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近期很多大V似乎找到了新的流量密码就是喷房价，什么暴跌开始，什么重蹈日本覆辙的言论不绝于耳，评论也是一边倒看跌，可我打开链家看了下周边小区的成交价格似乎并没下跌多少，但不得不说房价的确曾长期困扰我，尤其是在我年轻尚没有能力买房的时候，与之对应的就是现在的房价走势可能也正在困扰着2019-2021年买了房的人。
房子是商品，而商品的成交就会必然满足供需平衡。有人会说房子有金融属性，那其实是房子使用贷款加杠杆的购买形式所赋予的，并不是房子本身的属性，如果不能贷款，一手交钱一手交货，房子是不是变得和超市里的一袋牛奶区别不大了。当然房子有一点很特殊，它是几乎唯一无法通过进口来替代的商品，只能内部生产内部消化。
谈到房价的供需平衡免不了涉及一个这样的普通人的困扰：你工资5000时， 房价15000，你觉得不合理，等你工资到10000，房价30000，你依然会觉得不合理。
很多年后我才意识到这样一个显而易见的事实：房价是由有实际支付能力的人的收入下限决定的，这个下限很可能比你的收入要高，尤其是你还年轻的时候。所有人总体收入是和GDP同步的，但个体分布总有多有少。而供应增加，首付比例下降，利率下降等等手段其实都是在拉低这个下限，使得更多人可以跳一跳买得起，增加了支付能力。而需求这端如果放宽来说，更大更好更方便是一种自然朴素的愿望，用一句话概括就是：没有卖不出的房子，只有不够低的价格。
那房产价格到底多少合适呢？影响房产价格的因素实在太多，经济，杠杆，供应，折旧，地段，周边等等，而自住本身的价值也无法客观估量，所以以我现在的认知，化繁为简后：
房产价格=租金收入（去除相关费用）+房价看涨期权
这里举个简单的例子：假设房价300万，买家只计划持有1年卖出，每年可出租3万元，租售比为1%，实际无风险利率为2%，则1年后买家可得到3万元，而本来300万是能得到6万元的，那6-3=3万元可以理解为买家购买了一个1年后按303万元以上卖出房子的权利，如果把周期拉长，房价涨到400万时，租售比进一步降低，这个期权价值..
不理解期权也没关系，可以简单认为除租金外影响房价的所有因素的预期估价，包括首付比例，地段，利率，当地人均GDP等等都会影响这个预期。
以前房价被指高估的一个普遍理由是租售比太低，这种观点的错误之处就是忽视了看涨期权的价值，在收入高速增长尤其是房价本身高增长期，房价的看涨期权价值是很高的，高到买家可以忽略不成比例的租金收入。通过这个简化的理解框架，你甚至可以倒推出买房的人在买房时预期房价会涨到什么价格（无论买房人是否真想过这个问题），事实上过去几十年，这种预期一再被超越，说明哪怕是当年的购房者甚至作为卖房者的开发商都低估了中国的发展速度。现在到了预期落空的时候了，那么当预期增速下降时，看涨期权价值降低，租金收入就成了房价的底。慢着，这个公式是不是有点眼熟，没错，其实房价和可转债一样是有“债底”的。
那怎么估算这个债底呢？不求精确，仅供参考
同样如果无风险收益是2.6%，考虑到看涨期权价值不可能为0，且是超长期的期权，所以毛估估租售比达到2%倒推即可得到房价的底部：举例来说如果某房产每月可租3000，一年36000，36000/2%=180万几乎就是房价的底部，在没有房产税导致几乎没有持有成本的情况下，大差不差就这么个基本逻辑。这里顺便再多说一句租售比的上限：原则上不会超过贷款利率，至于为什么应该不言自明。所以与其担心你持有的房产会跌多少，不如查查你的房产能租多少。
有人会说收入，房租都是变量，但相比房价的涉及因素实在简单太多，凡事越简单越可靠，最简化版本就是收入大致会和GDP同步，而M2还会有额外加成效果，所以...那些咆哮房价腰斩再腰斩纯属口嗨，也是看烦了目前网上的这种无脑悲观无脑喷，在此小小反驳一下，打完收工
PS1：无意猜测房价涨跌，只是提供一个看待房价的视角，对不对你说了算
PS2：同样月租4000，一线老破小和三线大平层，不考虑贷款纯投资角度你会如何选择？分别在什么价格出手呢？
PS3：没想到很多人对里头期权的概念表示不解，其实我已经表示可以和可转债类比，只是一种分析或理解方式而已，例子已搬到正文中
PS4：我理解你的不理解，毫无疑问：你是对的，一定要相信自己
房子是商品，而商品的成交就会必然满足供需平衡。有人会说房子有金融属性，那其实是房子使用贷款加杠杆的购买形式所赋予的，并不是房子本身的属性，如果不能贷款，一手交钱一手交货，房子是不是变得和超市里的一袋牛奶区别不大了。当然房子有一点很特殊，它是几乎唯一无法通过进口来替代的商品，只能内部生产内部消化。
谈到房价的供需平衡免不了涉及一个这样的普通人的困扰：你工资5000时， 房价15000，你觉得不合理，等你工资到10000，房价30000，你依然会觉得不合理。
很多年后我才意识到这样一个显而易见的事实：房价是由有实际支付能力的人的收入下限决定的，这个下限很可能比你的收入要高，尤其是你还年轻的时候。所有人总体收入是和GDP同步的，但个体分布总有多有少。而供应增加，首付比例下降，利率下降等等手段其实都是在拉低这个下限，使得更多人可以跳一跳买得起，增加了支付能力。而需求这端如果放宽来说，更大更好更方便是一种自然朴素的愿望，用一句话概括就是：没有卖不出的房子，只有不够低的价格。
那房产价格到底多少合适呢？影响房产价格的因素实在太多，经济，杠杆，供应，折旧，地段，周边等等，而自住本身的价值也无法客观估量，所以以我现在的认知，化繁为简后：
房产价格=租金收入（去除相关费用）+房价看涨期权
这里举个简单的例子：假设房价300万，买家只计划持有1年卖出，每年可出租3万元，租售比为1%，实际无风险利率为2%，则1年后买家可得到3万元，而本来300万是能得到6万元的，那6-3=3万元可以理解为买家购买了一个1年后按303万元以上卖出房子的权利，如果把周期拉长，房价涨到400万时，租售比进一步降低，这个期权价值..
