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@tattat731
一个空调企业格力能支撑整个珠海经济发展吗？一个体量更大的美的，也只是整个佛山经济中很小的一部分。
空調, 電動巴士. 未來吃深圳的產業外溢也可以了.银隆不是都那个了吗？深圳产业外移首选是东莞、其次惠州中山，到江门都比到珠海方便。
一个空调企业格力能支撑整个珠海经济发展吗？一个体量更大的美的，也只是整个佛山经济中很小的一部分。
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总是人生Guang - 总是人生，总是旅程，总是行色匆匆。
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关于房价是不是由租售比来支撑的这一论点，我切身的感受讲并不成立。
我有套房子是2014年末买的精装小户型公寓，拎包即住的那种。
这几年下来，房价到2019年都是一直在涨的，和14年买房时比都翻倍了。
但房租却很稳定，2019年疫情之前还不得不降了些，2021年就更低的租金才能租出去，房租整体降了15%。
个人亲身感受的结论：房租涨跌取决于经济的好坏，2019年大连经济就扛不住向下了，个人感觉就是房租连（2100/月）都保不住，疫情来后更是一路向下。但房价却很坚挺，且有流动性。看贝壳网，这个公寓楼上个季度有四套房成交，所以房价是经济好坏、租金多少来支撑的吗？起码自身的感受是否定的，涨上去下不来。一定另有定价的锚。
我有套房子是2014年末买的精装小户型公寓，拎包即住的那种。
这几年下来，房价到2019年都是一直在涨的，和14年买房时比都翻倍了。
但房租却很稳定，2019年疫情之前还不得不降了些，2021年就更低的租金才能租出去，房租整体降了15%。
个人亲身感受的结论：房租涨跌取决于经济的好坏，2019年大连经济就扛不住向下了，个人感觉就是房租连（2100/月）都保不住，疫情来后更是一路向下。但房价却很坚挺，且有流动性。看贝壳网，这个公寓楼上个季度有四套房成交，所以房价是经济好坏、租金多少来支撑的吗？起码自身的感受是否定的，涨上去下不来。一定另有定价的锚。
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@子轩的Daddy
难度大也没办法，这是支持地方财政运营的底线了。不通过这个方法来，也得从别的地方来。这笔钱是刚性支出了。从世界范围内看，征房产税是最为可行的一个办法了。
3万亿也难，刚刚看了下，2021年全国人均可支配收入3.51万元。全国人民总的可支配收入约50万亿以上。按你说的争个3-5万亿，这税率约10％了。难道不小。土地出让金就是这些，换个角度来看，土地出让金也是税啊。征8万亿的土地出让金能征得到，换成3万亿的房产税就征不到的话，我们的财政顶不住啊。
难度大也没办法，这是支持地方财政运营的底线了。不通过这个方法来，也得从别的地方来。这笔钱是刚性支出了。从世界范围内看，征房产税是最为可行的一个办法了。
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@heaven32006
是不完全替代土地出让金啊，土地出让金有8万亿。房产税怎么得也得征个3万亿，替代40%总是要的，不然地方上要喝西北风了。全国房产市值500亿，从中取得3万亿也得0.6%的税率了，这还不能首套免征。当然肯定会是累进制税率，相应得也会对老年人、低收入群体有所减征和免征，这块算是两相抵消。那么上海这种级别的城市，一套房子300-500万的房子就得付出18000到30000的房产税才能保证地方财源不至于崩...上海2021年人均可支配收入一年是7.81万元，如果一对夫妻带一个未出道的孩子，那么一年平均也就约15万可支配收入左右。你说首套也必须争。也就是家家户户都收，第一套就要每年支出1.8-3万元。这只是首套，这税率占到家庭家庭收入的10-20％，相当高。 我还没算有些家庭持有第二套了。所以，这方案几乎不可能执行。
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@heaven32006
是不完全替代土地出让金啊，土地出让金有8万亿。房产税怎么得也得征个3万亿，替代40%总是要的，不然地方上要喝西北风了。全国房产市值500亿，从中取得3万亿也得0.6%的税率了，这还不能首套免征。当然肯定会是累进制税率，相应得也会对老年人、低收入群体有所减征和免征，这块算是两相抵消。那么上海这种级别的城市，一套房子300-500万的房子就得付出18000到30000的房产税才能保证地方财源不至于崩...3万亿也难，刚刚看了下，2021年全国人均可支配收入3.51万元。全国人民总的可支配收入约50万亿以上。按你说的争个3-5万亿，这税率约10％了。难道不小。
