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像川普一样倒腾曼哈顿房产?来看看这种REITs

来源:投研帮 作者:王了了 日期:2017年03月24日
说到写字楼类的REITs,我这个公众号的头像,就是纽约曼哈顿的俯瞰图。我当时在帝国大厦顶层天台,拍下了这密密麻麻的写字楼:


其实,不是只有川普才能在曼哈顿搞房地产。像你我这样的普通投资者,也可以成为曼哈顿某栋楼的股东——多亏了资产证券化。

写字楼REITs,几乎都集中在纽约这种一线城市。全美一共就25只写字楼REITs,光纽约就占了5只。

这种房产,可想而知,地理位置是影响其价值的最重要因素,没有之一。只要在市区中心的繁华地段(CBD),租金一定是最高的,这点没啥可商量的。

但不在市区的写字楼也并不是没有市场,它们的优势是,离居民区近、停车位充足,而且便宜……

除了地段之外,写字楼也会按照硬件条件分成ABC三个等级。A级写字楼普遍都比较新,楼的硬件质量比较好,内部设施也会比较高级,比如会有健身中心和餐厅等。而B和C级的这些方面都会相对较差一些。

这个等级也没有硬性指标来划分,基本上就是凭主观判断,方便为定价作参考而已。

写字楼REITs还有一个特点——租约都是Full-Service的。意思是,房主会负责租客的一切开销:水电费、税、保险、安保、垃圾处理、景观美化……等等。租客只需付租金,其他事都由房东搞定(当然费用已经摊在租金里了)。我把“full-service”翻译成“一条龙服务”,不为过吧?

这种写字楼的租约一般都在5到7年,到期续约的情况也很常见,除非租客破产了。当然,写字楼的收入受经济影响巨大,如果经济危机到来,企业大批破产,会直接影响到写字楼REITs的收入。

写字楼的租金波动率也比其他房产要大,周期性更强。周期性指的是新楼开工到建成的周期,如果一段时间内新建成的写字楼太多,而需求跟不上,就会影响那个地区的入住率,从而影响REITs的租金收入。

还有一点比较重要的是,现代化设施越来越发达的今天,已经有很多人可以在家工作了,而这个趋势应该还会继续,造成人们对办公室的需求逐渐减少。而且,人们也越来越懂得空间管理了。2000年的时候,平均每个员工大概有23平方米的空间,而到了今天,这个数字已经缩小到16平方米——公司对办公室空间的需求减少了30%。

所以,人类社会逐渐进步的进程中,写字楼这个行业要面对的挑战还很大。

目前在写字楼REITs里,有两只跌破了净资产,也就是价格除以每股净资产小于1。(换句话说,此时此刻把它的资产全都卖了,债务全还清,剩下的钱比它的市值还高)它俩的代码是PGRE和NRE,市净率分别是0.94和0.95。但我并不是推荐你买它们,因为我根本没深入了解它们,提出来只是供感兴趣的小伙伴去挖一挖。

再说两只分红率最高的,GOV和SIR,分红率分别是8.54%和8.02%。它们的市净率也没有很高,分别是1.51和1.08。同样的,我不是推荐你买,感兴趣可以深入研究一下。

后面会继续写其他行业REITs和估值方法,敬请期待……

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2017-03-24 15:14 0 条评论

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shlandls

赞同来自: crazyinvestor

价格能不能便宜点

或者搞个试看价
2017-03-24 15:31 0 条评论
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moonriver6

赞同来自: dowwang

继续阅读的续费太高了,一般10元20元差不多了。现在基本都是快100了,看20篇很可能才能定下一个买卖。
2017-08-21 13:47 0 条评论
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rnll - Nobody's Listening.

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国内房地产租金回报率远低过余额宝。
2017-08-21 13:59 0 条评论
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yiyayi - 低风险不是无风险

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都有杠杆的,不是低风险,慎买。
2017-08-21 14:08 0 条评论
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西出嘉裕

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王了了,我看了你发个红包不?我下次还来哟
2018-08-15 22:14 0 条评论

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