我在淘宝拍卖买了一套上海的房子

近期我通过淘宝司法拍卖买了一套房子,记录一下这次司法拍卖的过程,并传授一些经验。
年初也就是2021年1月份我把上海的唯一住宅给卖了,准备置换大一点的房子,但是苦于没有户口导致积分不够,买不到心仪的房子(上海现在新房采取积分购买的方式,每次把认筹的客户按照积分高低排序,只取积分靠前的客户入围。每个人的积分与户口,婚姻状况以及社保年限有关系,具体可以百度)。后来就一直盯着司法拍卖,终于在上周搞定了一个房子,尽管我不是很满意。
上海的小房子卖出之后到手有420万现金,其中100万我还加仓了地产股,前几天全部卖出了保利,实现了保本出,回款了100万,目前持有的地产股只有万科了,一点没有卖出。对于房子的位置,因为一直工作生活在浦东,所以买房也只考虑浦东。至于买房预算,人到中年,升值加薪无望,失业裁员随时可能发生,所以我不打算把手里的钱都拿来买房子,也就以这个420万作为首付,因为二套房贷款,首付7成,只能买入总价600-700万的房子。这次我一口气报名了4套房子,他们拍卖时间有先有后,我有中意的其实是第二套房子,阴差阳错买了最先开拍的那套房子。
最先开拍的那套房子,也就是我现在拍中的那套,在拍卖过程中,有两个人竞争激烈,其中一个人出价异常凶猛,只要有人一出价,他就秒加,很快超过了我的预期价位,我预期550万,极限还可以再加个二三十万试一试,最极限也就580万了。我就没关注了,就去看股票了,等我去洗手间的时候,看他们还在激烈争夺,此时价格已经到了六百万出头,很明显,其他人都准备放弃,不再加价了,那个人眼看就要胜出了。我就随手出了一个价格,友情抬价,你不凶猛吗,我来帮你抬抬价,让你凶,我让你多出几万块,结果奇迹发生了,他们都不出价了,我拍中了,我简直不敢相信,我就是来抬价的啊,我不想中标啊,你们咋都不出了呢,你刚刚还凶的很呢,你不是秒加的吗,不讲武德啊。跟赵本山小品里面一样一样的,我一脸懵懵逼,”你们不往上叫了啊!“,那一刻小品里面的台词不断地在我耳边回响,”对!我们不往上叫了“。我感觉就像遇到了托一样,但是没有办法,司法拍卖,肯定没有托,这个要付法律责任的。我情绪非常激动,卧槽,这个是备选的啊,就这么扶正了,比我预期的价格整整多了四五十万呢。
平静了几分钟以后,自己拍的房,含着泪也要买完,反正也是备选方案,之前准备还算齐全,贷款材料已经提交,初审也已经通过。接下来就继续走后面的流程吧。
尽管临门一脚表现稀烂,现在还是要来总结一下经验教训,司法拍卖房子的流程如下:
1、选房,你要对所以地区的房子价格比较熟悉才行,房价波动还是比较快的,每个月可能都在变动,我们必须时刻关注房价波动,我拍下的这套房子,该地区的房价我只是大致有数,并没有非常清晰,所以这次买到的价格和市场价几乎相当,其意义也就是省了一点税费钱。就上海的情况来看,法拍其实竞争也非常激烈,较好的房子有很多人报名,所以价格你必须要非常清楚,不然很容易捞不到便宜,把自己搭进去了,其实房子也没有非常喜欢,当然了在上海,六七百万买入自己喜欢,各方面都满意的房子是不可能的,我中意的都在一千万以上,有个差不多也就行了。
2、清场,法拍房最大的风险就是清场,我拍的这套是空置的,不存在清场问题。如果不是空置的情况就需要仔细考虑一下,如果竞买公告明确说了法院清场交付,那么基本不用担心,以上海的情况举例,拍卖的法院如果是上海本地区的法院,例如浦东新区人民法院,闵行区人民法院或者虹口区人民法院,这种一般都是清场交付,但是外地人民法院例如湖北XX人民法院拍卖上海的房子,那么一般不提供清场交付,由买受人自行解决,自行承担风险,因为异地法院一般不方便过来执法。这个时候就需要分析了,在我看来如果是租客,清场就很容易,大不了租期到了请人家搬离。但是群租例外,上海这边很多群租房是由二房东出租的,那么有可能存在原房东和二房东之间的租赁合同,租期一般还比较长,最多的可以有二十年,按照买卖不破租赁的原则,你即使拍中了,后面也要继续出租,如果租金已经付清了,你什么也得不到,如果按季度支付,后面所有权是你,你可以收到租金。之前闵行区有一套房,低于市场价100万,群租状态, 我就不敢拍,害怕有租赁,我是那种没有权势,胆小怕事的小散户,宁出高价,但求安稳。如果是房东本人以及家人入住的,那么我肯定不拍了,这种就是最难清场的那种了。这里说一下我的小诀窍,很多时候我们不清楚里面是不是出租或者是原房主在住,我们可以看被执行人的信息,如果是外地人,上海被拍卖的房子外地人居多,尤其以江浙一带的小老板为佳,他们一般都是投资买房,后面做生意赔本,法院强制卖了他们的房子,他们的房子一般自己也不住,很多都是出租,甚至是空置状态,这种一般都比较容易清场的。如果查询出来被执行人是本地人,我建议不碰。
3、户口,我买的这套房子也没有户口,算是非常干净的房子,现在上海这边你拿到产证之后,你不能强制迁出户口,但是你卖了房子之后,你的下家是可以迁出之前的户口的。所以户口风险要小了很多。
4、贷款,司法拍卖的房子可以正常办理贷款,但是要在开拍前三个工作日申请,初审通过以后,你就可以竞拍了,拍卖成功后会有淘宝合作的服务机构(联系我的是律所)联系你,为你提供贷款服务,协助你到银行面签,提供给银行收入证明和征信报告之后,银行会审批,等你付了首付款之后,就会放款。首套房贷款比例是65%,二套房是30%,利率与二手房相同,我的贷款利率是5.7%,LRP +105bp;这里面会产生两个费用,一个是上面的服务机构收取的贷款金额1.5%的服务费,一个是担保机构收取的1.5%的担保费,加一起是3%,我的贷款额是180万,总成本是5.6万。本来有机构跟我说可以帮我省去这个服务费,到他们那里办理贷款,只要出1.5%的担保费用,因为考虑到时间紧张,法拍房要求10日内付款,中间还有两个周末,再加上现在房贷额度紧张,我决定不省这点服务费了,免得因小失大。
5、法拍房的最大优点是税费各付,上海这地方税费和中介费一般都是买家支付,我预计这套房大约有40万的税,这部分我可以先垫后退,另外也省去了中介费,链家一般是两个点,12万,我买这套房最大的意义也就是省去了这点税费,本来想着买套法拍房至少要省下百万,目前来看,目标的一半都没有完成。
6、限购 上海有严格的限购措施,所以拍卖之前一点要先弄清楚自己的是否有购房资格,如果因为限购导致违约那就麻烦了,我现在可以确定北京,上海,杭州法拍房都有限购;其他地方我没核实过,不敢瞎说。

