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【更新】30%~40%潜在套利机会:纽约曼哈顿REIT卖身清算

来源:投研帮 作者:王了了 日期:2016年12月15日
先说结论,纽约REIT(代码NYRT)可能面临资产清算,目前照净值折价30%~40%,清算过程种折价部分会被填补。12月有几件事对股价有催化作用。

你可能会想,折价这么多估计不是啥好东西。但先别下定论,咱们来具体看看咋回事。

New York REIT人如其名,就是在纽约的REIT。它的绝大部分房地产就在曼哈顿,全美房价最高流动性也最高的地方:

(19处世界级地标式建筑)

这些都是最稳定的一线黄金地段房地产,而且租赁期平均达到9年以上。

此时此刻NYRT股价在9.55美元,预计清算价格要在12到15美元。那它到底值多少钱呢?

它的资产要分成三类来评估:

① 出租型地产。

这类资产看的主要就是NOI(净经营收入)。从公司披露数据显示,出租型地产稳定现金NOI是132m。但这个数字比较保守,因为大部分租赁协议是在2008危机后签的,所以租金比现在市场价要低10~15%。

但这只是收入,不是资产价格。要知道房地产本身值多少钱还要看cap rate。(Cap rate是种房地产估值指标,用NOI÷地产价值)

今年cap rate大概在4%到4.5%水平,这样算来地产估值大概有29到33亿美元

② 酒店。

NYRT还拥有一家5星级酒店(Hotel Viceroy),就在纽约中央公园旁边,240个房间。2013年刚建成,造价1.485亿美元,平均每个房间62万美金。(Cost per key)

这个估值算比较合理了,至少不算高估,因为同级别酒店的cost per key也在80到100万。

③ Worldwide Plaza的折价收购权。

Worldwide Plaza是曼哈顿地标建筑之一,写字楼和住宅混合。

现在NYRT拥有Worldwide Plaza 48.9%的股权,而且还拥有剩下51.1%的折价收购权。

NYRT有权在这个月底以678美元/sq.ft的价格,收购价值1000美元/sq.ft的Worldwide Plaza房产。(sq.ft=square foot=平方英尺)

而且1000美元/sq.ft 对于100%入住率的曼哈顿地标建筑,也是非常保守的估值了。用NOI和4%的cap rate来算,Worldwide Plaza的估值应该在1025美元/sq.ft。

最主要的是,现在的NOI也是被低估的,因为刚才讲过的原因,2008年以后签的租赁协议租金都低于现在市场价。

所以Worldwide Plaza合理的估值应该在1200美元/sq.ft。(我换算了一下,按1:7的汇率合人民9万元/平米。现在上海或北京市中心地标建筑市场价多少?)

按照这个估值,这个折价收购权价值5.46亿美元

好了,把三块资产的估值加一下,得到美股价值13.48美元,而现在股价在9.55美元——潜在40%折价。

那么现在问题来了:既然资产这么好,凭什么折价这么多?

其实是因为股东掐架。

过去两年NYRT的股东分成几派,各执己见想要按自己的意愿左右管理层。期间试图跟另一家公司合并,没有成功;计划回购1.5亿美元股票,也没有成功;而且中间还牵扯到财务造假的问题。

说到财务造假就吓跑了好多投资者,但实际上不是NYRT财务造假,而是它的顾问方(external avdisor)涉嫌造假,财务总监和总会计师都被抓了。NYRT现在还在使用这个顾问,但就快换了。

所以各种乱七八糟的事折腾了2年都没结果,投资者特别失望,这是NYRT目前折价的最重要原因。

但是从现在起到月底,马上会有几件事能让一切开始明朗:

→ 12月19日股东投票决定是否进行清算。上次合并不成功是因为有两派股东坚决反对,但这次目前并没有,所以通过的可能性很大。如果通过,清算过程最长不会超过12个月,因为曼哈顿地产的流动性非常高。届时折价会逐渐填回。

→ 这个月底前公司会宣布替换掉之前财务造假的那个顾问公司,并且新顾问公司很可能是NYRT的大股东之一(WW Investors)。如果这样,清算价很可能在最低11美元以上。因为WW Investors在提议书里说,清算价格要达到11美元以上,自己才收顾问费。

