如果利率持续下降,而房产税又不出台的话,负利率下房屋租售比的合理值是多少?

如题。
虽然感觉不太可能,但万一出现负利率,同时房产税还不出台。那么一线城市的房价应该会是什么水平?
发表时间 2024-02-12 12:36     来自上海

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@guest2
很多人给房产估值,喜欢用租金跟房贷利息或者存款利息比,认为租金率应该接近于利率。这比较符合直觉,如果房价没有涨跌也没有通胀,这样计算似乎也是对的。而实际上,房产不是存款那种固定收益资产,房产和房租是抗通胀资产,房价是会变的,租金也是会变的,租金跟存款利息根本不是一回事。用前面那种方式计算的人,早十几年就把房子卖了换成存款,理由是租金抵不上利息,结果后来大家都知道了,租金和房价都继续大涨,而存款本...
说人话呢?
2024-02-12 19:35 来自河北 引用
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guest2

赞同来自: 红糖饼 flybirdlee 价值周期

很多人给房产估值,喜欢用租金跟房贷利息或者存款利息比,认为租金率应该接近于利率。这比较符合直觉,如果房价没有涨跌也没有通胀,这样计算似乎也是对的。

而实际上,房产不是存款那种固定收益资产,房产和房租是抗通胀资产,房价是会变的,租金也是会变的,租金跟存款利息根本不是一回事。用前面那种方式计算的人,早十几年就把房子卖了换成存款,理由是租金抵不上利息,结果后来大家都知道了,租金和房价都继续大涨,而存款本金和利息是不会涨的。

跟利率对应的,应该是通胀率和经济增长率,或者收入增长率和房租增长率。利率是对未来现金流的折现率,利率越高就要求未来收入的增长率也越高(实际也是如此,高增长高通胀环境下会有高利率),如果房租增长率显著高于利率,那么房产就应该获得一个较高的估值,反之房租增长率接近甚至低于利率,那么房产就应该获得一个较低的估值。

用现金流折现模型给房产估值,房产价值应该等于存续期内的租金总折现值,为了便于计算和理解,假设折现利率正好等于租金增长率,房产存续期等于50年,那么房产价值就等于当期租金的50倍。看到了吗,这种情况下合理租金率跟利率没有关系,它对应的是房产存续期的倒数。那么利率呢,它对应的是租金增长率,它跟租金增长率对消了。

当然,租金增长率跟利率未必相等,不过一般来说高增长高通胀环境下,租金增长率高利率也高,反之亦然。比如前些年,租金增长率在10%,利率在5%,以后可能通缩了,租金增长率0,利率也是0。按照现金流折现模型,前些年高增长高利率的时期,租金增长率显著高于利率,合理的房产价格>50倍当期租金,而进入通缩低利率时期,租金增长率高出利率很少,合理的房产价格=50倍当期租金。是不是反直觉?利率越低,房产的合理租金率越高,拿股票做类比,就是高增长预期的股票市盈率或分红率可以低一些,增长预期没了,就要求低市盈率高分红率才具备投资价值了。

所以租金滞涨和下跌对房价可谓戴维斯双杀,一方面每股盈利在下降,另一方面盈利增长预期没了,估值也要下降。
2024-02-12 15:11 来自广东 引用

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