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合同中关于违约是这样约定的：“因乙方原因，拒绝购买房屋的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”
这套房全款480W，我们先期已支付20W。我们和卖家商量，准备在已支付20W的基础上，再加10W，共30W做为违约金。但对方不同意，说要按合同执行。但按合同执行要支付96W的违约金，这太多了，我们无法接受。
我们又问了房产中介，房产中介说，如果打官司，法院会按对方的实际损失适当调整违约金比率，这套房与买时相比大约跌了15W左右（北京南三环附近）。请坛子里熟悉房产法律的兄弟给支支招，如果真到打官司这一步，我大概会赔付多少违约金，我的心里底线是最多赔40W，不知法院会否支持，不会真判我赔96W吧？ 我最担心的是真走上这一步，法院判我赔96W，我就没有没有别的选择了（现在还有另一选择，把岳父母家的房降价几十万卖，我们也问了中介，现在看房的人很少，较难在短期卖掉。但如果降40W，应该也有一点儿希望卖掉）
本人把仅有的金币奉上，远远不够，略表心意。
北京中介的新局：有这么好的中介，400房子600帮卖还给定金？我都想被骗。还有市场800万750万卖？吃定别人拿不出钱？
房产中介联系到一个置换型的房东，就是那种卖掉老房子，去买更好房子的房东。本来这个房东的房子，挂牌价是600万，但是卖不出去，购房者普遍开价是400万到500万，直接要求降100万到200万。然后这个时候，房产中介出来了，说可以600万帮他把房子卖出去。
后面呢，果然来了个购房者，说愿意600万买，并且当场付下10万到20万不等的定金，说剩下来的钱，3个月内付清，钱付清之后，再过户...
北京中介的新局：这就看清楚了程序的重要性。诚信有吗？有，定金都付了，都赔了。因为第一步程序没有走完，置换型房东赔了55万智商税。
房产中介联系到一个置换型的房东，就是那种卖掉老房子，去买更好房子的房东。本来这个房东的房子，挂牌价是600万，但是卖不出去，购房者普遍开价是400万到500万，直接要求降100万到200万。然后这个时候，房产中介出来了，说可以600万帮他把房子卖出去。
后面呢，果然来了个购房者，说愿意600万买，并且当场付下10万到20万不等的定金，说剩下来的钱，3个月内付清，钱付清之后，再过户...
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房产中介联系到一个置换型的房东，就是那种卖掉老房子，去买更好房子的房东。本来这个房东的房子，挂牌价是600万，但是卖不出去，购房者普遍开价是400万到500万，直接要求降100万到200万。然后这个时候，房产中介出来了，说可以600万帮他把房子卖出去。
后面呢，果然来了个购房者，说愿意600万买，并且当场付下10万到20万不等的定金，说剩下来的钱，3个月内付清，钱付清之后，再过户。
这个时候房东就觉得自己的房子卖出去了，开始看房了，然后房产中介就给他推了一套比市场价低一些的改善房，本来市场价80万，他开价750万，改善房房东就答应给他卖了。
只不过这个房价比较贵，对方要求支付10%房款的做为定金，也就是75万。
房东想着自己那房子也卖出去了，这个房子又是真的，还有房产中介做信用担保，也没什么，合同都签了，就给75万定金。
结果等到这边快到交尾款的时候，本来说买他房子的那个人，说不要他房子了，20万定金，不要了。赔给他。
然后这个房东就尴尬了。他这边房子没卖出去，虽然得了20万，但是那边房子要是给不了钱，可就要赔偿75万。一折腾，自己还倒亏了55万。
一般房东就选择认栽，那75万定金不要了，也不选择降价割肉。
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如果我是卖家，再给你三个月的融通期。当下毕竟是难卖。中了的鱼岂能跑掉！房子降价15万，买家愿意赔偿40万，白赚25万。
卖家一定是脑子坏掉了才会给通融期。。
也不知道通融多久，可能直接拿赔偿金再卖还快点。。
直接结论：看来楼主在做这桩交易之前根本就没有做过预算评估，对自己房子的行情完全不知情，到底最低能卖多少钱一点都不清楚，因此最后搞得卖不出去，从而令自己十分被动。另外，由于自己要先卖旧才能有资金周转来买新的，那么合同里有关违约赔偿房价20%的条款明显不利于自己，楼主为什么要同意？若是我只能同意按固定金额给予违约赔偿，比如10W，最多20W，否则免谈。按总房价的比例来赔偿就是将自己置于高风险之中。
合同有约定的一般按照合同违约条款执行，特别是有定金的情况，因为这是基于双方对市场机会及损失弥补且经双方协商同意的赔偿标准。（除非你能证明且法院认定实际损失远低于约定赔偿标准，法院会根据公平原则适当降低）
减损措施：
1.鉴于标的额接近一百万，建议你聘请一位房地产交易方面的专业律师，调查一下所在地法院同类案件的赔偿情况，组织编制有利证据作为后续谈判或者诉讼的支撑。
2.作为违约方，其实你...
