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金融市场的波动太大，想从金融市场弄点钱劳心劳力并不容易，我思考了很久做出一个计划：
计划在十年内用自由资金买十套公寓出租，10年后所有公寓的租金每年增加一套公寓，到60岁的目标是持有20套公寓养老。
地点在云南省会城市昆明。目前昆明的公寓的价格在20万-30万一套。月租金1200-1700。按照投资收益比计算大概目前年化收益率在6%-8%。
23年12月20.6万已经捡漏了一套小公寓，目前已经租出，月租金1400，年化收益8%。
24年-33年每年自有资金新增一套公寓25万以内（含交易税）带装修可直接出租的二手公寓（捡漏，有漏可捡就入手）。
34年-44年每年用10套公寓租金新增一套公寓。
目标 60岁时持有20套公寓 年租金 1.7万*20=34万。
我的理由是商铺不好租，理财风险太大，买商品房涨价的可能性不怎么大。但是住房需求是刚性存在的。
有房子的人毕竟还是少数，还是有大量流动人口需要租房子住。所以公寓大概率还是能租出去的。
按照目前的租金水平12年左右收回成本。
考虑到房龄的问题，如果再过20年30年公寓变成了老房子是否还能租出去。我认为是可以租出去的。
我买公寓我买的基本是有写字楼商业中心并且有地铁的地方。地利位置都比较好。所以在过30年虽然房子老了，但是出租应该还是没问题的。
等我老了去世以后，让我的子女当拆迁户。
请各位大神帮我看看我这个计划是否靠谱。
计划在十年内用自由资金买十套公寓出租，10年后所有公寓的租金每年增加一套公寓，到60岁的目标是持有20套公寓养老。
地点在云南省会城市昆明。目前昆明的公寓的价格在20万-30万一套。月租金1200-1700。按照投资收益比计算大概目前年化收益率在6%-8%。
23年12月20.6万已经捡漏了一套小公寓，目前已经租出，月租金1400，年化收益8%。
24年-33年每年自有资金新增一套公寓25万以内（含交易税）带装修可直接出租的二手公寓（捡漏，有漏可捡就入手）。
34年-44年每年用10套公寓租金新增一套公寓。
目标 60岁时持有20套公寓 年租金 1.7万*20=34万。
我的理由是商铺不好租，理财风险太大，买商品房涨价的可能性不怎么大。但是住房需求是刚性存在的。
有房子的人毕竟还是少数，还是有大量流动人口需要租房子住。所以公寓大概率还是能租出去的。
按照目前的租金水平12年左右收回成本。
考虑到房龄的问题，如果再过20年30年公寓变成了老房子是否还能租出去。我认为是可以租出去的。
我买公寓我买的基本是有写字楼商业中心并且有地铁的地方。地利位置都比较好。所以在过30年虽然房子老了，但是出租应该还是没问题的。
等我老了去世以后，让我的子女当拆迁户。
请各位大神帮我看看我这个计划是否靠谱。
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赞同来自: luffy27 、Xilana 、慢骑牛 、UniqueLy 、steven1521 、 、 、 、更多 »
@lazioslg
如果不是收割工具为何不放开宅基地入市
明明就是古代的盐铁 还有什么好洗的？
商品房作为一种商品，是市场自由竞价的，就跟股票价格一样，买卖双方对价格达成一致，难道政府能强制宣布购房合同无效，解除合同？政府也在制定一些政策，限购，限售，房住不炒等政策来限制房价上涨过快；说政府用房子来收割民众的，那对比一下历史上各朝各代，有哪一代人能过得比我们这一代好的，再横向对比一下世界各国，又有几个国家的人民能过的比我们幸福；现在可以说是国强民富，处于历史上最好的时代；一个整天想着收割民众...如果不是收割工具为何不放开小产权房入市
如果不是收割工具为何不放开宅基地入市
明明就是古代的盐铁 还有什么好洗的？
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@Xilana
至于70年后会不会让人多住几年不是问题本质，本质在于，建筑物是有寿命的，寿终以后怎么办，才是本质。人保养的再好，有几人活过100岁？全国的房子，将来都指着zf给翻建？那岂不是共产主义到来了。未来生产力高度发展，建个楼算个什么，甚至有可能全部机器人自动建楼了；再说回房屋建造成本，全国的建筑材料价格都差不多，房价差异大主要原因是地价差异大；如果原拆原建的话，土地就复用了，不需要再支付一次土地的成本；而房屋建造所用到的人力，材料，机械，都很有可能因科技进步和生产力的高度发展，而进一步降低成本，也就是建造成本会比现在还便宜；由国家兜底来重建，统一规划，统一设计，统一建造，原住户只需集资一个建造成本即可。
