【更新】30%~40%潜在套利机会：纽约曼哈顿REIT卖身清算
来源：投研帮
作者：王了了
日期：2016年12月15日
先说结论，纽约REIT（代码NYRT）可能面临资产清算，目前照净值折价30%~40%，清算过程种折价部分会被填补。12月有几件事对股价有催化作用。
你可能会想，折价这么多估计不是啥好东西。但先别下定论，咱们来具体看看咋回事。
New York REIT人如其名，就是在纽约的REIT。它的绝大部分房地产就在曼哈顿，全美房价最高流动性也最高的地方：
（19处世界级地标式建筑）
这些都是最稳定的一线黄金地段房地产，而且租赁期平均达到9年以上。
此时此刻NYRT股价在9.55美元，预计清算价格要在12到15美元。那它到底值多少钱呢？
它的资产要分成三类来评估：
① 出租型地产。
这类资产看的主要就是NOI（净经营收入）。从公司披露数据显示，出租型地产稳定现金NOI是132m。但这个数字比较保守，因为大部分租赁协议是在2008危机后签的，所以租金比现在市场价要低10~15%。
但这只是收入，不是资产价格。要知道房地产本身值多少钱还要看cap rate。（Cap rate是种房地产估值指标，用NOI÷地产价值）
今年cap rate大概在4%到4.5%水平，这样算来地产估值大概有29到33亿美元。
② 酒店。
NYRT还拥有一家5星级酒店（Hotel Viceroy），就在纽约中央公园旁边，240个房间。2013年刚建成，造价1.485亿美元，平均每个房间62万美金。（Cost per key）
这个估值算比较合理了，至少不算高估，因为同级别酒店的cost per key也在80到100万。
③ Worldwide Plaza的折价收购权。
Worldwide Plaza是曼哈顿地标建筑之一，写字楼和住宅混合。
现在NYRT拥有Worldwide Plaza 48.9%的股权，而且还拥有剩下51.1%的折价收购权。
NYRT有权在这个月底以678美元/sq.ft的价格，收购价值1000美元/sq.ft的Worldwide Plaza房产。（sq.ft=square foot=平方英尺）
而且1000美元/sq.ft 对于100%入住率的曼哈顿地标建筑，也是非常保守的估值了。用NOI和4%的cap rate来算，Worldwide Plaza的估值应该在1025美元/sq.ft。
最主要的是，现在的NOI也是被低估的，因为刚才讲过的原因，2008年以后签的租赁协议租金都低于现在市场价。
所以Worldwide Plaza合理的估值应该在1200美元/sq.ft。（我换算了一下，按1：7的汇率合人民9万元/平米。现在上海或北京市中心地标建筑市场价多少？）
按照这个估值，这个折价收购权价值5.46亿美元。
好了，把三块资产的估值加一下，得到美股价值13.48美元，而现在股价在9.55美元——潜在40%折价。
那么现在问题来了：既然资产这么好，凭什么折价这么多？
其实是因为股东掐架。
过去两年NYRT的股东分成几派，各执己见想要按自己的意愿左右管理层。期间试图跟另一家公司合并，没有成功；计划回购1.5亿美元股票，也没有成功；而且中间还牵扯到财务造假的问题。
说到财务造假就吓跑了好多投资者，但实际上不是NYRT财务造假，而是它的顾问方（external avdisor）涉嫌造假，财务总监和总会计师都被抓了。NYRT现在还在使用这个顾问，但就快换了。
所以各种乱七八糟的事折腾了2年都没结果，投资者特别失望，这是NYRT目前折价的最重要原因。
但是从现在起到月底，马上会有几件事能让一切开始明朗：
→ 12月19日股东投票决定是否进行清算。上次合并不成功是因为有两派股东坚决反对，但这次目前并没有，所以通过的可能性很大。如果通过，清算过程最长不会超过12个月，因为曼哈顿地产的流动性非常高。届时折价会逐渐填回。
→ 这个月底前公司会宣布替换掉之前财务造假的那个顾问公司，并且新顾问公司很可能是NYRT的大股东之一（WW Investors）。如果这样，清算价很可能在最低11美元以上。因为WW Investors在提议书里说，清算价格要达到11美元以上，自己才收顾问费。
→ 还是这个月底，NYRT如果融到钱去折价收购Worldwide Plaza，对股价又是一个利好。
还有几点值得注意的地方：
→ 2014年NYRT曾经以10.75美元回购14%的股票，结果参与人数非常少，看出当时投资者对它的估值要高于10.75美元。
→ 作为A级写字楼和住房REITs，NYRT现在的分红率高达5%，同级别的REITs分红率都在2%水平。（股价被低估）
→ 公司的运营状况确实不好，FFO和AFFO都不能覆盖分红，这也是它折价的重要原因。但是，如果公司进入清算阶段，这些就都不重要了，清算时只看资产估值，不看盈利能力。
→ 因为启动了清算计划，11月12月的分红不发了，这笔钱加上未来的收入可以作为清算时产生的费用。
当然了，这是风险套利，风险是一定有的：纽约房价下跌；清算时成交量不足；清算时出现不确定变故；股东投票不通过，继续周折……都会导致股价下跌，或最终清偿价低于现价。
就这么多~
资料来源：
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=35579491