流程总结: 选房 —— 提交贷款申请 —— 拍中 —— 签贷款合同 ——查询限购——付首付款——担保公司担保——银行放款 —— 法院出具裁定书 ——核税——交税 —— 过户。

最后一点,出价的时候一定要理性,想好底线,多了坚决不要再加了,很多时候一万一万的,加着加着就高了。更加不要头脑发热,冲动出价,大家一定要以我为戒,你出的价格一定是你愿意支付的价格,像我这样的傻事不要在做了。
总的来说,现在司法拍卖越来越多,相应的流程与服务机构也越来越多,操作起来其实都比较成熟了。
发表时间 2022-01-14 17:28

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bingbingbang

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李大霄:做好人买好股得好报。
2022-01-14 18:03 引用
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jlmscb

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实地看过吗?
2022-01-14 18:11 引用
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caib001

赞同来自: Syphurith gztom xineric

中介可以安排专人做法拍房的信息搜集和分析工作,然后网罗一批手里有钱的客户,伺机出手,成功入手则收佣金
2022-01-14 18:14 引用
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低风险策略

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8月底拍了套房子,只比市场价便宜10%多一点点,过户倒是快一天搞定。现在还不给我钥匙,房产证是两个85后夫妻,男方父亲要强占,一点都没搬家的意思。。执行局法官说被执行人上有老下有小叫我等,说一定给我。。。我也只有等,也不知道等到什么时候。。
2022-01-14 18:17 修改 引用
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lakehylia

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楼主好人
2022-01-14 18:18 引用
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wuweierzhi

赞同来自: 修行者1

冲动的惩罚。
2022-01-14 18:20 引用
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gztom

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支持原创
2022-01-14 18:21 引用
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老韭新芽

赞同来自: 朱昱2 生身盛世诗书史 eating zhjienc varvar qiuqiuindex更多 »

你早点出价,房子便宜几十万。
2022-01-14 18:22 引用
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liu11liu11

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大哥你太逗了。
2022-01-14 18:24 引用
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zz6932

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冲动是魔鬼啊!!!jsler不是都说执行计划的嘛
2022-01-14 18:26 引用
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鲍德温的面具

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更新一个户口的事情,这两年上海买房关于不能强制迁移户口的坑已经被填了。你买房如果发现下家户口还在可以在派出所提出冻结迁移户口的需求,这样下家的户口就没用了
2022-01-14 18:30 引用
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Hari

