投资公寓楼,40年产权,包租10,年化8%,银行担保,靠谱吗?

如题
发表时间 2016-10-16 21:31

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LTs

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包租10年
2016-10-16 21:32 0 条评论
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会飞的鱼2015

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包租如果中途毁约的话,银行如何补偿业主损失?我觉得这是问题的关键
2016-10-16 21:40 1 条评论
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龟龟

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你是哪里的?我们这里也有,我觉得银行担保还是很好的,大不了自己租
2016-10-16 21:41 0 条评论
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neo牛3 - 伦常乖舛,立见消亡;德不配位,必有灾殃

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谁给你担保?一般银行担保要总行审批。
2016-10-16 21:41 0 条评论
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取鸡有道

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40年产权太短啊,很难转手套现
2016-10-16 21:41 0 条评论
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羽痕

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确定银行能给它担保?这种最大的风险就是跑路风险

包租年化收益不是关键,这笔钱完全可以叠加到房价溢价上,关键还要看市场上能否顺利租出去,能租多少钱
2016-10-16 21:53 0 条评论
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chris1234

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哪个城市?多大的面积?银行担保细节是什么?

租售比年化8% ????
2016-10-16 21:59 0 条评论
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LTs

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宁波核心市区,地方银行出具担保函,投资年化8%,包租10年
2016-10-16 22:09 0 条评论
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wangliang99

赞同来自: memphis330 量化投资先锋 lailai2000 zhjienc neo牛3更多 »

关键看银行担保函内容。建议仔细看看银行担保函的内容,以超日债为例,银行曾经承诺提供流动性担保,但是实际情况是超日债违约后银行担保函没有任何作用。
2016-10-16 22:56 0 条评论
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LTs

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谢谢各位老师提醒
2016-10-16 22:58 0 条评论
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myskygoogle

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任何国企担保都是可以耍赖的,连地方政府的担保都可以一句政策不允许,直接担保撤销。

合同在国家眼里都是废纸
2016-10-16 23:18 0 条评论
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myskygoogle

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近日,贵州多地财政局发函:要求撤回金融机构的融资承诺函。

  更绝的还有下面这封,只有一个字“函”

  《华夏时报》记者从多个撤回承诺函看到,这些财政局包括正安县财政局、安顺市财政局等,涉及的金融机构包括国泰租赁、远东国际租赁、中信信托等,时间集中在国庆节前后,有些函的时间密集出现在10月9日、10月8日。

  一名金融机构人士介绍,这次撤回的承诺函涉及贵州全境,“主要是由于财政部收到贵州省地方政府违规出具担保性质的文件举报,赴贵州调研后要求贵州各地政府限期撤回财政担保性质文件,逾期将要追究地方领域的责任。”

  这些声明显示,地方财政局一纸公告不仅声明原函件作废,并要求在规定时间内退回原件。

  《华夏时报》记者从一份《正安县财政局关于出具承诺函作废的声明》称,我局向贵司(远东租赁有限公司)出具的《关于正安县人民医院银行委托贷款项目的配套资金的承诺函》的函,违背了《预算法》和《国务院关于加强地方政府债务管理的意见》(即43号文)的精神,特此声明作废,请将原件尽快退回我局。

  另一份关于安顺财政局收回《承诺函》的函称:安顺黄埔物流园区开发投资有限公司,因你公司向国泰租赁融资需要,我局于2016年6月出具了《承诺函》,根据《担保法》“国家机关不得为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外”和《预算法》“除法律另有规定外,地方政府及其所属部门不得为任何单位和个人债务以任何方式提供担保”的规定,现予以收回。“请贵公司于10月13日将资料原件交回我局。”
2016-10-16 23:22 1 条评论
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yiyayi - 低风险不是无风险

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银行担保?基本不可能,银监会不会允许。
2016-10-16 23:50 0 条评论
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iamsun

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别买,这个99%失败,浙江省第一个返租的项目就是我原来公司那大神搞出来的,凤凰岛项目,约2000年,前段时间吃饭,我们还笑谈他坑了不少人,返租也实在不靠谱
2016-10-16 23:54 0 条评论
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lailai2000 - 知所不知,知所不能,我的水晶球永远是模糊的。

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售后包租,海市蜃楼,暗藏风险

关于商业地产的售后包租和返本销售“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……当这些充满诱惑力的字眼充斥着投资人的眼球时,会有多少人是不动心的呢?为了加快资金回笼速度、为滚动开发提供资金,“售后包租”和“返本销售”就成为了很多房地产开发商融资的法宝。

那么,什么是“售后包租”和“返本销售”呢?所谓售后包租,即房地产开发商将商品房出售给购房人,但是购房人并不用于自住,而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营,并定期向购房人支付租金的一种销售方式。

所谓返本销售,即购房人一次性付给开发商全部购房款,开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。

这两种销售策略都是以所谓的稳定收益作为基础的,其表现形式通常是,以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。

对于房地产业日益盛行的这一现象,国家早在2001年6月就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》,其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

国家为什么要明令禁止这一销售策略呢?“售后返租”和“返本销售”真的像开发商描述得那么好吗?接下来我们将分别看一下“售后返租”和“返本销售”究竟有哪些弊端,以至于国家如此下大力度打击整治。