http://www.nyrt.com/property-map.html
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=35782859
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=36353308
http://therealdeal.com/issues_articles/the-rise-and-fall-of-nicholas-schorsch/
http://www.prnewswire.com/news-releases/rambleside-calls-for-the-immediate-sale-or-liquidation-of-new-york-reit-300101115.html
http://nypost.com/2015/01/15/nyc-adds-thousands-of-hotel-rooms-for-gotham-wide-guest-surge/
http://www.investopedia.com/news/hottest-us-commercial-real-estate-markets/
你可能会想，折价这么多估计不是啥好东西。但先别下定论，咱们来具体看看咋回事。
New York REIT人如其名，就是在纽约的REIT。它的绝大部分房地产就在曼哈顿，全美房价最高流动性也最高的地方：
（19处世界级地标式建筑）
这些都是最稳定的一线黄金地段房地产，而且租赁期平均达到9年以上。
此时此刻NYRT股价在9.55美元，预计清算价格要在12到15美元。那它到底值多少钱呢？
它的资产要分成三类来评估：
① 出租型地产。
这类资产看的主要就是NOI（净经营收入）。从公司披露数据显示，出租型地产稳定现金NOI是132m。但这个数字比较保守，因为大部分租赁协议是在2008危机后签的，所以租金比现在市场价要低10~15%。
但这只是收入，不是资产价格。要知道房地产本身值多少钱还要看cap rate。（Cap rate是种房地产估值指标，用NOI÷地产价值）
今年cap rate大概在4%到4.5%水平，这样算来地产估值大概有29到33亿美元。
② 酒店。
NYRT还拥有一家5星级酒店（Hotel Viceroy），就在纽约中央公园旁边，240个房间。2013年刚建成，造价1.485亿美元，平均每个房间62万美金。（Cost per key）
这个估值算比较合理了，至少不算高估，因为同级别酒店的cost per key也在80到100万。
③ Worldwide Plaza的折价收购权。
Worldwide Plaza是曼哈顿地标建筑之一，写字楼和住宅混合。
现在NYRT拥有Worldwide Plaza 48.9%的股权，而且还拥有剩下51.1%的折价收购权。
NYRT有权在这个月底以678美元/sq.ft的价格，收购价值1000美元/sq.ft的Worldwide Plaza房产。（sq.ft=square foot=平方英尺）
而且1000美元/sq.ft 对于100%入住率的曼哈顿地标建筑，也是非常保守的估值了。用NOI和4%的cap rate来算，Worldwide Plaza的估值应该在1025美元/sq.ft。
最主要的是，现在的NOI也是被低估的，因为刚才讲过的原因，2008年以后签的租赁协议租金都低于现在市场价。
所以Worldwide Plaza合理的估值应该在1200美元/sq.ft。（我换算了一下，按1：7的汇率合人民9万元/平米。现在上海或北京市中心地标建筑市场价多少？）
按照这个估值，这个折价收购权价值5.46亿美元。
好了，把三块资产的估值加一下，得到美股价值13.48美元，而现在股价在9.55美元——潜在40%折价。
那么现在问题来了：既然资产这么好，凭什么折价这么多？
其实是因为股东掐架。
过去两年NYRT的股东分成几派，各执己见想要按自己的意愿左右管理层。期间试图跟另一家公司合并，没有成功；计划回购1.5亿美元股票，也没有成功；而且中间还牵扯到财务造假的问题。
说到财务造假就吓跑了好多投资者，但实际上不是NYRT财务造假，而是它的顾问方（external avdisor）涉嫌造假，财务总监和总会计师都被抓了。NYRT现在还在使用这个顾问，但就快换了。
所以各种乱七八糟的事折腾了2年都没结果，投资者特别失望，这是NYRT目前折价的最重要原因。
但是从现在起到月底，马上会有几件事能让一切开始明朗：
→ 12月19日股东投票决定是否进行清算。上次合并不成功是因为有两派股东坚决反对，但这次目前并没有，所以通过的可能性很大。如果通过，清算过程最长不会超过12个月，因为曼哈顿地产的流动性非常高。届时折价会逐渐填回。
→ 这个月底前公司会宣布替换掉之前财务造假的那个顾问公司，并且新顾问公司很可能是NYRT的大股东之一（WW Investors）。如果这样，清算价很可能在最低11美元以上。因为WW Investors在提议书里说，清算价格要达到11美元以上，自己才收顾问费。
→ 还是这个月底，NYRT如果融到钱去折价收购Worldwide Plaza，对股价又是一个利好。
还有几点值得注意的地方：
