买房首付降至20%,楼市最新投资攻略来了...

最近股市没什么热点,但楼市这边已经利好不断了…

今天西安又出台一项政策,首付比例最低降至2成,算是拉开了促销卖房的新一轮周期。



有很多小伙伴问我,为什么各地方政府要刺激老百姓买房子呢,不是说房住不炒吗?

其实房住不炒本意是想遏制房价涨太快,而不是都不买,否则将会引发一系列问题...

我们的地方政府财政收入有相当一大部分来自于土地出让金,在房产税没有替代之前,这是一块无法等量替换掉的收入来源。

楼价持续下跌,就会导致财政收入减少...

其次房地产本身是扮演一个印钞机的角色。

很多人好奇,房地产不是囤积了大量财富吗,怎么是印钞机呢?

因为老百姓通过买房,向银行申请住房贷款,并创造了大量的M2(M2=流通中现金+活期存款+定期存款)

比如张三拿出30万首付买房的一瞬间,银行已经发100万给房地产商了,创造了100万的M2。

企业收到钱,发工资,盖房子,交税收,买地。

所以只要愿意掏出首付的人持续增加,背后就能催生出更多的信贷,刺激更多的消费,让整个地产产业链活络起来。

而老百姓背负了房贷后,就需要做更多创收GDP(生产产品,服务劳动)的事,这样也就为社会创造了更多价值。

其实过去几十年,会发现我们就是这么成长起来的。

当时随着人口红利和经济制造效率不断提高,大家都乐于买房上杠杆,即便面临高额房贷,但我们坚信买房能保值升值,借钱投资有更高收益。

结果也确实如此,经过我们一两代人的努力,国家经济建设好了,咱有了高铁、地铁、高楼大厦等各种一流基建,成为了世界强国。

彼时虽然房价上涨很快,但居民收入增速也是在飞速上涨的。

但随着老龄化、疫情各种问题的出现,从15年之后经济出现拐点,开始进入缓速增长。



我们从10-14年的10%+增长速度,下降到最近几年的8%增长速度,今年甚至会进一步下降~

除了收入增长放缓,面临第二个问题则是当下越来越重的养老压力。

过去的一代,是多人养一老的一代,如今年轻人大幅减少,老年人急剧增加,变成了一人养多老的局面,年轻人养老压力也开始徒增。



可以看见,我们60岁以上老龄化人口占比,从11年的13.7%已升到现在的18.9%。



而15-59岁的劳动人口,则是一直呈下降趋势,从11年的70%降到现在的63.5%。

而且这几年婴幼儿出生率还在急剧降低,从12年最高的14.57‰,降到21年的7.52‰。

今年预估还要低,我们这里的一个某三甲大型医院,之前每月接生7~800个宝宝,今年每月只接生100个…

如果继续下降,那么一旦低于7.18‰的死亡率,届时就是人口负增长的时代了~



目前我们60岁人口占比18.9%,日本是32%,德国是27%。

因此结合未来趋势来看,我们老龄人口比例肯定还会继续增加,届时大量的城市将会出现人口净流出的情况...

等70、80后老去,他们都有自己的住房,但要买房的00后,占比却越来越少。

所以我们也能看到未来的楼市,尤其是三、四线,压力是很大的,至少需求会越来越低迷。

其实老龄化这件事本来是很久远,并不会一下直接爆发出来。

但这波YQ加速催化之后,大家对经济的预期,直接打到了谷底,房子也不敢买了。

去年深圳,一个月成交量更是从七八千套跌到一千多套,算是一个缩影。

所以现在急需提振信心,刚需竟然不买房?怎能让你们轻易躺平...

于是有了一连串的楼市刺激政策。

当然,这波全面刺激,有的人还是看好,已经掏出钱包,甚至计划卖股买房了。

也有的人表示想继续观望。

说回我们的投资逻辑,房价长远背后的机会,最终还是取决于经济增速。

未来还有没有一种方式,比如发展科技革命、新产业,来提高老百姓的生产效率。

如果没有,那么老百姓收入自然就没法高速增长了。

可好消息是,现在我们的硬科技、高端制造,是在高速发展的,尤其是全球增长最快,潜力最大的新能源产业,我们仅次于美国,所以肯定有机会。

那么问题来了,近期在降息加上首付比例下降的环境下,是不是应该抄底上车?

我自己还是觉得,刚需的话,短期择时意义有限,等贷款利率进入低位,就可以考虑上车。

但如果作为投资的话,房地产的增值潜力,已经大不如前了,很容易就会踩坑。

从投资属性来说,我还是坚信未来我们的股市表现大概率会优于楼市,所以我大部分资金还是放权益基金为主。

一是楼市整体的估值还是高了,从租售比来看估值,就相当于股市的市盈率高达40倍以上,以我们目前的基本面来说,相比海外地产,性价比确实不高。

二是一二线城市的天花板已经快到了,全国老百姓收入增长凝滞,房价还能再涨50%?那上班族要彻底供不起了...

相比之下,A股大部分资产的估值并不高,尤其是有外资参与定价的港股,整体连宽基市盈率都只有10倍不到,更为合理。

A股和港股还有涨50%空间否?显然还是有的,毕竟去年才刚跌下来,后续估值中枢提升一下就可以做到。

加之股市本身受到人口红利减少的影响,比地产也会更小些。

至于怎么做财富决策,就决定了未来几年自己的收益和阶级会如何。

如今已经进入分岔口,所以每一次选择都务必要慎之又慎....
发表时间 2022-05-30 09:18

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阿达Ay

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房子本来就是击鼓传花,而且持有是有成本的, 又不能产生现金流,没办法折现。等折旧的差不多了,就该拆了重新盖,以后房地产就是增量改善,然后每年建设总量跟折旧差不多。现在已经盖了这么多房子,不管有没有接盘侠都不可持续的呀。连国家都想好办法了,发发REITs,帮企业降杠杆,帮那些泛滥的资金,找到可以稳定增值的标的,其他胆大的,自己玩去别把银行坑了就行。
现在的政策我看就是防止过快下跌,顺便帮企业降低杠杆率。反正刚需这张牌还能再用一用,自己哭着喊着要上车,国家怎么会管呢,日本房价跌了那么多,也没见银行免掉一天贷款,要不怎么那么多老头都离婚破产,下一代成了废宅。中国是自有住房率最高的国家了。关于房子很多人不理性。做投资就要理性一些,只要能等得起就可以等着。全世界没见炒房的上财富榜,但是炒股的、搞企业的都有就知道这是邪路一条。大城市普通人只是吃到了时代的红利。但是红利终究要过去,想想现在有没有能力再去分享别人的红利再去判断。炒股其实也一样。
2022-05-30 11:34 引用
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易水寒烟

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因为年龄比较大,所以一二十年前也买了点,现在这个价格,早就不考虑要不要买,就考虑楼价接下来怎么才能涨。
如果买了都血亏,刚需也是个伪命题,总不能丈母娘明知血亏也逼着女婿倾家荡产必须买,毕竟那是自己女儿的终身伴侣,绝大部分丈母娘还是有脑子的。
如果要买了不亏,那房价还得稳步上涨,但是,居民加杠杆是有极限的。。。。
2022-05-30 10:49 引用
1

马后炮拿铁

赞同来自: 黄金风格

逻辑混乱
2022-05-30 10:37 引用
1

第一舞台

赞同来自: KevinLe

房地产是典型的杀鸡取卵。
2022-05-30 09:45 引用

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