→ 还是这个月底,NYRT如果融到钱去折价收购Worldwide Plaza,对股价又是一个利好。

还有几点值得注意的地方:

→ 2014年NYRT曾经以10.75美元回购14%的股票,结果参与人数非常少,看出当时投资者对它的估值要高于10.75美元。

→ 作为A级写字楼和住房REITs,NYRT现在的分红率高达5%,同级别的REITs分红率都在2%水平。(股价被低估)

→ 公司的运营状况确实不好,FFO和AFFO都不能覆盖分红,这也是它折价的重要原因。但是,如果公司进入清算阶段,这些就都不重要了,清算时只看资产估值,不看盈利能力。

→ 因为启动了清算计划,11月12月的分红不发了,这笔钱加上未来的收入可以作为清算时产生的费用。

当然了,这是风险套利,风险是一定有的:纽约房价下跌;清算时成交量不足;清算时出现不确定变故;股东投票不通过,继续周折……都会导致股价下跌,或最终清偿价低于现价。

就这么多~

资料来源:
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=35579491
http://www.nyrt.com/property-map.html
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=35782859
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=36353308
http://therealdeal.com/issues_articles/the-rise-and-fall-of-nicholas-schorsch/
http://www.prnewswire.com/news-releases/rambleside-calls-for-the-immediate-sale-or-liquidation-of-new-york-reit-300101115.html
http://nypost.com/2015/01/15/nyc-adds-thousands-of-hotel-rooms-for-gotham-wide-guest-surge/
http://www.investopedia.com/news/hottest-us-commercial-real-estate-markets/

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caaa001 - 套利小学生

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美女只做美股吗,香港的不做吗
2016-12-15 14:56 4 条评论
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Taoger

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第一次这么前排,下班了好好研究研究。
2016-12-15 15:07 0 条评论
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sinkay

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大牛厉害,拉入自选观察。
在finviz上看了下,那个director近期在不断卖出,似乎知道结局不好了,
Insider Trading Relationship Date Transaction Cost #Shares Value ($) #Shares Total SEC Form 4
KAHANE WILLIAM M Director Oct 04 Sale 9.09 93,818 852,960 24,000 Oct 05 08:38 PM
KAHANE WILLIAM M Director Oct 03 Sale 9.09 258,134 2,346,438 117,818 Oct 05 08:38 PM
KAHANE WILLIAM M Director Sep 30 Sale 9.16 71,981 659,346 375,952 Oct 03 08:11 PM
KAHANE WILLIAM M Director Sep 29 Sale 9.20 42,951 395,149 447,933 Oct 03 08:11 PM
O'Malley Patrick A. Chief Investment Officer Sep 29 Sale 9.25 8,311 76,877 36,198 Oct 03 08:10 PM
2016-12-15 16:05 0 条评论
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投研帮

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@sinkay 是的,这个Kahane Williams其实就是AR Capital的人。AR Capital就是那个涉嫌财务造假的公司,是NYRT的external advisor。所以他近期卖出应该是代表AR Capital准备撤出了,也就不再当NYRT的advisor了。这个月会公布新的advisor。如果新advisor是WW Investor,则是利好。(其实不管是谁都算利好,因为除掉了那个财务造假的公司)
2016-12-15 16:17 0 条评论
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itoner - 全都是泡沫

赞同来自: 做梦的Leon yaoxuanbin

最近这两年套利都没挣过钱,你知道为什么吗
2016-12-15 16:18 1 条评论
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every2004

赞同来自: uglynakedguy jackymin001

@投研帮 ,请问这公司资产这么好,
为什么近年来收入是下降的?
这几年美国地产应该是牛市阿

另外,在利息上升的环境下,Reits会下跌吗?
2016-12-15 16:30 1 条评论
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wwykimi

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帮主的帖子为啥人气都不高捏,看来集思录里还是老头多啊~
2016-12-15 16:36 0 条评论
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playl