→ 2014年NYRT曾经以10.75美元回购14%的股票，结果参与人数非常少，看出当时投资者对它的估值要高于10.75美元。
→ 作为A级写字楼和住房REITs，NYRT现在的分红率高达5%，同级别的REITs分红率都在2%水平。（股价被低估）
→ 公司的运营状况确实不好，FFO和AFFO都不能覆盖分红，这也是它折价的重要原因。但是，如果公司进入清算阶段，这些就都不重要了，清算时只看资产估值，不看盈利能力。
→ 因为启动了清算计划，11月12月的分红不发了，这笔钱加上未来的收入可以作为清算时产生的费用。
当然了，这是风险套利，风险是一定有的：纽约房价下跌；清算时成交量不足；清算时出现不确定变故；股东投票不通过，继续周折……都会导致股价下跌，或最终清偿价低于现价。
就这么多~
资料来源：
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=35579491
http://www.nyrt.com/property-map.html
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=35782859
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=36353308
http://therealdeal.com/issues_articles/the-rise-and-fall-of-nicholas-schorsch/
http://www.prnewswire.com/news-releases/rambleside-calls-for-the-immediate-sale-or-liquidation-of-new-york-reit-300101115.html
http://nypost.com/2015/01/15/nyc-adds-thousands-of-hotel-rooms-for-gotham-wide-guest-surge/
http://www.investopedia.com/news/hottest-us-commercial-real-estate-markets/
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大牛厉害，拉入自选观察。
在finviz上看了下，那个director近期在不断卖出，似乎知道结局不好了，
Insider Trading Relationship Date Transaction Cost #Shares Value ($) #Shares Total SEC Form 4
KAHANE WILLIAM M Director Oct 04 Sale 9.09 93,818 852,960 24,000 Oct 05 08:38 PM
KAHANE WILLIAM M Director Oct 03 Sale 9.09 258,134 2,346,438 117,818 Oct 05 08:38 PM
KAHANE WILLIAM M Director Sep 30 Sale 9.16 71,981 659,346 375,952 Oct 03 08:11 PM
KAHANE WILLIAM M Director Sep 29 Sale 9.20 42,951 395,149 447,933 Oct 03 08:11 PM
O'Malley Patrick A. Chief Investment Officer Sep 29 Sale 9.25 8,311 76,877 36,198 Oct 03 08:10 PM
在finviz上看了下，那个director近期在不断卖出，似乎知道结局不好了，
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KAHANE WILLIAM M Director Oct 04 Sale 9.09 93,818 852,960 24,000 Oct 05 08:38 PM
KAHANE WILLIAM M Director Oct 03 Sale 9.09 258,134 2,346,438 117,818 Oct 05 08:38 PM
KAHANE WILLIAM M Director Sep 30 Sale 9.16 71,981 659,346 375,952 Oct 03 08:11 PM
KAHANE WILLIAM M Director Sep 29 Sale 9.20 42,951 395,149 447,933 Oct 03 08:11 PM
O'Malley Patrick A. Chief Investment Officer Sep 29 Sale 9.25 8,311 76,877 36,198 Oct 03 08:10 PM
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天书 
- 学习新股、债券、可转债、分级、美股