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想起一个笑话,一个微信群一百多个骗子,就我一个受害者……
2022-01-14 18:31 引用
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小飞鹰

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非常详细,值得学习
2022-01-14 18:33 引用
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非凡之约

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楼主好人得好报
2022-01-14 18:35 引用
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来考试的

赞同来自: flp1983

现在所有限购城市法拍都限购了,很多二线城市法拍价格更低了
2022-01-14 18:45 引用
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Azhuzhu

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也想搞上海的房子,可惜对外地人限购,法拍也限
2022-01-14 18:46 引用
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小鱼户外

赞同来自: chenuny

期待楼主收房后续
2022-01-14 19:03 引用
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uber

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以前也参与拍卖过本地的一套别墅,后面价格抬的很高了,拍中者是房主的女朋友,房主离异新找的。
2022-01-14 19:22 引用
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我是笨小孩

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楼主好人,可惜这次有点吃亏了,给你点个赞,支持一下
2022-01-14 19:37 引用
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fionafiona

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本来今天有点郁闷,被你加价的故事逗乐啦。
2022-01-14 19:54 引用
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雪雪小狗

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楼主没有找专门的法拍公司吗?我看抖音里面很多专业的法拍公司,说做背景调查之类的。
2022-01-14 19:57 引用
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天地任我行

赞同来自: 传达室李老伯

法拍房所有的税费由买方付呀,上海例外?卖方可能找不到,谁替他付税?国家吃亏?
2022-01-14 20:01 引用
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larja

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mark
2022-01-14 20:18 引用
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樵林

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Mark
2022-01-14 20:20 引用
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ZzZ_mark

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司法拍卖要是原房主不把里面属于自己的东西搬走
可以恶心你很长时间的
2022-01-14 20:28 引用
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ZzZ_mark

赞同来自: 地瓜找土豆 goodexp 从头开始2021 XIHUAN

@低风险策略
8月底拍了套房子,只比市场价便宜10%多一点点,过户倒是快一天搞定。现在还不给我钥匙,房产证是两个85后夫妻,男方父亲要强占,一点都没搬家的意思。。执行局法官说被执行人上有老下有小叫我等,说一定给我。。。我也只有等,也不知道等到什么时候。。
这样可以拖你很长时间,给点钱打发走了安心点
2022-01-14 20:31 引用
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xineric

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@天地任我行
法拍房所有的税费由买方付呀,上海例外?卖方可能找不到,谁替他付税?国家吃亏?
我知道的法拍城市都是税费各付,不需要找到卖方,只要你垫付后向法院申请,然后法院从执行款退还给你。
如果原业主是企业,要计算土地增值税,麻烦一点,但不可能高于成交价。
2022-01-14 20:35 引用
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capm - 淡定。。。你要承受你心天的季候,如同你常常承受从田野上度过的四时。你要静守,度过你心里凄凉的冬日。

赞同来自: Syphurith edvintracy

冲动的惩罚。

你这一冲动,几十万没了。。。
法拍房目前在0.85~0.9折扣成交,你这一冲动就是50多万
2022-01-14 20:49 引用
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jingdian_jsl

赞同来自: 扬阳上上

楼主不差钱,鉴定完毕,
2022-01-14 21:09 引用
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xyz_jia

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回复几个问题:
1、关于看房,事先我没有看过房子,不过这个法院组织了一次集中看样,很多人过去看,我只是大概知道房子所在的位置,大致的价格。我拍到手的价格比评估价大约只低了4%;后面担保公司的工作人员告诉我,其实拍中的大部分是没有看样的。
2、关于税费,上海法拍是税费各付,我先垫付卖家的税费,大约是5.6%的增值税和2%的所得税,后面向法院申请退还,法院扣除了税费以及执行费用之后会给卖家;
3、目前的进展,已经去交易所过户了,大概年后支付税费,法院给我钥匙,然后出房产证。应该是2月中旬左右,我可以拿到房产证,到时候再来更新;
4、要不要其他机构帮忙尽调,我觉得没有必要,现在信息都比较公开,自己网上也可以搜得到,哪怕不能看房,跑去小区看看还是没问题的,我至少看过五六个套,但是最终都超过了我的预期价格,没有拍到。
5、最后在提醒一下,如果有参与法拍集友,一定要事先准备好自己的最高出价,超过了坚决不要再出价了,因为一万一万的加,很容易推到很高的价格。前几天,我最中意的那套房子成交了,评估价也是560左右(市场价应该在640左右,评估时间可能太久了),市场价也就这么多,最终成交价是750,我都震惊了,这个远超市场价格了,估计也是头脑发热,如果是我,我可能直接就放弃保证金认赔40万出局。

2022-01-14 21:15 修改 引用
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xyz_jia

