我在淘宝拍卖买了一套上海的房子

近期我通过淘宝司法拍卖买了一套房子，记录一下这次司法拍卖的过程，并传授一些经验。
年初也就是2021年1月份我把上海的唯一住宅给卖了，准备置换大一点的房子，但是苦于没有户口导致积分不够，买不到心仪的房子（上海现在新房采取积分购买的方式，每次把认筹的客户按照积分高低排序，只取积分靠前的客户入围。每个人的积分与户口，婚姻状况以及社保年限有关系，具体可以百度）。后来就一直盯着司法拍卖，终于在上周搞定了一个房子，尽管我不是很满意。
上海的小房子卖出之后到手有420万现金，其中100万我还加仓了地产股，前几天全部卖出了保利，实现了保本出，回款了100万，目前持有的地产股只有万科了，一点没有卖出。对于房子的位置，因为一直工作生活在浦东，所以买房也只考虑浦东。至于买房预算，人到中年，升值加薪无望，失业裁员随时可能发生，所以我不打算把手里的钱都拿来买房子，也就以这个420万作为首付，因为二套房贷款，首付7成，只能买入总价600-700万的房子。这次我一口气报名了4套房子，他们拍卖时间有先有后，我有中意的其实是第二套房子，阴差阳错买了最先开拍的那套房子。
最先开拍的那套房子，也就是我现在拍中的那套，在拍卖过程中，有两个人竞争激烈，其中一个人出价异常凶猛，只要有人一出价，他就秒加，很快超过了我的预期价位，我预期550万，极限还可以再加个二三十万试一试，最极限也就580万了。我就没关注了，就去看股票了，等我去洗手间的时候，看他们还在激烈争夺，此时价格已经到了六百万出头，很明显，其他人都准备放弃，不再加价了，那个人眼看就要胜出了。我就随手出了一个价格，友情抬价，你不凶猛吗，我来帮你抬抬价，让你凶，我让你多出几万块，结果奇迹发生了，他们都不出价了，我拍中了，我简直不敢相信，我就是来抬价的啊，我不想中标啊，你们咋都不出了呢，你刚刚还凶的很呢，你不是秒加的吗，不讲武德啊。跟赵本山小品里面一样一样的，我一脸懵懵逼，”你们不往上叫了啊！“，那一刻小品里面的台词不断地在我耳边回响，”对！我们不往上叫了“。我感觉就像遇到了托一样，但是没有办法，司法拍卖，肯定没有托，这个要付法律责任的。我情绪非常激动，卧槽，这个是备选的啊，就这么扶正了，比我预期的价格整整多了四五十万呢。
平静了几分钟以后，自己拍的房，含着泪也要买完，反正也是备选方案，之前准备还算齐全，贷款材料已经提交，初审也已经通过。接下来就继续走后面的流程吧。
尽管临门一脚表现稀烂，现在还是要来总结一下经验教训，司法拍卖房子的流程如下：
1、选房，你要对所以地区的房子价格比较熟悉才行，房价波动还是比较快的，每个月可能都在变动，我们必须时刻关注房价波动，我拍下的这套房子，该地区的房价我只是大致有数，并没有非常清晰，所以这次买到的价格和市场价几乎相当，其意义也就是省了一点税费钱。就上海的情况来看，法拍其实竞争也非常激烈，较好的房子有很多人报名，所以价格你必须要非常清楚，不然很容易捞不到便宜，把自己搭进去了，其实房子也没有非常喜欢，当然了在上海，六七百万买入自己喜欢，各方面都满意的房子是不可能的，我中意的都在一千万以上，有个差不多也就行了。