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@子轩的Daddy
全国房产市值500亿，从中取得3万亿也得0.6%的税率了，这还不能首套免征。
当然肯定会是累进制税率，相应得也会对老年人、低收入群体有所减征和免征，这块算是两相抵消。
那么上海这种级别的城市，一套房子300-500万的房子就得付出18000到30000的房产税才能保证地方财源不至于崩溃，摊到月的话就是1500元到2500元。
不可能完全替代土地出让金。。。。是不完全替代土地出让金啊，土地出让金有8万亿。房产税怎么得也得征个3万亿，替代40%总是要的，不然地方上要喝西北风了。
全国房产市值500亿，从中取得3万亿也得0.6%的税率了，这还不能首套免征。
当然肯定会是累进制税率，相应得也会对老年人、低收入群体有所减征和免征，这块算是两相抵消。
那么上海这种级别的城市，一套房子300-500万的房子就得付出18000到30000的房产税才能保证地方财源不至于崩溃，摊到月的话就是1500元到2500元。
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@heaven32006
上海这“伪房产税”啊，对存量不征，只对增量征收啊。要实行全面房产税，首要目的不是为了打击高房价，而是替代土地财政啊。我们现在土地出让金2020年有8万亿。房产税全国征税的话，怎么也得征个3-4万亿吧。全国房产总值差不多是500万亿，这个税率至少得是0.5%，还不带首套免征的，不然怎么补充土地出让金的下滑？不可能完全替代土地出让金。。。。
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@heaven32006
上海这“伪房产税”啊，对存量不征，只对增量征收啊。要实行全面房产税，首要目的不是为了打击高房价，而是替代土地财政啊。我们现在土地出让金2020年有8万亿。房产税全国征税的话，怎么也得征个3-4万亿吧。全国房产总值差不多是500万亿，这个税率至少得是0.5%，还不带首套免征的，不然怎么补充土地出让金的下滑？替代不了土地出让金，只能稍微补充一下缺口部分。这也是为什么之前说了，我们过去的土地财政在相当长时间的未来改变不了的事实。
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@tattat731
單以珠海來講,一直不明白，珠海的核心产业是什么，房地产吗?
珠海過往走小而美, 現在走大而強, 是全大灣區唯一有人口目標的城市. 人口由250萬還要增長到500萬.
你會說不可能的, 但我會說有可能, 因為珠海過往一直嚴控人口, 現在主動對接深圳和廣州兩座城.
我是親眼看見香港帶動深圳的, 珠海中山抱深圳和廣州大腿, 很正確.
在哥面前不吃肉, 也可以喝點湯.
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@tattat731
個人淺見：什么叫大饼？
一，長三角和大灣區九城，成都重慶武漢等省會強城可以買。
二，中國人口在下降，對標日本經驗，人口會向省會強城及沿海集中。
三，對標日本，香港等地方，未來供房利率可以下跌至二厘左右。本人在澳門，首年1.38%，之後2.05%，美國會加息，相信之後又是減息週期(可能不對)
四，2022年入手了珠海香洲區兩套小戶型、中山石岐區一套小戶型。
五，我的打法是接近"富爸爸"的清崎模式，澳門兩套市中心...
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@子轩的Daddy
要实行全面房产税，首要目的不是为了打击高房价，而是替代土地财政啊。我们现在土地出让金2020年有8万亿。房产税全国征税的话，怎么也得征个3-4万亿吧。
全国房产总值差不多是500万亿，这个税率至少得是0.5%，还不带首套免征的，不然怎么补充土地出让金的下滑？
房地产税只对投机与投资为主的城市房地产市场会产生很大影响。而对那些限购已久，以消费为主的首套与改善为主的城市房地产市场上，影响不大。上海已经试点房产税十年了吧。丝毫不该趋势。上海这“伪房产税”啊，对存量不征，只对增量征收啊。
要实行全面房产税，首要目的不是为了打击高房价，而是替代土地财政啊。我们现在土地出让金2020年有8万亿。房产税全国征税的话，怎么也得征个3-4万亿吧。
全国房产总值差不多是500万亿，这个税率至少得是0.5%，还不带首套免征的，不然怎么补充土地出让金的下滑？
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@tattat731
