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接下来首先预测一下中国未来房地产的价格走势。其实，中国现在状况和日本上世纪80年代末，90年代初比较像。所以我们看看日本后续二三十年房地产的历史价格走势就大体知道中国未来很长时间的房地产价格走势。日本上世纪80年代末，房地产泡沫巨大。这个巨大的房地产价格泡沫破灭后，叠加经济发展越来越缓慢，甚至长期停滞，人口城镇化基本完成，以及人口出生率越来越低，人口老龄化越来越严重，导致日本出现了失去的20年，目前看已经有失去的30年了。直到最近几年，日本大城市的房地产价格才接近或刚刚超过30年前的价格，很多中小城市房地产价格还远远没有30年前价格高。中国目前的房地产过剩率，人均收入水平，人口出生率，人口老龄化等不利因素都超过了日本当年的情况。因此，预测中国未来在相当长的时间内，房地产不具备投资价值。也许中国未来只有少数特大城市房地产价格还比较抗跌还有点保值功能，其余中小城市特别是农村，连保值功能都已经丧失了。现在幼儿园因人口出生率越来越低已经出现了大量倒闭现象，过几年就会波及到小学，现在连学区房都不吃香了，过几年会更麻烦。
现在的房地产市场，除了价格不断阴跌，还有一个很严重的问题是，大量房屋有价无市，以老破房屋最明显。意思是你要真想把房子卖出去，除非血亏，以比所谓的市场行情价低很多的价格才有买家有真实的购买欲望。再加上买卖房屋所需要交的各种税费，中介费等，以及面临的房屋交易过程中的各种风险与陷阱，牵扯的精力耗费的时间等，都导致现在除非确实急需用于自住功能，才能考虑购买或置换房屋。
下面说说在房屋买卖的过程中，有可能面临的风险或忽悠陷阱。
先说说购买新房。这个阶段主要的问题是，房地产销售人员，普遍夸大房屋的优点，忽略房屋的各种缺点，并利用各种所谓的稀缺性话术引诱客户冲动下单购买。举例说明：这个户型或楼层你再不买就卖没了，或者你看中的这套房子，另外一个买主也看中了，你再不买他就买了，或者在售楼处销售表上，虚假标注已售房屋，好像显得客户关注的这种户型或者楼层，马上就卖没有了。实际上，房产销售商还有很多这种户型或楼层的房子，甚至只是一个楼，一个楼慢慢的卖，还有很多楼没卖呢。
再就是购买新房，往往都是预售房屋。以前这种现象特别普遍，都是先挖了个大坑或者刚开始打地基，就开始预售。客户付了全款或从银行贷款购买这种预售房屋，后续遇到房产商资金链断裂或跑路，出现烂尾楼，将来维权极其困难。还要还银行贷款。很多房产销售商不顾客户实际的购买能力，极力诱惑客户只支付很小的首付比例，做长期大额的银行贷款，原因是房产销售商除了能顺利卖房获利，还会有合作银行相关客户银行贷款的提成或回扣。很多购房客户盲目乐观，在房产商销售人员的蛊惑下，勉强凑够首付，然后背负二三十年的银行房贷。这么长时间的银行房贷利息甚至超过了本金。如果购房客户将来遇到收入大幅减少甚至中断等不利情况，不能按期归还银行房贷，时间长了会被银行起诉到法院申请强制拍卖房屋，再叠加最近的房地产价格不断下行，还了那么长时间的银行贷款，房屋被法院强行拍卖后所得价款，甚至还不够归还银行房贷欠款，成为了失信被执行人，也就是俗称的老赖，给自己的名誉与生活以及精神带来重大影响。
预售房屋还有一个陷阱是，先交定金，占个名额。也就是在房屋还没有建成交付，还没有确定售价的情况下，先诱惑客户交点定金，后续实际购买时会优惠多少钱。看似定金随时可以退，以及后续实际购买还可以优惠，客户不会受损失，甚至还会得到实惠。但是既然客户愿意交定金，就说明有购买意向。房产销售商，会在正式定价开盘销售前，根据交纳定金的客户数量，制定更准确的销售策略。举例说明，一共有100个客户交了定金，一个楼一共有50户，那销售商就先卖一个楼，人为制造稀缺现象，然后再人为定个高价，扣除给的优惠价后，实际价格还是很高。预交定金的客户因为被优惠所诱惑，所以有很多客户就冲动按照他定的这个高价购买了，看似占了便宜，其实是吃了亏。往往还不如等他销售价格出来后，再按照自己的心理预期价位狠狠的砍价。不卖，再去看别的楼盘就是了。如果实在看好这个楼盘，先砍个很低的价格，如果确实买不到，说明这个价格已经是比较实惠的价格了，再慢慢往上加价，和房产销售商慢慢磨，往往能得到一个比较实惠的价格。特别是现在新房越来越不好卖的情况下，客户面临着越来越广阔的购房选择。因此，千万不要被忽悠着急冲动购买。心急吃不得热豆腐。
