万科、保利地产、华润置地的10年财务数据比较

近十年,万科的营收净利增长了10倍,而保利华润则增长都在20倍以上,
全部上市公司的营收净利基本上也是10倍。
也就是说,万科的业绩也就是行业平均水平,远不如保利华润。

此外,万科的负债是归母权益的5倍,而华润置地这个倍数仅为2倍。 万科高的多的财务杠杆却带来低的多的业绩增长。 可是还有人多人说华润不会搞房地产,华润收了万科,万科就会完蛋。







发表时间 2016-06-28 19:39

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neo牛3 - 伦常乖舛,立见消亡;德不配位,必有灾殃

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万科在我们这儿口碑不行,精装修房用垃圾材料。我们这儿只认龙湖。
2016-06-28 19:54 3 条评论
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ooaa

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第一张表指标弄混了,重贴
2016-06-28 19:58 0 条评论
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割总 - 华宝证券可转债百万分之5,开户链接:www.jisilu.cn/question/375588

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你这比较不客观吧,基数是1和基数是5,10年增长倍数能同样比吗?
2016-06-28 19:58 1 条评论
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万科06年营收是179亿,华润和保利是40亿左右,然后你说后面两个翻了20倍,这么比公平吗?
2016-06-28 20:00 0 条评论
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归母净利润,万科06年是22.98亿元,华润是8.52亿,保利是6.62亿,然后你说后面两个10年翻了20倍,万科翻了10倍,这么比有意义吗?公平吗?
2016-06-28 20:04 1 条评论
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ooaa

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万科的基数是大一些,但是相差也不太悬殊,基本还是一个量级的

wank的规模最大,还是受益于最早上市,且在改革前沿的深圳。

所以要说王石比其他大地产公司的领导高明多少,数据上是不支持的。
2016-06-28 20:07 0 条评论
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ooaa

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**好吧,2006年-2012年,万科营收从179到1031,6年5.75倍
2009年到2015年,华润营收从166到1038,6年6.25倍,

华润虽然胜出不多,可是不要忘了,从房地产的环境上,06-08房地产比13到15年也要好做的多。

**
2016-06-28 20:23 3 条评论
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bitecoin - 看到喷子直接拉黑

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华润置地有全盘接手万科项目的能力。
个人觉得业内人员素质最强的地产公司目前是龙湖、融创。然后是万科、中海、华润、绿地。万科的人员比恒大、碧桂园强太多了,比起来华润,谈不上好多少。
2016-06-28 20:28 0 条评论
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ooaa

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保利的营收从155到1090是2008到2014年,6年7倍,也强于万科。
2016-06-28 20:29 0 条评论
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xuyongnn

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房地产就是个政策暴利行业,做得早的,跟上好时光的,就来头猪领导一样过好日子
2016-06-28 20:29 0 条评论
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lailai2000 - 知所不知,知所不能,我的水晶球永远是模糊的。

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十年前就有专业人士总结过万科盈利靠通胀、成长靠融资,所幸这十年房价仍能一路上涨,市场圈钱也容易,但若下一个十年房价不再涨了甚至逆转下跌,市场也不好忽悠难圈钱了还怎么玩?
这里的比较尚未考虑万科不断融资摊薄效应,考虑了之后差别将更大。
2016-06-28 20:50 0 条评论
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neo牛3 - 伦常乖舛,立见消亡;德不配位,必有灾殃

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房地产商我认为简单看,就一个指标,杠杆比率越低越牛逼。恒大这样的太吓人,10倍杠杆,祝你平安。万科5倍也偏高了。2,3倍的比较稳健
2016-06-28 21:01 6 条评论
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GLZ0514 - 做个赌徒但不算命

赞同来自: 分散投资组合 割总 月之痕追梦 samonline911 极光旋貂更多 »

