All in 新城控股:与地产共存亡!

本文写于上周五

我从事地产7年,投资股票7年。不管是工作还是股票,这7年多以来从来没有像今天这样迷茫与焦虑。

工作上,从甲方变成了乙方。所有供应商都可以对你颐指气使,材料说停就停,要材料可以,先付款,付多少给多少,没钱免谈。领导说:以前供应商见了我们连屁都不敢放一个,现在反过来我们要哀求供应商恢复供货,从来没见过这么憋屈的甲方!

从工程狗变成了销售狗,主业是卖楼,副业是工程,工程狗只会花钱,只有销售才能回款。非销售岗要把80%的精力放在卖楼上,剩下20%的精力把工作安排好。至于非销售岗怎么卖楼,也有一整套按部就班的流程,基本都是某大那一套,就不展开了。

裁员已经成为同事间日常八卦最多的话题。投拓岗因为不拿地了要裁员,销售岗因为完成不了红线目标要裁员,工程岗因为质量安全问题要裁员,就连行政岗因为公司组织的活动减少也要裁员。今年年初区域公司合并裁一波,中秋节前因公司完全停止拿地裁一波,接下来全民营销的任务无法完成又要裁一波。身边的每一位同事都将面临被裁危机,管你是不是老员工或骨干员工,现在谁都有可能。

伴随着工作身份与工作内容的转变,以及市场销售行情的极端转变,每一位地产人都变得迷茫与焦虑。

而我相比地产人,又多了一层投资地产股与相关产业链的迷茫与焦虑。

本人持有地产股与相关产业链的仓位超过80%,为什么会这么集中?主要原因是身处这个行业,自认为能看懂地产及相关产业链,而且我觉得持有的标的跟爆雷的恒大、新力等有本质区别。

新城控股:今天把其他A股全部清了加仓新城,A股全仓新城控股。新城下半年几乎停止拿地,10月份降价促销回收现金,与宝龙合作开发武汉吾悦,重点发力轻资产吾悦,筹划新加坡发行REITS基金,小王总的每一步都是非常正确的决策。

绿城管理控股:绿管已经说得非常多,当下市场环境越恶劣,对拓展商业代建项目是越有利的。绿管是轻资产模式,百分之百可以活下去,而且可以活得非常好。

滨江服务:滨江集团的融资利率在民企里面几乎是最低的,今年也一直在拿地,母公司可以活下去。滨江服务通过强大的品牌外拓,在获取面积的手段中成本较低的,也是相比收并购来说持续性更长久的。

建业新生活、时代邻里:二者情况类似,区域性民企,市场的预期是母公司要爆雷,物业价格极低了,在港股通里面性价比非常高了。



2015年就尝试过转行,失败后发现还是地产好。现在转行更不现实了,只能继续在地产行业待着。每月领着由地产公司发的工资,其中的一大半用来还房贷,结余再源源不断留入股市用来投资地产股。

我已经被地产深度绑定了,唯有与地产共存亡!
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nkfish

赞同来自: peppa_pig

不考虑新城发展吗,相比A股似乎有不少折价。
另外物业里,请教怎么看保利物业和这几家的对比?
2021-11-10 18:01 引用
35

永不止步啊 - Stay hungry, stay foolish

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忘了哪儿看到的,说投资和工作不要重叠,这样风险才能分散。否则万一行业不行了,工作也没有了,投资也亏了,双输。
2021-11-10 18:03 引用
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总是心烦

赞同来自: peppa_pig

路线很对,就是要投资懂的行业。 你比别人理解更深部分就是你的超额收益
2021-11-10 18:06 引用
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梦游2000

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与地产共存亡
2021-11-10 18:09 引用
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IT民工

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虽然很想买新城,但是看看日本泡沫经济后的地产,还是放弃了
2021-11-10 18:15 引用
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@nkfish 保利物业还可以
1、首先在现在的形势下,保利发展的市场份额必定逐年增大,应该不用3年时间就能顺利进入销售榜前三,母公司源源不断提供面积
2、第三方外拓也统计过,去年全年9900万㎡,今年上半年4000万㎡,保利整体口碑还行,故外拓能力也比较强
3、唯一诟病的就是账上躺着这么多现金,但没有像碧桂园服务一样没有出去捡尸,现在的机会多好啊
4、保利物业可以跟中海物业对照着看,个人认为中海强一点,首先是给出了5年复合30%的收入指引,其次中海的口碑会好一些,最后是中海的商业搞的也不错,比如佛山千灯湖的环宇城是佛山最火爆的商场。
2021-11-10 18:24 引用
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cjplove

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这么快就showhand啦
2021-11-10 18:26 引用
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砖头

赞同来自: czz_168168

地产最黑暗的时刻,还坚定地看好而且坚持。一定是赚大钱的
2021-11-10 18:28 引用
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持有小市值