赞同来自: newbison

@capm
冲动的惩罚。

你这一冲动,几十万没了。。。
法拍房目前在0.85~0.9折扣成交,你这一冲动就是50多万
大部分是你说的那种情况。但是还是要具体看的,你可以看一眼上海浦东新区的成交情况,如果是老房子,小区环境不好的,一般是折价,如果是较新的小区,环境不错的那种,一般都是溢价成交,我也不知道上海哪里这么多人要买房子。我大概关注了有一年左右才成交,期间也是观察了几十套成交。
2022-01-14 21:18 引用
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永不止步啊 - Stay hungry, stay foolish

赞同来自: jxlzqq zmzll

竞价那一段好有喜感,哈哈哈
2022-01-14 21:52 引用
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birdtofly

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我的经验:法拍房都不低,有些还有硬伤。坚决不买!
2022-01-14 22:00 引用
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gfzhywa

赞同来自: 扬阳上上

不错,学习一下
2022-01-14 22:04 引用
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qgj8848

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学习
2022-01-14 22:11 引用
1

选择大于努力V

赞同来自: 钟爱一玉

限购如果比较重要的话,我认为在流程里应该把查询限购放到第二步
2022-01-14 22:59 引用
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iwatch

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东靖路是绿地崴廉的房子,房子外观还可以,得房率低,6-7万吧
2022-01-14 23:13 引用
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pppppp

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掉坑了;
2022-01-14 23:21 引用
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varvar

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弃购罚没的保证金归谁?假如归卖方,则楼主遇到的那两个人基本就是卖方请来的托了。
2022-01-14 23:23 引用
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blink1

赞同来自: flying717 Syphurith 公交更何况beh 大和田常务 elitecn jadepan 风收益险更多 »

没现场看房的肯定会吃亏,参加竞拍的有些人是很难对付的,比如户主参加竞拍他会尽可能的推高价格,以前户主是不允许参加拍卖的但是后来法院改了规则,另外抵押债权人比如银行,融资公司,建筑商和房产开发商也会参加拍卖,这些单位和个人如果参加拍卖你大概率会成冤大头。
2022-01-14 23:42 引用
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鹏殇

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法拍房是不是没有核税价问题?比如1000w拍下来,首套房的话就可以贷650w?
2022-01-15 00:00 引用
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心系湖湘

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2020年关注过一年的法拍房,有点像可转债配售套利啊,一般占不到便宜,能占到便宜那就是命运的眷顾了。
2022-01-15 00:26 引用
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sky1989

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*
2022-01-15 01:11 引用
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terryhuxm

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关注
2022-01-15 04:55 引用
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Tpeb

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mark
2022-01-15 08:28 引用
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xppyxzz

赞同来自: Syphurith Lee97 gowhawk 量化基本面 luyi1 fuyda edvintracy 从头开始2021 elitecn sunway01 杨波 weileanjs 猪大力 nickshaw zoetina52 wei7 pppppp 长程有序 gztom hannon DaDingDing 吉吉木 shakdockcn 热爱我的热爱 烈火情天 爬爬虫 扬阳上上更多 »

看过有人说原房主利用法拍房来还贷款的情况,如果法拍房的价格未到他的心理预期,就会一直出价,如果由原房主拍下,然后违约,违约的钱会归还贷款,如果下一次法拍的时候房子到了合理价钱,就不再竞价,不知道楼主遇到的是否为这种情况
2022-01-15 09:10 引用
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l05120512

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弃拍不仅是40万吧
2022-01-15 09:17 引用
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kuangren078

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淘宝 法拍还有抽成5%吧 另外担保公司是怎么收费的呢
2022-01-15 10:23 引用
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我心飞扬33

赞同来自: luyi1 猪大力 uchb

我看过挺多成交记录的
好奇怪,法拍房基本上没什么折价,并且有的还溢价

溢价为啥不到中介买?还省事
2022-01-15 11:22 引用
0

xxbiao

赞同来自:

请教一下,贷款是怎么计算的,是按三价就低的核验价, 还是按实际拍卖价格?
2022-01-15 12:21 引用
0

sd721

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咨询一下,具备办证但还没办证的法拍房能过户吗?能贷款吗?
2022-01-15 12:28 引用
0

rule

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楼主写的真有意思,当作家吧。
人家竞价拼了半天,好不容易分出胜负,你突然杀出来,估计打了对手一个措手不及,精神崩溃了,就没再跟你争。
哪能想到你是来抬价的,你又不是房东,抬价对你有啥好处?
2022-01-15 12:31 引用
8

fengyongfox

赞同来自: Lee97 fuyda hx279 栗子先生没得猫 突飞 我是一只小小鸟 随风的一切 广和更多 »

哈哈,全是托,就你一个真客户
2022-01-15 12:38 引用
4

甜柿子她爹

赞同来自: DREAM心 Lee97 hx279 随风的一切

基本上是无知新手误入险地的血泪教训总结
2022-01-15 15:59 引用
12

龙科地

赞同来自: Lee97 ywying 程1991 fuyda 地瓜找土豆 牵手 ergouzizzz hx279 栗子先生没得猫 景阳的幸福生活 尼古拉斯源 你猜再猜更多 »

经典笑话:
大户:4000
机构:6000
散户:6001
啪,成交,6001!

