假如房子是股票

房子与股票，可以等同吗？

普通人对这两类资产的日常体感非常不同：

1.购买的体量不一样。股票可以买一手，少则几百元，至多也就十几万；房子至少买一套，少则几十万，多则几百上千万甚至更多。

2.报价方式不一样。股票在固定的时间和平台交易，价格清楚可见，连续报价；房子则缺乏明确连贯的报价，如果不交易，连自家房子值多少钱都不清楚。

3.流动性不一样。只要是交易日，股票每天都可以买卖，甚至一天就可以交易很多次；房产的转手却很慢，市场好的时候，可能最快几天能出手，市场冷清的时候，可能几年都卖不出去。

4.情感体验不一样。房子是家的物质基础，绑定了教育、医疗等配套资源，还满足了安全感、虚荣心等心理需求；对很多人来说，股票只是一个符号，一串代码，赚了就开心，亏了就难过，可能唯有套牢的时候，才会舍不得。

一般的大类资产分类包括：

1、权益类

2、固定收益类

3、房地产

4、大宗商品

5、现金及等价物

房产被单列为一类，也有些人把它划归到“大宗商品类”，还有些人把它列为“另类投资品”。

不过，我认为刘诚的分类更简单明了。

他认为大类资产就分为两类：股权类和债权类，股权类又分为“可以产生现金流的”和“不可产生现金流的”。

股权类资产怕深度下跌；债权类资产怕恶性通胀。

这样一来，股票和房产就都是“可以产生现金流的股权类资产”，具有同样的资产属性。

从这个意义上说，"假如房子是股票”也就不是什么歪理邪说了。

在房子普涨的年代，人们认为买房是正道，买股票则是不务正业。

直到后来，房子与股票一同下跌，成了难兄难弟。

其实他们本来就是兄弟，哪怕暂时分道扬镳，终会回到同一轨道上来，遵循同样的资产逻辑，在时光之海中浮浮沉沉。

前面列举的房产与股票的不同之中，有一条是报价方式的不同。

我不知道你们感觉如何，反正我是真希望房产能够像股票一样有一个规范高效的报价系统，这样买卖双方就不用浪费那么多时间精力去博弈，也不用让中介凭空赚走那么多手续费了。

不过，这个美好的愿望估计很难成为现实。

为了满足自己的心愿，我模仿股票的报价，以自己所住的小区为例做了一个报价界面：



你别说，为了得到表中的数据，还费了不少功夫:

1、代码的前三位是小区所处道路的编号，后三位则是该户型建筑面积（不含小数点）。

2.名称就是随手取的。

3.当前价格为该户型挂牌“卖一”价。

4.“卖一”到“卖十一”是贝壳上的挂牌价按从低到高排列。

5.市值=当前价格*每套面积*套数

6.市盈率=市值/净利润

净利润就是租金，按当前网上挂牌租金的平均数再打九折。

7.市净率=市值/净资产

净资产是最麻烦也最不准确的一个数据，而且也没那么重要，主要是好奇，顺便了解一下。

我的思路把总成本近似算作净资产。

商品房的成本包含：土地成本、开发报建手续性政府缴费、设计成本、房屋建设施工成本、园林设计施工成本、园区内市政道路工程设计建设成本、管理费用、财务费用、营销费用、各种税金等等。

其中，土地成本是大头。

为了查到准确的数据，我先是百度了一下，被引导到“中指云”网站，这里关于房产方面的数据很全，但是我要的几个数据需要付费才能看，倒也不贵，一个一元，一共五元，问题是网站太烂，总是支付失败。

没办法，我转到本地的自然资源局官网，很快就找到了相关的文件。

用文件中的数据计算出楼面均价约为1.3万元。

其他成本很难精确计算，参考了知乎上关于其他城市的同类文章，粗略估计其他成本约1万元。
也就是说，总成本为2.3万/米。

那么，市净率就近似=32832/23000=1.4。

股息率=年租金/每套市值，在这里，就是市盈率的倒数，为1.1%。

再看看这个表，是不是还挺像那么回事儿？



问题来了，如果一只股票市盈率高达75倍，股息率只有1.1%，没有成交量，你会买吗？

反正现在的我是绝对不会买的。

以前的我嘛，有些无知，有些头晕……

我手上的股票，平均市盈率只有4倍，平均市净率只有0.5倍，平均股息率达到8.7%。

如果房子与股票的本质是一样的，那么这两种持仓就是自相矛盾的风格。

这让我感觉很“撕裂”。

《大空头》里帮助两个创业小伙交易CDO的Ben是一个曾在德意志银行工作的前银行家，对风险极其厌恶。有一次Charlie 在电话里对他说：“你连远期的风险都很厌恶，但是你住的房子却位于山顶断层线上——有史以来最贵的房产市场之中！”

Ben后来回忆说：“我挂掉电话后，意识到必须立马卖掉我的房子。总价100多万美金，但是月租金不足2500美元。交易价格超过了毛租金的30多倍，常识（The rule of thumb）是10倍买20倍卖。”

30多倍就是“山顶断层线”，75倍怕不是活火山口？