赞同来自: rypan peppa_pig shiniantony 永别二级

真热爱地产不如买地产债
2021-11-10 18:29 修改 引用
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gyt796432

赞同来自: rypan

切记分散风险,你现在的操作是最危险的
2021-11-10 18:30 引用
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@nkfish 新城发展是港股,港股的底更低,而且买了发展我就没A股了
2021-11-10 18:31 引用
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瑞宇堂

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每个人赚和赔都是因为自己的能力圈,哈
2021-11-10 18:34 引用
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哆啦大和

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重仓金科,默默路过
2021-11-10 18:41 引用
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ppppp

赞同来自: 一种追求 homanking shaolinzh

覆巢之下,安有完卵。
你这是不要命的节奏。
不可如此,投资本身就是为了让自己多一条路,而不是绝路。
2021-11-10 18:50 引用
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nkfish

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@Input 但看你持仓的四只物业,没有中海?能不能再讲讲和这四只的对比~我肉眼看是这四只估值更低?
2021-11-10 19:03 引用
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均金无忌 - 旅居泰国的退休工人

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有恒大消息吗
2021-11-10 19:05 引用
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伟强智明

赞同来自: peppa_pig dongdongw 悠闲的猫

你买地产,我买化工。我们都有美好的明天。
2021-11-10 19:06 引用
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isno

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中国海外发展怎么样?看起来更安全一些
2021-11-10 19:16 引用
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赞同来自: 画眉 等时间认输 TuesFool nkfish

@nkfish
我最看好的是滨江服务,文中说了原因,母公司不会爆雷,品牌很强,但因为不是港股通,所以仓位上不去,所以买了建业和时代代替。
建业和时代的母公司问题大一些,所以估值极低,博得就是母公司不会爆雷,困境反转,希望实现估值与业绩提升的双击。
中海和保利是百分百不会爆雷,股价更稳,估值更高,我是想换一些过来的,可惜时代建业一直新低,不给机会啊。
2021-11-10 19:21 引用
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wja1226

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注意控制风险
2021-11-10 19:26 引用
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nkfish

赞同来自: 明园

@Input 感谢分享!不了解地产行业的我有学习到新知识!
2021-11-10 19:33 引用
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gamejsl

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新城停止拿地是好事也是坏事
2021-11-10 19:34 引用
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zhanglc0421

赞同来自: June2021

不能在一颗树上。。。。。。
2021-11-10 20:07 引用
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谣言

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新城37的成本,买入价格太高,好股也需要好价格。
2021-11-10 20:19 引用
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huxj2015

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曾经在新城B股上赚了3万多美元和4万多人民币(B 股没卖光转到A 股的),往后股价一直未曾低于我的卖出价(复权后),也就没买过了,现在更不想把原来赚的钱还回去,即使是一分钱。
2021-11-10 20:28 修改 引用
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acddd

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地产销路不怎么样啊
2021-11-10 20:39 引用
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崔橙子

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定投地产债基金
2021-11-10 20:44 引用
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kala

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止损应该像呼吸一样自然
2021-11-10 21:07 引用
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z7c9

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新城控股
2021-11-10 21:10 引用
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yc850k

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如果博弈不会暴雷,确实可以考虑地产美元债
2021-11-10 21:13 引用
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szxwj

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发现集思路金句了!赞一个!
2021-11-10 21:34 引用
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赞同来自: freetstar89

虽说新城停止拿地,重资产吾悦歇菜,但轻资产吾悦发力,10月份拿了4座(大连、石家庄、衡水、泗洪),今年重+轻合计已获取28座。
截至2021年10月25日,新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到183座,其中已开业及委托管理在营项目达到114座。
投资新城,我已经把住开部分的估值视为0,看中的就是吾悦,而吾悦就是新城的未来。
2021-11-11 08:38 引用
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赞同来自: 画眉

过去5年,新城凭借住开规模的提升上涨5倍;
未来5年,就是随着吾悦租金的高速增长,将迎来估值与业绩同步提升的双击。



近5年新城涨553.39%,万科A跌-19.84%。
2021-11-11 08:45 引用
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andjsmile

赞同来自: tigerpc rypan 积少成多66 偷儿书生 传达室李老伯 jsl89c 哈利路亚啊啊啊 xdynaudio 王瓶水 wanderer1999 华丽 瑞宇堂更多 »

不知道楼主何来的自信。搞得好像综合商业体有多nb一样,烂大街的玩意。

五月既不是最大的,也不是最好的。

考虑到最近几年,地块都是商住搭配了往外批,这里面到底有没有过剩还得从头分析。
2021-11-11 08:48 引用
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指锚湾

赞同来自: benhorse 画眉 好奇心135 等时间认输 xineric更多 »

