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https://www.zhihu.com/question/39262080/answer/3406568091
父母去海南旅游一周，回来就要在海南买房（北方人，均已退休），该劝吗？怎么劝？
徐斌
2020 年度新知答主
已关注
194 人赞同了该回答
如果是老人定居，不是不可以考虑买。
但是，如果只是一时兴起，平时还是主要住在北方，偶尔才去海南的话，就不如采用“长租”“月租”的方式来度假。
子女稍微花点儿时间，租房实在是太便宜了。
买房的话，我不建议买，包括老人在海南买房，包括中年人、年轻人买房。
我在办案子、出差、旅游度假的时候，考察了不少海南的小区。
像我这种，天天在开发商的刀口周围打转的人，说真的我自己也克服不了想买房的冲动。明明被业主叫过去维权的，经常是转完楼盘之后想要买一套。但是冲动是一定要克制啊，就想一想自己是干什么的。
有几个在小圈子里，评价比较高的小区，我实地看了地理环境、小区配套、商品房、二手房的情况，看房的时候，说真的，我也有那种“要不干脆买一套”的想法，还录了视频给我家里人发了一下。
但是，我在和一个老地产商朋友聊这事的时候，他给了我一句评价：海南的房子，看的人多，买的人少。
这也解释了我一个很大的困惑，就是我是不太理解，为什么一个已经成熟的、很多人入住的大型楼盘，居然在交房入住很长时间后，依然有售楼处，有现房在卖。
在实地考察的时候，我还利用几次不同的出差机会，以年为跨度，考察了相同的楼盘。
我的结论是：物业服务品质在逐年下降。
如果放眼全世界，低纬度，靠海的海滨城市有很多。对北方人群有比较大的吸引力，无论中外都是如此。加拿大人、俄罗斯人、英国人，老了以后也会挑像佛罗里达这样的地方，去买房养老做winter bird。
这些小区，除了居住，还兼顾度假，所以一般都会在小区标配儿童游乐设施和露天泳池。
一个甚至多个露天泳池基本是标配，旁边配个热水池。如果有条件，再加上球场、游乐设施，更好的话还要有水滑梯这种。这种配置在全世界都蛮常见的，社区风格也比较统一。
问题就出在这个游泳池上。
养护游泳池需要的物业费用是比较高的，比如我在北京参与的一个业委会的案子里，业主自己维护游泳池的物业费预算在9~11元/平米/月，如果不维护游泳池最多5~6元/平米/月。
游泳池需要换水，需要救生员，如果是室内泳池，还需要专人看守出入口。这个水的成本是比较高的。
以漫长的时间为跨度，我在不同的年份，到达同一个小区。
如果是国外的话，一般我观察到的情况就是，无论这个小区交房多少年，每年过去的时候，小区的环境几乎没有差别。可以近似的理解为这些小区都像咱们去海南旅游时候入住的酒店一样：酒店的设施如果一直老化，他就没办法在市场竞争中发挥优势。
海南的情况是，海边的酒店，基本上能做到设施常年维持，老化的不明显，但是海南的小区做不到（当然如果你买房，你就要尽可能的寻找这样的小区）。
这主要是因为，我们的物业服务领域的制度有比较大的问题：
有开发商、有物业，但是没有业委会。
我们的制度里，物业费，这个用于维持小区游泳池，维持小区环境的费用，在卖房的时候被定下了一个标准之后，就几乎不可能实现涨价。而物业费的收费本身，除了价格因素外，还有物业费收缴率的问题。
就是从司法层面，同样是不交物业费，在国内不交物业费的风险，或者说收益，就是物业因为不作为、不起诉，导致我们可以不交物业费是可能的。