“→ 12月19日股东投票决定是否进行清算。上次合并不成功是因为有两派股东坚决反对，但这次目前并没有，所以通过的可能性很大。如果通过，清算过程最长不会超过12个月，因为曼哈顿地产的流动性非常高。届时折价会逐渐填回。”----我的疑问在这里，如果12月19日股东投票否决清算会发生什么，就是最坏会怎样？
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greenwisher - 一言难尽……
赞同来自: xiaoxi32167 、风到那去了 、runcai 、ben2017 、ttiger 、更多 »
机缘巧合曾经听过AUM19b的美国某vulture fund的主要合伙人的路演，当时他们来中国寻求社保基金投资。他们主要做distressed securities，和楼主讲的投资机会很类似。主要的手法就是对陷入困境的企业做详尽的尽职调查，如果有机会就折价买入大部分的股份/债权，利用表决权优势主导股东或者债权人做出重整或者分拆或者出售，从中获利。
他们的创始人都是律所的资深合伙人，对破产清算流程有20多年经验。他们做房地产的项目，前期尽职调查阶段会聘请资深的房地产估价师对房产做详尽的评估，会计师事务所做财务评估，请经济学家评估宏观经济、货币和财政政策预测，地产行业资深分析师对房地产前景做预测。做出资产处置计划，和公司股东管理层开过会听取各方意见以后，才会考虑要不要投资。
当然对充基金有钱有资源，他们要投资很多钱，所以进行调研花的时间精力不是我等个人能比。但是能因为我们投资的钱不如机构那么多，就可以靠网上的道听途说去做投资决定了吗？
我也不能说楼主靠网上得来的公开消息做的研究，就一定不如那些专业机构（虽然很大概率上是的，不然人家何苦要花钱花时间）。但是鉴于美国房地产行业、目标公司资产和美国法律流程的复杂性，楼主受限于她的知识技能和消息来源的限制，我不认为她能够在没有实质性尽职调查的情况下得出可靠到足以拿真金白银去冒险的结论。（抱歉）
我还是很期待能看到一些专业的投研。但是这是个悖论，有可信度的投资机会是要靠大把时间金钱去发掘的，花了这么大成本得来的信息，当然也不会贴出来免费分享。
他们的创始人都是律所的资深合伙人，对破产清算流程有20多年经验。他们做房地产的项目，前期尽职调查阶段会聘请资深的房地产估价师对房产做详尽的评估，会计师事务所做财务评估，请经济学家评估宏观经济、货币和财政政策预测，地产行业资深分析师对房地产前景做预测。做出资产处置计划，和公司股东管理层开过会听取各方意见以后，才会考虑要不要投资。
当然对充基金有钱有资源，他们要投资很多钱，所以进行调研花的时间精力不是我等个人能比。但是能因为我们投资的钱不如机构那么多，就可以靠网上的道听途说去做投资决定了吗？
我也不能说楼主靠网上得来的公开消息做的研究，就一定不如那些专业机构（虽然很大概率上是的，不然人家何苦要花钱花时间）。但是鉴于美国房地产行业、目标公司资产和美国法律流程的复杂性，楼主受限于她的知识技能和消息来源的限制，我不认为她能够在没有实质性尽职调查的情况下得出可靠到足以拿真金白银去冒险的结论。（抱歉）
我还是很期待能看到一些专业的投研。但是这是个悖论，有可信度的投资机会是要靠大把时间金钱去发掘的，花了这么大成本得来的信息，当然也不会贴出来免费分享。
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@greenwisher 谢谢楼上的分享。其实下周一19号就要出结果了，所以应该没有足够时间去做深入调查了。我写这个出来也是想跟大家交流，看看大家对哪类机会感兴趣。如果以后有类似的机会，时间足够，我会去做深入调查，研究结果就一定要付费了。
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赞同来自: greenwisher 、做梦的Leon 、Taoger 、football 、伸你右脸更多 »
如果读了楼主的美股文章起心动念，建议去seekingalpha再研读一下相关的文章。
比如这篇：http://seekingalpha.com/article/4023052-new-york-reit-liquidation-30-percentminus-50-percent-upside-likely-downside
Seekingalpha上的文章良莠不齐，所以看文章后的评论也很有必要。
不知道楼主是不是看了这篇文章受了启发。
比如这篇：http://seekingalpha.com/article/4023052-new-york-reit-liquidation-30-percentminus-50-percent-upside-likely-downside
Seekingalpha上的文章良莠不齐，所以看文章后的评论也很有必要。
不知道楼主是不是看了这篇文章受了启发。
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者
New York REIT, Inc. (NYSE: NYRT), today announced that the Company's Board of Directors has selected Winthrop REIT Advisors LLC to become its new external advisor.