探讨一下:
1.地产公司里边博概率,新城好还是保利好,国企对民企是有溢价的
2. 物业股里博赔率,母公司暴雷的物业股,恒大物业是不是更好,虽然那两个小物业估值更低,但大物业对小物业本来就有溢价,除非小物业被收购,否则,可能长期处于低关注度,低估值
2021-11-11 08:51 引用
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天娜TINA

赞同来自: 积少成多66 偷儿书生 潘阳阳 fxie homanking 画眉 笨赖虚 好奇心135 等时间认输 xineric 唐顿庄园更多 »

职业就是地产,那为啥不买其他行业对冲一下呀……

赌呀这是
2021-11-11 08:51 引用
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v3kk2

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要赌不如赌地产债。目前赔率更高。
我还是选择再看看。
2021-11-11 08:58 引用
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@指锚湾
1、从住开角度看当然保利确定性更高,市场走势也说明了这点。我买新城看中的是商业的潜力,纯住开房企我不会再介入。
2、恒大物业是已经爆雷的,成长性已经掐死了,跟母公司还没爆雷的建业、时代还是有区别的
2021-11-11 09:01 引用
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乐雨

赞同来自: 偷儿书生 jsl89c hydk

期房、建筑面积两大毒瘤
2021-11-11 09:01 引用
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shangqixu

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就说一句,楼主别上杠杆
2021-11-11 09:05 引用
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海无涯

赞同来自: homanking

赌的成份大
2021-11-11 09:10 引用
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赞同来自: 偷儿书生 freetstar89 哈利路亚啊啊啊 andjsmile 画眉 orzcc2008 nkfish szxwj 好奇心135更多 »

@andjsmile
能把商业综合体运营好的确实很nb,烂大街的综合体越多越说明这玩意是有门槛的,不是谁都可以把商业综合体搞好。
一二线最强的是华润、龙湖,都是港股,而新城的重心在三四线,并没有直接竞争。
三四线最强的是万达,但万达没上市。
A股里面商业地产只有新城,估值却跟住开的一致,并没有商开的溢价
2021-11-11 09:11 引用
6

chichi

赞同来自: 积少成多66 偷儿书生 狂奔得蜗牛 符合规范的名字 tbeanirong fxie更多 »

连小马哥做腾讯股票每次都错,楼主就一地产行业人员,哪来的底气通过基本面分析而去买地产股票
2021-11-11 09:23 引用
37

buxvman

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我是你的前辈了,12年就进了地产:
1、地产下坡路无可避免,行业顶峰已过,销售面积销售额未来的大趋势都是下跌,房地产产业链的长期投资价值不大。我去年也买过万科、买过佳兆业,后来想清楚这点就全部砍了,佳兆业还赚了20%,回头看真是够走运的。目前地产股确实处于利空出尽,后续可能有反弹,但下降行业还指望走出大牛股,劝你不要抱这种幻想。
2、看你持仓里面,希望教育我有,损失比你还要惨重,高教行业增长主要来自外生增长,这几年几个高教公司增速都不错,不过政策原因,市场热度不高,但是未来如果继续做大,可能会面临政策强限制,比如限制收并购,限制学费上涨等等。我的态度是可走可留。
3、一堆物业股:我当初也看过,物业股表现好是因为更好的成长性及低杠杆,我当时选的龙头碧桂园服务,事实证明也确实是内生增长强劲+对外并购激进的碧桂园服务成长性更好。其他的物业股也要去看在管面积、合约面积及开发商的销售情况,初步估算成长确定性,没有成长性的物业公司也没啥投资价值。我就一直觉得中海物业那个增速对不起估值。
4、全部all in一个不那么朝阳的一个行业,兄弟,这么干是比较危险的
2021-11-11 09:45 引用
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Solguy

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其他行业是都没机会了么,仓位在地产上这么集中。
觉得身在某个行业就有投资优势,除非你是高层,要不优势也不比散户多多少。而且还可能被失真信息困扰。
2021-11-11 10:13 引用
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onegenius

赞同来自: jsl89c

果然屁股决定脑袋,在我们外行看来,房产行业注定要出清一波,活下来的也难以壮大。 11月8号的深圳房企座谈会记录我看了,房企的日子会越来越难,这还是房产税具体没有出来,出来了行业震动更大
2021-11-11 10:59 引用
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赞同来自: freetstar89 打不过就跑 xisuo tbeanirong zzjzzjzzj更多 »

@onegenius
房产行业注定要出清一波,这是趋势。但是活下来的也难以壮大,就没法同意了。
十万亿的市场,也不是说萎缩就马上萎缩的,活不下去的民企的市场份额是由活下去的央企来占领的,意味着保利、中海等这些有实力的房企大概率会活得不错,净利润稳步增长,维持分红比例也不是难事。
2021-11-11 11:18 引用
1