不过还是恭喜!
2022-01-15 16:15 引用
5

capm - 淡定。。。你要承受你心天的季候,如同你常常承受从田野上度过的四时。你要静守,度过你心里凄凉的冬日。

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@我心飞扬33
我看过挺多成交记录的
好奇怪,法拍房基本上没什么折价,并且有的还溢价

溢价为啥不到中介买?还省事
溢价那是以前不限购的时候,很多外地来拍的;自从法拍纳入限购以后,就一直折价了,基本上0.8~0.9之间。最近上升到0.85~0.9了;这个原因主要是新房也差不多折价这么多;有上海房票的,要么摇新房,要么法拍
2022-01-15 17:08 引用
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我爱投资可转债

赞同来自:

是有“买卖不破租赁”的原则,但可以违约啊,撕毁租赁合同,大不了赔钱。
2022-01-15 18:01 引用
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xyz_jia

赞同来自: xineric coolly

@我心飞扬33
我看过挺多成交记录的
好奇怪,法拍房基本上没什么折价,并且有的还溢价

溢价为啥不到中介买?还省事
主要是因为限价原因,上海二手房挂牌已经乱套了,有的高价不给挂,现在挂出来的多多少少有点缺陷,要么靠路,要么楼层低,户型奇葩南北不通等等,总之房源很少,好的就更少了;还有就是二手房有税费,这个这个税费加上中介费有约50万。最后就是法拍按照实际成交价格或者法院评估价贷款(都非常接近市场价了),二手房可能是按照银行的的评估价贷款,这个要低不少。也有极少数高成交价是我这样犯糊涂的客户吧。
2022-01-15 18:11 引用
2

风收益险

赞同来自: 生身盛世诗书史 DREAM心

毁了一个又一个市场,只有买不起的穷人拍手称快
2022-01-15 18:48 引用
13

wyfbg

赞同来自: 唐马拉其 wei7 生身盛世诗书史 smoothmoon 好奇心135 心系湖湘 地瓜找土豆 生命之翼 suchen xineric alongside harold11 hannon更多 »

我也在8年前在上海拍买过一套房子,那时法拍房还没有限购,共7-8人参拍,因为我看中的房子是次新房,交付才2年,原封原装,没住过人,没有户口,而且同小区的房子还在卖,当时单价在3.8万/平,但因为我没购房资格,所以一竞拍,我就没放下牌子过,反正我对标每平3.8万,低于这个价我就不放下牌子,结果起拍价才3.2万元/平的,让我拍到3.67万/平,我的竞争对手估计有房票,只得痒痒的放弃了,我不后悔当时的疯狂。
2022-01-15 19:16 引用
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tomjerry

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在上海,没结婚的话连房票都没有是吧?全国独一份。
2022-01-16 00:39 引用
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嘟歪

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那两人预先心理价位可能和楼主差不多,但杀到最后,都不服输,特别有人秒出价抢自己心仪的房子,更加控记不住。老子是差这二三五十万的人吗,加2万使劲干翻他,最后...
2022-01-16 08:11 引用
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子轩的Daddy

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@tomjerry
在上海,没结婚的话连房票都没有是吧?全国独一份。
在上海,没有结婚的单身满18周岁,可以买一套房。就是积分比较低而已。不热门的新房或者二手房还是可以买的。
2022-01-16 09:39 修改 引用
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ykxhl

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不好意思,看到竞价那段我笑出声了。哈哈哈
2022-01-16 11:14 引用
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lyjgeorge

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需要有上海户口单身才可买一套
2022-01-16 11:19 引用
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魏员外

赞同来自: 一帘幽梦13

我的执行力还行,参与的历次拍卖,只要超过了心理价位统统pass。
2022-01-16 11:26 引用
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s9387

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户口那段说的不太对吧
2022-01-16 12:40 引用
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沈文君

赞同来自: Syphurith luckych wangyang661 夏天的夏天 pppppp 夜未明 zsp950更多 »

我参与过几次淘宝拍卖,难道你不觉得那两个疯狂竞价的就是两个托嘛?我参加的拍卖也都是有两个人一直在出价,直到价格跟市价一样就停了,保准你买进去绝对比市价贵,保准你不会占便宜。
2022-01-16 13:35 引用
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xineric