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赞同来自: steven1521
@lazioslg
现有的法律是，住宅建设用地使用权期限届满时，将自动续期，在续期时需要补缴土地出让金；如果房屋因质量问题或其他原因被认定为危房并被拆除，业主可能会根据相关的拆迁补偿标准得到赔偿至于70年后会不会让人多住几年不是问题本质，本质在于，建筑物是有寿命的，寿终以后怎么办，才是本质。人保养的再好，有几人活过100岁？全国的房子，将来都指着zf给翻建？那岂不是共产主义到来了。
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@Xilana
我能想到的他最大的善意就是，到期以后，像杭州某个小区一样，大家凑钱再建起来。现有的法律是，住宅建设用地使用权期限届满时，将自动续期，在续期时需要补缴土地出让金；如果房屋因质量问题或其他原因被认定为危房并被拆除，业主可能会根据相关的拆迁补偿标准得到赔偿
那干嘛还要70年产权？这个也是必要的，以免到时候有钉子。强拆别人的房子，于理于法都说不通，所以钉子协调起来比较难。但到期了，你还赖着不走，那属于黑恶势力，这个就好办多了。所以要么老老实实凑钱盖楼，要么起开，别耽误别人翻新。100户只有80户有钱的怎么办？那20户弃权的话，少盖20套不就是了。或者，允许那20户把权益出售给...
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赞同来自: heaven32006
@lazioslg
问题是几十年后所有的老城区的房子全部都变成危房了，要迁城的人口有几千万，周边的土地能容纳几千万人口吗？就算能容纳，那再过几十年，新城也全部变成到期的危房了，继续迁城吗？而且不是一个城市这样，所有的城市都会面临房屋到期变危房的问题，全部城市都不断的迁移？几乎所有的城市都在建新区 新城 包括小县城 几十年后也会一直建新城 不会停 就是这样慢慢迁移 不停的迁移 因为迁移的慢以几十年为周期 所以你感觉不到痛
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@chauncy523
相当地主，你得囤积土地，最好的方法是去接盘集体产权甩卖掉的那种四五十年前的房子（几乎都是危楼了，闲置时间长）。这类型的房子在建设设计的时候预留了非常旷阔的院子，拿到手自己翻建一下，可以得到最大化的土地资源和最具性价比的租赁面积。（买公寓商品房，一大半的钱都是各级承包商的利润）。截止目前我所知道的，通过出租房产达成经济自由的人，他们都是自己盖的房子。购买商品房的，单就管道更新、裂缝填补啥的你都得先...是个好思路，但是很多地方会不给翻建，尤其是大城市。
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@chauncy523
上海的浦东还没挤满吧，广州深圳近几年一直在推动产业转移，大量的工厂制造业向惠州等城市转移（我自己就是在深圳打工的）。问题是几十年后所有的老城区的房子全部都变成危房了，要迁城的人口有几千万，周边的土地能容纳几千万人口吗？就算能容纳，那再过几十年，新城也全部变成到期的危房了，继续迁城吗？而且不是一个城市这样，所有的城市都会面临房屋到期变危房的问题，全部城市都不断的迁移？
产业转移了，住宅类的商品房自然而然就不那么紧俏了。至少我所在的龙岗区他不缺。】
你可以去看看三四十年前，政府企业分配给职工的那类住宅楼，那些个建筑有多少实现翻新维护了？？？现在住那里的人又是怎样的一批人。
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@lazioslg
产业转移了，住宅类的商品房自然而然就不那么紧俏了。至少我所在的龙岗区他不缺。】
你可以去看看三四十年前，政府企业分配给职工的那类住宅楼，那些个建筑有多少实现翻新维护了？？？现在住那里的人又是怎样的一批人。