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赞同来自: nkfish

虚心听取各位意见,新城也给机会,把29以下加的仓位都减掉了。
2021-11-11 11:31 引用
3

yangyiking

赞同来自: 燕超888 折现风 Input

我以实际行动赞同楼主的看法,上午疯狂割肉换成地产股:蛇口、金地、金科、保利。
我认为大转折就在现在进行中!
2021-11-11 11:34 引用
1

来考试的

赞同来自: 偷儿书生

14年入了地产,果断判定这行业没有前途迅速转行了,哪怕后来去库存来了一波也不后悔。虽然目前也持有万科保利,但没有拿住不管的勇气了。
2021-11-11 11:35 引用
11

niuzhixin

赞同来自: 偷儿书生 chasebreeze 努力吃饭吃饭 Sybil廖 常思考 打不过就跑 chisj Input 樵林 szxwj tbeanirong更多 »

这两天的走势来看,楼主搞不好要赌赢了。

我本来想多评论几句,后来想了想算了,免得犯规。。。
2021-11-11 11:41 引用
7

copchen

赞同来自: 努力吃饭吃饭 可转债怎么做 wjeep 打不过就跑 horizon668 聂祖东 tbeanirong更多 »

地产只敢买蛇口,至少未来有几个炒作点,如香港北部都会,邮轮母港免税,万一成了呢?
2021-11-11 12:00 引用
0

胡椒

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别激动
2021-11-11 12:06 引用
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sleepy5457

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这真是,所有的鸡蛋放在一个篮子里!
2021-11-11 12:26 引用
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小小聪

赞同来自: 金色米兰 supersuper

看标题像极了赌红了眼,需要冷静一下。鸡蛋都放一个篮子里,不够理智。
2021-11-11 12:47 引用
6

a3021114114

赞同来自: uber 打不过就跑 zhangsheng123 曹樊12 阳阳的家庭理财 极光旋貂更多 »

今天一个板,明天再一个就扭亏了。+U
2021-11-11 16:13 引用
2

foammaster

赞同来自: zmzll chasebreeze

房地产最危险的时间还没有到,至少要等到房产税试点的城市和细则出台后。
2021-11-11 17:31 引用
6

benhorse

赞同来自: nhj2021 等时间认输 偷儿书生 努力吃饭吃饭 henji01 极光旋貂更多 »

你买的几个标的都太贵了,跌幅太小,也不会有暴利。
即使要赌地产行业,也最好赌国企,比如保利发展,
或者赌债券,世贸的债券不到50,融创不到70,我小赌怡情
2021-11-11 20:29 引用
2

退休老李

赞同来自: Beter 六两命

关注地产股和债。
2021-11-13 17:13 引用
2

jiuge007

赞同来自: 老夫就是一把梭 南山半仙

楼主真是666,便宜是很便宜,这些标的不值得啊,赢了也就三瓜两枣,输了那就是慢慢阴跌路。
这生意太不划算了
2021-11-13 18:36 引用
1

六两命

赞同来自: 努力吃饭吃饭

地产债只有60-70了,这不是只赚不赔的么?
2021-11-13 22:29 引用
9

andjsmile

赞同来自: 潘生 偷儿书生 传达室李老伯 stockup chasebreeze wlj1986 hx279 sasing 美股韭菜哥更多 »

楼主病的不轻,本来写了一长段,发现攻击性太强,我全删了。
反正送你八个字,还得悟,学费没交够。
2021-11-15 17:56 引用
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Sorrentino

赞同来自: 偷儿书生 nkfish

新城现在全员卖房,不知道今年销售目标能不能达到。
2021-11-22 14:54 引用
3

zhaoqian

赞同来自: 老夫就是一把梭 偷儿书生 传达室李老伯

你没有做过地产融资,在地产却不懂地产,人的命运是同人的认知和努力有很大关系。还需多悟!!
2021-11-22 15:09 引用
1

horizon668

赞同来自: nkfish

好像买招商蛇口的人不多,而且这股从20年开始大幅下跌,哪位能说道说道
2021-11-22 15:23 引用
0

WiensLHD

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楼主是花王产品服务的宋佳吗?他老婆是新城控股的,怪不得要共存亡了
2021-11-28 10:18 引用
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更新新城控股近况

1、11月销售情况

新城11月份销售金额200亿元,比上年同期下降31%。对于重仓三四线城市的新城来说,还能有200亿其实还行。从绝对数据来看,11月份200亿的销售额能在所有房企中排进top10。

1-11月累计销售金额约2,129.67亿元,比上年同期下降3.16%。全年2600亿的销售目标几乎不可能完成,但这不是重点,2400与2600其实没有多大区别,关键还是活下去先。

2、11月吾悦情况

11月份新增一座轻资产吾悦广场,1-11月累计获取28座吾悦广场(其中重资产16座,轻资产12座),新城累计在手吾悦广场达到184座(其中轻资产27座)。

今年重资产仅有16座,肯定是不及预期的,但在行业下行期,新城凭借自身的运营水平与良好的口碑,明显在发力轻资产吾悦广场。

目前新城已开业及委托管理的吾悦广场达到117座,预计2022年可以为新城带来超过115亿的现金流入。

3、惠誉评级稳定

12月1日,惠誉宣布维持新城发展及新城控股“BB+”评级,展望为“稳定”。

惠誉的文章中透露几点关键信息:

