本来想前两天发帖的,自己之前从事过工程行业,了解一些BOT项目,知道大致的。
但reits毕竟是基金,掺杂了很多金融方面的东西,怕自己说错,今天跟华夏的客服沟通了下,确认了大致跟我之前理解的差不多。
1.高速经营权只有15年,但是基金存续50年,15年之后怎么办?
高速经营权到期后,其权利将移交,购买高速经营权的这部分资金归零。
但是REITs募集的资金大概只有60%多用于购买高速的经营权(华夏客服这么说的),还有一部分资金购买了其他的投资产品,例如服务区之类。
所以剩下的这30%多的资金如果购买的是长期资产,会继续运营,另外高速运营期的利润分红后剩余部分也会继续购买其他资产。
这两部分资金购买的资产,将是15年以后的运营项目。后期也有可能会扩容,或者继续投资这个高速的收费权,但是这就是下一个投资了。
也就是你的本金已经不是现在刚募资的时候的本金了,只是剩余的那部分资金再投资而已,扩容进来的新资金也就稀释了你的权重。
50年后基金到期,就召开基金大会,看是否继续,还是清算。
2.特许经营类项目会随着收费年限的减少,其价值会不会跟着减少。
这里我没有说直至归零,因为上面解释了,这个基金只有部分买了高速经营权,剩余的部分一直存在价值。
客服回复是,基金经理是在不停的运作资金的,会产生收益,即使最后高速经营权到期,也不一定资金会变少。
但我认为,因为REITs是规定了每年分红至少是可分配利润的90%,所以基金经理并不能留存多少收益。
而且REITs类基金,经理也不能投资高收益品种,想用剩下的30%资金加每年那一点剩余利润投资的增收,应该是无法抵消分红支出的。
所以我认为理论上,其真实价值应该是越来越少。
3.最终怎么清算
虽然REITs基金能在二级市场交易, 而且也有时时的市值,但是其市值并不是其价值。最终清算只能按其实际价值,扣除各种费用后归还投资人。
如果二级市场溢价过高,清算的时候很有可能会大幅亏损。
4.投资REITs到底值不值
我只是大概按自己思路分析下,还希望有懂的大神能指点下,以越秀高速为例。
华夏的客服给我说投资于高速部分为64%(假设他说的是对的),那剩余部分为36%,另外再假设这36%在15年后全都有价值不清零。
每年按固定分红8%,在第15年投资于高速的64%归零,只剩36%的剩余价值,分到15年2%多点。
但是因为资金的时间价值,折现到每年的话,就远低于2%了,所以每年应该不到10%(这里面还包含了本金)。
利用年金现值公式应该能计算其准确收益率,公式大概应该是1=8%*((1-(1+i)^-15)/i)+36%/(1+i)^15,求出的i值就是收益率了。
好久都不用Excel了,也很久没接触过年金公式了,不知道公式对不对,也不知道这个怎么求了,有没有大神能解出来。
感觉很乱,我也不知道这么算对不对。
但reits毕竟是基金,掺杂了很多金融方面的东西,怕自己说错,今天跟华夏的客服沟通了下,确认了大致跟我之前理解的差不多。
1.高速经营权只有15年,但是基金存续50年,15年之后怎么办?
高速经营权到期后,其权利将移交,购买高速经营权的这部分资金归零。
但是REITs募集的资金大概只有60%多用于购买高速的经营权(华夏客服这么说的),还有一部分资金购买了其他的投资产品,例如服务区之类。
所以剩下的这30%多的资金如果购买的是长期资产,会继续运营,另外高速运营期的利润分红后剩余部分也会继续购买其他资产。
这两部分资金购买的资产,将是15年以后的运营项目。后期也有可能会扩容,或者继续投资这个高速的收费权,但是这就是下一个投资了。
也就是你的本金已经不是现在刚募资的时候的本金了,只是剩余的那部分资金再投资而已,扩容进来的新资金也就稀释了你的权重。
50年后基金到期,就召开基金大会,看是否继续,还是清算。
2.特许经营类项目会随着收费年限的减少,其价值会不会跟着减少。
这里我没有说直至归零,因为上面解释了,这个基金只有部分买了高速经营权,剩余的部分一直存在价值。
客服回复是,基金经理是在不停的运作资金的,会产生收益,即使最后高速经营权到期,也不一定资金会变少。
但我认为,因为REITs是规定了每年分红至少是可分配利润的90%,所以基金经理并不能留存多少收益。
而且REITs类基金,经理也不能投资高收益品种,想用剩下的30%资金加每年那一点剩余利润投资的增收,应该是无法抵消分红支出的。
所以我认为理论上,其真实价值应该是越来越少。
3.最终怎么清算
