请教，买房怎么选合适

基本情况：base北京，年龄31和36岁，家庭年收入50w，娃2025年上小学。

最近在疯狂讨论买房事宜，在89平和108平之间纠结，请各位大神帮我出出主意，整理思路。

89平，房价在530万，单价5.97左右。
108平，房价在610万，单价5.64万左右。

都是南北通透三居室，功能性对我们来说没差别，只是户型和大小的差别。
108的双卧朝南，89的单卧朝南，双卧朝北。

方案一

买89平，总价合适，买完房后手里剩70-80w，不把钱都砸在房子里，可以留给投资、生活、教育等。

但问题是：1、单价贵，怕高位站岗。2、考虑到未来流通，不如108平，因为旁边即将有个户型更好的主打89平的竞品上市，但那个盘里的108户型不多。3、我们因为孩子上学的问题等不及更新的那个楼盘了。

方案二

买108平的，单价便宜，在周边二手房和未来新盘里都有竞争力，流通性好，面积大，三阳开泰户型住着更舒服。

但问题是：总价贵，买完之后手里基本不剩存款，要重新开始攒钱了。在这样的经济形势下，这种选择是不是不太理智？只要满足了居住的功能性，手里留点钱更保险？

ps：无论买哪个，都准备只贷公积金，月供不到7k，压力适中。

请各位大佬给点思路，感谢。