港股打新：越秀服务、森松国际测评分析（112）

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森松国际和越秀服务已开启招股。

先说森松国际，二进宫的票，之前的测评可以看这里：港股打新：森松国际测评分析（093）

这次的招股书大概看了下，入场费变低，货便宜了不少，之前市盈率19.28，现在变成6.81，上回定价的上下区间达58%，一看就想做坏事，这回倒是变老实了。

另外基石比原来多了些，认购占比48.26%，二进宫小票，行业没想象空间，就看会不会作妖，目前超购还挺高，中签率不低，个人没啥兴趣。

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越秀服务：

基本概况：

有基石，占比36.87%。

公司简介：
中国城市运营服务商，大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者，2020年11月收购了战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理。

公司是获国家一级资质的物业管理服务提供商，也是广州市、广东省和中国物业管理条例修订的参与者，具备行业影响力。

截至2020年12月31日，总在管面积为3260万平方米，在管物业数量为215个，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。

根据中指研究院的统计，就综合实力而言，于2021年在物业服务百强企业中排名第16位；而就2020年在管面积的市场份额而言，在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第七。

行业概况：
中国房地产总投资由2014年的人民币9.5万亿元稳步增加至2020年的14.1万亿元，复合年增长率为6.9%。根据国家统计局的资料，中国商品房销售面积由2014年的12.06亿平方米稳步增加至2020年的17.6亿平方米，复合年增长率为6.5%。

根据中指研究院的统计和预测，中国住宅物业管理建筑面积从2015年的13192百万平方米增加至2020年的19302.4百万平方米，并进一步增加至2025年的23628.7百万平方米。


财务数据：

于往绩记录期间，公司收入由2018年的人民币7.6亿元增长至2019年的8.96亿元，并进一步增至2020年的11.68亿元；

净利润由2018年的人民币4730万元增长至2019年的9320万元，并进一步增至2020年的2.03亿元。

公司2020年毛利率为34.5%，净利润率则为17.4%，两者表现均领先物业服务百强企业的平均表现，2020年的按年净利润增速为118.6%。

公司竞争优势：
1、TOD综合物业管理模式，未来增长潜力巨大。
2、专业化商业运营服务能力，中国高端写字楼物业管理引领者。
3、提供全链条住宅物业管理，打造高品质社商品牌。
4、凭借国企背景优势，实现多业态市场拓展。

风险因素：
1、大部分来自物业管理服务的营业收入产生自向由广州越秀、越秀地产及其各自的合营企业、联营公司或其他关联方开发或拥有的物业所提供的服务。
2、员工成本及分包成本增加可能会损害业务并影响盈利能力。
3、公司按包干制向客户收费，因此可能无法有效预测或控制提供物业管理服务的成本。

募资款项用途：
约60%将用于为策略收购和投资提供资金，并进一步建立策略联盟，扩大业务规模；约15%将用于进一步发；约15%将用于开发信息技术系统和智能社区；约10%将用于补充营运资金和一般公司用途。

首次公开发售前投资：
2021年2月8日广州地铁投融资认购公司发行及配发90359677股股份，代价为人民币3.3亿元，铁投融资将于公司约6.11%股权中拥有权益，一年禁售，较发售价范围中位数折让25%。

同行上市情况：

同行居民服务类20-21年一共上市了20只，其中暗盘11涨9跌，上市首日12涨6跌2平，去年10月份以来物业股上市表现有点惨。

保荐人历史战绩：

保荐人：农银

保荐人农银19-21年一共保荐了18只，其中暗盘7涨11跌，上市首日10涨6跌2平。

保荐人：中信建投

保荐人中信建投19-21年一共保荐了9只，其中暗盘4涨4跌1平，上市首日5涨4跌。

保荐人：美林

保荐人美林19-21年一共保荐了16只，其中暗盘6涨10跌，上市首日6涨5跌5平。

中签率预估：

公开发行36966000股，每手500股，公开发行总计73932手，当前超购2.84倍，如果回拨30%，甲乙组各分110890手，假设4万人申购，一手中签率100%。

综合评估：
定价上下浮动33%，区间有点大，发行市盈率35.63，还是个住宅商业混合的，按照同等市值去对标，感觉不怎么便宜。

去年10月以来物业股上市表现一直偏弱，别说暴涨，不破发就不错了，当然这跟发行的高估值有一定关系。

稳价人和保荐人战绩都一般，基石占比36.87%，不少是企业相关的公司，新华人寿保险股份有限公司占比3.68%。

中签率高，感觉没有太多期待，时代天使把人搞焉了。

个人操作：要多少能中多少的感觉，提不起兴致，看在知名度还行的份上，先白嫖几个先吧。

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