如果利率持续下降，而房产税又不出台的话，负利率下房屋租售比的合理值是多少？

@guest2

很多人给房产估值，喜欢用租金跟房贷利息或者存款利息比，认为租金率应该接近于利率。这比较符合直觉，如果房价没有涨跌也没有通胀，这样计算似乎也是对的。而实际上，房产不是存款那种固定收益资产，房产和房租是抗通胀资产，房价是会变的，租金也是会变的，租金跟存款利息根本不是一回事。用前面那种方式计算的人，早十几年就把房子卖了换成存款，理由是租金抵不上利息，结果后来大家都知道了，租金和房价都继续大涨，而存款本...

说人话呢？

很多人给房产估值，喜欢用租金跟房贷利息或者存款利息比，认为租金率应该接近于利率。这比较符合直觉，如果房价没有涨跌也没有通胀，这样计算似乎也是对的。

而实际上，房产不是存款那种固定收益资产，房产和房租是抗通胀资产，房价是会变的，租金也是会变的，租金跟存款利息根本不是一回事。用前面那种方式计算的人，早十几年就把房子卖了换成存款，理由是租金抵不上利息，结果后来大家都知道了，租金和房价都继续大涨，而存款本金和利息是不会涨的。

跟利率对应的，应该是通胀率和经济增长率，或者收入增长率和房租增长率。利率是对未来现金流的折现率，利率越高就要求未来收入的增长率也越高(实际也是如此，高增长高通胀环境下会有高利率)，如果房租增长率显著高于利率，那么房产就应该获得一个较高的估值，反之房租增长率接近甚至低于利率，那么房产就应该获得一个较低的估值。

用现金流折现模型给房产估值，房产价值应该等于存续期内的租金总折现值，为了便于计算和理解，假设折现利率正好等于租金增长率，房产存续期等于50年，那么房产价值就等于当期租金的50倍。看到了吗，这种情况下合理租金率跟利率没有关系，它对应的是房产存续期的倒数。那么利率呢，它对应的是租金增长率，它跟租金增长率对消了。

当然，租金增长率跟利率未必相等，不过一般来说高增长高通胀环境下，租金增长率高利率也高，反之亦然。比如前些年，租金增长率在10%，利率在5%，以后可能通缩了，租金增长率0，利率也是0。按照现金流折现模型，前些年高增长高利率的时期，租金增长率显著高于利率，合理的房产价格>50倍当期租金，而进入通缩低利率时期，租金增长率高出利率很少，合理的房产价格=50倍当期租金。是不是反直觉？利率越低，房产的合理租金率越高，拿股票做类比，就是高增长预期的股票市盈率或分红率可以低一些，增长预期没了，就要求低市盈率高分红率才具备投资价值了。

所以租金滞涨和下跌对房价可谓戴维斯双杀，一方面每股盈利在下降，另一方面盈利增长预期没了，估值也要下降。