我说下我的想法。地产行业曾经有句很经典的话:风险来的时候现金为王。不过似乎在这一波地产行业加速上涨后,大家都忘了风险可能的来临,也忘了现金的重要。我为什么一直对万科的认可,其实很大原因在于万科在经营上对现金回流的重视。
很多地产商,因为现在的金融杠杆很足很便宜,不断的靠杠杆和再融资做大资产,实际上抗风险能力很差,因为总资产收益率太低而杠杆太高。但是如果是重视现金回收的企业,在一轮下行后,他的优势就体现出来了。谁都知道牛市的时候,满仓创业板的基金肯定有一只第一名,不过熊市来的时候回撤也最大,地产行业也一样。
我算了下06-16年的经营净现金流的合计数(不知道这个指标合适不合适,有更合适的可以探讨下),万科远远超越了其他A股公司,
用的是证监会的行业分类,142家地产分类公司(剔除了A、B股重复的),60家10年累计经营净现金流为正的,60家合计是1968亿,而万科A一家就是648亿,几乎占了全部正销售现金流的1/3了。
股票代码 股票名称 经营现金(10年,万元)
000002.SZ 万科A 6,480,470.9382

再看看保利,10年累计经营净现金流-518亿,A股倒数第一。靠再融资、对外投资才能有积累的企业。
看看负数的企业,会发现其实都是这几年发展迅猛的企业,也都靠再融资腾飞的。
股票代码 股票名称 经营现金(10年,万元)
600048.SH 保利地产 -5,175,997.7851
000732.SZ 泰禾集团 -3,145,762.4827
000402.SZ 金融街 -3,004,761.7679
600606.SH 绿地控股 -2,429,888.5370
600376.SH 首开股份 -2,198,687.2596
000671.SZ 阳光城 -1,799,013.9040
000656.SZ 金科股份 -1,620,807.7420
600657.SH 信达地产 -1,619,583.4115
600239.SH 云南城投 -1,450,453.6163
000031.SZ 中粮地产 -1,434,497.2201
600094.SH 大名城 -1,412,099.4227

虽然这个指标有点片面,但是从比重来说,还是能说明不少问题的,大部分地产商赚了资产,万科赚了现金。数据来源是东方财富choice,没有一一核对基础数据来源,随机看了几个,应该没错。
2016-06-28 22:41 0 条评论
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yup77 - MBA/CPA、工作、理财、带娃,我是全能妈妈;

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@GLZ0514 您说的每年经营净现金流累计值吗
2016-06-28 22:54 3 条评论
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GLZ0514 - 做个赌徒但不算命

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@yup77

股票代码 股票名称 销售现金(10年,万元)
000002.SZ 万科A 6,480,470.9382
600177.SH 雅戈尔 2,608,349.2909
600325.SH 华发股份 1,208,996.4019
600649.SH 城投控股 938,915.3111
600007.SH 中国国贸 728,163.8096
600067.SH 冠城大通 532,327.8789
600240.SH XD华业资 500,325.1397
600708.SH 光明地产 457,596.4720
002244.SZ 滨江集团 433,750.6855
000718.SZ 苏宁环球 371,033.3135
601155.SH 新城控股 356,326.1842
600533.SH 栖霞建设 352,141.9075
600663.SH 陆家嘴 345,455.9634
000897.SZ 津滨发展 308,654.7928
600658.SH 电子城 296,880.0638
000965.SZ 天保基建 224,779.3248
000615.SZ 京汉股份 220,608.7193
600641.SH 万业企业 210,607.6718
000631.SZ 顺发恒业 197,012.3189
000886.SZ 海南高速 163,544.2358

几乎都不是扩张型的地产开发商,也有很多不是地产行业的,我就没一一剔除了,按系统分类了。
2016-06-28 23:06 1 条评论
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分散投资组合 - 确定性如此之难,尽力就好了

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做实业和股票的道理是一样的,只有潮水退去的时候才知道谁在裸泳,房地产行业到现在还没经历过真正的行业洗牌,在行业衰退的逆境中,我们会很容易发现谁是优秀的企业。
2016-06-28 23:16 0 条评论
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having

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万科除了物业确实不错,其他真的很一般,户型装修,而且也和其他开发商一样,虚假宣传,不过相对爱惜名声,最后都有所赔偿
2016-06-29 19:52 0 条评论
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tester005

赞同来自: hilbertcnn

万科这个垃圾,橱柜挡住的地方都不给你铺地砖的
2016-06-29 19:56 0 条评论
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ooaa