不理解期权也没关系，可以简单认为除租金外影响房价的所有因素的预期估价，包括首付比例，地段，利率，当地人均GDP等等都会影响这个预期。
以前房价被指高估的一个普遍理由是租售比太低，这种观点的错误之处就是忽视了看涨期权的价值，在收入高速增长尤其是房价本身高增长期，房价的看涨期权价值是很高的，高到买家可以忽略不成比例的租金收入。通过这个简化的理解框架，你甚至可以倒推出买房的人在买房时预期房价会涨到什么价格（无论买房人是否真想过这个问题），事实上过去几十年，这种预期一再被超越，说明哪怕是当年的购房者甚至作为卖房者的开发商都低估了中国的发展速度。现在到了预期落空的时候了，那么当预期增速下降时，看涨期权价值降低，租金收入就成了房价的底。慢着，这个公式是不是有点眼熟，没错，其实房价和可转债一样是有“债底”的。
那怎么估算这个债底呢？不求精确，仅供参考
同样如果无风险收益是2.6%，考虑到看涨期权价值不可能为0，且是超长期的期权，所以毛估估租售比达到2%倒推即可得到房价的底部：举例来说如果某房产每月可租3000，一年36000，36000/2%=180万几乎就是房价的底部，在没有房产税导致几乎没有持有成本的情况下，大差不差就这么个基本逻辑。这里顺便再多说一句租售比的上限：原则上不会超过贷款利率，至于为什么应该不言自明。所以与其担心你持有的房产会跌多少，不如查查你的房产能租多少。
有人会说收入，房租都是变量，但相比房价的涉及因素实在简单太多，凡事越简单越可靠，最简化版本就是收入大致会和GDP同步，而M2还会有额外加成效果，所以...那些咆哮房价腰斩再腰斩纯属口嗨，也是看烦了目前网上的这种无脑悲观无脑喷，在此小小反驳一下，打完收工
PS1：无意猜测房价涨跌，只是提供一个看待房价的视角，对不对你说了算
PS2：同样月租4000，一线老破小和三线大平层，不考虑贷款纯投资角度你会如何选择？分别在什么价格出手呢？
PS3：没想到很多人对里头期权的概念表示不解，其实我已经表示可以和可转债类比，只是一种分析或理解方式而已，例子已搬到正文中
PS4：我理解你的不理解，毫无疑问：你是对的，一定要相信自己
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赞同来自: forkfork
根据《2022韩国行业报告》显示，首尔和釜山的月平均工资分别为452万韩元和414万韩元，约合人民币26,890元和24,670元。而其他二线或者三四线城市的月平均工资，约为300万韩元左右，换算成人民币约为17,860元。
2022年，韩国月平均工资最高的三个行业分别为：IT和通信行业，发电和市政设施行业，金融业。这些行业的月平均工资分别为512万韩元、447万韩元和443万韩元，约合人民币30,450元、26,580元和26,300元。
首尔目前的住房自有率（40%）与香港（51%）、东京（46%）相比仍然偏低，但高于纽约（32%）。
从首尔流出的人群中，60.2%的人搬去了京畿道，61.8%的人逃离的主要因素就是首尔房价太高。首尔附近的京畿道和仁川的房价不到首尔均价的一半，所以很多人选择迁至这两个地区。
对于普通人的房子只有消费属性，只有少数人才能考虑房子的金融属性，特殊人要考虑房子身份特征。
首尔江南的高端住房更多是身份认证，是韩国的富人区。
2022年，韩国月平均工资最高的三个行业分别为：IT和通信行业，发电和市政设施行业，金融业。这些行业的月平均工资分别为512万韩元、447万韩元和443万韩元，约合人民币30,450元、26,580元和26,300元。
首尔目前的住房自有率（40%）与香港（51%）、东京（46%）相比仍然偏低，但高于纽约（32%）。
从首尔流出的人群中，60.2%的人搬去了京畿道，61.8%的人逃离的主要因素就是首尔房价太高。首尔附近的京畿道和仁川的房价不到首尔均价的一半，所以很多人选择迁至这两个地区。
对于普通人的房子只有消费属性，只有少数人才能考虑房子的金融属性，特殊人要考虑房子身份特征。
首尔江南的高端住房更多是身份认证，是韩国的富人区。
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赞同来自: steven1521 、好奇心135
@rnll
汉城是多少？普通家庭居住，低的3万+相对地理位置偏远或者老破小的房子，高的5-7万靠近汉江等地理位置比较好的，高端的价格7万起步以江南三区龙山区以及紧临江南三区南部的城南市盆塘地区为主，但这些地方也是看高端楼盘和普通楼盘，也有5-7万的房子。
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@请给我加油
收益高于贷款利率才会形成商业模式，否则不可能起来。本世纪初上海房贷利率是低于出租收益的。国外和香港reits能起来就是出租收益高于贷款利息。而国内做不到，甚至连SOHO都亏损，就是出租收益太低了看看00823，之前完美，但这几年也不行，商业地产比住宅难多了
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赞同来自: 量化投资先锋
@thenight
更新一下：非要用银行评估价来说银行给基础服务提供了一个估值，其实打开链家就能看到最近的实际成交价，真金白银不比评估靠谱么，但是这样就很清楚表明你其实就是在用房价评估房价本身，说白了毫无意义
房价=土地杠杆+基础服务定价（教育，医疗，交通……）+风险溢价
土地杠杆：各地拿地均价和房产均价的比值。
基础服务定价：这个有变动，这个不用公式，拿事实证明好了。
通过杭房数据：A小区（3.5w银行评估价）江边（江景），有学区（200米俩幼儿园，500米一个小学）
B小区：银行评估价（2.9W）,在A小区旁边，无法入小学（非学区）
A,B小区都属于微型小区，大概10栋楼以内，位置非常近...
