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原帖子不能够回复了，所以还是重新开一个新帖子吧
没想到这个帖子（reits基金记录）发布的时间会在REITs基金的底部区域，回首过去一年多，深圳安居上涨超过了60%，比绝大多数a股品种都要强。
但是值得惋惜吗？我认为不值得惋惜的，因为深圳安居过去1年的累计净值仅是从2.5603增长至2.6085，增幅并不大，甚至比预期的还要差一些。所以真正赚的，还是情绪的钱，这个对于长期投资而言，就不是那么靠谱的回报。所以过去REITs的涨幅基本都是靠溢价率（估值）的推动，其内生增长并不高，对于本身想要追求安全边际、注重内生的我而言，这笔交易错过就是错过了，不值得惋惜。
其实公募REITs发展到现在已经有5年时间，但确实难有质地过硬的品种，公租房算是REITs里面很稳定的了，有些类别，比如高速公路、产业园的，很多实际运营的结果都是大幅度低于其最初的预测结果。
比如说华夏交建REITs，原本预测2024年通行费收入有7亿，实际却只有4.3亿。
因此对于REITs自身的评估结果，我始终认为是需要持保守的态度。毕竟多数REITs的预测irr都是6%，无论是哪种类型、不同区域的资产，都能给出相似的收益率。。。所以不能把REITs的净值太当真，应该在其基础上，进一步打折扣，再权衡折溢价率才合理。
可是现在REITs的情况是不仅不存在折价，甚至多数REITs都是大幅度溢价的，那就没什么投资的必要——长期回报太拉胯了，只有短期博弈的价值。
没想到这个帖子（reits基金记录）发布的时间会在REITs基金的底部区域，回首过去一年多，深圳安居上涨超过了60%，比绝大多数a股品种都要强。
但是值得惋惜吗？我认为不值得惋惜的，因为深圳安居过去1年的累计净值仅是从2.5603增长至2.6085，增幅并不大，甚至比预期的还要差一些。所以真正赚的，还是情绪的钱，这个对于长期投资而言，就不是那么靠谱的回报。所以过去REITs的涨幅基本都是靠溢价率（估值）的推动，其内生增长并不高，对于本身想要追求安全边际、注重内生的我而言，这笔交易错过就是错过了，不值得惋惜。
其实公募REITs发展到现在已经有5年时间，但确实难有质地过硬的品种，公租房算是REITs里面很稳定的了，有些类别，比如高速公路、产业园的，很多实际运营的结果都是大幅度低于其最初的预测结果。
比如说华夏交建REITs，原本预测2024年通行费收入有7亿，实际却只有4.3亿。
因此对于REITs自身的评估结果，我始终认为是需要持保守的态度。毕竟多数REITs的预测irr都是6%，无论是哪种类型、不同区域的资产，都能给出相似的收益率。。。所以不能把REITs的净值太当真，应该在其基础上，进一步打折扣，再权衡折溢价率才合理。
可是现在REITs的情况是不仅不存在折价，甚至多数REITs都是大幅度溢价的，那就没什么投资的必要——长期回报太拉胯了，只有短期博弈的价值。
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@weiming815
楼主，请教一个小白问题，REITS的净值是基于预测值还是实际的收入啊？我在CFA课程上学的是用上一年度的NOI乘以一个预测增长，然后除以cap rate（至于这个折现率，课上没有细讲），再加资产减负债，得到净资产NAV。欢迎讨论，互相提高取决于你怎么看待“所有者权益”这一科目。我认为是REITs的净值是预测值来的，和普通股票型基金的净值有着极大差异，虽然都是“净值”
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楼主，请教一个小白问题，REITS的净值是基于预测值还是实际的收入啊？我在CFA课程上学的是用上一年度的NOI乘以一个预测增长，然后除以cap rate（至于这个折现率，课上没有细讲），再加资产减负债，得到净资产NAV。欢迎讨论，互相提高
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