1、惠誉预计到2021年底,新城发展的杠杆率将降至40%以下,符合“BB+”评级的财务结构;

2、惠誉预计新城发展的经常性租金和管理费收入将在2021年和2022年分别增长至75亿元人民币和100亿元人民币左右,从而直接增强控股公司的流动性;

3、惠誉认为,鉴于新城发展稳定的境内债券价格和少有负面市场消息,新城发展仍有机会发行境内债券。新城发展正计划于2021年12月至2022年1月发行约30亿元人民币的资本市场工具,并已获得大批投资者认购。



新城最新美元债价格

最后一点尤为关键,意味着新城可能是继碧桂园与龙湖之后,第二批恢复融资的民企。

4、新城发展供股

12月2日,新城集团旗下新城发展控股有限公司发布公告称,以供股的方式发行最多约2.96亿新股,募集约15.67亿港元。未来,募集款项将用于公司资金储备,以及用作企业运营资金。

供股首先说明新城的资金的确很紧张,但新城的供股有三大特点,第一大股东将以家族基金的形式全额认购;第二小股东也有资格认购,意味着并不会稀释小股东的股权;第三小股东不认购的部分,大股东也承诺愿意全部接手。

所以综合下来新城供股整个事件偏中性,对新城A来说反而是偏利好,毕竟注入了一定的流动性。

整体来看,新城在销售端降价促销取得一定效果,销售端基本处于正常;融资端三大评级公司展望稳定,虽仍然未恢复融资,但美元债价格稳定在90左右,预计很快可以看到新城发债的好消息;拿地端仍然维持暂停状态,但新城目前或可趁机发力轻资产吾悦广场,仍可保证吾悦广场数量的增长,持续关注重资产吾悦拿地的消息。

本人表示目前看不出新城有爆雷的趋势,故新城的仓位保持不变,看好新城实现困境反转。新城在新加坡成功发布reits之际,就是新城股价一飞冲天之时。
2021-12-03 19:30 引用
0

传达室李老伯 - 白日梦职业选手

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模糊的正确vs精确的错误
2021-12-03 20:49 引用
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jason156

赞同来自:

目前货币政策又到窗口期了,如果十二月开始未来3-4个月的降准+宽信用政策组合周期,地产股有戏。。毕竟政策底和市场底已经出来了,政策能给到啥程度吧。。。
2021-12-05 21:56 引用
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jetwang

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价值会迟到不会缺席
2021-12-05 22:27 引用
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ringdove412

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新城可能如你所说得稳健,所以股价也没怎么跌啊,看不到能占便宜得机会。
2021-12-05 22:38 引用
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rnll

赞同来自: swd179108

很奇怪,近几年新城都是A股里的异类。
2021-12-05 23:31 引用
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mrlee618

赞同来自: freetstar89

朋友最近在宁波,温州巡店,看了几家吾悦广场人气都不错
2021-12-05 23:35 引用
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sakurasynl

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咨询下,美元债价格哪个软件查询的
2021-12-06 06:33 引用
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线条流畅

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一个强坚幼女公司当老板的人。实在看不上。
2021-12-06 08:23 引用
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huxj2015

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一个老板强坚幼女的公司,什么事干不出来?原来在其B股赚了三万多美元,现在感觉那钱都不干净。
2021-12-06 14:42 引用
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新城控股会爆雷吗?

在市场原来的预期中,世茂是属于比较稳健的民营房企,三条红线在今年全部转为绿档,国际三大评级机构对世茂的评级也都比较高且展望正面。但没想到本周一世茂也爆雷了,让市场对整个行业再度失去信心。

那么新城是否也会爆雷呢?在目前的形势下,我的信心也不太足了,zc如没有大的转变,迟早会轮到新城,目前对新城主要是两大担忧。

1、三四线去化难,明年业绩不明朗;

新城均价不到1万,可见大部分货值都在三四线城市。新城采取的策略是降价促销,从11月销售额来看还能有200亿,但明年三四线仍然是下行期,去化难度会更大。明年可能连完成2000亿的销售额都有难度,同步降价还导致毛利率继续走低。对于明年的业绩真心没什么信心。

2、表外负债看不清,明股实债问题多。

雪球上在2019年就有篇文章说这个问题——将24家控股占比超51%以上的公司不作为子公司列表而以表外投资形式存在,而以这些公司总负债金额737亿来推算,新城控股平均近70%的持股比例,单是这部分根据股权占比对应的表外负债就达到近500亿。这还不包括那些我们在财报中看不到的,持股比例小于50%的公司投资。