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买法拍住宅的,最后几个竞价的不一定是托,就是拍着拍着上头了。
写字楼厂房之类的,一般有托,我朋友就这样上当过,幸好后来二手卖出,基本持平。
法拍限购其实对于买方有利,竞争者相对少了。
有人看最终出价,觉得还合算,其实你加上竞争,肯定还要加价,最终价格又比这个高了。
所以,楼主其实还可以,至少比二手房省了10%的税费和中介费。
2022-01-16 16:10 引用
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月光林地

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根据最新的司法解释,法院必须负责清场,法拍不破限购,不符资格的拍卖无效。

感觉楼主出价时冲动了

还有双方税费这点,看楼主为了拿本批房贷时自己先垫了,下来如何让卖家拿钱?我要是卖家,房子没了再出几十万税费我肯定是关机玩消失,而且找法院也没用。
2022-01-16 16:27 引用
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老狼之灵

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@ZzZ_mark
司法拍卖要是原房主不把里面属于自己的东西搬走
可以恶心你很长时间的
清空,法院证明室 内没有原屋主的任何物品。就算有也没有的。
2022-01-16 16:48 引用
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老狼之灵

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@沈文君
我参与过几次淘宝拍卖,难道你不觉得那两个疯狂竞价的就是两个托嘛?我参加的拍卖也都是有两个人一直在出价,直到价格跟市价一样就停了,保准你买进去绝对比市价贵,保准你不会占便宜。
自己参加之前列一个表格,超过多少就不加了。执行纪律
2022-01-16 16:49 引用
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rnll

赞同来自: xineric

@varvar
弃购罚没的保证金归谁?假如归卖方,则楼主遇到的那两个人基本就是卖方请来的托了。
先清偿被执行人所欠债务。
2022-01-16 17:07 引用
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locky_z

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LZ在最高点下单凑热闹?这样看起来,LZ才是托。
不过几百万这样玩一玩地下单,真的不差钱呀。
不过看LZ说的贷款之类,不可能是临时起意的,因为有意才会去跑贷款,并且一般要提前两周跑贷款,就靠开拍前3天贷款意向书肯定跑不下来。
2022-01-16 17:16 引用
1

猪大力

赞同来自: 生身盛世诗书史

买二手房最重要的就是缘分。楼主的经历,也是命中注定。买到就好。
整体看下来,房子交易的杂费实在太高。
2022-01-16 17:19 引用
2

locky_z

赞同来自: xineric gztom

2016年的TB拍卖不像现在,以前必须是至少2人报名,1次出价才算有效。
当时看中一套,用了2个淘宝账号缴款报名了。但一直到临结束前15分钟,都没有其他人报名。此时此刻你肯定会怀疑是不是这房子有未公开的隐患?
然后到最后2分钟,被拍下了。跟不跟呢?当时家人又不在,打个电话但只有2分钟很难有决断。结果还是让了。
于是后来下次我也照搬,也是到最后10分钟才让两个tb号缴款报名,顺利就拍下了。
2022-01-16 17:27 引用
1

rnll

赞同来自: 程1991

这玩意,终于来集思录了。
2022-01-16 17:41 引用
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rain

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好处是全额计算贷款率。
2022-01-16 18:20 引用
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雨后小晴

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谢谢分享
2022-01-16 21:06 引用
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jeffrey810

赞同来自: 生身盛世诗书史 Lee97 风收益险 gztom 大和田常务 xineric更多 »

@xyz_jia
回复几个问题:
1、关于看房,事先我没有看过房子,不过这个法院组织了一次集中看样,很多人过去看,我只是大概知道房子所在的位置,大致的价格。我拍到手的价格比评估价大约只低了4%;后面担保公司的工作人员告诉我,其实拍中的大部分是没有看样的。
2、关于税费,上海法拍是税费各付,我先垫付卖家的税费,大约是5.6%的增值税和2%的所得税,后面向法院申请退还,法院扣除了税费以及执行费用之后会给卖家;
3、目前...
746的这套拍卖我也好玩关注了,拍得太高了,这个业主好像是借了小贷或套路贷深度破产,不排除小贷债主在接近市场价的位置安排了托,注定不会低卖。现在高总价的房子可能会有些折价,中低总价的房子有一批关注拍卖房想捡便宜的没什么大钱的投资客,关注的人多,合适的房子少,很难捡漏,特别是这套这样干净的房子,有差价的都是赚的清场的成本。

楼主这样不看房就拍风险很大,有的拍卖公告上写的没有被占用,但实地去看是有人占用的。还有些UP主也写过各种奇葩的事,比如拍卖的房子要穿过另一套房子才能进屋,什么样的坑都可能有。另外现在拍卖房子最要注意的是继承得来的房子,如果税费买方承担,搞不好要多付20%所得税。
2022-01-16 21:17 引用
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xyz_jia

