
具体是什么原因导致生意萧条，我觉得是多钟因数的叠加，也许是最近几年小区附近卖菜的越来越多了，钱大妈类似的。
也许是互联网卖菜改变了大众的购买喜欢。
也许是外卖的增加减少了去菜市场的频率。
我最后想说的是，长期也许是无法预测的。
以前商铺的回报率高，现在不建议投。毛估估，这个商铺拿下得200万左右吧？按2%无风险利率就是4万利息，拍下出租肯定不划算，自用的话，你得比以前多赚4万一年。还要抽走你全部的流动资金。这些年实体不建议折腾。他每年租金要13万，买了这个就搬过去了，相当于每年省13万现金流。
而且商场不确定因素多，我们这原本小区配套的商铺卖得好，出租率高，结果没几年旁边开了个万达，这边商铺的店全倒闭了。当初投商铺的全亏惨了。
200万无风险利息不到4万，岂不是赚大了。
这段话已经告诉你不能买了：
1，租售比不划算；
2，预期租售比还要下降（人流持续下滑）；
3，前景不妙（未来有可能出现更好的市场）；
4，耗费全部现金，导致你们家完全没有抗风险能力；
5，居安思危，未胜先虑败。赢了无非一年节约几万块租金，输了就是倾家荡产。
6，更换铺面位置有可能导致老顾客流失，
优点：
1，位置更好，有可能获得更多新顾客？
2，后续商铺升值？
3，置产是否有风水方面的考虑，比如风水更好？
XIAOHULI92 - 唯自渡方是真渡
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如果钱再多点就支持你买了，因为其实市场商铺的话问题并不大。不过你们现金不是很多，那就需要多考虑。我自己如果现金不多的情况，是不会再买不动产的，只会平行置换，把差的换成好的。还有就是如果是现金，我会更倾向于投入到股市而不是不动产，因为我自认为在jsl混了几年水平还行。就看你觉得投资水平是不是大于不动产了
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而且商场不确定因素多，我们这原本小区配套的商铺卖得好，出租率高，结果没几年旁边开了个万达，这边商铺的店全倒闭了。当初投商铺的全亏惨了。
1、对于非专业投资者，流动性差的资产只有配置价值，没有投资价值。配置价值最主要的决策依据是你的资金结构，即如果你的现金资产太多，才需要用现金配置一些其他资产，以平衡资产结构。这个时候是先有配置需求，然后再选择资产种类，接着考虑租售比。不能本末倒置。包括现阶段的房产，对于一般人，也只有配置价值和刚需价值。
2、鉴于楼主的资产结构，应该还有100-200万左右的现金，以及每年工作产生的稳定现金流。建议楼主可以配置一半现金的高息股票资产，接着每年的盈余现金中的一半继续配置高息股票资产，高息选择在5%以上的稳定行业类股票。
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