海南作为中国最优秀的旅游度假圣地，也是中国最值得投资的旅游地产，他最大的缺陷，就是小区的购房人分布于全国各地，导致物业费的收缴极度困难，收缴率很难上去。游客们一时冲动买了房子，平时半年一年不过去一趟，赖着不交物业费。物业费收缴率上不去，物业服务就会逐渐变差，只留下物业服务人员的工资，而没有什么钱投入到小区。
以我去的比较多的一个小区为例，五年前，这个小区的业主入住良好，几个游泳池一周开7天，都配有救生员，也有专人去“捞树叶”。
五年后，我再去，游泳池已经（不定期）关闭了，救生员也没了，但是好在依然有人“捞树叶”。
我找物业公司的人聊了一下，对方的说法不出意料，是“物业费收不上来”。
你通过买商品房也好，买二手房也好，从开发商或者小业主的手里接盘了这样的项目，想着过几年来住一住，或者退休了搬过来住，那么你就作为业主的一员，发现你无力改变小区逐渐衰退的趋势——而随着时间的推移，这个房子越来越难卖出去。
你想成立业委会改变这个局面，对不起，你没办法联系到2/3的“邻居”来开业主大会，因为他们分布全国，哪都有，唯独不在小区住，你也没有大段的时间在小区停留，花半年时间去搞业委会。除了业委会找不到人，还有一个问题就是我们容易忽视的司法环境，司法环境往往和经济发展程度正相关，和自然环境、旅游业的发达程度没有关系。
但是如果你是长租，首先，长租的成本会远低于“房贷”，或者换个角度全款买房，也远低于利息。而你每年过去度假，你都可以“租”新的楼盘，哪个小区环境好租哪个，而不是扎根在一个老小区。
海南尚且如此，诸如此类海景房、山景房，雪景、草原、大森林都是这样的道理，山东威海、广西北海的楼盘，只会比海南衰退的更快。
有些海边的旅游地产密度很高的城市，常年“鬼城”，除了海南的其他城市，往往由于纬度原因，一年有一定时期没人去旅游，不像海南可以做到一年四季都很热。而这个“空城”、“外地人”导致的物业衰退的问题，速度只会比海南更快。
如果海南的房子不值得买，那全国类似的旅游地产只能是“更不值得买”。
想过去玩儿，还是租房子或者住酒店最好。
房价的过高市场预期也是一个因素，在过去一段时间，海南的房价不是没涨起来，而是早“涨”起来。开发商定的价格，往往是一直包括一个对市场的向上的预期，就是比如说小区能卖到15000的时候，他考虑未来还能涨，所以可能定一平米25000，你把他吃下来，你就要负责消化这个预期的部分，而不是像他卖房子说的，这个房子以后马上涨到35000：他给你的价格就是高价。
2017年，那个时候烂尾楼还没现在这么多的时候，我在海南办了一个烂尾楼案子。
当时业代跟我商量，说，房子烂尾了，业主不想再承受进一步的损失，购房款最好还是能一分不少的拿回来。他问我，能不能从他们房价上涨的收益中来收取律师费，这样相当于业主没亏，律师赚了。
他这个想法是不错，那时候房价一平米7000块钱，后来涨到了两万多。
于是大家都很为难，因为这样算下来律师费实在太高了，一家得二三十万律师费，好几百家一算下来都够我买栋楼的了。业主不愿意付，我也不好意思收，这事谁也不提了，于是不了了之。
转眼五六年过去了，我回到当年办案子的地方，开发商在售的房子一平米不到两万几乎没涨，但是如果买二手房的话，我客户一平米一万块就愿意卖，只需要开发商一半的价格，还无人问津。
我去售楼处，售楼处人是挺多的，一车车的游客，连旅游带看房子，几十个人在样板间逛上一大圈，就指着那个能被装修骗了的冲动消费。老人，对样板间是没有抵抗力的，但是子女可以有，能让他们不买，就尽量不要买。
岛上有的是房子可以几个月、甚至半年的租，先租下来让他们住一住，时间跨度大一点，把寒暑假覆盖进去，这样放假了还可以带着孩子过去。
每年都可以换不同的小区，甚至地区，今年海口，明年三亚，后年陵水，大后年万宁。
连续几年住一住，说不定从老到小就都住腻歪了，再没人提什么买房的事儿。
