关于特许经营类REITs的探讨（以高速为例）

本来想前两天发帖的，自己之前从事过工程行业，了解一些BOT项目，知道大致的。

但reits毕竟是基金，掺杂了很多金融方面的东西，怕自己说错，今天跟华夏的客服沟通了下，确认了大致跟我之前理解的差不多。

1.高速经营权只有15年，但是基金存续50年，15年之后怎么办？

高速经营权到期后，其权利将移交，购买高速经营权的这部分资金归零。

但是REITs募集的资金大概只有60%多用于购买高速的经营权（华夏客服这么说的），还有一部分资金购买了其他的投资产品，例如服务区之类。

所以剩下的这30%多的资金如果购买的是长期资产，会继续运营，另外高速运营期的利润分红后剩余部分也会继续购买其他资产。

这两部分资金购买的资产，将是15年以后的运营项目。后期也有可能会扩容，或者继续投资这个高速的收费权，但是这就是下一个投资了。

也就是你的本金已经不是现在刚募资的时候的本金了，只是剩余的那部分资金再投资而已，扩容进来的新资金也就稀释了你的权重。

50年后基金到期，就召开基金大会，看是否继续，还是清算。

2.特许经营类项目会随着收费年限的减少，其价值会不会跟着减少。

这里我没有说直至归零，因为上面解释了，这个基金只有部分买了高速经营权，剩余的部分一直存在价值。

客服回复是，基金经理是在不停的运作资金的，会产生收益，即使最后高速经营权到期，也不一定资金会变少。

但我认为，因为REITs是规定了每年分红至少是可分配利润的90%，所以基金经理并不能留存多少收益。

而且REITs类基金，经理也不能投资高收益品种，想用剩下的30%资金加每年那一点剩余利润投资的增收，应该是无法抵消分红支出的。

所以我认为理论上，其真实价值应该是越来越少。

3.最终怎么清算

虽然REITs基金能在二级市场交易， 而且也有时时的市值，但是其市值并不是其价值。最终清算只能按其实际价值，扣除各种费用后归还投资人。

如果二级市场溢价过高，清算的时候很有可能会大幅亏损。

4.投资REITs到底值不值

我只是大概按自己思路分析下，还希望有懂的大神能指点下，以越秀高速为例。

华夏的客服给我说投资于高速部分为64%（假设他说的是对的），那剩余部分为36%，另外再假设这36%在15年后全都有价值不清零。

每年按固定分红8%，在第15年投资于高速的64%归零，只剩36%的剩余价值，分到15年2%多点。

但是因为资金的时间价值，折现到每年的话，就远低于2%了，所以每年应该不到10%（这里面还包含了本金）。

利用年金现值公式应该能计算其准确收益率，公式大概应该是1=8%*（（1-（1+i）^-15）/i）+36%/（1+i）^15，求出的i值就是收益率了。

好久都不用Excel了，也很久没接触过年金公式了，不知道公式对不对，也不知道这个怎么求了，有没有大神能解出来。

感觉很乱，我也不知道这么算对不对。