说到这里，再说一个，关于房屋售后返租的陷阱，甚至是骗局。这类现象以商铺或公寓为主。因为客户购买商铺或公寓往往是以将来出租的投资目的，客户很看重将来是否好长期出租出去，以及租金收入的收益率。销售商为了引诱客户购买，经常会找一个关联方，预先签订高价的N年租赁合同，然后定一个很高的销售价格，先把商铺或公寓销售出去，然后就跑路了。购房客户高价购房后只能拿到短期的高价租金，后续就往往面临租不出去，或者租金很低的问题。还有一种销售商业地产是以共同产权的形式更为麻烦。举例说明，销售商按照整个楼层甚至一个整楼销售。宣传说是将来要做集贸市场，或者大商场用。每个客户只得到一个总面积虚拟的1/n的共同产权，等将来房产销售商与关联的高价租金租户跑路后，剩下一大堆客户面临这种共同产权，更是麻烦。
最后再说一下新房销售的格式合同的问题。所谓的格式合同，意思是售房合同主要条款被政府相关监管部门比如房管局确定，里面只有少数的内容，比如房屋实际面积，楼号，楼层，房间号，销售价格，交房时间，买卖双方违约金情况才需要根据各自的实际情况填写。但是就是这些少数的实际情况需要填写的，往往都是房产销售商先预先填好，然后拿给客户，让客户当场签字。房产销售商都是把所有需要填写的条款，都写的有利于自己不利于客户，这是肯定的。特别是交房时间，违约责任等更是严重不利于客户。很多客户被房产销售商口头没有法律效率的一顿忽悠，在冲动情绪的感染下，再加上房产销售商的不断催促，复杂的购房合同都没仔细看的情况下就匆匆签字。签字后，房产销售商借口需要盖章，连一份副本都不给客户。如果有客户想先拿格式合同回去慢慢研究，房产销售商就忽悠说，不允许带走，只能当场看。如果当场看，客户指出不利于自己的问题，房产销售商也会忽悠说，大家都是这样签的，改起来很麻烦。遇到此类忽悠，建议客户，或者声明要带回去格式合同慢慢研究，或者要求修改里面不利于自己的条款，否则就要改看别的楼盘，逼着房产销售商接受自己的想法，或者哪怕当场想签字也要慢慢研究，不看明白主要条款不能签字。签字最好也要当场录音加对签字的所有合同页都要一一拍照留存，作为将来维权依据。总之一句话，买的永远没有卖的精。害人之心不可有，防人之心不可无。留点心眼总是对的。房产销售商永远是站在他自己利益角度考虑问题的，如果他能在首先考虑自己利益的前提下，还能稍微兼顾点客户利益，就算是很有良心的销售了。
购买新房，除了直接的购房费用，还需要交的费用，主要是契税与公共维修基金。
上面说了购买新房遇到的主要问题，下面再说说二手房买卖，客户会遇到的与购买新房不同的一些问题。
首先是税费不同，买方主要涉及契税问题，卖方根据是否是满五唯一住房，主要涉及增值税，个人所得税等费用。还有就是二手房买卖信息，一般情况下都是被中介垄断的，所以买卖双方还往往要交一笔不小金额的中介费。经常还会出现卖家被中介忽悠低价全权委托中介卖房，然后中介高价卖给买方吃差价的现象。中介为了尽快达成交易，拿到中介费，往往也给卖家说房子的各种不好压价，给买家说房子的各种优点抬价。二手房买卖，也会面临房款交付与房产证更名之间的时间差，在这段时间内也会有一定的风险。这个风险在非全款需要银行贷款买房的情况下更明显。一般流程是，买房人先向银行提交各种银行贷款资料，在得到银行预审批通过的情况下，向卖房人支付首付款。然后卖房人将房产产权更名到买房人名下，买房人再拿着更名后的新房产证，向银行正式申请抵押房屋银行贷款。银行审批通过后，把银行贷款再支付给卖房人，才能完成整个房产买卖交易资金交付流程。对于买房人的风险是，预先缴纳首付款后，如果不能顺利办理房产过户，对于卖方人的风险是，在收到首付款的情况下，将房屋产权过户到买方人名下后，如果后续拿不到剩余卖房尾款。虽然这种风险概率上比较低，但理论上还是有的，很多潜在风险客户没经历过，根本就想象不到。所以就看客户能否愿意承担这类潜在风险。如果房产中介比较负责，客户风险相对会更小些。