上面这段话是在2019年,那时应该在降杠杆(老王出事)之前,2年半过去了,现在情况如何也未从得知。

但在12月14日广发举行的电话交流会董秘有回复这个问题——信托的融资占比在10%左右,100亿,额度和利率都相对可控,放在报表有息负债里面。

信托就是表外负债,我觉得肯定不止100亿,但具体多少根本无从判断,也没能力去辨别,只是提示有这个最大的风险。

但我本周仍然选择加仓新城,是基于目前公开市场得到的信息,还看不出新城会爆雷,所以我选择继续坚守。

1、每月现金流入情况较好

11月销售额200亿,在所有房企中排名第十。虽说大部分货值在三四线,但是因为有配套吾悦广场,所以在降价促销下还是能去化。董秘在12月14日广发电话交流会也同样回复了近期的回款情况——不能每个月保持120-130%的回笼率,正常是90%多,在行业内已经排在靠前了。

另外每个月还有将近10个亿的租金收入,这些“真金白金”不受ZF监管,每个月可以直接流入集团。

2、融资端出现好消息

最近融资端唯一的消息就是与深振业合作的子公司成功申请开发贷,共计11个亿。金额不大,更多是信心层面的东西。

董秘在12月14日广发电话交流会回复融资端情况——目前我们中票还有额度,50多亿,现在正在与投资者接触,REITs也在推进,还有吾悦广场的CMBS(指商业房地产抵押贷款支持证券,债权银行以原有的商业抵押贷款为资本,发行证券)落地,对于公司经营都是正向的影响。

3、债券市场价格稳定,爆雷前债券价格首先反应

小散消息滞后,往往不能第一时间了解到爆雷的情况,但是爆雷前美元债肯定会提前反应。目前新城控股与新城发展的美元债大部分都在90以上,价格非常稳定,如果新城内部有什么风吹草动,美元债价格不可能如此坚挺。



我非常看好吾悦的前景,184座吾悦都不止700亿估值,但前提条件是新城能够活下去!基于以上正面信息,我相信新城可以活下去,虽然难但我选择继续坚守。如果真的不幸,等到新城爆雷的那一天,我会认输。
2021-12-17 20:36 引用
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20220114:新城控股近况更新

1、 12月销售情况

12月份公司实现合同销售金额约208.09亿元,比上年同期下降32.99%;销售面积约258.41万平方米,比上年同期下降19.21%。

单月销售金额还有200亿,但仍然是通过大幅降价取得的,12月的销售均价仅有8千了,这是巨大的隐患。从元旦市场一手调研信息来看,客户观望情绪非常严重,成交量稀少。新城重仓三四线,销售更加不容乐观。不降价去化难,继续降价毛利率无法保证,未来2-3年的业绩也是未知数。雪球上死磕兄的点评说2022年下半年三四线会有起色,我继续保持谨慎态度。

2、 吾悦租金情况

2021年租金收入为86.39亿元,相比2020年全年57.21亿元增长51%,符合预期,预计2022年租金收入超过115亿,对应增速35%。

整体出租率97.89%,个人认为主要是两方面的影响,一是疫情反复,多少会影响出租率;二是轻资产吾悦增加,三季度简报显示有几个轻资产吾悦出租率仅有60%+,拉低了整体出租率。
比较失望的是吾悦租金披露变简单,不再有每座吾悦的详细数据,希望年报还能看到明细。

3、 吾悦获取情况

2021全年新增32座吾悦,其中轻资产17座(12月新增轻资产5座)。下半年市场变化太快,年初定的30座重资产无法完成,故管理层把目标改为重+轻合计30座,及时转变策略发力轻资产,总体符合预期。截止2021年12月31日,新城在全国135个城市布局189座吾悦广场,其中轻资产32座。

预计2022年的策略仍然是发力轻资产,因为重资产现在受影响因素太多,目标其实不可控。轻资产方面应该尽量减少二手接盘的轻资产,重点发力拿拿地就开始介入的轻资产,合作方提供土地及建设资金,新城输出吾悦品牌+规划设计+工程管理+运营管理等,这种合作模式显然更容易获得成功。

4、 拿地端情况

从新城公告看,21年最后三个月就拿了一块500多万的地,基本上已经停止拿地。从网友的信息来看,12月31日在河南滑县是拿了一块重资产吾悦,但不知为何新城公告没公布。根据竞得人的信息查询天眼查,穿透股权结构新城确实占有40%的股权,可能是因为在最后一天竞得合作协议还未签订,所以暂时没计入已获取地块,只能继续等待1月份的公告。

拿地端躺平也是很多投资者担心的一方面,因为原来新城的战略就是“商业+住宅”双轮驱动,通过吾悦进行勾地,住宅部分卖完后沉淀一座吾悦广场,显然现在只剩下“一轮”了,剩下的这“一轮”丧失了高速成长性。