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赞同来自: 好奇心135
@bigbear2046
这里说的是普遍并非个例，因为长期租售比稳定高于贷款利率就会发生无风险套利对于商业地产不熟悉，但商业地产所谓回报率更高的情况不外乎：商业地产的持有，交易成本和空置率风险等高于个人住宅所以商业地产租售比需要额外风险补偿顺便说句，如果现在开征房产税，住宅租售比肯定会提高（不是租金涨就是房价跌，或者同时）另外说到个例：上一次成交价和实际市场价并不是一个概念，哪怕上一次成交价只发生在1秒之前。比如卖家急售...收益高于贷款利率才会形成商业模式，否则不可能起来。本世纪初上海房贷利率是低于出租收益的。国外和香港reits能起来就是出租收益高于贷款利息。而国内做不到，甚至连SOHO都亏损，就是出租收益太低了
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更新一下：
房价=土地杠杆+基础服务定价（教育，医疗，交通……）+风险溢价
土地杠杆：各地拿地均价和房产均价的比值。
基础服务定价：这个有变动，这个不用公式，拿事实证明好了。
通过杭房数据：A小区（3.5w银行评估价）江边（江景），有学区（200米俩幼儿园，500米一个小学）
B小区：银行评估价（2.9W）,在A小区旁边，无法入小学（非学区）
A,B小区都属于微型小区，大概10栋楼以内，位置非常近（隔1条街，只是A临江）
考虑目前杭州楼市情况，风险溢价肯定不会大于零。
特别说明下，B小区是经济适用房。2.9的价格是已经算税的价格。
所以，基础服务定价就是6000，或者更多，而且这个价格是银行给的。
换算，江景+学区=6000，至于江景有多少，学区有多少，需要再比较。例子下沙沿江情况，参考九堡的江边楼盘，江景大概2000-3000，学区3000-4000.
房价=土地杠杆+基础服务定价（教育，医疗，交通……）+风险溢价
土地杠杆：各地拿地均价和房产均价的比值。
基础服务定价：这个有变动，这个不用公式，拿事实证明好了。
通过杭房数据：A小区（3.5w银行评估价）江边（江景），有学区（200米俩幼儿园，500米一个小学）
B小区：银行评估价（2.9W）,在A小区旁边，无法入小学（非学区）
A,B小区都属于微型小区，大概10栋楼以内，位置非常近（隔1条街，只是A临江）
考虑目前杭州楼市情况，风险溢价肯定不会大于零。
特别说明下，B小区是经济适用房。2.9的价格是已经算税的价格。
所以，基础服务定价就是6000，或者更多，而且这个价格是银行给的。
换算，江景+学区=6000，至于江景有多少，学区有多少，需要再比较。例子下沙沿江情况，参考九堡的江边楼盘，江景大概2000-3000，学区3000-4000.