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【更新】昨晚公司公告任命了新的external advisor，但不是WW Investors，是Winthrop。不管换成谁都是好事，所以昨天涨了一丢丢。但投票清算推到了1月3号。在那之前，12月30号会投票选出董事会。
2
@leonliwenhui 恭喜，暂时浮盈2%。如果只是小玩，退出策略可以等投票结果出来后不管是什么都平仓。如果通过后想长期关注，可以卖一半，剩下的等回归净值。
上次导致被收购不成功的是大股东WW Investor，而这次它是投同意票的。
上次导致被收购不成功的是大股东WW Investor，而这次它是投同意票的。
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greenwisher - 一言难尽……
买入等清算是一个策略。除此之外，也可以考虑做个事件套利，其实更准确说应该是事件投机。因为进入公知领域中的消息，很可能已经反映在价格中了。对于这些事件我们并没有不为公众所知的消息让我们具有概率上的优势。
5
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@leonliwenhui 恩是的
【更新】昨晚消息NYRT融资到了7.67亿美元，用来收购Worldwide Plaza余下的51.1%收购权。至此为止文中提到的3项利好已经兑现了2项，股价从9.55涨到了9.98。但还剩最后也是最关键的一项——1月3号的投票，最终决定是否进行清算。
【更新】昨晚消息NYRT融资到了7.67亿美元，用来收购Worldwide Plaza余下的51.1%收购权。至此为止文中提到的3项利好已经兑现了2项，股价从9.55涨到了9.98。但还剩最后也是最关键的一项——1月3号的投票，最终决定是否进行清算。
2
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根据12月9日公司发的公告，其实是8.49 ---11.26。看来还是要自己做homework啊。
The Company has estimated that the net proceeds that will be distributed to stockholders over time from the plan of liquidation and taking into account estimated transaction costs, will be between $8.49 and $11.26 per share. This range is solely an estimate and we cannot guarantee at this time the exact amount that you will receive.
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1474464/000114420416138806/v453517_prer14a.htm
The Company has estimated that the net proceeds that will be distributed to stockholders over time from the plan of liquidation and taking into account estimated transaction costs, will be between $8.49 and $11.26 per share. This range is solely an estimate and we cannot guarantee at this time the exact amount that you will receive.
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1474464/000114420416138806/v453517_prer14a.htm
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按最近的高换手，还持续几日的话 估计是最大的几个股东（看了几个都是共同基金 持股60%以上 ）根据共同基金的投资风险要求，必须清仓，被其他风投基金或者其他投资人接手了。等年报出来的时候就可以验证我的猜测是否为真
http://www.nasdaq.com/symbol/nyrt/institutional-holdings
同花顺上显示 1月3日 某股东增持过82万股 当日股价10.1 左右吧 恩。。
卖的很着急 有人拉还是急着卖 成交量很大 股价基本没变化 估计都商量好了 也可以说是利益输送 合法老鼠仓？
http://www.nasdaq.com/symbol/nyrt/institutional-holdings
同花顺上显示 1月3日 某股东增持过82万股 当日股价10.1 左右吧 恩。。
卖的很着急 有人拉还是急着卖 成交量很大 股价基本没变化 估计都商量好了 也可以说是利益输送 合法老鼠仓？
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根据12月9日公司发的公告
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1474464/000114420416138806/v453517_prer14a.htm
资产出售收入空间为35-39亿，资产估价跟楼主差不多，区间11.7%。但是去除债务和中间费用怎么变成了区间32.6%？
问中原因是最后一句话，没看懂，有能解释下的嘛？
“he approximately $400 million range in gross real estate sales prices is measured against a smaller base number.”