前段时间新城已经将住开事业部与商开事业部进行整合合并,预计未来新城的战略会逐渐放弃纯住开业务,仅通过吾悦进行勾地,不再过于追求销售规模,重视现金流与安全性,同时发力轻资产吾悦的获取,让新城逐渐由重转轻。

5、融资端情况

等了很久的reits仍然没有消息,新城上次电话交流会说的cmbs也没下文,同时最近美元债下跌,年化收益率已经全部超过15%,发债融资渠道基本堵死。

针对一直不能发债的问题我也专门问过相关人士,回复说目前发债成本太高,比如宝龙12月连发2笔美元债,利率超过12%,对新城来说这个发债成本太高。新城现在每月有将近10亿租金不受监管,可以直接留回集团,同时每月200亿销售额按五成回款率也有100亿,所以新城现在现金流稳定没有必要去发高息债。

根据广发证券的统计,新城将有8只债券于今年到期(或回售),其中3只海外债规模为47亿人民币,5只信用债,规模为30亿人民币,合计77亿元人民币。此外,今年新城共有26只存续债券于2022年支付利息,合计19亿元。根据WIND及可收集的公开资料,整体债券本息偿付总规模为96亿元。其中单月债券本息到期峰值出现在今年3月份(32亿元)

据小道消息,新城已经准备好了今年上半年所以公开市场债券的兑付资金。

个人想法:新城目前最大的风险仍然在于销售端——三四线的去化,以及降价促销导致的毛利率下降,但为了活下去这也是不得已的做法。融资端新城需要一步步证明自己可以兑付,同时继续等待zc转向,以及reits的好消息。拿地端正在逐渐恢复,获取河南滑县吾悦是一个积极信号,预计过了3月兑付峰值,2季度以后会不断恢复重资产吾悦拿地。
2022-01-14 15:24 引用
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nkfish

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感谢楼主更新,一直关注着
2022-01-14 16:33 引用
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今天没有下雨

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我无意中点到这个题,从技术分析的层面给楼主提个醒嘛,现在已经是头肩顶了。

压力位是34块5。

不破了这个价位估计很难起来。
2022-01-14 18:39 引用
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rnll

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关于新城的几点疑问:
1、集中商业都是重资产沉淀,当然会对税筹有好处,但是门好生意吗?
2、目前看发的几批reits都是国企、央企的,民企会给机会?
3、销售面积的跌幅小于销售额的同比跌幅,意味着降价销售带来了一定的成效,但这些成效是否导致了单项目或多项目的净利润转为负值,长此以往,即使有新的现金流进来,也无法填补负债及总资产商业的资金沉淀;
4、表外债务到底有多少,公司及大股东现金是否可以兑付表外债务?
2022-01-15 12:28 修改 引用
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@rnll
关于新城的几点疑问:
1、集中商业都是重资产沉淀,当然会对税筹有好处,但是门好生意吗?
2、目前看发的几批reits都是国企、央企的,民企会给机会?
3、销售面积的跌幅小于销售额的同比跌幅,意味着降价销售带来了一定的成效,但这些成效是否导致了单项目或多项目的净利润转为负值,长此以往,即使有新的现金流进来,也无法填补负债及总资产商业的资金沉淀;
4、表外债务到底有多少,公司及大股东现金是否可以兑付表...
1、重资产的业务很多,比如这两年大热的绿电,还有港股高教,他们的劣势当然是需要不断融资,商业模式确实不是顶级,但优势也很明显,因为是重资产所以有进入壁垒,不是谁都可以做,建好之后永续经营,变成现金奶牛,经营的好的商场或高教都有提价权,成熟期具备高分红能力。
2、在国内发不了reits,但是香港、新加坡可以,宝龙已经打包8个商场在香港IPO。
3、新城的纯住宅项目确实是如你说的,净利率很低,一降价基本就是亏损,但是通过吾悦勾地的综合体项目拿地价很低,2019年综合体楼面价仅为1244元/平,2020年综合体楼面价仅为1596元/平,根据测算综合体的净利率超过15%。当然一直降价促销业绩肯定不行,这也是我比较担心的,看今年销售均价的变化吧!
4、新城董秘给的数据,信托有100亿,可能不止吧,这个确实无法判断,也是风险点。
2022-01-15 16:17 引用
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天猫

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新城控股下半年到期的债券收益率已经28%了。
2022-01-15 16:43 引用
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hzjinjian - 好爸爸

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大佬怎么看融创?买了期房会有问题吗?
2022-01-15 16:47 引用
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osiris

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不可否认新城应该是民营头部房企中健康度稍好的几家之一,但现在最大的疑问就是这轮双降瘦身后,不断做减法,最终甩卖多少资产才能划句号。
2022-01-15 17:02 引用
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@osiris
不可否认新城应该是民营头部房企中健康度稍好的几家之一,但现在最大的疑问就是这轮双降瘦身后,不断做减法,最终甩卖多少资产才能划句号。
现在比19年的情况好很多啊,新城现在是捡尸体,而不是甩卖资产,在深圳收了佳兆业的项目股权,在常州收了中南的项目股权。
2022-01-15 17:25 引用
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赞同来自: hzjinjian