作为卖方那边的角度来讲。
1.除了某些特定人群，大部分人觉得打官司还是很麻烦的。
2. 既然约定了20%的违约金，理论上是要付20%的，但是实际要看卖房的人好不好说话，像我。如果对方找我退房，我觉得至少收10%的违约金差不多了。
但是！我一开始肯定一口咬定按照合约要20%的违约金，至于后面怎么谈，必须要买家态度好，言语温柔找我“和谈”。如果对方只愿意支付5%，明显一点诚意都没有。
然后好话说尽，花了半个小时，一个小时，我会说，这样吧，给15%行不行？ 买房说不行。
然后继续谈。
谈到10%+的违约金比例，比如12.5%就差不多了。可以放对方一马。
3.其他情况下，咱们法院见吧。
最后，以上只是我自己个人看法，不代表普遍看法。
建议你带点礼物，能说会道的亲戚，去那边卖惨。 然后按13%的违约金准备钱。
对了，如果真的按你所说“资金不足”导致的违约，我记得每天是万5的利息收违约金，你可以请求收少一点，给你宽限几个月卖老房子。
合同有约定的一般按照合同违约条款执行，特别是有定金的情况，因为这是基于双方对市场机会及损失弥补且经双方协商同意的赔偿标准。（除非你能证明且法院认定实际损失远低于约定赔偿标准，法院会根据公平原则适当降低）
减损措施：
1.鉴于标的额接近一百万，建议你聘请一位房地产交易方面的专业律师，调查一下所在地法院同类案件的赔偿情况，组织编制有利证据作为后续谈判或者诉讼的支撑。
2.作为违约方，其实你可以谈判的空间不多，通过谈判达到你的可接受的赔偿额度可能性不大，直接做好按合同标准赔偿的心里预期，并衡量到底是违约还是继续履行合同的路径选择。
教育提醒：
楼主作为高净值人群，难道在做重大资产置换之前不应该做风险评估吗？不应该花点小钱让律师对合同进行审查及风险提示吗？单就律师费、诉讼费、鉴定费就已经远远超出聘请律师审查合同这点小钱了。这操作实在看不懂。
怎么没人骂中介，一般买方付了全部中介费，一般1-2%，也就是差不多5-10万，就这么为客户服务的啊，一般不买了就是亏损定金，这是交易的一般规则。成年人了，为自己的决定负责啊。哪怕这次决定错了，也是吸取教训，避免下次再犯。成年人通过骂别人，能解决问题吗？骂只是一种情感的发泄，没什么卵用。
中介了捆绑买方，为了拿到中介费，一个字坏。
楼主看看合同，如果对方不卖了，对方负什么责，也是陪20%么? 如果就是赔偿定金双倍，可以申请不平等合同，作废。
赞同来自: 曾建标
中介了捆绑买方，为了拿到中介费，一个字坏。
楼主看看合同，如果对方不卖了，对方负什么责，也是陪20%么? 如果就是赔偿定金双倍，可以申请不平等合同，作废。
二、法院会结合卖家的损失，以及合同的履行情况，买家的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则调整违约金。所以你现在不要主动提解除合同，态度要好，要说只是想再延期几个月支付。
三、结合北京的判例，违约金10%左右
违约金解释，分为赔偿性的违约金、惩罚性的违约金和责任限制性违约金，如不明确，则默认是赔偿性违约金，赔偿金额按照实际损失，法院会增减。
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我这里只说已经被对方告上法院的经验:
第一，一定要找律师，你完全没法律基础的情况下，处于绝对不利的情况。律师费按3到5万谈。最好去文书网搜一下你准备请的律师有没有二手房纠纷的经验，别花了钱还给菜鸟律师涨经验。
第二，一定不要说是因为看空房价而不买，如果对方可以举证你有这样的看法(微信聊天或者电话录音)，最少赔10%，赔20%的可能也不小，这种属于惩戒性质。可以举证自己是因为老房子没卖出去而被迫违约，自己是诚意置换，博取法官同情。
