关于特许经营类REITs的探讨(以高速为例)

本来想前两天发帖的,自己之前从事过工程行业,了解一些BOT项目,知道大致的。

但reits毕竟是基金,掺杂了很多金融方面的东西,怕自己说错,今天跟华夏的客服沟通了下,确认了大致跟我之前理解的差不多。

1.高速经营权只有15年,但是基金存续50年,15年之后怎么办?

高速经营权到期后,其权利将移交,购买高速经营权的这部分资金归零。

但是REITs募集的资金大概只有60%多用于购买高速的经营权(华夏客服这么说的),还有一部分资金购买了其他的投资产品,例如服务区之类。

所以剩下的这30%多的资金如果购买的是长期资产,会继续运营,另外高速运营期的利润分红后剩余部分也会继续购买其他资产。

这两部分资金购买的资产,将是15年以后的运营项目。后期也有可能会扩容,或者继续投资这个高速的收费权,但是这就是下一个投资了。

也就是你的本金已经不是现在刚募资的时候的本金了,只是剩余的那部分资金再投资而已,扩容进来的新资金也就稀释了你的权重。

50年后基金到期,就召开基金大会,看是否继续,还是清算。

2.特许经营类项目会随着收费年限的减少,其价值会不会跟着减少。

这里我没有说直至归零,因为上面解释了,这个基金只有部分买了高速经营权,剩余的部分一直存在价值。

客服回复是,基金经理是在不停的运作资金的,会产生收益,即使最后高速经营权到期,也不一定资金会变少。

但我认为,因为REITs是规定了每年分红至少是可分配利润的90%,所以基金经理并不能留存多少收益。

而且REITs类基金,经理也不能投资高收益品种,想用剩下的30%资金加每年那一点剩余利润投资的增收,应该是无法抵消分红支出的。

所以我认为理论上,其真实价值应该是越来越少。

3.最终怎么清算

虽然REITs基金能在二级市场交易, 而且也有时时的市值,但是其市值并不是其价值。最终清算只能按其实际价值,扣除各种费用后归还投资人。

如果二级市场溢价过高,清算的时候很有可能会大幅亏损。

4.投资REITs到底值不值

我只是大概按自己思路分析下,还希望有懂的大神能指点下,以越秀高速为例。

华夏的客服给我说投资于高速部分为64%(假设他说的是对的),那剩余部分为36%,另外再假设这36%在15年后全都有价值不清零。

每年按固定分红8%,在第15年投资于高速的64%归零,只剩36%的剩余价值,分到15年2%多点。

但是因为资金的时间价值,折现到每年的话,就远低于2%了,所以每年应该不到10%(这里面还包含了本金)。

利用年金现值公式应该能计算其准确收益率,公式大概应该是1=8%*((1-(1+i)^-15)/i)+36%/(1+i)^15,求出的i值就是收益率了。

好久都不用Excel了,也很久没接触过年金公式了,不知道公式对不对,也不知道这个怎么求了,有没有大神能解出来。

感觉很乱,我也不知道这么算对不对。
发表时间 2021-12-01 16:18     最后修改时间 2021-12-01 17:03

赞同来自: 牛哄哄 九头

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rypan

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reits有管理费的,所以分红率可能没那么高
2021-12-03 07:04 引用
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luckzpz - 像爱惜自己生命一样保护本金

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怎么会本金归0?这个基金有50年存续呢,归零了怎么继续存续?
2021-12-02 17:51 引用
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maoxiong

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2021-12-02 17:32 引用
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Carby

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以越秀的高速为例
今年的收入大概在2.3亿,按40%的净利润率,净利润大概是0.92亿。
即便100%分红,也才4.4%的分红。
8%的预期的话,肯定是不计提摊销了。
2021-12-02 17:22 引用
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必得大底

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每年分红7.87%,分15年,本金归0,谁给算下YTM
2021-12-02 17:09 引用
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rypan