编辑于 2024-02-23 16:19・IP 属地北京
父母去海南旅游一周，回来就要在海南买房（北方人，均已退休），该劝吗？怎么劝？
徐斌
2020 年度新知答主
已关注
194 人赞同了该回答
如果是老人定居，不是不可以考虑买。
但是，如果只是一时兴起，平时还是主要住在北方，偶尔才去海南的话，就不如采用“长租”“月租”的方式来度假。
子女稍微花点儿时间，租房实在是太便宜了。
买房的话，我不建议买，包括老人在海南买房，包括中年人、年轻人买房。
我在办案子、出差、旅游度假的时候，考察了不少海南的小区。
像我这种，天天在开发商的刀口周围打转的人，说真的我自己也克服不了想买房的冲动。明明被业主叫过去维权的，经常是转完楼盘之后想要买一套。但是冲动是一定要克制啊，就想一想自己是干什么的。
有几个在小圈子里，评价比较高的小区，我实地看了地理环境、小区配套、商品房、二手房的情况，看房的时候，说真的，我也有那种“要不干脆买一套”的想法，还录了视频给我家里人发了一下。
但是，我在和一个老地产商朋友聊这事的时候，他给了我一句评价：海南的房子，看的人多，买的人少。
这也解释了我一个很大的困惑，就是我是不太理解，为什么一个已经成熟的、很多人入住的大型楼盘，居然在交房入住很长时间后，依然有售楼处，有现房在卖。
在实地考察的时候，我还利用几次不同的出差机会，以年为跨度，考察了相同的楼盘。
我的结论是：物业服务品质在逐年下降。
如果放眼全世界，低纬度，靠海的海滨城市有很多。对北方人群有比较大的吸引力，无论中外都是如此。加拿大人、俄罗斯人、英国人，老了以后也会挑像佛罗里达这样的地方，去买房养老做winter bird。
这些小区，除了居住，还兼顾度假，所以一般都会在小区标配儿童游乐设施和露天泳池。
一个甚至多个露天泳池基本是标配，旁边配个热水池。如果有条件，再加上球场、游乐设施，更好的话还要有水滑梯这种。这种配置在全世界都蛮常见的，社区风格也比较统一。
问题就出在这个游泳池上。
养护游泳池需要的物业费用是比较高的，比如我在北京参与的一个业委会的案子里，业主自己维护游泳池的物业费预算在9~11元/平米/月，如果不维护游泳池最多5~6元/平米/月。
游泳池需要换水，需要救生员，如果是室内泳池，还需要专人看守出入口。这个水的成本是比较高的。
以漫长的时间为跨度，我在不同的年份，到达同一个小区。
如果是国外的话，一般我观察到的情况就是，无论这个小区交房多少年，每年过去的时候，小区的环境几乎没有差别。可以近似的理解为这些小区都像咱们去海南旅游时候入住的酒店一样：酒店的设施如果一直老化，他就没办法在市场竞争中发挥优势。
海南的情况是，海边的酒店，基本上能做到设施常年维持，老化的不明显，但是海南的小区做不到（当然如果你买房，你就要尽可能的寻找这样的小区）。
这主要是因为，我们的物业服务领域的制度有比较大的问题：
有开发商、有物业，但是没有业委会。
我们的制度里，物业费，这个用于维持小区游泳池，维持小区环境的费用，在卖房的时候被定下了一个标准之后，就几乎不可能实现涨价。而物业费的收费本身，除了价格因素外，还有物业费收缴率的问题。
就是从司法层面，同样是不交物业费，在国内不交物业费的风险，或者说收益，就是物业因为不作为、不起诉，导致我们可以不交物业费是可能的。
海南作为中国最优秀的旅游度假圣地，也是中国最值得投资的旅游地产，他最大的缺陷，就是小区的购房人分布于全国各地，导致物业费的收缴极度困难，收缴率很难上去。游客们一时冲动买了房子，平时半年一年不过去一趟，赖着不交物业费。物业费收缴率上不去，物业服务就会逐渐变差，只留下物业服务人员的工资，而没有什么钱投入到小区。