單以珠海來講, 珠海過往走小而美, 現在走大而強, 是全大灣區唯一有人口目標的城市. 人口由250萬還要增長到500萬. 你會說不可能的, 但我會說有可能, 因為珠海過往一直嚴控人口, 現在主動對接深圳和廣州兩座城. 我是親眼看見香港帶動深圳的, 珠海中山抱深圳和廣州大腿, 很正確. 在哥面前不吃肉, 也可以喝點湯.珠海人口增长都停滞了，还怎么翻一番？
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赞同来自: 跑路皮皮
@子轩的Daddy
另外，给你个数据。2008年末的时候上海房价的租售比也就是1.5-2.5％左右，老破小交通便利的房屋租售比就在2.5％附近。按你的租售比逻辑合理性。那后面14年的今天房价应该大跌啊。结果呢？上海房价比2008年的价格比较，城区老破小涨了5倍左右。商品房则是6-8倍左右。 这个数据说明08年租售比就已经很低了。但租售比判断不出房价趋势。 这与银行股估值在低位区间一样，很便宜了。但便宜就能知道银行股...看了一下这里的回复，也就觉得你是最懂房子的一个了，我觉得集思路这里的人基本不懂房市，甚至二级市场的股市也没多少人懂，但集思路对低风险投资和套利绝对是高手非常多
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赞同来自: caishendao
@foammaster
手握2000万，我在上海无房可选。真的是相当痛苦，不过回头想想房子除了资金池的作用，对个人来说意义真的变小了。现阶段追高豪宅的是傻子。
https://www.toutiao.com/article/7142345856358990367/?log_from=81465de7f9efe_1663041354133
本来还想倾家荡产，计划挑挑有潜力的新房，现实打脸，还是买了点黄金。
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laplace
- 分散不重仓，股息，找到下行锚，好生意.....一切都是为了提高期望，提高容错率
@tattat731
單以珠海來講, 珠海過往走小而美, 現在走大而強, 是全大灣區唯一有人口目標的城市. 人口由250萬還要增長到500萬. 你會說不可能的, 但我會說有可能, 因為珠海過往一直嚴控人口, 現在主動對接深圳和廣州兩座城. 我是親眼看見香港帶動深圳的, 珠海中山抱深圳和廣州大腿, 很正確. 在哥面前不吃肉, 也可以喝點湯.很久没看到层主了，btc还持有吗？
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如果以一個國家來作思考,
這個國家人口八千萬, 未來會增加到1.2億, 全球製造業中心, 交通基建港灣全部開掛建設, 房價已經回調10%-15%, 租金回報有2%以上, 你買不買? 我是會買的.
把國家改為地區, 便是粵港澳大灣區.
這個國家人口八千萬, 未來會增加到1.2億, 全球製造業中心, 交通基建港灣全部開掛建設, 房價已經回調10%-15%, 租金回報有2%以上, 你買不買? 我是會買的.
把國家改為地區, 便是粵港澳大灣區.
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@tattat731
我以珠海的感覺來看, 香洲是香洲, 橫琴開發了十年了, 人也沒有多少.炒横琴的想想，澳门才多少人。炒中山的，回头看看惠州。
中山, 石岐是石岐, 中心就在中心, 我個人是一定不會買新開發區劃大餅的位置的.
中山的深中通道, 馬鞍島, 由一萬升到三萬, 再跌到二萬二左右;珠海橫琴的房子全是炒作的, 沒有任何租金回報支持, 人也沒有.
我只會買市中心的一至兩房單位.
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@泸州老窖
中山, 石岐是石岐, 中心就在中心, 我個人是一定不會買新開發區劃大餅的位置的.
中山的深中通道, 馬鞍島, 由一萬升到三萬, 再跌到二萬二左右;珠海橫琴的房子全是炒作的, 沒有任何租金回報支持, 人也沒有.
我只會買市中心的一至兩房單位.
香港澳门弹丸之地，开发和拆迁的阻力难度大，市中心很难变更，大陆可不一样。新城新区，如雨后春笋般拔地而起。我以珠海的感覺來看, 香洲是香洲, 橫琴開發了十年了, 人也沒有多少.
政府市中心地标医院学校都是可以随时搬走的。不能刻舟求剑。
中山, 石岐是石岐, 中心就在中心, 我個人是一定不會買新開發區劃大餅的位置的.
中山的深中通道, 馬鞍島, 由一萬升到三萬, 再跌到二萬二左右;珠海橫琴的房子全是炒作的, 沒有任何租金回報支持, 人也沒有.
我只會買市中心的一至兩房單位.