那上海迁到哪，广州迁到哪，深圳迁到哪？上海的浦东还没挤满吧，广州深圳近几年一直在推动产业转移，大量的工厂制造业向惠州等城市转移（我自己就是在深圳打工的）。
产业转移了，住宅类的商品房自然而然就不那么紧俏了。至少我所在的龙岗区他不缺。】
你可以去看看三四十年前，政府企业分配给职工的那类住宅楼，那些个建筑有多少实现翻新维护了？？？现在住那里的人又是怎样的一批人。
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赞同来自: luffy27 、J258528706 、长流水中 、山脚下的石头
相当地主，你得囤积土地，最好的方法是去接盘集体产权甩卖掉的那种四五十年前的房子（几乎都是危楼了，闲置时间长）。这类型的房子在建设设计的时候预留了非常旷阔的院子，拿到手自己翻建一下，可以得到最大化的土地资源和最具性价比的租赁面积。（买公寓商品房，一大半的钱都是各级承包商的利润）。
截止目前我所知道的，通过出租房产达成经济自由的人，他们都是自己盖的房子。
购买商品房的，单就管道更新、裂缝填补啥的你都得先征得邻居物业之类的同意，然后才可能自己掏钱做。单是二十年后的电梯更换，业主大会能不能全票一致通过都是个很大的悬念呢！毕竟底层用户是可以接受爬楼梯的，而叫高层多出钱的话，怎么个比例也是众口难调的。
截止目前我所知道的，通过出租房产达成经济自由的人，他们都是自己盖的房子。
购买商品房的，单就管道更新、裂缝填补啥的你都得先征得邻居物业之类的同意，然后才可能自己掏钱做。单是二十年后的电梯更换，业主大会能不能全票一致通过都是个很大的悬念呢！毕竟底层用户是可以接受爬楼梯的，而叫高层多出钱的话，怎么个比例也是众口难调的。
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@YYYDX
计算通胀和复利，从书上整了两个词，不知道自己姓啥了，那怎么不计算通缩和亏损呢？
所谓公寓巨额的税费指的是交易过程中，楼主说了，他要囤
实在太多人只计算了收入，根本不知道怎么计算成本，更不要提去计算通胀和复利了。读书读成啥了，25万的公寓，5%折旧，一年一万多的折旧，上哪里折？
公寓除了巨额的税费，还有高昂的持有成本，折旧也是要计算的。
虽然近期保障房并没有公布每年多少折旧，但我国财务统一口径为每年折旧5%
（这么算你就不难理解为什么银行不太愿意或者说不认同房龄超过20年的房产做为抵押物了，顶真的兄弟不妨问问银行，抵押公寓给银行，你们的公寓他们愿意给几成折扣）
炒股可能还有百分之几的人是盈利的，...
计算通胀和复利，从书上整了两个词，不知道自己姓啥了，那怎么不计算通缩和亏损呢？
所谓公寓巨额的税费指的是交易过程中，楼主说了，他要囤
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@wushengli1681
我觉得还不如买保障房REITS基金，1、租金收益率4.5%左右，2、省心，空置率可控，3、变现能力强，4、可以通过网格交易等方式，降低成本。我去年10月建仓北京保障房REITs，以现在价格计算，跌幅6%。我通过分红再投资，网格交易，不断降低成本，目前竟然赚钱了。只要保障房经营稳定，分红可持续，加上网格交易不断降低成本，假以时日，做时间的朋友，赚取合理的利润没有问题。这个思路好
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赞同来自: 长流水中 、J382432216 、白沙湖 、mancin
你的祖父屯土地成为地主，结果是什么？ 你计划在二线城市屯20套公寓……
你祖父的财产终于革命，你的财产可能终于市场，正切合了从计划经济转向市场经济
你祖父的财产终于革命，你的财产可能终于市场，正切合了从计划经济转向市场经济
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@金皮蛋
值得仔细推敲
起步十套，十年后每年一套，60岁攒够20套。所以楼主40岁。算你你祖父父亲30岁生子，你祖父最多就是一九二四年的人，算他十六岁赚钱囤地，那已经一九四零年了，你祖父显然最后也没留下什么。正经家族久的大地主，在一九一几年到一九四几年都是往外卖地的，尤其是卖给自己种地的、能经营的，这样周围地才能填满人，人才会自发的保护他们“自己的”地。和世聚财，乱世散财聚人，积累的人望，至今还有作用，财物为人所用的，...这话非常有道理