In estimating our Total Liquidating Distributions Range, we have relied on management’s estimate of the value of our assets, with input from the Eastdil Secured group of Wells Fargo Securities, and the costs we will incur as a result of and during the liquidation process. The range of estimated liquidating distributions is based in part on an estimated range of gross real estate sales prices of approximately 3.5 billion to3.9 billion (a percentage difference of approximately 11.7%), including the Worldwide Plaza property based on a sale of a 100% interest in the Worldwide Plaza property. This estimated range of gross real estate sales prices implies a capitalization rate range of 4.2% to 4.7% based on estimated annualized cash net operating income for the second quarter of 2016 of approximately 162 million, including the estimated annualized cash net operating income from Worldwide Plaza on a 100% basis. These estimates of the gross real estate sales prices of our assets are based, in part, on cash flow projections for our assets, taking into account market knowledge and experience of management and the Eastdil Secured group of Wells Fargo Securities. The reason the percentage differential shows a Total Liquidating Distributions Range of 32.6% (8.49 and $11.26 per share), when compared to an approximately 11.7% range in estimated gross real estate sales prices, is because, after deducting debt and the costs of selling the assets and liquidating, the approximately $400 million range in gross real estate sales prices is measured against a smaller base number.
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1474464/000114420416138806/v453517_prer14a.htm
资产出售收入空间为35-39亿，资产估价跟楼主差不多，区间11.7%。但是去除债务和中间费用怎么变成了区间32.6%？
问中原因是最后一句话，没看懂，有能解释下的嘛？
“he approximately $400 million range in gross real estate sales prices is measured against a smaller base number.”
In estimating our Total Liquidating Distributions Range, we have relied on management’s estimate of the value of our assets, with input from the Eastdil Secured group of Wells Fargo Securities, and the costs we will incur as a result of and during the liquidation process. The range of estimated liquidating distributions is based in part on an estimated range of gross real estate sales prices of approximately 3.5 billion to3.9 billion (a percentage difference of approximately 11.7%), including the Worldwide Plaza property based on a sale of a 100% interest in the Worldwide Plaza property. This estimated range of gross real estate sales prices implies a capitalization rate range of 4.2% to 4.7% based on estimated annualized cash net operating income for the second quarter of 2016 of approximately 162 million, including the estimated annualized cash net operating income from Worldwide Plaza on a 100% basis. These estimates of the gross real estate sales prices of our assets are based, in part, on cash flow projections for our assets, taking into account market knowledge and experience of management and the Eastdil Secured group of Wells Fargo Securities. The reason the percentage differential shows a Total Liquidating Distributions Range of 32.6% (8.49 and $11.26 per share), when compared to an approximately 11.7% range in estimated gross real estate sales prices, is because, after deducting debt and the costs of selling the assets and liquidating, the approximately $400 million range in gross real estate sales prices is measured against a smaller base number.
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楼主发了那么多文章，态度是可以的。
但是太不专业，计算方法都是错的。
http://www.marketwatch.com/investing/stock/NYRT
这个公司我只看了2眼，第一眼市值是1.62B，第二眼净资产是1.03B。
都不用做尽职调查，市值是高于净资产的！！！！难道这个净资产居然被低估了0.6B？
但是太不专业，计算方法都是错的。
http://www.marketwatch.com/investing/stock/NYRT
这个公司我只看了2眼，第一眼市值是1.62B，第二眼净资产是1.03B。
都不用做尽职调查，市值是高于净资产的！！！！难道这个净资产居然被低估了0.6B？
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NYRT's new advisor, Winthrop, won't get paid until liquidations top $11 (link: http://bit.ly/2kOqVi0). They handled the Winthrop Realty (FUR) liquidation and that got over $17 compared to initial NAV estimate of $13.80 while the stock was trading around $11 when the liquidation began.