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@jeffrey810
746的这套拍卖我也好玩关注了,拍得太高了,这个业主好像是借了小贷或套路贷深度破产,不排除小贷债主在接近市场价的位置安排了托,注定不会低卖。现在高总价的房子可能会有些折价,中低总价的房子有一批关注拍卖房想捡便宜的没什么大钱的投资客,关注的人多,合适的房子少,很难捡漏,特别是这套这样干净的房子,有差价的都是赚的清场的成本。<br>
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楼主这样不看房就拍风险很大,有的拍卖公告上写的没有被占用,...
我的理解是法院注明了空置,那么肯定要空置 ,至少法院要负责清场,如果你不清场那我就悔拍,标的与事实不符,不能算作我违约。不过我现在去过户的时候,法院的辅助拍卖机构工作人员跟我说,现在上海法院基本都会负责清场交收,风险要小很多。
2022-01-16 21:59 引用
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locky_z

赞同来自: Syphurith 半袖繁华

@xyz_jia
我的理解是法院注明了空置,那么肯定要空置 ,至少法院要负责清场,如果你不清场那我就悔拍,标的与事实不符,不能算作我违约。不过我现在去过户的时候,法院的辅助拍卖机构工作人员跟我说,现在上海法院基本都会负责清场交收,风险要小很多。
看你描述,都是事后才去确认上述事情,目的就是给自己一个心安,心真大呀。
还说“如果你不清场那我就悔拍”你的钱都在2周内全款交了,并且钥匙至少1个月后才拿到,才能过户,你未交余款前能确认“法院没做到清场”的义务?然后已交款项能拿回来?真的以为玩小孩泥沙?
2022-01-16 23:02 修改 引用
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自由椰子

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学习收藏
2022-01-17 05:50 引用
2

xyz_jia

赞同来自: xineric newbison

@月光林地
根据最新的司法解释,法院必须负责清场,法拍不破限购,不符资格的拍卖无效。

感觉楼主出价时冲动了

还有双方税费这点,看楼主为了拿本批房贷时自己先垫了,下来如何让卖家拿钱?我要是卖家,房子没了再出几十万税费我肯定是关机玩消失,而且找法院也没用。
钱不会直接给卖家,我的汇款账号是人民法院,法院扣除了这些税费,以及法院的执行费用,房子的银行抵押贷款,卖家的债务纠纷的债务,如果还有剩的才会到卖家手上。担保机构的人跟我聊,上海的这边的卖家都是尽量的拖时间,因为上海房价一直在上涨,拖个一两年可能就多了大几十万万,甚至百万。
2022-01-17 09:20 引用
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elane

赞同来自: 生身盛世诗书史 xineric 打不过就跑 hannon

大方向上正确,小细节上没纠结,才能真的拿下房子。恭喜楼主。

我家有两次买房的经历(都是上海的),基本上都是从看房到下订金签意向一个周末就完成了,虽然在后面才细看合同条款,心有惶恐,但惴惴不安中,过程还是很顺利,结果也完美。
其中,我们最上心的环节,就是事先看房,往往认真选一套真心喜欢的,然后再认真在小区周围。

第一次买是开发商的尾盘,操作交给开发商,流程不操心。
第二次是二手房,21年4月通过中介的,税费中介费各种不清楚的情况,中介说啥是啥,结果也没蒙我们,所有费用还算公平(除了没说中介费的点数是可以谈的)。

因为买的时点,都是房市的低谷,所以都算是赚了。而且只有房市清淡的时侯,买房者能在预算内挑选房子
2022-01-17 10:28 修改 引用
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sjzpc

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法拍房还要注意房屋信息不完整,有些房子无法接入煤气,中介会说是没有开通忽悠你!
2022-01-17 11:07 引用
2

tomjerry

赞同来自: sh46552946 生身盛世诗书史

太惨了,单身没上海户口,哪怕社保交了10年也不够买房资格?这个也真是挺奇葩的。还是深圳友好一些。
2022-01-17 11:09 引用
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fatboy

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多谢分享,学到知识了 :)
2022-01-17 14:47 引用
1

rogerHappy

赞同来自: fuyun

@月光林地
根据最新的司法解释,法院必须负责清场,法拍不破限购,不符资格的拍卖无效。

感觉楼主出价时冲动了

还有双方税费这点,看楼主为了拿本批房贷时自己先垫了,下来如何让卖家拿钱?我要是卖家,房子没了再出几十万税费我肯定是关机玩消失,而且找法院也没用。
卖家的税费直接凭材料去法院退。卖家拿到的是搞定一切之后的剩余款项
2022-01-17 15:05 引用
26