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@psz2017
很有趣的观点，复杂事情简单化需要很强的分析能力。竟然是5%的卖不出去，2%的能卖出去？
争议主要在于“房价看涨期权”，确实一线和四五线，次新和老破小，住宅和公寓，通胀和通缩，人口聚集或减少都是其中的影响因子，反而租售比更简单，2%我认为是高估了，我出租的有5%，也有2%，但是5%的很难流通卖出去，从贝壳的数据看，供应量增长，成交缩量，价格还是横盘阶段，大概率软着陆，价格跌不了，但是卖不掉，一直延续几年甚至几十年，直到大水漫灌。
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@路林
很好的视角，其实还可以让模型更精确点，加入折旧和持有费用（物业费等），还有请教下楼主：从买房人的角度是买入看涨期权，但从卖房人的角度是售出看涨期权，从房变成现金，从而拥有未来买房的权利，相当于买入看跌期权（未来能用更低的价格买房），是这样理解吧？没错，是个看问题分析问题的视角罢了：）
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@thenight
不同意楼主的计算方法。你这属于说得都对，但是没一个可量化，教育，医疗，交通给个合理定价？拍完脑袋不够的都扔在风险溢价里？
房价=基础服务定价（教育，医疗，交通……）+风险溢价
最终价格会回到这个公式内，目前就参考银行评估价。
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很有趣的观点，复杂事情简单化需要很强的分析能力。
争议主要在于“房价看涨期权”，确实一线和四五线，次新和老破小，住宅和公寓，通胀和通缩，人口聚集或减少都是其中的影响因子，反而租售比更简单，2%我认为是高估了，我出租的有5%，也有2%，但是5%的很难流通卖出去，从贝壳的数据看，供应量增长，成交缩量，价格还是横盘阶段，大概率软着陆，价格跌不了，但是卖不掉，一直延续几年甚至几十年，直到大水漫灌。
争议主要在于“房价看涨期权”，确实一线和四五线，次新和老破小，住宅和公寓，通胀和通缩，人口聚集或减少都是其中的影响因子，反而租售比更简单，2%我认为是高估了，我出租的有5%，也有2%，但是5%的很难流通卖出去，从贝壳的数据看，供应量增长，成交缩量，价格还是横盘阶段，大概率软着陆，价格跌不了，但是卖不掉，一直延续几年甚至几十年，直到大水漫灌。
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赞同来自: 小皮111
@笨牛牛2019起航
比如你有需求才会买，但你没钱，你向我借100元买东西，我需要判断是，你是否有能力归还我钱。如果我判断，你有能力归还，我才借给你。你明天还给我了，我也拿100元消费了。这才有派生意义。如果你明天没有还给我，我就没法去消费，这就失去派生意义。
如果我判断你没有能力还钱，我暂时没有消费需求，把钱存起来，就会产生通缩。
其实派生就是需求 而需求的产生有需求端和生产端 需求端来自于人类的欲望能否派生既要需求也要能力，缺一不可。
但目前这部分是受环境因素被压制的 同时生产端也因为环境因素不敢产出
说白点 我认为就是当前制度环境的问题 比如某老板有一个很好的点子
但是要落实最大的问题不是来自于自身 而是要受各种手续无法办下来 随时受ZF监管 还有政策随时调整 这类成本非常大且非自身可控 导致不敢去投入和产出
真正的市场经济是有活力的 是可以自主创...
比如你有需求才会买，但你没钱，你向我借100元买东西，我需要判断是，你是否有能力归还我钱。如果我判断，你有能力归还，我才借给你。你明天还给我了，我也拿100元消费了。这才有派生意义。如果你明天没有还给我，我就没法去消费，这就失去派生意义。
如果我判断你没有能力还钱，我暂时没有消费需求，把钱存起来，就会产生通缩。
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@量化投资先锋
但目前这部分是受环境因素被压制的 同时生产端也因为环境因素不敢产出
说白点 我认为就是当前制度环境的问题 比如某老板有一个很好的点子
但是要落实最大的问题不是来自于自身 而是要受各种手续无法办下来 随时受ZF监管 还有政策随时调整 这类成本非常大且非自身可控 导致不敢去投入和产出
真正的市场经济是有活力的 是可以自主创新发展出新的行业 ZF配合规范行业形成良性循环
非市场经济的好处是可以人为调控经济 在某些特定时候管用 但如果持续就会违背市场经济规律
未来最怕陷入债务型通缩，日本就是非常典型案例。目前发债目的更多是借旧还新。货币派生更多货币，才可能产生通胀。如果货币无法派生更多货币，失去造血能力，就会掉进通缩陷阱。其实派生就是需求 而需求的产生有需求端和生产端 需求端来自于人类的欲望
比如你欠我100元，你从别人又借100元还给我。我拿到100元后，去消费，可以派生出更多钱。
如果我不去消费，并没有派生出更多钱。
20年前和现在不一样，当时大家收入都低，通常也没有债务，自有住房率也很低，当时多数人也不敢借债，当时...
但目前这部分是受环境因素被压制的 同时生产端也因为环境因素不敢产出
说白点 我认为就是当前制度环境的问题 比如某老板有一个很好的点子
但是要落实最大的问题不是来自于自身 而是要受各种手续无法办下来 随时受ZF监管 还有政策随时调整 这类成本非常大且非自身可控 导致不敢去投入和产出
真正的市场经济是有活力的 是可以自主创新发展出新的行业 ZF配合规范行业形成良性循环
非市场经济的好处是可以人为调控经济 在某些特定时候管用 但如果持续就会违背市场经济规律
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未来最怕陷入债务型通缩，日本就是非常典型案例。目前发债目的更多是借旧还新。货币派生更多货币，才可能产生通胀。如果货币无法派生更多货币，失去造血能力，就会掉进通缩陷阱。
比如你欠我100元，你从别人又借100元还给我。我拿到100元后，去消费，可以派生出更多钱。
如果我不去消费，并没有派生出更多钱。
20年前和现在不一样，当时大家收入都低，通常也没有债务，自有住房率也很低，当时多数人也不敢借债，当时货币有很强派生能力。
现在不同于20年前情形，债务率要高的多，房价收入比也高的多，自有住房率，现在货币派生能力要低的多。
比如你欠我100元，你从别人又借100元还给我。我拿到100元后，去消费，可以派生出更多钱。
如果我不去消费，并没有派生出更多钱。
20年前和现在不一样，当时大家收入都低，通常也没有债务，自有住房率也很低，当时多数人也不敢借债，当时货币有很强派生能力。
现在不同于20年前情形，债务率要高的多，房价收入比也高的多，自有住房率，现在货币派生能力要低的多。
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很好的视角，其实还可以让模型更精确点，加入折旧和持有费用（物业费等），还有请教下楼主：从买房人的角度是买入看涨期权，但从卖房人的角度是售出看涨期权，从房变成现金，从而拥有未来买房的权利，相当于买入看跌期权（未来能用更低的价格买房），是这样理解吧？
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多一个角度贷款，应该是有价值的。据我了解18年全款买的新房，今年拿去银行做贷款，评估下来竟然贷了买价的九成多，三线城市，放贷行也是本地农商行，三年期利率就是LPR。商铺啥的就贷不了这么多，新商品住宅的金融属性还是可以。
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赞同来自: fuyun
发帖的目的其实就是想脱离供求分析的宏大叙事，提供一种用肉眼可见肉身可测的分析框架来评估房产价值，本来是不满于现在的流量一味看暴跌的言论，倒不成想反被指蹭流量的，得，收拾收拾撤
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房租也会降的...比如我的房子，在三线城市绍兴.今年空置了三个月左右才租出去，租金掉了10%才租出去，而且从一年付变成了半年付。
当房租也降低的时候，这个债底的根基还牢固吗？尤其是那种人口几乎不流入甚至流出的城市...