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@hahaha007
@子轩的Daddy欧美人口趋势都是下降的，但抵不过法币贬值的速度，过去十年欧美大城市房价暴涨。将来国内也是如此，人口趋势虽然下降，但货币永贬加上大城市改善的需求存在，一线城市房价将来还是缓慢上行。也就是说人口趋势最终还是抵不过法币贬值速度的。 中国目前房产有500万亿存量市场，假设一个家庭平均50年换一次房，则每年有2％的换房需求，最终房地产市场会在10万亿规模长期问题换掉是老房子得有人接盘...日本三大都市圈。在日本人口总量一直下降的情况下，现在只有东京都市圈人口还在增长。它一直在吸其他2个都市圈与小城市的人口。我觉得长期看未来我们这里也是如此。
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@hahaha007
@子轩的Daddy欧美人口趋势都是下降的，但抵不过法币贬值的速度，过去十年欧美大城市房价暴涨。将来国内也是如此，人口趋势虽然下降，但货币永贬加上大城市改善的需求存在，一线城市房价将来还是缓慢上行。也就是说人口趋势最终还是抵不过法币贬值速度的。 中国目前房产有500万亿存量市场，假设一个家庭平均50年换一次房，则每年有2％的换房需求，最终房地产市场会在10万亿规模长期问题换掉是老房子得有人接盘...其实就是虹吸效应啊。大城市不断吸了周边二三线城市的人口流入。未来20年，中国很可能就是如此。
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@hshpangpang
以上的是日本的数据:个人感觉，日经指数回到顶峰，有生之年还是可以看得到的(这还是在指数除去分红的情况下)但房价看着毫无希望。我之前看过，东京的房价还是比其他地方抗跌。有些已经回到历史高点。当然，那也是相当长时间了。
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@caishendao
所谓退休还有一波需求纯属年轻人意淫和胡扯一个人住两百平米大house确实爽，酸爽的爽。要是没有几个佣人打扫，估计连主卧都懒得出去。
到了一定年龄就明白了，一般不是大富大贵*️管家佣人的，年纪越大消费欲望和对房屋大小的需求是降低的，
而且越小越好，方便打扫利于藏气养生，有空去看看帝王的起居房间吧
换房需求就是30-40那波人，换了也就换了 不换差不多就凑合着住了，
这个时代，这波人基本上两级分化比较厉害， 没有像10年前也就50左右的人机遇多而且公平，所以广泛的需求也就没有了
长期还是不...
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@crystal_ypf
大兄弟 我看你来自天津 我也在天津 地图上天津也是一片汪洋啊...是啊，但是大自然不会因为咱俩的屁股在哪而改变，所以我在天津没有多囤房子，反而打算到西安、重庆、昆明这些第二阶梯找个safehouse。
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@潇洒出格
因为08年至今，是货币膨胀在发挥作用。47万亿-238万亿的过程。虽说夸张，但某种程度上也匹配了GDP的增长。好了，现在你可以想象从238万亿-1200万亿的过程了。疫情发生之后的过去2年，老美GDP同比增长多少？他qe美金同比发了多少？我曾看过一眼，他过去2年新发的美元是他过去100年发行美元总量的接近1/3，也就是市场上3张100美金有一张是过去2年新发行的……。你肯定觉得不匹配，太不正常了，不匹又能如何？只能默默忍受，我们只能不断把现金放在不同的资产里面对抗现金贬值。而不是盯着一个租售比的相对指标来看判断房价会涨会跌。房价涨跌是靠什么决定的？是供求关系决定的。租售比只能反应静态的资产贵贱，相当于你炒股票只看股票的静态市盈率吗？懂的人都知道只看静态pe，就买股票。那就相当于是满仓银行股了。。。。。
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@caishendao
所谓退休还有一波需求纯属年轻人意淫和胡扯可能是港片看多了~ 退休金取出来买个豪车去泡妞
到了一定年龄就明白了，一般不是大富大贵*️管家佣人的，年纪越大消费欲望和对房屋大小的需求是降低的，
而且越小越好，方便打扫利于藏气养生，有空去看看帝王的起居房间吧
换房需求就是30-40那波人，换了也就换了 不换差不多就凑合着住了，
这个时代，这波人基本上两级分化比较厉害， 没有像10年前也就50左右的人机遇多而且公平，所以广泛的需求也就没有了
长期还是不...
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@子轩的Daddy
好了，现在你可以想象从238万亿-1200万亿的过程了。
另外，给你个数据。2008年末的时候上海房价的租售比也就是1.5-2.5％左右，老破小交通便利的房屋租售比就在2.5％附近。按你的租售比逻辑合理性。那后面14年的今天房价应该大跌啊。结果呢？上海房价比2008年的价格比较，城区老破小涨了5倍左右。商品房则是6-8倍左右。 这个数据说明08年租售比就已经很低了。但租售比判断不出房价趋势。 这与银行股估值在低位区间一样，很便宜了。但便宜就能知道银行股...因为08年至今，是货币膨胀在发挥作用。47万亿-238万亿的过程。虽说夸张，但某种程度上也匹配了GDP的增长。
好了，现在你可以想象从238万亿-1200万亿的过程了。
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@大魏忠臣毌丘俭
一线房价上涨预期要比妖股坚挺的多，因为土地的控盘方和妖股的不是一个级别，周期的长度也不是一个级别。
很多人竟然不知道国内的房子价格到底有多贵，也不知道作为资产的回报率有多低，下面用任大经济学家的几张图来给大家看一下离谱到什么程度。并不是不知道。。就像炒妖股龙头的人，也知道股价距离基本面十万八千里，但上涨预期本身就是上涨最大的理由。
下面节选自《全球一线城市房价比较：2022新版》：
1.2北上深绝对房价位居世界前列
换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。国际房价比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙...
