请教大神，如何给中国国贸进行合理估值？

中国国贸属于收租股，收入和利润每年很稳定的往上移，目前pe14.5，显然不能用房地产的估值去评判中国国贸，更合理的方法是用现金流折现法。

（以下所有估算全部靠前取整）

自由现金流，简单化就是经营现金流量净额-购建固定资产无形资产及其他长期资产支付的现金

国贸前三季度经营活动产生的现金流量净额为15亿（同比增长37%），购建固定资产和无形资产以及长期投资总额为1亿，那么自由现金流为14亿。按照同比例推算，全年现金流应在20亿左右。

由于国贸已经没有更多土地储备，预计未来也不会有更多的投资支出，购建固定资产和无形资产以及长期投资总额应该是随着时间推移，无线趋近于0。

我们计算未来自由现金流的时候，更多只考虑经营活动现金流量金额即可，国贸近10年经营现金流量金额增长率分别为37%（2021前三季度）、-8.5%（2020年疫情影响）、6.4%、19.83%、7.84%、-2.33%、5.12%、-0.79%、12.01%、15.44%，我们算出10年年化增长率为9.7%。

未来5年，经营活动产生的先进流量净额分别为第一年20x（1 +9.7%）=21.94，第二年20x（1+ 9.7%）^2=24.07,以此类推，3-10年分别为27.72、31.86、36.54。现值为142.13

折现率按照8%来计算，根据国贸历年经营情况来看，永续增长率在5%

永续价值=20*1.05/8%-5%=700

两部分加起来就是700+142.13=842.13亿

目前国贸市值仅为143亿，居然仅跟未来5年的现金流量之和一致，太夸张搞笑了吧，明显低估，进入买入区间的底部了，往下没有跌的空间，毕竟业绩非常稳。