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想问的是WW Investors等一干股东也是上市公司吗? 可否卖空对冲,等折价回归
发现自己有点异想天开
2016-12-15 16:42 2 条评论
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zengxiang1202

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折价挺大的
2016-12-15 16:59 0 条评论
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天书 - 学习新股、债券、可转债、分级、美股

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“→ 12月19日股东投票决定是否进行清算。上次合并不成功是因为有两派股东坚决反对,但这次目前并没有,所以通过的可能性很大。如果通过,清算过程最长不会超过12个月,因为曼哈顿地产的流动性非常高。届时折价会逐渐填回。”----我的疑问在这里,如果12月19日股东投票否决清算会发生什么,就是最坏会怎样?
2016-12-15 18:09 0 条评论
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showss - 分级A与分级B的低风险投资

赞同来自: a167387

关注。否决后会怎样?
2016-12-15 21:02 0 条评论
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daiyy06

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关注,如果通过,12个月内按照合适价格清算的概率有多少?以前有没有类似清算的例子?
2016-12-15 21:33 0 条评论
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greenwisher - 一言难尽……

赞同来自: xiaoxi32167 风到那去了 runcai ben2017

机缘巧合曾经听过AUM19b的美国某vulture fund的主要合伙人的路演,当时他们来中国寻求社保基金投资。他们主要做distressed securities,和楼主讲的投资机会很类似。主要的手法就是对陷入困境的企业做详尽的尽职调查,如果有机会就折价买入大部分的股份/债权,利用表决权优势主导股东或者债权人做出重整或者分拆或者出售,从中获利。

他们的创始人都是律所的资深合伙人,对破产清算流程有20多年经验。他们做房地产的项目,前期尽职调查阶段会聘请资深的房地产估价师对房产做详尽的评估,会计师事务所做财务评估,请经济学家评估宏观经济、货币和财政政策预测,地产行业资深分析师对房地产前景做预测。做出资产处置计划,和公司股东管理层开过会听取各方意见以后,才会考虑要不要投资。

当然对充基金有钱有资源,他们要投资很多钱,所以进行调研花的时间精力不是我等个人能比。但是能因为我们投资的钱不如机构那么多,就可以靠网上的道听途说去做投资决定了吗?

我也不能说楼主靠网上得来的公开消息做的研究,就一定不如那些专业机构(虽然很大概率上是的,不然人家何苦要花钱花时间)。但是鉴于美国房地产行业、目标公司资产和美国法律流程的复杂性,楼主受限于她的知识技能和消息来源的限制,我不认为她能够在没有实质性尽职调查的情况下得出可靠到足以拿真金白银去冒险的结论。(抱歉)

我还是很期待能看到一些专业的投研。但是这是个悖论,有可信度的投资机会是要靠大把时间金钱去发掘的,花了这么大成本得来的信息,当然也不会贴出来免费分享。
2016-12-16 00:43 2 条评论
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投研帮

赞同来自: greenwisher football showss

@greenwisher 谢谢楼上的分享。其实下周一19号就要出结果了,所以应该没有足够时间去做深入调查了。我写这个出来也是想跟大家交流,看看大家对哪类机会感兴趣。如果以后有类似的机会,时间足够,我会去做深入调查,研究结果就一定要付费了。
2016-12-16 09:29 2 条评论
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LonelyPeterpan

赞同来自: greenwisher 做梦的Leon Taoger football

如果读了楼主的美股文章起心动念,建议去seekingalpha再研读一下相关的文章。
比如这篇:http://seekingalpha.com/article/4023052-new-york-reit-liquidation-30-percentminus-50-percent-upside-likely-downside

Seekingalpha上的文章良莠不齐,所以看文章后的评论也很有必要。

不知道楼主是不是看了这篇文章受了启发。
2016-12-16 15:55 0 条评论
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leiliuliulei

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谢谢楼主,今天早上无意看到了楼主的两篇文章,读起来津津有味,全是干货。
2016-12-17 07:26 0 条评论
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cpcmck1

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今天19号了,期待明天楼主更新
2016-12-19 13:08 1 条评论
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richbb

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昨晚大涨,是不是通过了?
2016-12-20 09:06 0 条评论
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者