一线房价上涨预期要比妖股坚挺的多，因为土地的控盘方和妖股的不是一个级别，周期的长度也不是一个级别。
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@潇洒出格
M2的增长，两个问题是无法解决的。1、你真的认为，M2可以持续的脱离GDP增长长期存在，而不产生较大负面性？2、你真的认为，当前存量资产价值的合理性？（远超国际水平的租售比）另外，给你个数据。2008年末的时候上海房价的租售比也就是1.5-2.5％左右，老破小交通便利的房屋租售比就在2.5％附近。按你的租售比逻辑合理性。那后面14年的今天房价应该大跌啊。结果呢？上海房价比2008年的价格比较，城区老破小涨了5倍左右。商品房则是6-8倍左右。 这个数据说明08年租售比就已经很低了。但租售比判断不出房价趋势。 这与银行股估值在低位区间一样，很便宜了。但便宜就能知道银行股要涨了？
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@潇洒出格
M2的增长，两个问题是无法解决的。1、你真的认为，M2可以持续的脱离GDP增长长期存在，而不产生较大负面性？2、你真的认为，当前存量资产价值的合理性？（远超国际水平的租售比）京沪深租售比低就推测房价会跌是有逻辑缺陷的。它只能说明此时此刻的房产贵。但贵不等于会跌。这个道理还不明白吗？我记得最早的2004年的谢国忠就拿租售比与家庭年收入与房间比很高来判断。上海房价在2004年有巨大泡沫。后面要大跌。谢的方法错了吗？其实没错。那时候上海房价在当时也是贵的。但他忽略了一些东西（不展开了），也完全没想到后面会zf面对供需失衡，反而高度垄断供给端土地，造成地价大涨。最终把房价推到了目前的高度。。。。
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所谓退休还有一波需求纯属年轻人意淫和胡扯
到了一定年龄就明白了，一般不是大富大贵*️管家佣人的，年纪越大消费欲望和对房屋大小的需求是降低的，
而且越小越好，方便打扫利于藏气养生，有空去看看帝王的起居房间吧
换房需求就是30-40那波人，换了也就换了 不换差不多就凑合着住了，
这个时代，这波人基本上两级分化比较厉害， 没有像10年前也就50左右的人机遇多而且公平，所以广泛的需求也就没有了
长期还是不看好，包括所谓好地段好房子，好地段会变迁 好房子会过时旧
到了一定年龄就明白了，一般不是大富大贵*️管家佣人的，年纪越大消费欲望和对房屋大小的需求是降低的，
而且越小越好，方便打扫利于藏气养生，有空去看看帝王的起居房间吧
换房需求就是30-40那波人，换了也就换了 不换差不多就凑合着住了，
这个时代，这波人基本上两级分化比较厉害， 没有像10年前也就50左右的人机遇多而且公平，所以广泛的需求也就没有了
长期还是不看好，包括所谓好地段好房子，好地段会变迁 好房子会过时旧
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大魏忠臣毌丘俭 - 乱花渐欲迷人眼，浅草才能没马蹄
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很多人竟然不知道国内的房子价格到底有多贵，也不知道作为资产的回报率有多低，下面用任大经济学家的几张图来给大家看一下离谱到什么程度。
下面节选自《全球一线城市房价比较：2022新版》：
1.2北上深绝对房价位居世界前列
换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。国际房价比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80％，使用面积约为建筑面积的70％。
在中心区域，根据Numbeo数据，2022年5月中国香港以218388元/平方米位居第一，首尔以150948元/平方米位居第二，伦敦以113551元/平方米位居第八，纽约以99640元/平方米位居第十四，北京、深圳、上海分别以134796元/平方米、124458元/平方米、124113元/平方米位居全球第四、第五、第六，广州以92699元/平方米位居第十七。换算为使用面积后，北京、深圳和上海中心区实际房价分别为192566元/平方米、177795元/平方米和177305元/平方米，超过首尔，仅次于中国香港，广州为132428元/平方米，位居第八。但中国内地一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约48.3万元/平方米。而上海浦东中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价约25.7万元/平方米，以使用面积算，单价为36.7万元/平方米，浦西中心区最贵的豪宅是紧邻太平湖的翠湖，单价约23.4万元/平方米，以使用面积算，单价为33.4万元/平方米。
在外围区域，中国香港以148394元/平方米位居第一，北京以76324元/平方米位居第二，上海、深圳分别以65134元/平方米、51411元/平方米，位居第七、第二十五，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州以41051元/平方米位居三十八。换算为使用面积后，北京、上海和深圳城市外围区房价分别为109035元/平方米、93048元/平方米和73444元/平方米，位居第二、第三、第五，仅次于中国香港，广州为58644元/平方米，位居第十六。
1.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足1.9％
以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为54、45、35、32，高于纽约的7，东京的9，伦敦的14；外围区房价收入比均在10以上，同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo只公布了全市房价收入比，我们采用Numbeo公布的房价平均数据和人均可支配收入，以及我们整理的人均住房面积计算市中心和外围区的房价收入比。根据Numbeo，2022年5月，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为38、32、24、22，外围区的房价收入比分别为22、17、11、9，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为7、4，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为14、6，东京市中心和外围区房价收入比分别为9、6。换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为54、45、35、32，外围区的房价收入比分别为31、24、15、13。