租售比2%也略低了，不算现在房价普遍的下跌预期，仅考虑折旧和空置，怎么也应该是接近十年国债的水平，不应该明显低于国债...
当房租也降低的时候，这个债底的根基还牢固吗？尤其是那种人口几乎不流入甚至流出的城市...
租售比2%也略低了，不算现在房价普遍的下跌预期，仅考虑折旧和空置，怎么也应该是接近十年国债的水平，不应该明显低于国债...
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@nimbus
兄弟贵庚？03年身边人还刚刚能吃饱吃不好的阶段，03年房价4000月工资1500，现在房价8万月工资3万，100平3成首付条件，前者需要12万首付，后者需要240万，同样都是20倍，基数不同，差距却在扩大，掏空6个口袋这不很正常吗，货币超发+资产增值不够快，再过几年怕是6个口袋掏空也不够。。
20年前，知道哪年吗？2003年，一线几千块的房价，3-4以下，1000多的房价！正常的工作都能用一个钱包买基本住房！
所以说讨论什么？连基本常识都不知道或不承认。
说人流量密码，这哪有谁看什么大V，不就是自己借这个流量密码来吸引眼球吗，讨论，却决不接受任何反对，有疑问就是你不懂我啊，呵呵，简单的问题用一堆堆砌的话说的一堆漏洞百出的话。
别问我漏洞，帖子里指出的人多了。多不说，最基本的...
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我觉得这个思路很好。做为一个模糊的正确做参考是可以的。不过有几个变量影响还是比较大的。这个债底2%比十年期国债还要低，是不合理，我认为起码要高过十年期国债。
1、计算房租的时候大部分是算装修的，装修5-10年基本就要推倒重来才好租，空房子的租金收益起码要把装修给折旧掉，甚至这还是不考虑空置期的情况下。
2、房产税迟早要出。方案怎么样谁都不知道，但是持有成本肯定要增加。不能以今天的租金收益来倒推长期的债底
3、十年期国债吃完利息，十年后归还本金是一分不少的。房产若干年后70年土地使用权是否要续缴费用还不知道，但房产本身肯定又破又旧了，相当于是本金变少的。
不论怎么算，现在的房价，如果类比于可转债，起码也是200+的转债，等想抄底了再来按债底算要不要出手吧，现在还早着呢。
1、计算房租的时候大部分是算装修的，装修5-10年基本就要推倒重来才好租，空房子的租金收益起码要把装修给折旧掉，甚至这还是不考虑空置期的情况下。
2、房产税迟早要出。方案怎么样谁都不知道，但是持有成本肯定要增加。不能以今天的租金收益来倒推长期的债底
3、十年期国债吃完利息，十年后归还本金是一分不少的。房产若干年后70年土地使用权是否要续缴费用还不知道，但房产本身肯定又破又旧了，相当于是本金变少的。
不论怎么算，现在的房价，如果类比于可转债，起码也是200+的转债，等想抄底了再来按债底算要不要出手吧，现在还早着呢。
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赞同来自: flying717 、tennisfan 、Lee97 、明园 、大7终成 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、更多 »
我以自己经历，谈谈我体会。
20多年前刚刚实行货币化商品化分房制度。
当时很多人还在观望，下岗的人也很多，很多人还在等单位分房。
1996年在西安买安居房，后改为商品房。
1998年在深圳买商品房。当时月收入5000元，十年按揭，每月还3300元。
当时确实压力很大，我的收入不算最高的，算是中上收入。
现在我儿子月收入50000元，但他买不起房。（我的房子需要他不吃不喝干18年）
我的深圳房子价格翻了20倍，我儿子收入对比于当时的我的收入10倍。
借1000万元，按照30年，采取等额本息的还款方式。按照年利率5%计算。那么你每个月的月供是69444元。我儿子无法支付月供。
当房价增幅大于收入增幅，有购买能力人群数量就会缩减。
对于无购买能力的人，即使加大杠杠也没用，收入决定可购房人数。
外加人口下降、婚龄推迟、结婚率低、生育率低等等因素都导致刚需下降。
取消限购政策，只能增加些改善性住房需求的人。
现在房价已经严重脱离正常人收入，如果沦为纯粹数字游戏，是非常危险游戏。
如果月供20年都买不起房子的化，还是不要买房了，最好还是不要超过十年。
买房还是要量力而行。
房地产市场还不是纯粹商品化自由商场，要受很多因素制约。
既然提出房住不抄，未来一定减弱房产的货币性和商品性。
20多年前刚刚实行货币化商品化分房制度。
当时很多人还在观望，下岗的人也很多，很多人还在等单位分房。
1996年在西安买安居房，后改为商品房。