值得仔细推敲
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赞同来自: 白沙湖 、yanghongyong
@lazioslg
任何生意都是有风险的，买股票害怕遇到大跌，投资创业更是要处理形形色色的问题，买房子出租是一个稳当生意，追求的不是高收益率，而是稳定和细水长流，所面对的问题，绝大多数都是自己可控的，房子多了，房东就自己锻炼成全才了，什么问题都能自己搞定；而买股票其实不是自己能把控的，既不能控制价格也不能参与上市公司的经营决策，其实很大的可能都是在赌运；而投资创业那更是要面对远远超过当房东要处理的问题，甚至每天每天都...后面炒房破产的人，远远超过炒股破产的，无它，炒股上杠杠的少，炒房都是高杠杠。炒房团本轮地产熊市，出逃的很少。
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赞同来自: chenuny 、跑路皮皮 、朱顶红 、jasonhe110
我不太建议这样做，一是未来能不能保证全部出租出去或者租金能不能达到现在水平谁也无法保证，原因是房地产现状和人口增长率情况；二是风险比较大，真要往外租十几二十套房子，房东责任还是比较大的，水电气暖什么的，租房合同约束是一方面，承租人是一方面，万一暴雷了呢？三是往外租这么多房子出去，租金没几个钱，你自己忙成房产中介了，犯得着吗？以上个人愚见。我建议定投宽基指数，买债券基金，分散投资，风险小，收益不一定低
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@likkjiang
干过实业，其实很多实业抛掉人工房租水电各种费用成本，也没有多少净利润。有些甚至还没有10%的收益率。自古以来其实收租都是比较好的商业模式了。如果是我在云南长期居住，我选择等待华能水电的股息率超过3%之后考虑配置华水，而不是公寓。
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@falconlord
个人感觉恰恰相反哎买股票需要择时也需要择股，更重要的是要有很强大的心里素质，这每一样都不是普通人能具备的，当然你有极强的综合素质，做股票能超过买房的收益，这是肯定的，但你属于极其优秀的那一拨人，而股市长期以来的统计就是7亏2平1赚，大多数的入市股民其实都是炮灰。而买房当房东，这件事是普通大妈都能做的，目标简单明确，就是攒够钱就换成房放租，别的啥也别干，肯定能富甲一方。
虽然股票有管理层的风险
但是上市公司这么多
总有做的好的
其次可以分散投
甚至可以全球市场配置资产
另外行业悲观的时候经常有折价捡便宜货的机会
买入卖出也非常的方便
更不用劳心劳力操持具体业务
简直没有比这更好的投资了
记住：买股票就是买公司
不要因为一时的价格上涨而买烂公司
更不要因为一时的价格下跌而抛弃好公司
我记得大作手说过他最大收益都是坐出来的
巴菲特也是长期持股
还喜...
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赞同来自: YmoKing 、月海 、yanghongyong
@团团
我老给别的朋友讲一个故事，解放前我爷爷做生意赚了，把钱给了他的亲戚回老家买地，结果亲戚玩阴的，地都买到自己名下。我爷爷差点没气死过去，结果解放了，我爷爷定的成分是贫农，那个亲戚是地主。福贵点赞
世界的变迁有时候我们无法预计。
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@lazioslg
任何生意都是有风险的，买股票害怕遇到大跌，投资创业更是要处理形形色色的问题，买房子出租是一个稳当生意，追求的不是高收益率，而是稳定和细水长流，所面对的问题，绝大多数都是自己可控的，房子多了，房东就自己锻炼成全才了，什么问题都能自己搞定；而买股票其实不是自己能把控的，既不能控制价格也不能参与上市公司的经营决策，其实很大的可能都是在赌运；而投资创业那更是要面对远远超过当房东要处理的问题，甚至每天每天都...干过实业，其实很多实业抛掉人工房租水电各种费用成本，也没有多少净利润。有些甚至还没有10%的收益率。自古以来其实收租都是比较好的商业模式了。
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