北上广深市中心租金回报率不足1.9％，低于纽约的4.6％、伦敦的3.2％、东京的2.8％。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据Numbeo2022年5月数据，在全球主要482个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为5.70％，中位值为4.54％，外围区的静态租金回报率平均值为7.46％，中位值为5.29％。其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.62％、5.82％，伦敦为3.23％、4.60％，东京为2.75％、2.54％，而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.49％、1.81％、1.34％、1.05％，外围区租金回报率分别为1.61％、1.95％、1.44％、1.28％。我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2022年4月年北京、上海、广州，全市范围的租金回报率分别为1.88％、1.68％、1.63％。
1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小
国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8％，市中心物业费约为104元/平方米/月，外围区物业费约为80元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3％-1.2％，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为44元/平方米/月，外围区物业费约为23元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4％的不动产税和0.3％的市政建设税，房屋评估价约为售价的20％，市中心和外围物业费分别为22元/平方米/月、13元/平方米/月。中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，外围区物业费约为3.5元/平方米/月，广州市中心物业费为2.9元/平方米/月，外围区物业费为2.4元/平方米/月。
考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、18、12，北上广深分别为55、46、35、32，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为2.5％、2.5％、2.1％，而北上广深分别为1.5％、1.8％、1.3％、1.0％，差距明显缩小。各地住房持有成本不同，为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5％的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围房价收入比分别为12、6，伦敦分别为18、8，东京分别为12、7，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为39、32、25、23，外围区的房价收入比分别为22、17、11、9。以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为55、46、35、32，外围区的房价收入比分别为31、24、16、13。考虑持有费用后，纽约市中心和外围租金回报率分别为2.53％、3.34％，伦敦分别为2.47％、3.71％，东京分别为2.12％、2.11％，北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为1.47％、1.78％、1.32％、1.03％，外围区的租金回报率分别为1.58％、1.91％、1.41％、1.25％。
1.5北上广深房贷利率和居民房贷压力较高
北上广深房贷利率与首付比例高，北上广深首套房贷利率超4.4％，纽约、伦敦、东京均低于3.6％。从房贷利率看，中国内地个人房贷利率以贷款市场利率报价（LPR）来计算，首先央行给商业银行规定贷款基准利率，各地商业银行根据基准利率、银行额度、客户资信和风险情况在基准利率基础上浮动。随着2022年房地产调整政策的放松，如央行下调5年期LPR利率等，一线城市房贷利率出现不同程度下调，北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率为4.45％-5.4％，二套房贷利率为5.2％-5.65％；但仍高于纽约、伦敦、东京的房贷利率（3.0％-3.6％）。从首付比例看，按商业贷款计算，北京首套普通住宅为35％，非普通住宅为40％，二套普通住宅为50％，非普通住宅为70％；上海首套住宅为35％，二套普通住宅为50％，非普通住宅为70％；深圳、广州首套住宅均为30％，城市无房但有住房或公积金贷款记录，则首套住宅分别为40％、50％，非普通住宅分别为70％、70％，二套普通住宅分别为70％、70％，非普通住宅为80、70％。纽约为10％-30％，伦敦为5％-15％，北上广深首付比例较高。（普通住宅与非普通住宅根据容积率、单套建筑面积、实际成交价格等综合界定，如广州普通住宅为容积率在1.0（含）以上、单套住房建筑面积为144平方米（含）以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍（含）以下，反之为非普通）。
北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例超280％，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。根据Numbeo定义，抵押贷款占收入比例指每月抵押贷款与家庭收入的比率（越低越好），贷款负担能力指数指抵押贷款占收入比例的倒数（越高越好）。根据Numbeo的数据，2022年在全球主要的482个城市中，北京、深圳、上海、广州居民抵押贷款占收入的比例分别为422.78％、353.96％、348.33％、284.27％，分别高居第九、第十三、第十四、第二十六；伦敦、东京、纽约居民抵押贷款占收入的比例分别为92.59％、74.5％、68.09％，排在150名以后。
原文大家可以直接搜标题，看完后可以再见仁见智。