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好像换新的顾问了
2016-12-20 10:28 0 条评论
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者

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New York REIT, Inc. (NYSE: NYRT), today announced that the Company's Board of Directors has selected Winthrop REIT Advisors LLC to become its new external advisor.
2016-12-20 10:32 0 条评论
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投研帮

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【更新】昨晚公司公告任命了新的external advisor,但不是WW Investors,是Winthrop。不管换成谁都是好事,所以昨天涨了一丢丢。但投票清算推到了1月3号。在那之前,12月30号会投票选出董事会。
2016-12-20 10:33 0 条评论
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jaingyangj - 临渊羡鱼,不如退而结网

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mark。更换外部顾问价格反应这么小,说明市场主要还是担心清算结果的不确定性。
2016-12-20 10:50 1 条评论
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wwykimi

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关于这类的投资,有一本引进的中文书,叫《秃鹫投资》,作者本身持有JD学位,现在管理者一家资管公司,做环球航空破产的case起家的,有兴趣的可以找来看看。
2016-12-20 10:52 0 条评论
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者

赞同来自: rollion 深寒

小仓位玩玩,9.55入了1000股
2016-12-20 11:40 0 条评论
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投研帮

赞同来自: football 土豆牛仔

@leonliwenhui 恭喜,暂时浮盈2%。如果只是小玩,退出策略可以等投票结果出来后不管是什么都平仓。如果通过后想长期关注,可以卖一半,剩下的等回归净值。
上次导致被收购不成功的是大股东WW Investor,而这次它是投同意票的。
2016-12-20 11:56 0 条评论
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者

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今天出公告借到钱了,收购大楼剩余股份,利好
2016-12-22 10:28 0 条评论
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greenwisher - 一言难尽……

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买入等清算是一个策略。除此之外,也可以考虑做个事件套利,其实更准确说应该是事件投机。因为进入公知领域中的消息,很可能已经反映在价格中了。对于这些事件我们并没有不为公众所知的消息让我们具有概率上的优势。
2016-12-22 10:55 0 条评论
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投研帮

赞同来自: football n10 greenwisher unite chml更多 »

@leonliwenhui 恩是的

【更新】昨晚消息NYRT融资到了7.67亿美元,用来收购Worldwide Plaza余下的51.1%收购权。至此为止文中提到的3项利好已经兑现了2项,股价从9.55涨到了9.98。但还剩最后也是最关键的一项——1月3号的投票,最终决定是否进行清算。
2016-12-22 11:37 10 条评论
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llysums - 70后宅男

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学习了
2016-12-29 12:45 0 条评论
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chml - 18年老手

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谢谢楼主,学习了,其实当时看了帖子也买了一点,上来留言持续关注。等候投票。
2016-12-29 22:14 0 条评论
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popewyq

赞同来自: brightl

清算过程最长不会超过12个月,这个是有文件说明嘛,还是经验值?
另外清算的发起方是谁呢,清算是否会出现利益输送的情况,比如资产贱卖给大股东?
2017-01-02 20:45 1 条评论
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风到那去了

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@投研帮 投票通过没有啊?
2017-01-04 09:43 0 条评论
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投研帮

赞同来自: 天书 greenwisher qianjincn 热水泡泡 Haofeng更多 »

【更新】投票通过了,99%压倒性胜利。散花~~
2017-01-04 10:05 5 条评论
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qianjincn - 投资新人

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看到了,IB上有公告。
2017-01-04 10:22 0 条评论
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ixuixu

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能涨才是关键。。。
2017-01-04 10:55 0 条评论
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者

赞同来自: brightl

看今晚的
2017-01-04 11:24 0 条评论
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sunshinemay_hy - 财不入急门

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楼主太猛,韭菜表示完全没看懂
2017-01-04 16:25 1 条评论
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windio

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今天加仓了
2017-01-04 22:47 0 条评论
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mrwangting

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看期权,都没人赌股价会在6个月内超过11的。。。如果市场是有效的话,看来清算价应该也不会很高。
2017-01-05 03:55 12 条评论
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vinculin - speculator

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今天跌了啊
2017-01-05 04:21 0 条评论
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者

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没想到会跌这么多,我开盘还10.04加了400股,加早了,只要不来大危机纽约地产应该不会大跌吧
2017-01-05 08:02 7 条评论
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Tailei

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呵呵,放量下跌,9元下见吧。这把韭菜割的爽。
2017-01-05 15:54 1 条评论
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windio

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今天晚上再买点
2017-01-05 16:12 1 条评论
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n10 - 投资新人学习中......