虽然REITs基金能在二级市场交易, 而且也有时时的市值,但是其市值并不是其价值。最终清算只能按其实际价值,扣除各种费用后归还投资人。
如果二级市场溢价过高,清算的时候很有可能会大幅亏损。
4.投资REITs到底值不值
我只是大概按自己思路分析下,还希望有懂的大神能指点下,以越秀高速为例。
华夏的客服给我说投资于高速部分为64%(假设他说的是对的),那剩余部分为36%,另外再假设这36%在15年后全都有价值不清零。
每年按固定分红8%,在第15年投资于高速的64%归零,只剩36%的剩余价值,分到15年2%多点。
但是因为资金的时间价值,折现到每年的话,就远低于2%了,所以每年应该不到10%(这里面还包含了本金)。
利用年金现值公式应该能计算其准确收益率,公式大概应该是1=8%*((1-(1+i)^-15)/i)+36%/(1+i)^15,求出的i值就是收益率了。
好久都不用Excel了,也很久没接触过年金公式了,不知道公式对不对,也不知道这个怎么求了,有没有大神能解出来。
感觉很乱,我也不知道这么算对不对。
0
每年7.7%的分红就足以上涨了。别唧唧歪歪。
看似,还可以更高----比如2022年7.87%,至于本金和存续,那是别人的事情了。
估计,我虽然没有读完招股说明书,也算是比较用功的了。1300+页的说明书,本就是用来混淆视听用的。这您说一句:别傻了,别较真,这个市场里面,没有禁得起如此较真的产品的。
边走边看----
看似,还可以更高----比如2022年7.87%,至于本金和存续,那是别人的事情了。
估计,我虽然没有读完招股说明书,也算是比较用功的了。1300+页的说明书,本就是用来混淆视听用的。这您说一句:别傻了,别较真,这个市场里面,没有禁得起如此较真的产品的。
边走边看----
0
luckzpz - 像爱惜自己生命一样保护本金
提出问题促进思考
大概捋一下,我们把钱给基金,基金把钱给越秀,每年越秀给基金的钱我理解是它赚的钱,难道把本金也分期返回?
如果本金也分期返回,后面第15年高速公路的收益还大部分给我们,那不是爽翻了,相当于已经拿回了14/15比例的本金,还能拿全额的收益??
所以我估计钱不会分期还本的。如果分期还本,也是沉淀在基金公司不应该分配给我们的。
如果是按楼主的理解,每年直接计提,那基金的累计净值将会大幅度减少,拭目以待存量的第一批高速公路净值就知道了。
大概捋一下,我们把钱给基金,基金把钱给越秀,每年越秀给基金的钱我理解是它赚的钱,难道把本金也分期返回?
如果本金也分期返回,后面第15年高速公路的收益还大部分给我们,那不是爽翻了,相当于已经拿回了14/15比例的本金,还能拿全额的收益??
所以我估计钱不会分期还本的。如果分期还本,也是沉淀在基金公司不应该分配给我们的。
如果是按楼主的理解,每年直接计提,那基金的累计净值将会大幅度减少,拭目以待存量的第一批高速公路净值就知道了。
2
@luckzpz 师座,你可以这样理解,这个基金50年当然50年后还能续期,可能还是长期在。但是这个基金投资的产品是有年限的。
比如这个基金跟一开发商签订了整栋楼的15年的租赁协议,然后他再租给个人收租金。15年后跟开发商的租约到期,他就要归还房子,因为产权还是开发商的(这就是他为啥不能继续收的原因,因为他签的合同就是只能收15年)。基金这15年收回的租金就是自己投资的本金和收益,15年后他可以用这些本金和收益再跟开发商续租。但是如果每年收回的租金都分给股东了,自己没有留存,他就没有钱再去续租了。
目前高速项目就是部分资金买了15年的收费权,然后他收费15年,赚的钱分红。因为还有部分资金买的是其他资产,15年后这部分资产可能还能继续运营,然后再加上之前没有分红的小部分资金进行投资,这就是16-50年期间他的运作了。
比如这个基金跟一开发商签订了整栋楼的15年的租赁协议,然后他再租给个人收租金。15年后跟开发商的租约到期,他就要归还房子,因为产权还是开发商的(这就是他为啥不能继续收的原因,因为他签的合同就是只能收15年)。基金这15年收回的租金就是自己投资的本金和收益,15年后他可以用这些本金和收益再跟开发商续租。但是如果每年收回的租金都分给股东了,自己没有留存,他就没有钱再去续租了。
目前高速项目就是部分资金买了15年的收费权,然后他收费15年,赚的钱分红。因为还有部分资金买的是其他资产,15年后这部分资产可能还能继续运营,然后再加上之前没有分红的小部分资金进行投资,这就是16-50年期间他的运作了。