下面节选自《全球一线城市房价比较：2022新版》：
1.2北上深绝对房价位居世界前列
换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。国际房价比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80％，使用面积约为建筑面积的70％。
在中心区域，根据Numbeo数据，2022年5月中国香港以218388元/平方米位居第一，首尔以150948元/平方米位居第二，伦敦以113551元/平方米位居第八，纽约以99640元/平方米位居第十四，北京、深圳、上海分别以134796元/平方米、124458元/平方米、124113元/平方米位居全球第四、第五、第六，广州以92699元/平方米位居第十七。换算为使用面积后，北京、深圳和上海中心区实际房价分别为192566元/平方米、177795元/平方米和177305元/平方米，超过首尔，仅次于中国香港，广州为132428元/平方米，位居第八。但中国内地一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约48.3万元/平方米。而上海浦东中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价约25.7万元/平方米，以使用面积算，单价为36.7万元/平方米，浦西中心区最贵的豪宅是紧邻太平湖的翠湖，单价约23.4万元/平方米，以使用面积算，单价为33.4万元/平方米。
在外围区域，中国香港以148394元/平方米位居第一，北京以76324元/平方米位居第二，上海、深圳分别以65134元/平方米、51411元/平方米，位居第七、第二十五，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州以41051元/平方米位居三十八。换算为使用面积后，北京、上海和深圳城市外围区房价分别为109035元/平方米、93048元/平方米和73444元/平方米，位居第二、第三、第五，仅次于中国香港，广州为58644元/平方米，位居第十六。
1.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足1.9％
以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为54、45、35、32，高于纽约的7，东京的9，伦敦的14；外围区房价收入比均在10以上，同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo只公布了全市房价收入比，我们采用Numbeo公布的房价平均数据和人均可支配收入，以及我们整理的人均住房面积计算市中心和外围区的房价收入比。根据Numbeo，2022年5月，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为38、32、24、22，外围区的房价收入比分别为22、17、11、9，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为7、4，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为14、6，东京市中心和外围区房价收入比分别为9、6。换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为54、45、35、32，外围区的房价收入比分别为31、24、15、13。
北上广深市中心租金回报率不足1.9％，低于纽约的4.6％、伦敦的3.2％、东京的2.8％。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据Numbeo2022年5月数据，在全球主要482个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为5.70％，中位值为4.54％，外围区的静态租金回报率平均值为7.46％，中位值为5.29％。其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.62％、5.82％，伦敦为3.23％、4.60％，东京为2.75％、2.54％，而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.49％、1.81％、1.34％、1.05％，外围区租金回报率分别为1.61％、1.95％、1.44％、1.28％。我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2022年4月年北京、上海、广州，全市范围的租金回报率分别为1.88％、1.68％、1.63％。
1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小
国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8％，市中心物业费约为104元/平方米/月，外围区物业费约为80元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3％-1.2％，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为44元/平方米/月，外围区物业费约为23元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4％的不动产税和0.3％的市政建设税，房屋评估价约为售价的20％，市中心和外围物业费分别为22元/平方米/月、13元/平方米/月。中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，外围区物业费约为3.5元/平方米/月，广州市中心物业费为2.9元/平方米/月，外围区物业费为2.4元/平方米/月。