赞同来自: hmhou2002

高速延期收费,那是因为上市公司投巨资做了拓宽工程。可不是天上掉馅饼。
2021-12-02 17:02 引用
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rypan

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现在说这个还是太早了,等年报吧
2021-12-02 17:00 引用
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rypan

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高速的摊销可是实打实的,收费权过一年就少一年
2021-12-02 16:59 引用
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lei198x

赞同来自: 集XFD

@集XFD 机构预测分派率7.87%,所以大致按个8%,只是个预估。一般高速交通量会逐年增长,但是也看区域情况,会不会有新的道路或者铁路分流。如果交通量一直增长,那么收入肯定也增多,分红也就增多。这个高速已经运营十多年了,交通量想大幅增长也不可能了。
2021-12-02 15:05 引用
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雨后小晴

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关注
2021-12-02 13:26 引用
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春满旧山河

赞同来自: piupiupiu 深拥阳光415

高速公路不可能只经营15年,96年建成的沪宁高速还在收费。高速必须要持续投入(通讯、监控、清障、养护)才能维持运营。一条公路若无人管理,三年内必然报废,光超载车就可以将路面直接压烂。
2021-12-02 11:18 引用
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lucylv

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@lei兄,长期必然亏损----人都是要s的。如果错字里面拔将军,我认为唯一可以做的就是“长持成长股”。也就是说,reits是歧路----精力放到正确事上很重要。
2021-12-02 11:03 引用
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集XFD

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请教一下为什么说?:每年按固定分红8%

如果每年能有7-8%的分红,确实是值得考虑的。
2021-12-02 10:44 引用
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hmhou2002

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REITs的意义在于实物资产可以随通胀增值,如果只是租来的资产每年收点过路费,那跟债券有什么区别?每年的收益抵消实际上的租金还剩什么?国外的做实物资产的REITs,都是手里握着实际的产权,然后经营和投资。国内这种REITs好像是反过来了。
2021-12-02 10:41 引用
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lei198x

赞同来自: 集XFD

这个产品打新投机肯定是没问题的,我文中所说的只是从长期考虑。

因为最近转债太火爆了,高处不胜寒,想更换下投资品种,所以想研究下REITs。

如果REITs长期投资价值不高的话,还是得寻找其他资产。
2021-12-02 10:17 引用
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生身盛世诗书史

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会计游戏。资产变现不等于产生利润。只要会计处理得当,整体卖掉资产也可以实现0利润。
2021-12-02 09:54 引用
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lucylv

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每年7.7%的分红就足以上涨了。别唧唧歪歪。
看似,还可以更高----比如2022年7.87%,至于本金和存续,那是别人的事情了。
估计,我虽然没有读完招股说明书,也算是比较用功的了。1300+页的说明书,本就是用来混淆视听用的。这您说一句:别傻了,别较真,这个市场里面,没有禁得起如此较真的产品的。
边走边看----
2021-12-02 09:49 引用
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没钱又丑

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山东高速,股息率7.5%

弱弱的打听一下,这种基金相对于山东高速之类的股票有什么优势?

韭菜丑大胆yy,新鲜劲儿过了后,等大家发现,分红不如预期后,这些reits基金将同世界上大部分reits基金一样,折价将是常态。
2021-12-02 09:27修改 引用
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luckzpz - 像爱惜自己生命一样保护本金

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提出问题促进思考
大概捋一下,我们把钱给基金,基金把钱给越秀,每年越秀给基金的钱我理解是它赚的钱,难道把本金也分期返回?
如果本金也分期返回,后面第15年高速公路的收益还大部分给我们,那不是爽翻了,相当于已经拿回了14/15比例的本金,还能拿全额的收益??