1998年在深圳买商品房。当时月收入5000元，十年按揭，每月还3300元。
当时确实压力很大，我的收入不算最高的，算是中上收入。
现在我儿子月收入50000元，但他买不起房。（我的房子需要他不吃不喝干18年）
我的深圳房子价格翻了20倍，我儿子收入对比于当时的我的收入10倍。
借1000万元，按照30年，采取等额本息的还款方式。按照年利率5%计算。那么你每个月的月供是69444元。我儿子无法支付月供。
当房价增幅大于收入增幅，有购买能力人群数量就会缩减。
对于无购买能力的人，即使加大杠杠也没用，收入决定可购房人数。
外加人口下降、婚龄推迟、结婚率低、生育率低等等因素都导致刚需下降。
取消限购政策，只能增加些改善性住房需求的人。
现在房价已经严重脱离正常人收入，如果沦为纯粹数字游戏，是非常危险游戏。
如果月供20年都买不起房子的化，还是不要买房了，最好还是不要超过十年。
买房还是要量力而行。
房地产市场还不是纯粹商品化自由商场，要受很多因素制约。
既然提出房住不抄，未来一定减弱房产的货币性和商品性。
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@kooloo
20年前，知道哪年吗？2003年，一线几千块的房价，3-4以下，1000多的房价！正常的工作都能用一个钱包买基本住房！
所以说讨论什么？连基本常识都不知道或不承认。
说人流量密码，这哪有谁看什么大V，不就是自己借这个流量密码来吸引眼球吗，讨论，却决不接受任何反对，有疑问就是你不懂我啊，呵呵，简单的问题用一堆堆砌的话说的一堆漏洞百出的话。
别问我漏洞，帖子里指出的人多了。多不说，最基本的所谓的租金和转债类比，这有常识吗？
这要比也只能算分红，这是利息？？？？明明就是股票，最恰当的类比应该是银行股或红利股。
--非讨论，只是看到某位的发言插一句而已。主贴就是一蹭流量得毫无新意的流量文，没兴趣。
20十年前，一个钱包就能买，说明那个钱包有实力，但估计也是个例而不是普遍现象，20年前掏空6个钱包能买房的也只是一部分。。兄弟贵庚？
20年前，知道哪年吗？2003年，一线几千块的房价，3-4以下，1000多的房价！正常的工作都能用一个钱包买基本住房！
所以说讨论什么？连基本常识都不知道或不承认。
说人流量密码，这哪有谁看什么大V，不就是自己借这个流量密码来吸引眼球吗，讨论，却决不接受任何反对，有疑问就是你不懂我啊，呵呵，简单的问题用一堆堆砌的话说的一堆漏洞百出的话。
别问我漏洞，帖子里指出的人多了。多不说，最基本的所谓的租金和转债类比，这有常识吗？
这要比也只能算分红，这是利息？？？？明明就是股票，最恰当的类比应该是银行股或红利股。
--非讨论，只是看到某位的发言插一句而已。主贴就是一蹭流量得毫无新意的流量文，没兴趣。
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@小吉米
期权最多亏到0，房子加了杠杆可不止亏到0。当然可能，2%也好，4%也好，核心逻辑是：房租的泡沫一般总是低于房价本身泡沫，更能反应真实世界
房子的流动性和国债没法比，需要的收益率应该是无风险收益率+风险补偿收益。至少要有3%的。房租收益才能支撑。考虑到高杠杆会加大波动率，4%租金收益可能才是底部。
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期权最多亏到0，房子加了杠杆可不止亏到0。
房子的流动性和国债没法比，需要的收益率应该是无风险收益率+风险补偿收益。至少要有3%的。房租收益才能支撑。考虑到高杠杆会加大波动率，4%租金收益可能才是底部。
房子的流动性和国债没法比，需要的收益率应该是无风险收益率+风险补偿收益。至少要有3%的。房租收益才能支撑。考虑到高杠杆会加大波动率，4%租金收益可能才是底部。
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@电老虎
楼主的逻辑看不懂，但西方经济学告诉我们供求决定价格，价格围绕价值上下波动。所谓房价有债底，我非常不认同。看房价涨跌主要两个主要两方面，供求和需求。供求端来说，大量房企退出市场，必然供求减少。需求端，目前这十年新增婴儿出生率断崖式下跌，减少未来的需求已经是不争的事实。那么楼主说的房价看涨期权应该越来越往下走。嗯，只是换了个表达角度，换成供需逻辑就是房子即使在跌（在我的逻辑里表现为看涨期权下跌，甚至接近0），虽然租金可能也在跌，但租房市场的租金不可能无限制下跌，租金哪怕需求在跌，但作为消费依然基本会和GDP或者说通胀同步，租售比到了合理的位置也就跌到头了，差不多这么个意思
任何商品包括房子都会遵循市场规律，房价短时间暴跌概率不大，想涨难度系数更大。大概率维持震荡...