考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、18、12，北上广深分别为55、46、35、32，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为2.5％、2.5％、2.1％，而北上广深分别为1.5％、1.8％、1.3％、1.0％，差距明显缩小。各地住房持有成本不同，为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5％的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围房价收入比分别为12、6，伦敦分别为18、8，东京分别为12、7，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为39、32、25、23，外围区的房价收入比分别为22、17、11、9。以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为55、46、35、32，外围区的房价收入比分别为31、24、16、13。考虑持有费用后，纽约市中心和外围租金回报率分别为2.53％、3.34％，伦敦分别为2.47％、3.71％，东京分别为2.12％、2.11％，北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为1.47％、1.78％、1.32％、1.03％，外围区的租金回报率分别为1.58％、1.91％、1.41％、1.25％。
1.5北上广深房贷利率和居民房贷压力较高
北上广深房贷利率与首付比例高，北上广深首套房贷利率超4.4％，纽约、伦敦、东京均低于3.6％。从房贷利率看，中国内地个人房贷利率以贷款市场利率报价（LPR）来计算，首先央行给商业银行规定贷款基准利率，各地商业银行根据基准利率、银行额度、客户资信和风险情况在基准利率基础上浮动。随着2022年房地产调整政策的放松，如央行下调5年期LPR利率等，一线城市房贷利率出现不同程度下调，北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率为4.45％-5.4％，二套房贷利率为5.2％-5.65％；但仍高于纽约、伦敦、东京的房贷利率（3.0％-3.6％）。从首付比例看，按商业贷款计算，北京首套普通住宅为35％，非普通住宅为40％，二套普通住宅为50％，非普通住宅为70％；上海首套住宅为35％，二套普通住宅为50％，非普通住宅为70％；深圳、广州首套住宅均为30％，城市无房但有住房或公积金贷款记录，则首套住宅分别为40％、50％，非普通住宅分别为70％、70％，二套普通住宅分别为70％、70％，非普通住宅为80、70％。纽约为10％-30％，伦敦为5％-15％，北上广深首付比例较高。（普通住宅与非普通住宅根据容积率、单套建筑面积、实际成交价格等综合界定，如广州普通住宅为容积率在1.0（含）以上、单套住房建筑面积为144平方米（含）以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍（含）以下，反之为非普通）。
北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例超280％，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。根据Numbeo定义，抵押贷款占收入比例指每月抵押贷款与家庭收入的比率（越低越好），贷款负担能力指数指抵押贷款占收入比例的倒数（越高越好）。根据Numbeo的数据，2022年在全球主要的482个城市中，北京、深圳、上海、广州居民抵押贷款占收入的比例分别为422.78％、353.96％、348.33％、284.27％，分别高居第九、第十三、第十四、第二十六；伦敦、东京、纽约居民抵押贷款占收入的比例分别为92.59％、74.5％、68.09％，排在150名以后。
原文大家可以直接搜标题，看完后可以再见仁见智。
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手握2000万，我在上海无房可选。
https://www.toutiao.com/article/7142345856358990367/?log_from=81465de7f9efe_1663041354133
本来还想倾家荡产，计划挑挑有潜力的新房，现实打脸，还是买了点黄金。
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本来还想倾家荡产，计划挑挑有潜力的新房，现实打脸，还是买了点黄金。
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香港澳门弹丸之地，开发和拆迁的阻力难度大，市中心很难变更，大陆可不一样。新城新区，如雨后春笋般拔地而起。
政府市中心地标医院学校都是可以随时搬走的。不能刻舟求剑。
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@seeker24680
2021年商品房销售面积17.9亿平，其中住宅15.7亿平，按套均100平算，计1570万套
2021年新生儿共计887万
恕我直言，造房子的能力都已经要超过造孩子的能力了。自信一点，把“要”字去掉
2021年商品房销售面积17.9亿平，其中住宅15.7亿平，按套均100平算，计1570万套
2021年新生儿共计887万
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@YYYDX
简单看一下历年出生人口，可以有一个简单的结论：1962-1973可以视为我国的婴儿潮。生育高峰。
1962年出生的人，按60岁退休是2022年，就是今年。按55岁退休是2017年。按50岁退休是2012年……
所以，退休潮是有的，不是其他时间，正是现在。
计划生育从1980年执行，所以人口高峰最多算到1980年，（我不是在说出生率），我是在说未来15年内很多人要退休了（假设还是60岁退休）。也就是现在42岁向上的人群（大约占比20%），在未来15年内会全部退休。再假设退休后再活20年，就是到80岁离开世界。上面讲的是两个假设做为前提，再加一条，很多人已经没有再次换房的机会，或者说换不起了。如果45岁后没有再次换房现在的房子住到80岁，房龄35年，...别的不讨论，就讨论一下您的判断里这个退休潮，您的依据主要是计划生育开始的时间。
简单看一下历年出生人口，可以有一个简单的结论：1962-1973可以视为我国的婴儿潮。生育高峰。
1962年出生的人，按60岁退休是2022年，就是今年。按55岁退休是2017年。按50岁退休是2012年……
所以，退休潮是有的，不是其他时间，正是现在。
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@tattat731
香港發展成熟的社區, 油尖旺, 什麼沙田第一城, 太古城之類的, 物業在市中心, 四十年了, 二手成交仍然暢旺.国内不一样，国内热衷于建新城，然后政府和医院就会跟着搬走，老城区就没落了，你看看强二线城市，基本都是这个套路！你要小心
市區中心點的位置, 十年, 二十年, 不會有太明顯的變化.
名校很難搬走的!
京公网安备 11010802031449号