“售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式,简单地说,就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与购买者签订返租合同,让购买者将物业返租给开发商,在一定期限内,由开发商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等,回报率为购房总价的8%至10%。由于“售后返租”通常将大的物业分割成小块,单价较低,回报又比较诱人,因此很受一些中小投资者追捧。但是,随着返租进入高峰,“售后返租”模式的风险也逐渐显现出来。一是可能存在欺诈,开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时,向购房者销售该项目,有的甚至是携款逃匿;二是开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会导致资金链断裂;三是项目建成后经营不善,无法达到预期的收益水平,没有现金流兑付;四是所购商品房屋位置不确定,无法办理房屋所有权证;五是往往涉及复杂的权利关系,易引发债权债务纠纷等。

其实,开发商在进行“售后返租”的时候,往往会提升其产品的价格,所谓“羊毛出在羊身上”。让我们通过一个例子来分析一下“售后返租”其实业主并占不到什么便宜。比如,一个本来市场价只值2万元/平方米的商铺,开发商将售价提高到4万元/平方米,并承诺10年包租,年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年),共收到租金3.2万元/平方米。但投资者如果此时将商铺售出,只能卖到2万元/平方米,实际房产收益为50%,卖出后亏了一半,因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有:(3.2万元—2万元)/4万元/10年=3%/年,远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。

那么有人会问了,“返本销售”是不是就相对安全一些了呢。理论上是成立的,但实际上,“返本销售”和“售后返租”的效果大有“异曲同工”之妙。常言道,“天底下没有免费的午餐。”实际上,开发企业进行“返本销售”有非法融资的嫌疑,一方面不利于国家对金融活动的监管,同时对于购房者来说,最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。若干年后企业或者破产倒闭,或者钱款被卷走,或者企业无力履行返本义务。而购房者得到的往往是质次价高的商品房,或者是遥遥无期的“期房”。

按现行法律规定,房屋所有人必须获得产权后,才可以对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。期房时期,开发商承诺售后代为包租是超前行为,既没有权利,也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法,极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。。

所以,对于“返本销售”、“售后返租”这种听起来实惠的做法,投资人还是要妥善为之,透过华丽的外表,理性分析个中原因。投资渠道千千万万,为何单挑极端的那一条呢?专业人士及国家相关部门的建议是,不要通过“返租”或变相“返租”的形式进行投资。真正的实惠不是出于无形的,而是要看得见的,比如真正的实现低租金、免租期、大品牌等。

“投资是一种理性的行为,一定要三思而后行!”
2016-10-17 00:14 0 条评论
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chris1234

赞同来自: seancai110

惊!酒店式公寓投资陷阱大曝光
http://sc.bbs.leju.com/thread-5898621795786923983.html

这里也有。
2016-10-17 00:22 0 条评论
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xqpicc

赞同来自: neo牛3

金融机构一级法人,其他都是分支机构,没总部授权,一律无效。
2016-10-17 08:23 0 条评论
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西楼 - 黑P2P专业户

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银行不可能担保40年
2016-10-17 08:47 0 条评论
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gjj955

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要看市场化的租金收益率是多少。
2016-10-17 08:55 0 条评论
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维也芙

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银行保什么,估计是一个欺诈条款吧,正常的分行都是没有对外担保权限的。这种东西,跟去澳门没什么区别,除非你能够很好的判断老板的信用,实力,另当别论。
2016-10-17 09:24 0 条评论
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topgear

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不需要想得这么复杂,如果是人口流进的城市,并且真的自己找中介或者网上对比能租到这个价,考虑到租金上涨,实际代租方还赚钱呢,如果自己的那个地段同类型只能租2000,承诺返租是3000,那肯定是陷阱。
我印象承诺包租的租金还比自己找中介还低的情况居多
2016-10-17 14:47 0 条评论
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夜听雨 - 小白理财中...

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我朋友前些年买了17万的展馆的一部分,当时说好的年化8%,大概1万3多/年,包租8年= =(宣传的时候还有“当地政府”站台)

第一次租满后。。。下一批顾客报价2500元/年.。。年化1.5%,还不如存银行呢。。。
2016-10-17 15:03 0 条评论
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星星之火 - xx

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像担保包租,协定的租金,如果未来租赁市场不景气,照样拿不到预期租金,维权的成本很高(时间,精力,金钱),并且大概率不能维权成功,只有市场化的真实租金才算靠谱的收益。
2016-10-17 15:15 0 条评论
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kkt_knight

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我认识的一个房地产开发商说的:返租的都是骗子。返租的基本都是资金链要断的,吸引接盘侠。
2016-10-17 15:21 0 条评论
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smallpig

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银行怎么可能担保,包租的不是和开发商签合同的,是另外的公司,小心为妙!!!
2016-10-18 09:29 0 条评论
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kaiser999999

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有个概念叫“违约”
2016-10-18 09:34 0 条评论
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seag

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银行基本不可能出担保,看看担保的具体内容吧
2016-10-18 10:31 0 条评论
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抄顶逃底

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就是蒙你的钱

8%给几年,然后跑路
2016-10-18 10:50 0 条评论
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均金无忌 - 退休工人

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明显骗子
2016-10-18 11:01 0 条评论

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