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好像大家反馈说打不开下面链接，我更新下房子背景
坐标北京北2-3环之间，学院南路，40多平80年代的小房子。骑自行车15分钟到西直门地铁站，走路500米到北京邮电大学，1000米到北京师范大学。
说一个我的失败投资吧，投资北京房产
因为今年预期家人会失业，6月终于把房子卖了，想变现做投资用。
我个人内心里，还是很头疼（心里烦）这类交易的，所以房子是挂牌当天就卖了，被一对小夫妻大刀反复砍，最后中介都看不下去了，说大哥“不行就别卖了，明天再带客户过来”。
我内心对卖房子这件事情比较烦躁，估计以后也不想再有房地产交易了，所以让的价格比较多。
当时是全片区最低价砸盘报价法：400万，又让了3% 12万，我就388万卖了。
可能是炒股票习惯了，喜欢敲敲键盘赚钱或者亏钱的感觉，总之完成了今年最大的单笔交易。
我回家算了个细账：
2013年8月 买入价格 2200000元
2021年6月 卖出价格 3880000元
其中这些年租金收入 396000元
我要交的部分税金 30000元
总收益 2046000元
回笼资金：3880000，用于投资
内在原因是由于工作不稳定，手里钱少，想尽早变现，进入投资市场。
其次北京房子今年也上涨一点，一涨就想卖房。
10月差不多款项都收到了，可惜转债太高了，下不了手。
我算了下，这8年，复利年化收益8.56%，跑输各位股神这些年的投资。
估计我房地产交易能力比较渣吧，没用贷款，选房选的也不好，还好是在北京最后没亏钱。
我很想说：如果我当时贷款选****（帅牛家附近）***的学区房子，那会翻了几倍啊，可惜没有如果。
很多人连“利率”的概念理解都不透彻，就在这里指点别人了。说什么“银行报给你的利率跟真实利率差多了”。是的
真实情况，除了信用卡分期那种忽悠人把戏的之外，房贷利率就是真是利率。
你付的利息，跟你从银行借款的金额，以及你占用借款的时间成正比。
等额本金，是比等额本息还的利息少。但是，你开始的时间还款的金额要远多于后面的时间，也就是你占用银行资金的时间加权总值是少很多的。
如果你贷款100万，第一年还99万...
如果只从利息角度看没有任何区别
但是如果考虑通胀的话
应该是等额本息更划算
毕竟今天的一万块跟一二十年后的一万块肯定是不等价的
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RRRr - Right Racing Respect
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真实情况，除了信用卡分期那种忽悠人把戏的之外，房贷利率就是真是利率。
你付的利息，跟你从银行借款的金额，以及你占用借款的时间成正比。
等额本金，是比等额本息还的利息少。但是，你开始的时间还款的金额要远多于后面的时间，也就是你占用银行资金的时间加权总值是少很多的。
如果你贷款100万，第一年还99万，剩下的1万分29年还，那样利息更少。可为什么不这么做呢？ 贷款的目的是什么：
1、自己手里钱不够；
2、想尽可能的享受银行的低利率贷款。
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2000年左右，买了清河收费站附近的房子，大概40万，到2011年，想卖，当时价格200万，谈价钱的时候，有不到1万的差距，没谈拢，直接出租了。
到2016年左右，那边告诉我，涨到5万一平了，兴冲冲干掉，卖了420万，觉得自己灰常满意，10倍了。
然后，不到1年房子涨到600多万了，最最关键的是，我投入股市，400万，变200万了。
我居然无怨无悔，琢磨好歹40万，变200万。
我说的半天，想表达的是，其实幸福完全来自心态。
后记：后面杀入可转债，200万，又回到400万，还有余，我的理想是，把它做起来，让它能换回当时卖出去的房子，则这么多年，我积累的经验，和享受的高低起伏，无疑是一笔人生最大的财富了。
哈哈
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房贷的利率就是真实的借贷成本，不信的就自己去excel拉一下irr就知道了。
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投资养家
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很多人说楼主没加杠杠，难道杠杠不用付利息么？每月付的利息其实比银行报给你的六个点左右的利息高多了，实际折算下来七八个点左右吧，其实就算加了杠杠长时间也基本没赚到什么钱$
房贷是真实利率，利息=房贷余额*利率
楼主说的那种是消费贷手续费，利息=初始借款额*费率
区别在于房贷余额一直在减少，初始借款额一直不变。
田驴儿 - 你问我要去向何方，我指着大海的方向。
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五一节前卖第一套房很顺利，算了一下，XIRR只有10%，这是三套房里面收益率最高的了。另外两套惨不忍睹。这三套都是全款买的，并且由于早年对自己的投资能力过于自信，一直没买房，后面追高买入自住房，买得晚，所以收益不行。
结合国家政策、日常观察、踩盘等因素，得出两个带有强烈个人滤镜的结论：
1.买房赚钱其实赚的是杠杆的钱，早期贷款利率打折，房价也低，可以说是“双低”；2018年后买入的，能保本卖出算不错的了。
2. 虽然华东和深圳这两年看起来有得赚，但放眼全国，靠房价上涨实现资产大幅升值的时代确实过去了，持有不动产最多也就跟上通胀吧。
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我在上海，同事2套房，她买股票就是问你今年涨了几倍。如果你们投资观差不多。和这样的千万无一的天人收益率相比，自然是失败的。
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