Reits的收益率怎么算合理？IRR，还是直线折旧？

直接算的股息率（年分红/价格）显然是没意义的。 净值和溢价率也是没意义的。

有意义的，就是计算未来现金流的价值和相应收益率。

假设到期残值为0，当前年分红金额保持不变。

1. 用IRR，很直接，没啥可说的。
2. 使用直线折旧法摊销买入成本（即价格），r=(年分红-价格/剩余年限)/价格

计算结果，方法2 的收益率明显小于IRR

那么，哪个方法更合理？ 虽然一般都用IRR，但是2好像也有一定道理？