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万科这600多亿的经营净现金流都是14年15年的,表明万科对未来房地产行业不乐观,因此减少拿地和项目开发,加快降库存。如果未来房产行业转低迷,万科的压力会小很多,但是如果行业继续景气,则万科会面临缺货的问题。
2016-06-29 20:23 0 条评论
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GLZ0514 - 做个赌徒但不算命

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@ooaa 不是压力小和缺货这么简单。而是如果未来房地产行业转低迷,其他都挂了万科可能都还没挂。如果行业继续景气,万科只是增长速度可能赶不上其他地产而已。风险小很多,弹性小一点。
而且我只算了经营现金流,拿地是在投资科目,还没算。只能说,万科重视去化率和现金回收。
当然这是静态数据,不排除企业一拍脑袋,再看房地产钻石10年,整个行业再复合增长率20%增长5年10年的,然后掏空一切去拿地,去并购,
2016-06-29 20:36 0 条评论
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ooaa

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房地产企业拿地应该是在存货科目,归入经营性现金流出。

不过我认为,看企业在不景气时的生存能力,当前负债率、现金更能说明问题。以前的现金流最终会体现到当前的资产负债结构上来。如果万科真的悲观,那么就应该降低负债率,从资产负债表上看不出万科的谨慎。

保利跟万科的负债率接近,不过华润置地的负债率相比就低不少,当然华润置地最近两年也在收拢现金。
2016-06-29 20:56 0 条评论
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GLZ0514 - 做个赌徒但不算命

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当年销售的部分,已计入存货的,会算在成本一栏。当年拿地的支出,记在投资科目、资产负债表的话,我得再细看一下负债的构成。
2016-06-29 21:10 0 条评论
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GLZ0514 - 做个赌徒但不算命

赞同来自: samonline911 月之痕追梦

@ooaa 回到资产负债表,房地产核心的负债率是有息负债率,更严格一点就是考虑货币资金后的净负债率。净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产。
有息负债=短期借款+一年内到期的长期借款+长期借款+应付债券。
当然这个口径是比较狭隘的,房地产公司应该还有其他大量的非标融资,例如ABS、按揭流动化等等是记在其他应付款等等其他科目的口径下的。不过保利、万科本身不算市场上激进的房企。因为背景良好,正常表内信贷融资利率都足够低,表外只是补充,不是主要的。
万科的净负债率是26.26%,保利是115%,差距还是显著的。我看了下排名,规模化的房企里,也就招商蛇口比较低了,招商蛇口面上只有15.8%,但是原因招商蛇口低的原因是因为招商蛇口去年底做的合并上市有配套融资,货币资金从3季度的296亿净增加100亿到406亿,如果按296亿计算,净负债率是40%。
其他房企呢?金地集团73%,国贸50%。激进型房企,阳光城195.17%,泰禾289.04%,信达地产291%。这还是去年年报的数据,今年以来这帮凶的企业,负债更是增加的。
一季度万科净负债率是35%,保利114%,阳光城200%,泰禾300%,信达320%。
应该也就验证你说的,现金流的谨慎最终体现到了报表层面的差异。
2016-06-30 00:02 0 条评论
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ooaa

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@glz0514 你可以计算一下华润置地的这个指标,比万科还低不少。

我倒是觉得,单看有息负债也不合理,万科的总负债5200亿,归母权益才1000亿,
这里面扣除有息债务,其他的大都是流动负债,其实比有息债务的偿还压力更大。
预售房款的2500不用偿还,但是也要有资金把房子盖起来,否则就烂尾。

对房地产这类企业,只要市场向好,能够滚动起来,负债就不是问题,可是一旦市场不好滚不动了,全部负债就都是实实在在的负债,这时候,长期借款期限长反而好说。付不起出工程款、到期交不出房子,或其他应付的债主闹起来,对企业信誉的打击才是致命的。墙倒众人推的时候,强力大股东的优势就体现出来了,保利有保利集团撑腰,万科股权这么分散,哪家股东也不会出血做好人。
2016-06-30 09:02 2 条评论
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纪念冉闵 - 80后

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万科现金流好是因为它的跟投制度,都是投资收益。
2016-06-30 09:17 1 条评论
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踏雪寻荷 - 保密

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有没有再融资,增发股份,可以算算。
2016-06-30 09:19 0 条评论

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