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如果继续跌,准备也再入点
2017-01-05 16:33 2 条评论
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windio

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想走的昨天已经卖完了
2017-01-06 23:37 0 条评论
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qianjincn - 投资新人

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今天涨回来了。看不懂。
2017-01-06 23:44 1 条评论
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richbb

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昨晚的成交量很大,不知道什么原因,是哪个大户走了?
2017-01-07 14:17 0 条评论
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者

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为什这么大量?也不是很热门的票,说出货根本散户接不了,是不是大户对于清算价值意见不一?看来有点问题,折价没有分析的那么多吧
2017-01-07 14:26 1 条评论
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者

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重大利空,公司公告清算价格在每股8.73-11.5之间
2017-01-08 12:07 1 条评论
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mrwangting

赞同来自: jackymin001 vinculin

根据12月9日公司发的公告,其实是8.49 ---11.26。看来还是要自己做homework啊。

The Company has estimated that the net proceeds that will be distributed to stockholders over time from the plan of liquidation and taking into account estimated transaction costs, will be between $8.49 and $11.26 per share. This range is solely an estimate and we cannot guarantee at this time the exact amount that you will receive.

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1474464/000114420416138806/v453517_prer14a.htm
2017-01-08 13:07 8 条评论
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mrwangting

赞同来自: jackymin001

(11.26 + 8.49) / 2 = 9.88和现价很接近了。如果考虑时间价值,可能只有9.5-9.6吧。
2017-01-08 13:10 0 条评论
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Tailei

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呵呵,掉到9元正常
2017-01-08 17:36 0 条评论
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者

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估计最终清算价格在10元出头
2017-01-08 18:21 0 条评论
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helengu

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所以国外的羊毛不是容易蓐得到的。
2017-01-08 18:41 0 条评论
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记事本

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先码再学
2017-01-08 19:06 0 条评论
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leonliwenhui - 职业菜鸟投资者

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今后就是以10块为轴上下0.5波动
2017-01-09 20:06 0 条评论
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ixuixu

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lz搞个有奖竞猜吧 laf 我估计在11.26以上
2017-01-09 20:38 3 条评论
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ixuixu

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按最近的高换手,还持续几日的话 估计是最大的几个股东(看了几个都是共同基金 持股60%以上 )根据共同基金的投资风险要求,必须清仓,被其他风投基金或者其他投资人接手了。等年报出来的时候就可以验证我的猜测是否为真
http://www.nasdaq.com/symbol/nyrt/institutional-holdings

同花顺上显示 1月3日 某股东增持过82万股 当日股价10.1 左右吧 恩。。
卖的很着急 有人拉还是急着卖 成交量很大 股价基本没变化 估计都商量好了 也可以说是利益输送 合法老鼠仓?
2017-01-09 22:43 0 条评论
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popewyq

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根据12月9日公司发的公告
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1474464/000114420416138806/v453517_prer14a.htm

资产出售收入空间为35-39亿,资产估价跟楼主差不多,区间11.7%。但是去除债务和中间费用怎么变成了区间32.6%?
问中原因是最后一句话,没看懂,有能解释下的嘛?
“he approximately $400 million range in gross real estate sales prices is measured against a smaller base number.”