最后总结如下，不管是购买新房还是买卖二手房，都要考虑大量的因素，以及与房产销售商，中介方的勾心斗角，斗智斗勇，客户因不具备这方面专业知识与能力，普遍处于下风，甚至被忽悠被欺骗，再加上需要交纳的各种税费，中介费等费用，叠加中国目前房地产面临的长期萎靡甚至下行趋势，所以，在非急需自用用于居住功能的情况下，建议，不要轻易涉及房地产购买或投资。
以上只是一家之言，仅供参考而已。
现在的房地产市场，除了价格不断阴跌，还有一个很严重的问题是，大量房屋有价无市，以老破房屋最明显。意思是你要真想把房子卖出去，除非血亏，以比所谓的市场行情价低很多的价格才有买家有真实的购买欲望。再加上买卖房屋所需要交的各种税费，中介费等，以及面临的房屋交易过程中的各种风险与陷阱，牵扯的精力耗费的时间等，都导致现在除非确实急需用于自住功能，才能考虑购买或置换房屋。
下面说说在房屋买卖的过程中，有可能面临的风险或忽悠陷阱。
先说说购买新房。这个阶段主要的问题是，房地产销售人员，普遍夸大房屋的优点，忽略房屋的各种缺点，并利用各种所谓的稀缺性话术引诱客户冲动下单购买。举例说明：这个户型或楼层你再不买就卖没了，或者你看中的这套房子，另外一个买主也看中了，你再不买他就买了，或者在售楼处销售表上，虚假标注已售房屋，好像显得客户关注的这种户型或者楼层，马上就卖没有了。实际上，房产销售商还有很多这种户型或楼层的房子，甚至只是一个楼，一个楼慢慢的卖，还有很多楼没卖呢。
再就是购买新房，往往都是预售房屋。以前这种现象特别普遍，都是先挖了个大坑或者刚开始打地基，就开始预售。客户付了全款或从银行贷款购买这种预售房屋，后续遇到房产商资金链断裂或跑路，出现烂尾楼，将来维权极其困难。还要还银行贷款。很多房产销售商不顾客户实际的购买能力，极力诱惑客户只支付很小的首付比例，做长期大额的银行贷款，原因是房产销售商除了能顺利卖房获利，还会有合作银行相关客户银行贷款的提成或回扣。很多购房客户盲目乐观，在房产商销售人员的蛊惑下，勉强凑够首付，然后背负二三十年的银行房贷。这么长时间的银行房贷利息甚至超过了本金。如果购房客户将来遇到收入大幅减少甚至中断等不利情况，不能按期归还银行房贷，时间长了会被银行起诉到法院申请强制拍卖房屋，再叠加最近的房地产价格不断下行，还了那么长时间的银行贷款，房屋被法院强行拍卖后所得价款，甚至还不够归还银行房贷欠款，成为了失信被执行人，也就是俗称的老赖，给自己的名誉与生活以及精神带来重大影响。
预售房屋还有一个陷阱是，先交定金，占个名额。也就是在房屋还没有建成交付，还没有确定售价的情况下，先诱惑客户交点定金，后续实际购买时会优惠多少钱。看似定金随时可以退，以及后续实际购买还可以优惠，客户不会受损失，甚至还会得到实惠。但是既然客户愿意交定金，就说明有购买意向。房产销售商，会在正式定价开盘销售前，根据交纳定金的客户数量，制定更准确的销售策略。举例说明，一共有100个客户交了定金，一个楼一共有50户，那销售商就先卖一个楼，人为制造稀缺现象，然后再人为定个高价，扣除给的优惠价后，实际价格还是很高。预交定金的客户因为被优惠所诱惑，所以有很多客户就冲动按照他定的这个高价购买了，看似占了便宜，其实是吃了亏。往往还不如等他销售价格出来后，再按照自己的心理预期价位狠狠的砍价。不卖，再去看别的楼盘就是了。如果实在看好这个楼盘，先砍个很低的价格，如果确实买不到，说明这个价格已经是比较实惠的价格了，再慢慢往上加价，和房产销售商慢慢磨，往往能得到一个比较实惠的价格。特别是现在新房越来越不好卖的情况下，客户面临着越来越广阔的购房选择。因此，千万不要被忽悠着急冲动购买。心急吃不得热豆腐。