http://seekingalpha.com/article/4041097-new-york-reit-liquidation-incredible-return-overpriced-market
ib上看到的 给各位点信心，唯一区别是现在是加息周期，对地产不利，卖快点就结了……
http://seekingalpha.com/article/4041097-new-york-reit-liquidation-incredible-return-overpriced-market
ib上看到的 给各位点信心，唯一区别是现在是加息周期，对地产不利，卖快点就结了……
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赞同来自: jackymin001 、长岛的雪
奇了怪了，正道不走，要走小道。好好的ＭＰＷ这种稳定高收益Ｒｅｉｔｓ不买，买这不确定性的东西干啥？ 在美股做，个人认为最重要就是要品种组合和确认性。呵呵，见仁见智，楼主继续。
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joeyjiao - 别封账号
没啥更新了？
Scott, after reading a bit more on the topic I am of the impression that BV of the assets will be irrelevant for tax purposes. All that will matter for capital gains calculation is the cost basis of NYRT shares. Below is explanation from the liquidation of another REIT that I found quite helpful:
http://www.hinessecurities.com/reits/hines-reit/tax-information/
Reply
Scott, after reading a bit more on the topic I am of the impression that BV of the assets will be irrelevant for tax purposes. All that will matter for capital gains calculation is the cost basis of NYRT shares. Below is explanation from the liquidation of another REIT that I found quite helpful:
http://www.hinessecurities.com/reits/hines-reit/tax-information/
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Liquidation Plan
In conjunction with exercising our option to acquire the additional interest in Worldwide Plaza, discussed below, we have engaged brokers and are currently marketing the property for sale. Given the requirements of the loan assumption necessary to complete our acquisition of the additional interests in Worldwide Plaza, we have not formally listed for sale any of the other properties. We will begin to market the remaining properties in late spring, early summer and estimate at this time that all the properties will be sold by March 31, 2018. We estimate that the gross sales price for all assets, inclusive of Worldwide Plaza, will be approximately $3.6 billion, with estimated sales costs of approximately $126.0 million.
Liquidity and Capital Resources
As of March 31, 2017, we had cash and cash equivalents of $51.7 million. Our total assets and net assets in liquidation were $2.78 billion and $1.55 billion, respectively, at March 31, 2017. Our ability to meet our obligations is contingent upon the disposition of our assets in accordance with our Liquidation Plan. We estimate that the proceeds from our Liquidation Plan will be adequate to pay our obligations, however, we cannot provide any assurance as to the prices or net proceeds we will receive from the disposition of our assets.
In conjunction with exercising our option to acquire the additional interest in Worldwide Plaza, discussed below, we have engaged brokers and are currently marketing the property for sale. Given the requirements of the loan assumption necessary to complete our acquisition of the additional interests in Worldwide Plaza, we have not formally listed for sale any of the other properties. We will begin to market the remaining properties in late spring, early summer and estimate at this time that all the properties will be sold by March 31, 2018. We estimate that the gross sales price for all assets, inclusive of Worldwide Plaza, will be approximately $3.6 billion, with estimated sales costs of approximately $126.0 million.
Liquidity and Capital Resources
As of March 31, 2017, we had cash and cash equivalents of $51.7 million. Our total assets and net assets in liquidation were $2.78 billion and $1.55 billion, respectively, at March 31, 2017. Our ability to meet our obligations is contingent upon the disposition of our assets in accordance with our Liquidation Plan. We estimate that the proceeds from our Liquidation Plan will be adequate to pay our obligations, however, we cannot provide any assurance as to the prices or net proceeds we will receive from the disposition of our assets.