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楼主的逻辑看不懂，但西方经济学告诉我们供求决定价格，价格围绕价值上下波动。所谓房价有债底，我非常不认同。看房价涨跌主要两个主要两方面，供求和需求。供求端来说，大量房企退出市场，必然供求减少。需求端，目前这十年新增婴儿出生率断崖式下跌，减少未来的需求已经是不争的事实。那么楼主说的房价看涨期权应该越来越往下走。
任何商品包括房子都会遵循市场规律，房价短时间暴跌概率不大，想涨难度系数更大。大概率维持震荡阴跌走势。当然一线和二线等等以下城市区别或者走势很大。房价会分化很大有可能一线温和涨，二线震荡，三线以下阴跌，人口净流出的城市房价大跌等等。
任何商品包括房子都会遵循市场规律，房价短时间暴跌概率不大，想涨难度系数更大。大概率维持震荡阴跌走势。当然一线和二线等等以下城市区别或者走势很大。房价会分化很大有可能一线温和涨，二线震荡，三线以下阴跌，人口净流出的城市房价大跌等等。
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@请给我加油
对于商业地产不熟悉，但商业地产所谓回报率更高的情况不外乎：
商业地产的持有，交易成本和空置率风险等高于个人住宅
所以商业地产租售比需要额外风险补偿
顺便说句，如果现在开征房产税，住宅租售比肯定会提高（不是租金涨就是房价跌，或者同时）
另外说到个例：上一次成交价和实际市场价并不是一个概念，哪怕上一次成交价只发生在1秒之前。比如卖家急售，你捡漏花100万买了套你认为租售比能长期稳定10%的房子，那么此时此刻你作为持有人会愿意以什么价格卖出呢...于是，租售比回归了
为什么租售比不能超过贷款利率，这个没有说服力。这里说的是普遍并非个例，因为长期租售比稳定高于贷款利率就会发生无风险套利
如果这样的话reits怎么加杠杆，谁有兴趣把房子作为投资品持有？
要知道在中国，商业地产的租售比可以超过贷款利率的。凭什么住宅就更特殊
对于商业地产不熟悉，但商业地产所谓回报率更高的情况不外乎：
商业地产的持有，交易成本和空置率风险等高于个人住宅
所以商业地产租售比需要额外风险补偿
顺便说句，如果现在开征房产税，住宅租售比肯定会提高（不是租金涨就是房价跌，或者同时）
另外说到个例：上一次成交价和实际市场价并不是一个概念，哪怕上一次成交价只发生在1秒之前。比如卖家急售，你捡漏花100万买了套你认为租售比能长期稳定10%的房子，那么此时此刻你作为持有人会愿意以什么价格卖出呢...于是，租售比回归了
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@唐伯虎点烟
lz表达的意思大概是期望收益 也没必要掉书袋还拿住期权定义来套 何必呢 期权定义弄明白你就能挣钱了？hhh没错，期权价格主要就是期望收益变动驱动的，但形式上有一点点不一样，期望收益可以为负，而看涨期权价格总是大于0的：）
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@eugeneshi
楼主的说法还算新颖，不过有个问题需要注意，就是无风险收益率这个锚到底是选择美债还是选中国国债。别搞了按中国国债估值得出结论抄底，最后市场给的底变成了美债底。毕竟按当前中国国债估值，大a可以满仓了。这其实是估值底和情绪底的区别
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@eugeneshi
楼主的说法还算新颖，不过有个问题需要注意，就是无风险收益率这个锚到底是选择美债还是选中国国债。别搞了按中国国债估值得出结论抄底，最后市场给的底变成了美债底。毕竟按当前中国国债估值，大a可以满仓了。那不如猜猜美债明年底啥价格哇
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@笨牛牛2019起航
说的不严谨 如果北京高房价可以卖 都可以移民到一些一线省会城市 比如武汉 贵阳 长沙等地不能这样想，人是有感情的，社会关系都在这里，北京人如果不是实在过不下去了，干嘛要卖了房子远走他乡呢。经济区域的差别会缩小，就算是真的，也要几十年吧，到时候卖房的人都快入土了，即使100年后武汉反超了北京，对于他们来说，也没有意义了。
这些地方的房价相对北京 你可以换个4-5套都不止吧
我始终认为经济区域的差别未来会是缩小趋势 尤其是最发达地区和一些省会城市的差距
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@eugeneshi
不错，我们应该是同龄人，隔壁宿舍大学同学就是新洲一中的。12年那时候我在武汉上学，保利蓝海郡确实差不多8700这个价格。蔡甸新洲5000这个真是白菜价啊，如果不考虑以后房产税这种高额持有成本，大概率亏不了，属于下有保底。我就好奇前两年房价顶点，蔡甸新洲是什么价？高点 武汉蔡甸新洲都是一万左右
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期权，是指一种合约，该合约赋予持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间以固定价格购进或售出一种资产的权利。
金融衍生产品(underlyings)价值变动的合约（contracts）。这种合约可以是标准化的，也可以是非标准化的，要建立保证金交易制度。都有很强杠杆效应。
期权是金融衍生产品的一种，贷款买房是属于金融衍生产品，但不属于期权。
和股票市场融券交易，以及分级基金的分级B比较类似，这种融资交易结构，都需要设计优先级和劣后级，按一定合约，由劣后级向优先级支付本金和利息（分级基金只支付利息）。
通常都会有一个熔断机制，劣后级的净资产低于底层资产一定比例后，都会有强制平仓制度。
买房首付降低，只是降低买房门槛。
长期划款能力取决于长期收入水平。
美国次贷危机，首付降低到5%，于是产生大量穷人买房，采用更高的杠杆，穷人收入有限，于是产生大量违约行为，最终酿成金融危机。