In estimating our Total Liquidating Distributions Range, we have relied on management’s estimate of the value of our assets, with input from the Eastdil Secured group of Wells Fargo Securities, and the costs we will incur as a result of and during the liquidation process. The range of estimated liquidating distributions is based in part on an estimated range of gross real estate sales prices of approximately 3.5 billion to3.9 billion (a percentage difference of approximately 11.7%), including the Worldwide Plaza property based on a sale of a 100% interest in the Worldwide Plaza property. This estimated range of gross real estate sales prices implies a capitalization rate range of 4.2% to 4.7% based on estimated annualized cash net operating income for the second quarter of 2016 of approximately 162 million, including the estimated annualized cash net operating income from Worldwide Plaza on a 100% basis. These estimates of the gross real estate sales prices of our assets are based, in part, on cash flow projections for our assets, taking into account market knowledge and experience of management and the Eastdil Secured group of Wells Fargo Securities. The reason the percentage differential shows a Total Liquidating Distributions Range of 32.6% (8.49 and $11.26 per share), when compared to an approximately 11.7% range in estimated gross real estate sales prices, is because, after deducting debt and the costs of selling the assets and liquidating, the approximately $400 million range in gross real estate sales prices is measured against a smaller base number.
2017-01-11 21:46 0 条评论
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ixuixu

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他就是说个数学道理,扣除债务后,销售波动区间带来的百分比影响变大了……
2017-01-12 00:10 1 条评论
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popewyq

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去除债务,销售成本15亿,剩下20-24亿,区间只有20%,没到32.6%呀
2017-01-12 19:31 0 条评论
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popewyq

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求大神解答
2017-01-14 11:33 0 条评论
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ixuixu

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说不好听的 就是拍脑门拍出来的数 还死扣啊,反正一句话这个区间只是估计
2017-01-15 02:45 0 条评论
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Haofeng

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高大上~膜拜大神们
2017-01-20 10:19 0 条评论
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sf80

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楼主发了那么多文章,态度是可以的。
但是太不专业,计算方法都是错的。
http://www.marketwatch.com/investing/stock/NYRT
这个公司我只看了2眼,第一眼市值是1.62B,第二眼净资产是1.03B。
都不用做尽职调查,市值是高于净资产的!!!!难道这个净资产居然被低估了0.6B?
2017-02-04 12:17 5 条评论
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ixuixu

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NYRT's new advisor, Winthrop, won't get paid until liquidations top $11 (link: http://bit.ly/2kOqVi0). They handled the Winthrop Realty (FUR) liquidation and that got over $17 compared to initial NAV estimate of $13.80 while the stock was trading around $11 when the liquidation began.
http://seekingalpha.com/article/4041097-new-york-reit-liquidation-incredible-return-overpriced-market
ib上看到的 给各位点信心,唯一区别是现在是加息周期,对地产不利,卖快点就结了……
2017-02-05 14:39 0 条评论
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szliliang - 投资博大精深

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哎, 又是个坑
2017-02-05 22:10 0 条评论
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dar2001 - 大海捞针

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请教楼主 纽约的REIT其他品种到哪里找?怎么找? @投研帮
2017-02-06 12:31 2 条评论
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popewyq

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有啥新情况不
2017-02-15 20:58 0 条评论
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wwykimi

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顶下了了
2017-02-15 21:19 1 条评论
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lyccck

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mark等后续
2017-03-08 10:32 0 条评论
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charleschang - 80后投资男

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关注下后续进展
2017-03-24 11:02 0 条评论
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吴焱

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@投研帮 为什么财报中公布的股东权益仅仅931M,合每股净资产才5.54,为啥会差别这么大?计算净资产的时候哪些东西被隐藏了吗?
2017-03-24 13:26 1 条评论
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Tailei

赞同来自: jackymin001

奇了怪了,正道不走,要走小道。好好的MPW这种稳定高收益Reits不买,买这不确定性的东西干啥? 在美股做,个人认为最重要就是要品种组合和确认性。呵呵,见仁见智,楼主继续。
2017-03-25 19:06 0 条评论
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popewyq

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好好的MPW这种稳定高收益Reits不买, 这个怎么样?
2017-03-27 19:15 1 条评论
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Tailei

赞同来自: popewyq

楼上自己看看怎么样?你回帖时MPW 12.7左右,到现在分红0.22再加上股价是14元。(14.22-12.7)/12.7 = 11.9% (20天)呵呵,事实胜于雄辩!
2017-04-13 22:40 0 条评论

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