beach801114

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之前是专业做法拍业务的。与地方法院沟通对接业务,然后进行挂网拍卖,其实也简单,只要熟悉拍卖法与法院的拍卖流程一眼就可以看出是否有托是否可以成交是否可以捞到便宜,自己也拍过低于市场价很低的房子,现在也在持有中,如果真想从这里面捞便宜,还是需要实地看房,与了解债权的情况下手才好,很过网挂的房子其实都有后面的人在托价的。如果有兴趣的可以私聊啊。愿意分享些经验与坑,而且交不了房的业主其实很简单,可以申请强制执行的,买法拍房的人,要有预期半年内是无法入住的,要有这个周期准备,就相当于你买了个期权吧。而且有很多办法让原业主搬家啊。比如你过户后你是所有人了,第一时间去办证,然后拿着证去办理水电与燃气的过户手续,原业主不搬家,停水停电啊。合理合法没有纠纷,自然原业主就跑了。
2022-01-17 19:31 引用
8

beach801114

赞同来自: akhilleus 生身盛世诗书史 xineric elane Syphurith 逍遥chen 赵百万 数据矿工更多 »

还有法拍的规定是按照评估价的折扣来进行定价拍卖的,第一次拍卖不低于评估价的7折。第二次不低于第一次的8折,第三次不低于第二次的价格。所以最低可以到5.6折。那么评估价的时候就可以低评了,看个人办法了。还有我国合法的拍卖网有京东与淘宝规模是比较大的,但是有些标的物是不会放在这两个网上拍卖的。还有其它四个网规模小,关注的人少,那么价格折扣就有可能出现哦。都是合法合规的没有任何法律风险。
2022-01-17 19:34 引用
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扬起的糖纸

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这个分享好实用啊,感谢感谢。
2022-01-17 22:19 引用
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一颗赛艇233

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感谢分享,行文流畅,值得参考,收藏了,一切等有钱有资格再说
2022-01-18 07:47 引用
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z8155499h

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溢价,还买法拍房?
2022-01-18 11:45 引用
15

beach801114

赞同来自: letfun cruelcage 唐马拉其 blackvisit jisabao budo 可惜我是双鱼座 财经频道 Azhuzhu kafangfenbu 帆影落樽前 栗子先生没得猫 猫行天下 royding hannon更多 »

人民法院诉讼资产网、公拍网、中拍网、阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、中国拍卖行业协会、诉讼资产网。这些网都是入围最高院的合法排名网站,都是具备法律效益的,有些网关注的少,很有可能就有漏网之鱼哦,但是需要去盯,因为我国的司法拍卖流程是由执行法院来进行处置的,也许一套上海的房产由某个地方小县城的法院负责执行拍卖,那么如果当地有懂的人,又与法院比较熟悉,那么就会从评估就开始介入了,评估价一般是由评估公司根据这个房产周边的均价的平均价来进行评估的,实际上这个评估价 会有不公允。而且在法院笔录时,很多被执行人不太懂流程,就会被套路,比如我是法院工作人员,会问你,指定某某评估公司作为该房产的评估公司你是否同意,一般来说都会说同意。那么如果与评估公司沟通,有可能就会降低房产价值。评估报告出来后,是由该地方法院执行局的人,或者第三方入围的拍卖公司来进行挂网的,我挂淘宝也是合法的,我管资产诉讼网也是合法的,而且挂网的时候,法院的诉求是快点结案,你这资产多少钱和我没关系,所以从意愿上来说,我是愿意去打折去处置资产的,只要双方没有纠纷即可。他们关心结案率。那么也许一套100万的房产也许70万就可以挂网了。然后又找个比较偏的合法网去挂网,流程上也是完全合法的。那么也许关注度就很少。之前有埋伏的就有机会拉。和可转债埋伏配债的套路感觉一样。
2022-01-18 11:52 引用
1

beach801114

赞同来自: hannon

说这些 不会被提出禁入吧。。。。不能多说了
2022-01-18 11:54 引用
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beach801114

赞同来自:

关于楼主的税费问题,法律规定是双方各自承担,但是一般被执行人是被处置资产的那个人,如果他不愿意缴纳税费,或者失联,无法联系。那么其实大部分的案例是由买受人来帮被执行人缴纳税费的。如果楼主碰到的是被执行人也愿意缴纳税费,那么应该恭喜你,你碰到了个好人而已。因为如果被执行人实在不缴纳税费,那在办证过户的流程中,如果房管部门没有拿到税务部门的完税证明是无法进行下一步的,如果因为这个税的问题导致无法重新发证,那么损失的实际上是买受人的时间成本与利息成本。所以一般买受人如果碰到这类情况,又为了快点出证,一般不会于被执行人纠结了,法院也会劝你快点结案。
2022-01-18 11:59 引用
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beach801114

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只能说法拍漏洞其实很大,因为法律法规和各地的执行力度不一样导致的。但是还是需要各方面的合力才可以捡到漏
2022-01-18 12:01 引用
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zxp621

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关注楼主的后续进展
2022-01-18 12:22 引用
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bhong

赞同来自:

mark, 法拍买房
2022-01-18 14:50 引用

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