@hzjinjian
大佬怎么看融创?买了期房会有问题吗?
融创很努力,没有躺平,值得点赞。

融创的土储集中在一二线城市,而且产品力很强。

我估计融创可以活下来。
2022-01-15 17:27 引用
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@天猫
新城控股下半年到期的债券收益率已经28%了。
最近美元债确实跌的凶,但不只是新城,其他优质民企比如宝龙、龙光都下来了,保持关注吧
2022-01-15 17:29 引用
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rnll

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@hzjinjian
大佬怎么看融创?买了期房会有问题吗?
现在买民企的项目,要考虑交楼和办证风险。
买国企的,要考虑质量问题。
2022-01-15 17:45 修改 引用
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rnll

赞同来自: woshishui2016 Input 你猜再猜

@Input
1、重资产的业务很多,比如这两年大热的绿电,还有港股高教,他们的劣势当然是需要不断融资,商业模式确实不是顶级,但优势也很明显,因为是重资产所以有进入壁垒,不是谁都可以做,建好之后永续经营,变成现金奶牛,经营的好的商场或高教都有提价权,成熟期具备高分红能力。<br>
2、在国内发不了reits,但是香港、新加坡可以,宝龙已经打包8个商场在香港IPO。<br>
3、新城的纯住宅项目确实是如你说的,净利...
疫情及各行业萎靡,居民消费意愿降低,或将导致集中商业的空置率持续升高,租金降低,最终使商业的经营收益率远低于融资的财务成本。这不是一门好生意。
香港发产品的估值或远低于资产价值,募集资金不如直接做经营贷所获资金,无法形成现金增量。
2022-01-15 17:50 引用
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随风的一切

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新城销售额下降,住宅利润(能否一直重估)下滑,能否大于商业租金利润的增长?商业地产是否有那么优秀?未来还有多少地卖?三四线房子好卖吗?
2022-01-15 17:51 引用
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yizhucao

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mark
2022-01-15 18:15 引用
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风收益险

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融创文旅勾地,金茂央企城市营运,格局不是不大点为什么选新城,商业体再三四线城市出售转手外资是给不了估值的吧,忽略资金成本的差异,新城没有前面两个惨只是因为在大A
2022-01-15 18:42 引用
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osiris

赞同来自: chengkeqin

@Input
现在比19年的情况好很多啊,新城现在是捡尸体,而不是甩卖资产,在深圳收了佳兆业的项目股权,在常州收了中南的项目股权。
这种说不上意义很明确,有可能是大捡漏;也有可能不收购的话可能这种项目基本就推进不了的,给自己原有的份额会带来更大的损失!但确定的是,所有的地产现在现金流都很惨,快周转的特别惨,现在只有看北京的定力和每个企业的现金流比赛了,能撑到最后的就可以在别的兄弟身上大快朵颐,享受最丰盛的晚餐
2022-01-15 18:58 引用
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赞同来自: freetstar89

@随风的一切
新城销售额下降,住宅利润(能否一直重估)下滑,能否大于商业租金利润的增长?商业地产是否有那么优秀?未来还有多少地卖?三四线房子好卖吗?
你说的这些我前面已经说了,也正是我担心的,市场也是有预期的,关键还是活下去先。
商业这块新城很优秀,整体看在三四线万达排第一,新城排第二,但并不意味着排第二就没有活路,这个市场足够大,在三四线万达与新城直面竞争的情况非常少,即使碰上,新城也不差。
可以了解下南京建邺吾悦,与万达正面刚,并不弱下风。
2022-01-15 19:06 引用
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l3kl3k

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一个"房住不炒“就把这种赛道放到一边了。既然都逛集思录了,为啥全买的是股票呢?赛道也明显不是风口,还全是港股,看不懂。
2022-01-15 19:15 引用
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亘太还钱

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@Input 请问您融信怎样? 融信要暴雷吗?
2022-01-15 19:40 引用
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亘太还钱

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@Input 请问您时代中国怎样?这家也要暴雷吧?
2022-01-15 19:41 引用
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Pea1

赞同来自: 沿路回望 dittoditto 照猫画狗 wei7 handsomehu sydchn 趋势交易者 bossnk 木有良 yandabai liehuo008 青蛙1999 持有封基 传达室李老伯更多 »

不要太瞧不起投资者的道德观,,,

部门女投资者,家有女孩的投资者,是拒绝新城的,从股票到地产,,,,

如果能投票决定地产商谁该死,新城肯定上板,,
2022-01-15 20:18 引用
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hzyhq18

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奉劝卤煮一句,活着比什么都强!
2022-01-15 20:49 引用

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