第三，要向法院申请减免违约金，基于善意购买的前提，对方就需要举证自己的实际损失。如果你不申请，法院只能按20%判。
第四，开庭的时候，如果你的老房子已经卖出去了，资格和资金都到位，对方房子没卖掉，房价跌幅不大的情况下，你可以反诉继续按原价交易，法院是鼓励合同成交的，99%的情况是可以继续执行交易的。当然，如果跌幅大于20%，你按合同赔完钱再买房也是赚。
第五，你确定不买他的房子，及时的告诉他，对方有减小损失的义务。
第六，合同大概率约定了由违约方支付守约方律师费。
最后，不管主观还是客观，你都是违约方。你最小损失是:
1，承担自己的律师费，估计3到5万。对方律师费开10万以内，合同约定的情况下法院大概率是支持的。
2，承担庭审费用，96 万的标地，庭审费大概1.5到2万。
3，房价下跌的损失。
建议按上面的最小损失，自己做心理预期以后和对方去谈。从立案到开庭可能要一年，可能还有上诉二审甚至再审，对你的心态多少也是一种煎熬。
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最好可以延期过户，现在房子不好卖，房东也愿意卖掉，找个客户不容易..
关于补偿，有很多种方式，延期的时间，可以交房租，等于先把房东的房子租过来.
或者以违约金的形式来延期，例如交给他10w或者更多的违约金，然后等你们把房子卖掉.
不要想着打官司，其实房东也不愿意打官司，你们各退一步，这个房子还是能成交的.
如果最后彻底违约，违约款，中介费，时间精力，还要继续找房子，想想都很难过..
尽量和房东心平气和的谈，态度卑微点，卖惨一下...
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如果签的是网签合同，那基本上没跑了，打官司必输，除非找到合同上有大的瑕疵。这种情况建议找个托去假意高价买他的房子，然后等他来找你解约吧，这里要注意，你要表示出筹到资金的样子，要履行合同，打消他赚你违约金的念头，第二找个托出价要稍高于你的价格，他转手也有利可图，具体操作找个老手应该可以给你建议。
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还是和对方商量商量吧。
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我来回答你这个问题再合适不过，因为我刚打完相同的一个官司，我是卖家。下家置换失败，自己的房子卖不出去，然后上法庭打官司，按照现在的行情一般法官会判合同价的10%左右，除非你有证据证明该标的在此段时间内有明显的涨幅或者跌幅（法院指定的第三方评估公司），所以即使打官司，最大可能就是50万以内了结官司。法官为什么不判按照合同执行？
yongwc
- 跌了买，涨了卖
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同事也是置换，眼看交款期限将近，面临50万违约金，看房的却没一个，急得团团转。
首先，是找另一家中介了解要买的房子的实际成交行情，经测算实际大约降了40万，比50万违约金+中介费少，所以还是卖房置换合算；
其次，和卖家沟通，争取延期。房价降了，房子不好卖，卖家找新买家也不易，，让中介去好好沟通。
最后，关健要快速卖房。需要有人看房，把价格调成同类里最有性价比的，保证处于购买者的选项里。同时得把中介积极性调动起来，找中介，入中介大群，承诺谁卖房另给1万酬谢。中介带看多了，抓住机会，降价成交。
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