2、清场，法拍房最大的风险就是清场，我拍的这套是空置的，不存在清场问题。如果不是空置的情况就需要仔细考虑一下，如果竞买公告明确说了法院清场交付，那么基本不用担心，以上海的情况举例，拍卖的法院如果是上海本地区的法院，例如浦东新区人民法院，闵行区人民法院或者虹口区人民法院，这种一般都是清场交付，但是外地人民法院例如湖北XX人民法院拍卖上海的房子，那么一般不提供清场交付，由买受人自行解决，自行承担风险，因为异地法院一般不方便过来执法。这个时候就需要分析了，在我看来如果是租客，清场就很容易，大不了租期到了请人家搬离。但是群租例外，上海这边很多群租房是由二房东出租的，那么有可能存在原房东和二房东之间的租赁合同，租期一般还比较长，最多的可以有二十年，按照买卖不破租赁的原则，你即使拍中了，后面也要继续出租，如果租金已经付清了，你什么也得不到，如果按季度支付，后面所有权是你，你可以收到租金。之前闵行区有一套房，低于市场价100万，群租状态， 我就不敢拍，害怕有租赁，我是那种没有权势，胆小怕事的小散户，宁出高价，但求安稳。如果是房东本人以及家人入住的，那么我肯定不拍了，这种就是最难清场的那种了。这里说一下我的小诀窍，很多时候我们不清楚里面是不是出租或者是原房主在住，我们可以看被执行人的信息，如果是外地人，上海被拍卖的房子外地人居多，尤其以江浙一带的小老板为佳，他们一般都是投资买房，后面做生意赔本，法院强制卖了他们的房子，他们的房子一般自己也不住，很多都是出租，甚至是空置状态，这种一般都比较容易清场的。如果查询出来被执行人是本地人，我建议不碰。
3、户口，我买的这套房子也没有户口，算是非常干净的房子，现在上海这边你拿到产证之后，你不能强制迁出户口，但是你卖了房子之后，你的下家是可以迁出之前的户口的。所以户口风险要小了很多。
4、贷款，司法拍卖的房子可以正常办理贷款，但是要在开拍前三个工作日申请，初审通过以后，你就可以竞拍了，拍卖成功后会有淘宝合作的服务机构（联系我的是律所）联系你，为你提供贷款服务，协助你到银行面签，提供给银行收入证明和征信报告之后，银行会审批，等你付了首付款之后，就会放款。首套房贷款比例是65%，二套房是30%，利率与二手房相同，我的贷款利率是5.7%,LRP +105bp;这里面会产生两个费用，一个是上面的服务机构收取的贷款金额1.5%的服务费，一个是担保机构收取的1.5%的担保费，加一起是3%，我的贷款额是180万，总成本是5.6万。本来有机构跟我说可以帮我省去这个服务费，到他们那里办理贷款，只要出1.5%的担保费用，因为考虑到时间紧张，法拍房要求10日内付款，中间还有两个周末，再加上现在房贷额度紧张，我决定不省这点服务费了，免得因小失大。
5、法拍房的最大优点是税费各付，上海这地方税费和中介费一般都是买家支付，我预计这套房大约有40万的税，这部分我可以先垫后退，另外也省去了中介费，链家一般是两个点，12万，我买这套房最大的意义也就是省去了这点税费，本来想着买套法拍房至少要省下百万，目前来看，目标的一半都没有完成。
6、限购 上海有严格的限购措施，所以拍卖之前一点要先弄清楚自己的是否有购房资格，如果因为限购导致违约那就麻烦了，我现在可以确定北京，上海，杭州法拍房都有限购；其他地方我没核实过，不敢瞎说。

流程总结： 选房 —— 提交贷款申请 —— 拍中 —— 签贷款合同 ——查询限购——付首付款——担保公司担保——银行放款 —— 法院出具裁定书 ——核税——交税 —— 过户。

最后一点，出价的时候一定要理性，想好底线，多了坚决不要再加了，很多时候一万一万的，加着加着就高了。更加不要头脑发热，冲动出价，大家一定要以我为戒，你出的价格一定是你愿意支付的价格，像我这样的傻事不要在做了。
总的来说，现在司法拍卖越来越多，相应的流程与服务机构也越来越多，操作起来其实都比较成熟了。