说到这里，再说一个，关于房屋售后返租的陷阱，甚至是骗局。这类现象以商铺或公寓为主。因为客户购买商铺或公寓往往是以将来出租的投资目的，客户很看重将来是否好长期出租出去，以及租金收入的收益率。销售商为了引诱客户购买，经常会找一个关联方，预先签订高价的N年租赁合同，然后定一个很高的销售价格，先把商铺或公寓销售出去，然后就跑路了。购房客户高价购房后只能拿到短期的高价租金，后续就往往面临租不出去，或者租金很低的问题。还有一种销售商业地产是以共同产权的形式更为麻烦。举例说明，销售商按照整个楼层甚至一个整楼销售。宣传说是将来要做集贸市场，或者大商场用。每个客户只得到一个总面积虚拟的1/n的共同产权，等将来房产销售商与关联的高价租金租户跑路后，剩下一大堆客户面临这种共同产权，更是麻烦。
最后再说一下新房销售的格式合同的问题。所谓的格式合同，意思是售房合同主要条款被政府相关监管部门比如房管局确定，里面只有少数的内容，比如房屋实际面积，楼号，楼层，房间号，销售价格，交房时间，买卖双方违约金情况才需要根据各自的实际情况填写。但是就是这些少数的实际情况需要填写的，往往都是房产销售商先预先填好，然后拿给客户，让客户当场签字。房产销售商都是把所有需要填写的条款，都写的有利于自己不利于客户，这是肯定的。特别是交房时间，违约责任等更是严重不利于客户。很多客户被房产销售商口头没有法律效率的一顿忽悠，在冲动情绪的感染下，再加上房产销售商的不断催促，复杂的购房合同都没仔细看的情况下就匆匆签字。签字后，房产销售商借口需要盖章，连一份副本都不给客户。如果有客户想先拿格式合同回去慢慢研究，房产销售商就忽悠说，不允许带走，只能当场看。如果当场看，客户指出不利于自己的问题，房产销售商也会忽悠说，大家都是这样签的，改起来很麻烦。遇到此类忽悠，建议客户，或者声明要带回去格式合同慢慢研究，或者要求修改里面不利于自己的条款，否则就要改看别的楼盘，逼着房产销售商接受自己的想法，或者哪怕当场想签字也要慢慢研究，不看明白主要条款不能签字。签字最好也要当场录音加对签字的所有合同页都要一一拍照留存，作为将来维权依据。总之一句话，买的永远没有卖的精。害人之心不可有，防人之心不可无。留点心眼总是对的。房产销售商永远是站在他自己利益角度考虑问题的，如果他能在首先考虑自己利益的前提下，还能稍微兼顾点客户利益，就算是很有良心的销售了。
购买新房，除了直接的购房费用，还需要交的费用，主要是契税与公共维修基金。
上面说了购买新房遇到的主要问题，下面再说说二手房买卖，客户会遇到的与购买新房不同的一些问题。
首先是税费不同，买方主要涉及契税问题，卖方根据是否是满五唯一住房，主要涉及增值税，个人所得税等费用。还有就是二手房买卖信息，一般情况下都是被中介垄断的，所以买卖双方还往往要交一笔不小金额的中介费。经常还会出现卖家被中介忽悠低价全权委托中介卖房，然后中介高价卖给买方吃差价的现象。中介为了尽快达成交易，拿到中介费，往往也给卖家说房子的各种不好压价，给买家说房子的各种优点抬价。二手房买卖，也会面临房款交付与房产证更名之间的时间差，在这段时间内也会有一定的风险。这个风险在非全款需要银行贷款买房的情况下更明显。一般流程是，买房人先向银行提交各种银行贷款资料，在得到银行预审批通过的情况下，向卖房人支付首付款。然后卖房人将房产产权更名到买房人名下，买房人再拿着更名后的新房产证，向银行正式申请抵押房屋银行贷款。银行审批通过后，把银行贷款再支付给卖房人，才能完成整个房产买卖交易资金交付流程。对于买房人的风险是，预先缴纳首付款后，如果不能顺利办理房产过户，对于卖方人的风险是，在收到首付款的情况下，将房屋产权过户到买方人名下后，如果后续拿不到剩余卖房尾款。虽然这种风险概率上比较低，但理论上还是有的，很多潜在风险客户没经历过，根本就想象不到。所以就看客户能否愿意承担这类潜在风险。如果房产中介比较负责，客户风险相对会更小些。
最后总结如下，不管是购买新房还是买卖二手房，都要考虑大量的因素，以及与房产销售商，中介方的勾心斗角，斗智斗勇，客户因不具备这方面专业知识与能力，普遍处于下风，甚至被忽悠被欺骗，再加上需要交纳的各种税费，中介费等费用，叠加中国目前房地产面临的长期萎靡甚至下行趋势，所以，在非急需自用用于居住功能的情况下，建议，不要轻易涉及房地产购买或投资。
以上只是一家之言，仅供参考而已。
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