所以我估计钱不会分期还本的。如果分期还本,也是沉淀在基金公司不应该分配给我们的。

如果是按楼主的理解,每年直接计提,那基金的累计净值将会大幅度减少,拭目以待存量的第一批高速公路净值就知道了。
2021-12-02 08:48修改 引用
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lei198x

赞同来自: 你猜再猜 牛哄哄

@luckzpz 师座,你可以这样理解,这个基金50年当然50年后还能续期,可能还是长期在。但是这个基金投资的产品是有年限的。

比如这个基金跟一开发商签订了整栋楼的15年的租赁协议,然后他再租给个人收租金。15年后跟开发商的租约到期,他就要归还房子,因为产权还是开发商的(这就是他为啥不能继续收的原因,因为他签的合同就是只能收15年)。基金这15年收回的租金就是自己投资的本金和收益,15年后他可以用这些本金和收益再跟开发商续租。但是如果每年收回的租金都分给股东了,自己没有留存,他就没有钱再去续租了。

目前高速项目就是部分资金买了15年的收费权,然后他收费15年,赚的钱分红。因为还有部分资金买的是其他资产,15年后这部分资产可能还能继续运营,然后再加上之前没有分红的小部分资金进行投资,这就是16-50年期间他的运作了。
2021-12-02 08:29 引用
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hmhou2002

赞同来自: 牛哄哄

@债券小白 还有个前提是商业物业必须是有产权的,如果只有几年使用权,完全吃不到资产增值的收益啊。
2021-12-01 23:55 引用
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shshchen

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我就当它是个打新的活儿。
H股的高速公路上市公司,PB0.3,分红5个点以上。
这些公司还一直经营着高速公路,虽然腐败不堪但总有点专业性。
让一帮玩金融做庄股票的基金经理去经营高速公路,我觉得更不靠谱。
2021-12-01 20:19 引用
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chris2008

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流动筹码这么少 先炒作再说 15年太长了
2021-12-01 19:36 引用
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天猫

赞同来自: 你猜再猜 牛哄哄

只有北上深地区的房租是最能升值抵御通胀的REIT。
2021-12-01 19:12 引用
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债券小白

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我们论证过不少REITs项目,我自己也做过几单类REITs项目,只有能跟随通胀上涨的商业物业有点价值,其他类型的资产都是价值毁灭者。
2021-12-01 18:49 引用
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来考试的

赞同来自: 牛哄哄

乐观点高速类的每年分你百分之12,权益类的分百分之五六,这样虽然买点固收➕不更好?对小散来说就是打新卖出。其实打新我觉得也是阶段性福利
2021-12-01 18:40 引用
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luckzpz - 像爱惜自己生命一样保护本金

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这个基金50年,凭啥不能继续收
2021-12-01 18:33 引用
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lei198x

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@luckzpz 没错他能收一辈子费,但是这个基金只拥有15年的收费权,15年后换别人收
2021-12-01 18:09 引用
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hmhou2002

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如果高速经营15年的分红还不够本金,那到期清零岂不是亏死?
2021-12-01 17:20 引用
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luckzpz - 像爱惜自己生命一样保护本金

赞同来自: 牛哄哄 genamax

我怎么觉得高速公路就没有免费的
2021-12-01 16:55 引用
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Carby

赞同来自: piupiupiu 债券小白

最神奇的就是越秀那个了,按照港股的市净率,这条高速交易价格7亿,转手卖出去21亿。
2021-12-01 16:54 引用
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九头

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这东西就是个奇葩,还能买到溢价真是够魔幻了
2021-12-01 16:37 引用
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lei198x

赞同来自: 牛哄哄

@Carby 只能说投资高速那部分是这样到期归0,他一直给我强调没投资高速那部分,到时候还是有资产的
2021-12-01 16:36 引用
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Carby

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说说我的想法
1.是否和上市的高速公路公司一样会计提摊销(摊销就是隐藏收益)(大概有)
2. 如果不计提摊销,基本就是拿分红,到期归零
3. 由于90%分红的硬性要求,基本没有可能实行现有的扩建延期的玩法
2021-12-01 16:27 引用

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