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办公楼市场不能算周期性行业，一方面受办公楼供需影响，一方面因为级差地租存在（城市与城市间的区别、同一个城市不同商圈的区别），很难简单归纳出租金涨跌规律。现在出租率低，不代表以后出租率会高，基本都是牺牲价格来确保出租率的。
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@不要命的小方
还有很多老大楼，原先底层是可以做商业的，但是一直没做起来。
先定义名词：住宅（70年产权，学区，民用电），公寓（40~50年产权，无学区，商用电，可住人，如酒店等），商业（40~50年产权，商用电，如办公楼，商场等）上海很多商住造到一半被通知不能通水通煤气，不能住人。设计是商业用地，公寓的内部构造。只是根据政策人为阉割的住宅功能。
你说这个我应该是比较专业的。在香港工作过，正好设计过一些香港的楼下是商场+楼上是住宅的项目，如典型的九龙地铁站发展项目（一个巨无霸发展项目）。其中2个塔楼完全一样，高度280m，地下属于香港地铁，地面以上属于新恒基，地面以上10层是商场，柱网...
还有很多老大楼，原先底层是可以做商业的，但是一直没做起来。
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赞同来自: JJJCC 、hnhaiou 、freezecccc 、edvintracy
@生身盛世诗书史
你说这个我应该是比较专业的。在香港工作过，正好设计过一些香港的楼下是商场+楼上是住宅的项目，如典型的九龙地铁站发展项目（一个巨无霸发展项目）。其中2个塔楼完全一样，高度280m，地下属于香港地铁，地面以上属于新恒基，地面以上10层是商场，柱网跨度是12mx12m。在50多米高处，通过一个5m厚的厚板转换，然后上面是60多层的住宅，开间只有3~4m。但是这种项目必须一开始就这样设计，绝不存在后面改造成这样的可能。
后来转换工作单位，也跟国内一些最顶级的综合体 、住宅公司合作过。国内这种项目高端的有来福士、华润万象城来开发，但住宅和商业都是完全分开的，否则价格卖不上去。持有商业跟公寓（非住宅用地性质）可以结合在一起，一般都是酒店管理，作为长租公寓，如雅诗阁。
我现在的主要工作就是改造各种用途的建筑，也算是比较早介入这个行业的。有自己的设计院，80%的业务是各种改造。
说了这么多，我的意思是如果一开始设计的时候就考虑了才可能，后期改造是万万不可能的，成本高到天际。商业改成公寓偶尔是可以的，改成住宅太难了。
香港都是这样，楼下是商场店铺，楼上是住宅。现在上海写字楼过剩，空置率高，住房不足，商住基本均衡。如果这个趋势持续，很多商业建筑会被迫改住宅，，而REITs的运营者没有动机改造，投资者也很难达成一致，最后项目就只能烂下去。先定义名词：住宅（70年产权，学区，民用电），公寓（40~50年产权，无学区，商用电，可住人，如酒店等），商业（40~50年产权，商用电，如办公楼，商场等）
你说这个我应该是比较专业的。在香港工作过，正好设计过一些香港的楼下是商场+楼上是住宅的项目，如典型的九龙地铁站发展项目（一个巨无霸发展项目）。其中2个塔楼完全一样，高度280m，地下属于香港地铁，地面以上属于新恒基，地面以上10层是商场，柱网跨度是12mx12m。在50多米高处，通过一个5m厚的厚板转换，然后上面是60多层的住宅，开间只有3~4m。但是这种项目必须一开始就这样设计，绝不存在后面改造成这样的可能。
后来转换工作单位，也跟国内一些最顶级的综合体 、住宅公司合作过。国内这种项目高端的有来福士、华润万象城来开发，但住宅和商业都是完全分开的，否则价格卖不上去。持有商业跟公寓（非住宅用地性质）可以结合在一起，一般都是酒店管理，作为长租公寓，如雅诗阁。
我现在的主要工作就是改造各种用途的建筑，也算是比较早介入这个行业的。有自己的设计院，80%的业务是各种改造。
说了这么多，我的意思是如果一开始设计的时候就考虑了才可能，后期改造是万万不可能的，成本高到天际。商业改成公寓偶尔是可以的，改成住宅太难了。
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反正我不买它，
ps
平安证券股份有限公司（代表“平安广州交投广河高速公路基础设施资产支持专项计划”）
借款：本报告期初借款余额 5,495,000,000.00 元，借款期限至 2036 年 12 月 16 日，借款年利率
8%，报告期内归还借款本金 112,000,000.00 元，支付借款利息 153,860,000.00 元，期末借款余
额 5,383,000,000.00 元。
ps
平安证券股份有限公司（代表“平安广州交投广河高速公路基础设施资产支持专项计划”）
借款：本报告期初借款余额 5,495,000,000.00 元，借款期限至 2036 年 12 月 16 日，借款年利率
8%，报告期内归还借款本金 112,000,000.00 元，支付借款利息 153,860,000.00 元，期末借款余
额 5,383,000,000.00 元。
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赞同来自: happysam2018 、长流水中
@不要命的小方
写字楼改成住宅，在任何主要国家都是非常困难的。汽油车和柴油车没法互换发动机，非要替换的成本也高的不经济。推倒重建的除外！当然在纽约、旧金山的核心区，经过5~10年的努力，有那么几十幢建筑物从商业改成了住宅，但绝大部分都是酒店改成了公寓，绝不是写字楼改成了住宅。写字楼改成住宅难度跟从空气中提炼黄金差不多吧。香港都是这样，楼下是商场店铺，楼上是住宅。现在上海写字楼过剩，空置率高，住房不足，商住基本均衡。如果这个趋势持续，很多商业建筑会被迫改住宅，，而REITs的运营者没有动机改造，投资者也很难达成一致，最后项目就只能烂下去。
京公网安备 11010802031449号