都说炒房赚钱，我买了杭州钱江新城核心区的房子收益率怎么跟银行理财差不多，我算错了吗？

2011年初以总价税费合计530万（单价3.9万，面积136方）左右买了现在住的钱江新城核心区的房子，装修花了30万，房子和装修合计560万，首付三成加税费180万，贷款365万八五折优惠利率，将近十年每个月差不多还按揭将近2万（其中有差不多1.5万是利息），到现在差不多本金和利息还了220万，首付装修加十年按揭款合计430万，还有300万银行本金未还，现在的市场价880万（单价6.5万，十年单价涨了70%）如果出售除去300万按揭尾款，净到手580万，十年付出430万，净利润150万，哪怕加上十年的房租90万，加十年房租合计净利润240万，十年收益率合计56%（年化收益率4.5），刚好跟银行理财差不多，这还是建立在首付三成，八五折优惠利率的，杭州市钱江新城核心区的地段，房价最近这十年全国暴涨的基础上，如果从投资角度考虑，这真的是一笔失败的投资，所以投资房子赚不赚钱要先学会算账（银行按揭还的都是利息），而且要拉长时间看，以前是这样，房住不炒的情况下未来的房价收益率会怎样？