这样说吧，首付越低，杠杆越高，收入水平越低，参与购房量越大，发生金融危机概率越大。
金融泡沫只会延迟金融危机，泡沫越大，未来危机破坏性越大。
房价收入比越低，发生金融危机概率越低，增强底层百姓收入，才能从根源上消除金融危机。
金融衍生产品(underlyings)价值变动的合约（contracts）。这种合约可以是标准化的，也可以是非标准化的，要建立保证金交易制度。都有很强杠杆效应。
期权是金融衍生产品的一种，贷款买房是属于金融衍生产品，但不属于期权。
和股票市场融券交易，以及分级基金的分级B比较类似，这种融资交易结构，都需要设计优先级和劣后级，按一定合约，由劣后级向优先级支付本金和利息（分级基金只支付利息）。
通常都会有一个熔断机制，劣后级的净资产低于底层资产一定比例后，都会有强制平仓制度。
买房首付降低，只是降低买房门槛。
长期划款能力取决于长期收入水平。
美国次贷危机，首付降低到5%，于是产生大量穷人买房，采用更高的杠杆，穷人收入有限，于是产生大量违约行为，最终酿成金融危机。
这样说吧，首付越低，杠杆越高，收入水平越低，参与购房量越大，发生金融危机概率越大。
金融泡沫只会延迟金融危机，泡沫越大，未来危机破坏性越大。
房价收入比越低，发生金融危机概率越低，增强底层百姓收入，才能从根源上消除金融危机。
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@笨牛牛2019起航
……
抄底鹤岗不好吗？
能卖的出去不？打几折？如果北京高房价能卖出去为啥不卖呢 妥妥的去二三线城市抄底啊不知道能不能卖出去，打几折，这是国家统计局的数据，不是我的。第二个问题我不理解，如果北京能卖出去，为什么要卖了抄底二三线？
……
抄底鹤岗不好吗？
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eugeneshi - 投资能力还不错的python程序员
@百战百胜心法
保利蓝海郡我读书时候12年左右是8700，现在卖2万是因为有一点学区，不过我还是觉得贵了，交通不好，也没有地铁，目前行情最多值1.7万，2万买那绝对是冤大头。武汉郊区蔡甸新洲5000左右都可以买地铁口比较好的房子，教育商业配套在当地都算中上的，并不偏。蔡甸新洲教育都不错，蔡甸新洲一中成绩抵得上一个地级市最好高中，一般每年都有1-4人裸考上清北的不错，我们应该是同龄人，隔壁宿舍大学同学就是新洲一中的。12年那时候我在武汉上学，保利蓝海郡确实差不多8700这个价格。蔡甸新洲5000这个真是白菜价啊，如果不考虑以后房产税这种高额持有成本，大概率亏不了，属于下有保底。我就好奇前两年房价顶点，蔡甸新洲是什么价？
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@bigbear2046
假如有一套房子，现在市场价格100万，我以20万价格，买入3年后以110万买该房子的权力，那才是看涨期权，房子跌倒50万，甚至10万，我最多赔20万。如果持有房子本身，跌到70万就赔30万，跌倒20万就赔80万，怎么可能是期权呢？
再补充一点，期权做为衍生品，它有对手盘，是零和博弈的，有人赚一定有人赔，房子里的期权谁是对手盘？
50etf期权是50etf的衍生品，它的一切都来自于50etf，这个概念能理解么？不用担心我不理解期权概念，我做了好几年期权了，你既然知道期权是衍生品，房子不是衍生品，怎么可能是期权？
假如有一套房子，现在市场价格100万，我以20万价格，买入3年后以110万买该房子的权力，那才是看涨期权，房子跌倒50万，甚至10万，我最多赔20万。如果持有房子本身，跌到70万就赔30万，跌倒20万就赔80万，怎么可能是期权呢？
再补充一点，期权做为衍生品，它有对手盘，是零和博弈的，有人赚一定有人赔，房子里的期权谁是对手盘？
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1.房价看涨期权可能是负的，以当下经济政策人口来看，这个看涨期权长期看是负的，而且最终可以认为70年后拖累房价为0；
2. 看涨期权甚至有极小概率暴雷。比如地震、重大事故直接归零，如果火灾或者租户在房里亡故，折直接大幅折负。
有人说国债存在货币贬值情况，并且每年贬值幅度7%。改开入世以来确实货币一直贬值，但那是计划经济向市场经济转变过程中，物价并轨的因素。树不会长到天上，国家不发生战乱，货币也不可能无限制贬值。
房价维持纸面上价格，每年向下修正个10%左右，用15年时间慢慢软着陆吧。
2. 看涨期权甚至有极小概率暴雷。比如地震、重大事故直接归零，如果火灾或者租户在房里亡故，折直接大幅折负。
有人说国债存在货币贬值情况，并且每年贬值幅度7%。改开入世以来确实货币一直贬值，但那是计划经济向市场经济转变过程中，物价并轨的因素。树不会长到天上，国家不发生战乱，货币也不可能无限制贬值。
房价维持纸面上价格，每年向下修正个10%左右，用15年时间慢慢软着陆吧。
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@eugeneshi
武汉的价格确实不算太高，但你这个5000估计也是鸟不拉屎的地方了，10年前武昌南湖的保利蓝海郡当时1万不到，现在也两万以上了。现在最大的问题是存量的盘太多（而且武汉新房基本是超高层），普遍预期（房价预期和收入预期）又出了问题，万恶的美帝又把无风险利率拉上天。保利蓝海郡我读书时候12年左右是8700，现在卖2万是因为有一点学区，不过我还是觉得贵了，交通不好，也没有地铁，目前行情最多值1.7万，2万买那绝对是冤大头。武汉郊区蔡甸新洲5000左右都可以买地铁口比较好的房子，教育商业配套在当地都算中上的，并不偏。蔡甸新洲教育都不错，蔡甸新洲一中成绩抵得上一个地级市最好高中，一般每年都有1-4人裸考上清北的
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