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我在《薅资本主义羊毛》专栏里一直在更新这个。最近的更新如下：
5月10日公司发公告说清算价预计在9.25：http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=2000520573
但实在是太奇怪了，公司基本上把WWP的期权价值估成行权价了，大概700美元/平方英尺。这个价在现在的市场上是不可能的，1000美元/平方英尺都算保守的。所以我也不知道管理层给出这样的预期价是想干嘛。
5月11日公司开了电话会议。会议上，CEO和整个管理层对9.25这个清算价格，态度还蛮坚定的。现在整件事变得特别诡异，整个市场对这件事也开始有很大分歧。
有的人在责怪Winthrop也就是负责这次清算的advisor，之前给出11左右的价格到底是故意戏弄投资者还是它本身自己就算错了。
有的人觉得既然管理层不惜这样让投资者失望给出了9.25的价格，那就证明这个价格已经是他们的底线了，所以在当前8.55的继续大量买入，期望最后的清算价格能在9.5到9.8之间。
还有的人觉得这个价格误差是因为会计准则的问题，说WWP的期权价值在行权之前只能按行权价来计算，不能按现在的市场价去估。这就解释了为什么管理层把WWP的期权价值估成700/sqf，基本就是行权价。
不管事实到底是什么，我觉得管理层短时间内应该不会改变9.25这个预测值了。电话会议上他们的态度十分坚定。在投资者问到之前11美元的价格时，他们回应的原话大概是，“我们能体会到你的痛苦，我们也非常希望能实现11美元的清算价给股东们，我们正在尽我们的全力去争取到这个价位……” CEO：“我们现在是比较现实，而不是保守，更不是理想主义。整体来讲我们觉得这个目标是比较现实的，是我们应该能实现的。我们在这上面也花费了很多精力，来来回回去计算，这不是一件容易的事。”
5月10日公司发公告说清算价预计在9.25：http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=2000520573
但实在是太奇怪了，公司基本上把WWP的期权价值估成行权价了，大概700美元/平方英尺。这个价在现在的市场上是不可能的，1000美元/平方英尺都算保守的。所以我也不知道管理层给出这样的预期价是想干嘛。
5月11日公司开了电话会议。会议上，CEO和整个管理层对9.25这个清算价格，态度还蛮坚定的。现在整件事变得特别诡异，整个市场对这件事也开始有很大分歧。
有的人在责怪Winthrop也就是负责这次清算的advisor，之前给出11左右的价格到底是故意戏弄投资者还是它本身自己就算错了。
有的人觉得既然管理层不惜这样让投资者失望给出了9.25的价格，那就证明这个价格已经是他们的底线了，所以在当前8.55的继续大量买入，期望最后的清算价格能在9.5到9.8之间。
还有的人觉得这个价格误差是因为会计准则的问题，说WWP的期权价值在行权之前只能按行权价来计算，不能按现在的市场价去估。这就解释了为什么管理层把WWP的期权价值估成700/sqf，基本就是行权价。
不管事实到底是什么，我觉得管理层短时间内应该不会改变9.25这个预测值了。电话会议上他们的态度十分坚定。在投资者问到之前11美元的价格时，他们回应的原话大概是，“我们能体会到你的痛苦，我们也非常希望能实现11美元的清算价给股东们，我们正在尽我们的全力去争取到这个价位……” CEO：“我们现在是比较现实，而不是保守，更不是理想主义。整体来讲我们觉得这个目标是比较现实的，是我们应该能实现的。我们在这上面也花费了很多精力，来来回回去计算，这不是一件容易的事。”
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jaingyangj - 临渊羡鱼，不如退而结网 【微信公众号：金融算命师】
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这个策略出问题，原因还是估值出偏差了。从目前的情况看，老外在估值上打折是对的。
往大了说，投资要找到自己的比较优势。作为一个在国内待着的投资者，和美国本土专业投资者比地产估值的准确性，相当于以己之短攻敌之长，是很不明智的。
往大了说，投资要找到自己的比较优势。作为一个在国内待着的投资者，和美国本土专业投资者比地产估值的准确性，相当于以己之短攻敌之长，是很不明智的。
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The interest is being sold by New York REIT (NYRT), which will continue to own the remaining equity with WWP Sponsor, LLC, its existing partner. The transaction, which is expected to be completed in the fourth quarter of 2017 subject to customary closing conditions, values the asset at $1.725 billion.
Worldwide Plaza部分权益被卖了，看着售价不及预期，盘前已经跪了。
Worldwide Plaza部分权益被卖了，看着售价不及预期，盘前已经跪了。