打起12分精神,迎接9月1日以后的房地产行业(专为小白写的REITs解读)

来源:投研帮 作者:王了了 日期:2016年10月25日
【本文首发于2016年8月16日,此为重发】

这是我最喜欢的收入型资产,因为我买不起房子,但它却能让我买得起,而且还能顾一群专业管理团队帮我做各种房地产投资,我等着收租金就好了。

变成她是我终极梦想:



这种神奇的资产就是REIT,说白了就是专门做房地产投资的基金。

最近关于它有一件大事。

你知道标普道琼斯指数吗?还有MSCI指数?这俩就是世界上最权威的指数公司之二……它俩合伙创建的“全球行业分类标准(GICS)”,里面有10大行业。其中REIT是分在金融行业里面的。

但最近这俩公司说,准备把REIT单独分成一个行业,成为GICS里面的第11大行业,9月1日正式生效。届时,会有26只REITs和1只房地产服务公司,从金融行业剥离出来,自成一派,变成“房地产行业”。

这一剥离,相当于5200亿美元的市值从金融行业里抽出来,不是个小数目啊。

从9月开始,会有很多大型金融机构,必须按照法律,配置REITs资产。对整个REITs行业造成不小的需求。而我们作为个人投资者,有这个优势,可以在它们之前就买入。

这种单独分类也会在一定程度上聚焦市场目光,引来一些其他资金涌入。

你说,可不可以现在买一些REITs,等到9月17日卖掉?

你想这么干我也不拦你,但是占机构这点小便宜,有意思吗?别忘了咱们是收入型投资者,咱们看中的是持续不断的收入,而不是短期价格涨跌。

你看一下整个REITs行业长期的收入:



FFO是这个行业最重要的估值指标,衡量的是REITs的盈利能力。即便是08年的房地产泡沫,收入也很快就回复正常水平了。

这是因为住房再怎么说也是刚需,金融危机时能削减的开支都削减了,但该租房的人,只要没丢了工作,还是要租的。

所以REITs的收入跟就业率是成正比的,有工作的人才会有在外租房的需求。最近美国就业数据越来越好,贡献了REITs的收入。

还有,因为金融危机以后,整个房地产市场的供给下降了,就是盖房子的少了。 但需求却没减少,反而增加了——过去十年美国人口增加了2000万(人口调查局数据)。

这就导致了一个结果:入住率越来越高(目前在93%左右),所以房主的议价权就增加了。

但即便这样,现在REITs的整体估值还没有高到够不着(下图)。这个Price to FFO你可以理解成REITs的“市盈率”。目前整个REITs行业不到18倍



关于REITs有一个我最喜欢的地方,那就是它们每年90%的房租收入都务必发给股东,只有10%可以留存。所以它们分红慷慨是被逼的。

我就喜欢这种别人不得不把钱给我的赶脚~​



如果你手上还没有REIT资产,首先可以考虑的是这一只:Vanguard REIT Fund(NYSE:VNQ),因为它最全。

它是被动跟踪美国不动产投资信托指数(MSCI U.S. REIT Index)的,而这个指数几乎涵盖了所有REITs的99%,买了它你就相当于直接买了整个REITs行业

而且它的费率低到令人发指——每年0.12%。其他同类基金要比它贵10倍。

目前它的分红率大概4%。

但它毕竟是被动跟踪指数的,所以它不会去挑选资产,不会有管理团队专门研究各种专业问题,比如医用住房更好还是商用住房更好?比如洛杉矶和波士顿哪里的租金会涨的比较快?等等……

如果你想做更优化的细分投资,还要靠其他各种各样的REITs。后面我会慢慢讲这些精彩的标的。

【必须要提个醒:我提到的任何标的都有价格下跌的风险,如果你要买入务必确保你有自己满意的仓位计划和退出计划。切记!!】



王了了
投研帮

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发表时间 2016-10-25 12:30

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2017-02-08 09:27 0 条评论

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