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可转债摊大饼：流动性好，随时兑现，交易税费低；下有保底，上不封顶；个债有暴雷可能性，摊大饼可分散风险；需留意強赎风险，及时卖出；受股市影响大。预期年收益10%
北上广深房产：流动性差，不易兑现，交易税费高；一套房占资金量大，相当于集中持有一支白马股；无需时时留意，自住躺平或出租躺赢。受政策影响大。预期年收益5%
北上广深房产：流动性差，不易兑现，交易税费高；一套房占资金量大，相当于集中持有一支白马股；无需时时留意，自住躺平或出租躺赢。受政策影响大。预期年收益5%
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赞同来自: 好惨饿死了
@elementking
不知道广州算不算一线，我6年前买的番禺区地铁口的房子，现在只能原价卖，不算首付的增值，已经亏了60万利息钱了你这种情况，应该是未来95%的城市，99%的房子的情况，就是房价持平，你亏利息。因为树不可能上天，茅台也不可能靠近世界市值第一了还继续疯涨，有个增长极限。上海房价已经6万了，近一万美元，能涨到60万每平方米吗？他有什么吸引力，让韭菜非买上海房子不可？
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@cityrusher
当然，这种就叫贫民窟的百万富翁（千万），这样的高档楼盘并不是真的很好，真的好的楼盘，是整个片区圈层和资源都好。。。。而不是一个高端盘突兀站在周围贫民窟那里 ，一枝独秀。。
同样地段，新旧房子相差一倍都有，这个怎么解释？微观的差别，房龄不一样，内部绿化配套环境不一样，安保等物业服务不一样，业主圈层不一样。
当然，这种就叫贫民窟的百万富翁（千万），这样的高档楼盘并不是真的很好，真的好的楼盘，是整个片区圈层和资源都好。。。。而不是一个高端盘突兀站在周围贫民窟那里 ，一枝独秀。。
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赞同来自: benhorse 、lifcspicer 、bohaoist 、wjl127411 、skyblue777 、 、 、 、更多 »
@cityrusher
实际上土地价值和地上房子价值可能不是简单相加的关系，即房产价值=土地价值+地上房子价值，而是某种乘数效应，比如同样的地段100平米的房子，旧房子土地价值1000万，地上部分很破旧价值10万，因为几乎没法住人，很难租也很难卖，最后只能折价卖800万，而新房子土地价值1000万，地上部分高配建造成本200万，整合在一起按豪宅定位，溢价卖到1500万。
这种偏离到了一定程度，就可能有商人来搞拆迁，1000万把旧房子买下拆了，重新设计建造豪宅，卖个高溢价，把土地价值释放出来。
如果因为种种原因，拆迁重建有障碍，那么这个土地价值就无法释放。好比有的上市公司资产质量不错，账面价值很高，可管理层很烂，也一直不分红，这时只能等人收购重组，或者清盘卖资产，不然股价可能一直比账面价值折扣很多。
同样地段，新旧房子相差一倍都有，这个怎么解释？这就说明有时候旧房子的地段价值并不能完全反映到房价中。
实际上土地价值和地上房子价值可能不是简单相加的关系，即房产价值=土地价值+地上房子价值，而是某种乘数效应，比如同样的地段100平米的房子，旧房子土地价值1000万，地上部分很破旧价值10万，因为几乎没法住人，很难租也很难卖，最后只能折价卖800万，而新房子土地价值1000万，地上部分高配建造成本200万，整合在一起按豪宅定位，溢价卖到1500万。
这种偏离到了一定程度，就可能有商人来搞拆迁，1000万把旧房子买下拆了，重新设计建造豪宅，卖个高溢价，把土地价值释放出来。
如果因为种种原因，拆迁重建有障碍，那么这个土地价值就无法释放。好比有的上市公司资产质量不错，账面价值很高，可管理层很烂，也一直不分红，这时只能等人收购重组，或者清盘卖资产，不然股价可能一直比账面价值折扣很多。
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上海百分之70的房产交易总价在500万以下，侧面说明大部分房子还是所谓的老破小或者远大新。老破小如果卖不掉，那谁有钱去买改善房？都是一环套一环的，卖掉手上的房子去买更大更新更贵的房子。如果老破小没人买了，那二手房市场应该就枯萎了。郊区涨价的也是少数网红盘，商品房，物业给力的房子。但不要忽视，上海郊区也有大量的动迁房，那些远郊动迁房虽然新，但是涨幅可不一定比得过市区的老破小，更别说市区老破小的租赁价格更给力。
总的来说，老破小有点像红利股，流动性强（容易出售），分红高（租金高），价格弹性低（涨的慢）
总的来说，老破小有点像红利股，流动性强（容易出售），分红高（租金高），价格弹性低（涨的慢）
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@KZZ_QH
没多少人拿着一线房子的钱玩股票和债的，一百万一波牛市变成四五百万才是散户的目标……单就最近五六年的市场，但凡有点水平和学习能力的，大概率跑赢持有房产的涨幅，相对理财存银行好多少倍了……是，最近四五年房产不行。
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赞同来自: ergouzizzz
@KZZ_QH
过去15年有几样普通人玩得能跑赢房产（大额投资）。。。要每次踩准时间点，买入正确的不同类型资产。也是可以跑赢的。这类复合型人才不是没有，而是少之又少，当你旁边有这样的人才，记住要珍惜那位。
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赞同来自: 钟爱一玉
@guest2
好地段破房子，涨不过破地段好房子，长期看不是好现象。因为房产长期保值的核心逻辑是土地保值，即好地段是不可复制不会迁移的稀缺资源。而“好房子新房子”不是稀缺资源，没有长期保值功能，因为所谓“好房子”的概念是随着技术进步和居住理念而变化的，设计先进的新房子会不断造出来，现在的新房子过几十年就是破房子。上海市区很多破房子，房价是很高的。这里好多人要注意，房价的包含里面，绝大部分是所在地段土地价值，而建筑成本也就3000一平。在面对10万一平的房价面前可以忽略不计。所谓的房价长期折旧其实对市区房子毫无意义。因为建筑成本占房价比例太低。我让你把建筑成本全部折价光。房价也影响甚微，剩下的房价就是土地价值。
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@huanhappy2017
身边的例子：16年90万首付买入290万上海房产，21年529万卖出，还掉贷款180万，持有时间5年，收益300%，平均年化超30%。这期间房子可以自住，抵掉一部分月供，实际付出的代价并不高。但是现在房市分化的厉害，次新豪宅涨的多，老破小基本不怎么涨，个人感觉一线次新资产还是比可转债优秀的，老破小可能比不过。带三倍杠杆就不能比了，如果同样300万玩五年可转债估计能翻倍。杠杆只能拿有贴水的期指比比。。。。
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身边的例子：16年90万首付买入290万上海房产，21年529万卖出，还掉贷款180万，持有时间5年，收益300%，平均年化超30%。这期间房子可以自住，抵掉一部分月供，实际付出的代价并不高。但是现在房市分化的厉害，次新豪宅涨的多，老破小基本不怎么涨，个人感觉一线次新资产还是比可转债优秀的，老破小可能比不过。
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