以我去的比较多的一个小区为例，五年前，这个小区的业主入住良好，几个游泳池一周开7天，都配有救生员，也有专人去“捞树叶”。
五年后，我再去，游泳池已经（不定期）关闭了，救生员也没了，但是好在依然有人“捞树叶”。
我找物业公司的人聊了一下，对方的说法不出意料，是“物业费收不上来”。
你通过买商品房也好，买二手房也好，从开发商或者小业主的手里接盘了这样的项目，想着过几年来住一住，或者退休了搬过来住，那么你就作为业主的一员，发现你无力改变小区逐渐衰退的趋势——而随着时间的推移，这个房子越来越难卖出去。
你想成立业委会改变这个局面，对不起，你没办法联系到2/3的“邻居”来开业主大会，因为他们分布全国，哪都有，唯独不在小区住，你也没有大段的时间在小区停留，花半年时间去搞业委会。除了业委会找不到人，还有一个问题就是我们容易忽视的司法环境，司法环境往往和经济发展程度正相关，和自然环境、旅游业的发达程度没有关系。
但是如果你是长租，首先，长租的成本会远低于“房贷”，或者换个角度全款买房，也远低于利息。而你每年过去度假，你都可以“租”新的楼盘，哪个小区环境好租哪个，而不是扎根在一个老小区。
海南尚且如此，诸如此类海景房、山景房，雪景、草原、大森林都是这样的道理，山东威海、广西北海的楼盘，只会比海南衰退的更快。
有些海边的旅游地产密度很高的城市，常年“鬼城”，除了海南的其他城市，往往由于纬度原因，一年有一定时期没人去旅游，不像海南可以做到一年四季都很热。而这个“空城”、“外地人”导致的物业衰退的问题，速度只会比海南更快。
如果海南的房子不值得买，那全国类似的旅游地产只能是“更不值得买”。
想过去玩儿，还是租房子或者住酒店最好。
房价的过高市场预期也是一个因素，在过去一段时间，海南的房价不是没涨起来，而是早“涨”起来。开发商定的价格，往往是一直包括一个对市场的向上的预期，就是比如说小区能卖到15000的时候，他考虑未来还能涨，所以可能定一平米25000，你把他吃下来，你就要负责消化这个预期的部分，而不是像他卖房子说的，这个房子以后马上涨到35000：他给你的价格就是高价。
2017年，那个时候烂尾楼还没现在这么多的时候，我在海南办了一个烂尾楼案子。
当时业代跟我商量，说，房子烂尾了，业主不想再承受进一步的损失，购房款最好还是能一分不少的拿回来。他问我，能不能从他们房价上涨的收益中来收取律师费，这样相当于业主没亏，律师赚了。
他这个想法是不错，那时候房价一平米7000块钱，后来涨到了两万多。
于是大家都很为难，因为这样算下来律师费实在太高了，一家得二三十万律师费，好几百家一算下来都够我买栋楼的了。业主不愿意付，我也不好意思收，这事谁也不提了，于是不了了之。
转眼五六年过去了，我回到当年办案子的地方，开发商在售的房子一平米不到两万几乎没涨，但是如果买二手房的话，我客户一平米一万块就愿意卖，只需要开发商一半的价格，还无人问津。
我去售楼处，售楼处人是挺多的，一车车的游客，连旅游带看房子，几十个人在样板间逛上一大圈，就指着那个能被装修骗了的冲动消费。老人，对样板间是没有抵抗力的，但是子女可以有，能让他们不买，就尽量不要买。
岛上有的是房子可以几个月、甚至半年的租，先租下来让他们住一住，时间跨度大一点，把寒暑假覆盖进去，这样放假了还可以带着孩子过去。
每年都可以换不同的小区，甚至地区，今年海口，明年三亚，后年陵水，大后年万宁。
连续几年住一住，说不定从老到小就都住腻歪了，再没人提什么买房的事儿。
编辑于 2024-02-23 16:19・IP 属地北京
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