10月4日晚间,花样年控股(01777.HK)发布内幕消息及短暂停牌公告。
公告显示,于要约收购完成及注销购回票据后,花样年控股本金总额为5亿美元于2021年到期的优先票据(下称“2021票据”)剩余未偿还本金额为2.06亿美元。根据规管2021年票据的契约,2021年票据的所有未偿还本金均于2021年10月4日到期。花样年控股并未在该日付款。
恒大之后,似乎又有违约。而整个地产市场也进入了低潮:克而瑞地产研究中心发布的报告显示,2021年以来,土地市场迎来了重点22城“集中供地”新政,市场热度从上半年高热转向三季度“量价齐跌”,在第二轮集中供地新规之下,溢价率呈现出下行趋势,尤其是9月溢价率降至3.9%的历史低位,流拍率较首轮集中土拍明显上升。第三季度土地流拍现象显著增多,9月重点城市的土地流拍率已飙升至27%。
我查了下08年的情况:1月 市场热议王石“拐点论”,地产商普遍对此持否认观点。
2月 在“拐点论”的争议声中,上海万科举行元宵节9.5折特卖,卖出170多套优惠房源,总销售额达2.57亿元。
…9月 上海楼市出现“史上最冷金九”,一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米,为旺季楼市新低,同时创下了2.76的月供需比新高,创下近三年来最为严重的滞销局面。
9月15日、10月8日和10月29日 中国人民银行三次宣布下调金融机构人民币一年期贷款基准利率0.27个百分点,其他期限各档次存贷款基准利率作相应调整,房地产业终于迎来久违的降息周期。
10月22日 中国人民银行宣布,自今年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。同日,财政部宣布暂免征收购房印花税,并将契税下调至1%。
11月5日 国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中,两条政策对房地产业形成重要影响,一是加快建设保障性安居工程;二是加大金融对经济增长的支持力度,取消对商业银行的信贷规模限制。
…09年的经济数据中可以看到,上海50%的GDP来自房地产,北京住宅用地价格涨幅145%、杭州卖地收入1200亿,上海土地成交991.29亿元,北京土地成交922.7亿,全部占到政府预期财政一半以上。
我们再分析下现状。2021 年地方政府专项债新增3.65 万亿,重点布局九大领域,2020 年地方国有土地使用权出让收入超收19.5%(预算目标-3%,决算达到16.5%)。2020年全国卖地收入8.4万亿,同比增长16%;占全国财政收入46%,占地方财政收入84.03%。
换句话说,土地收入依然占财政大头,而流拍率如果持续下去,影响更大的是地方财政支出。从目前违约和地方财政支出看,要保证合理增长带动经济内循环,恐怕还是得让土地市场稳下来不能流拍率上去。
因此,个人推算,从目前市场状况看,在年底前部分地产政策就会放开;比如限购,还有土地出让分期付款的限制。至于利率是否会动短期内应该只会继续mlf调整,基准利率可能不会动。而地产行业继续大收紧应该不会,对首套认定也可能松绑(比如异地购买不限制),下放到银行按信用分放贷。
公告显示,于要约收购完成及注销购回票据后,花样年控股本金总额为5亿美元于2021年到期的优先票据(下称“2021票据”)剩余未偿还本金额为2.06亿美元。根据规管2021年票据的契约,2021年票据的所有未偿还本金均于2021年10月4日到期。花样年控股并未在该日付款。
恒大之后,似乎又有违约。而整个地产市场也进入了低潮:克而瑞地产研究中心发布的报告显示,2021年以来,土地市场迎来了重点22城“集中供地”新政,市场热度从上半年高热转向三季度“量价齐跌”,在第二轮集中供地新规之下,溢价率呈现出下行趋势,尤其是9月溢价率降至3.9%的历史低位,流拍率较首轮集中土拍明显上升。第三季度土地流拍现象显著增多,9月重点城市的土地流拍率已飙升至27%。
我查了下08年的情况:1月 市场热议王石“拐点论”,地产商普遍对此持否认观点。
2月 在“拐点论”的争议声中,上海万科举行元宵节9.5折特卖,卖出170多套优惠房源,总销售额达2.57亿元。
…9月 上海楼市出现“史上最冷金九”,一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米,为旺季楼市新低,同时创下了2.76的月供需比新高,创下近三年来最为严重的滞销局面。
9月15日、10月8日和10月29日 中国人民银行三次宣布下调金融机构人民币一年期贷款基准利率0.27个百分点,其他期限各档次存贷款基准利率作相应调整,房地产业终于迎来久违的降息周期。
10月22日 中国人民银行宣布,自今年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。同日,财政部宣布暂免征收购房印花税,并将契税下调至1%。
11月5日 国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中,两条政策对房地产业形成重要影响,一是加快建设保障性安居工程;二是加大金融对经济增长的支持力度,取消对商业银行的信贷规模限制。
…09年的经济数据中可以看到,上海50%的GDP来自房地产,北京住宅用地价格涨幅145%、杭州卖地收入1200亿,上海土地成交991.29亿元,北京土地成交922.7亿,全部占到政府预期财政一半以上。
我们再分析下现状。2021 年地方政府专项债新增3.65 万亿,重点布局九大领域,2020 年地方国有土地使用权出让收入超收19.5%(预算目标-3%,决算达到16.5%)。2020年全国卖地收入8.4万亿,同比增长16%;占全国财政收入46%,占地方财政收入84.03%。
换句话说,土地收入依然占财政大头,而流拍率如果持续下去,影响更大的是地方财政支出。从目前违约和地方财政支出看,要保证合理增长带动经济内循环,恐怕还是得让土地市场稳下来不能流拍率上去。
因此,个人推算,从目前市场状况看,在年底前部分地产政策就会放开;比如限购,还有土地出让分期付款的限制。至于利率是否会动短期内应该只会继续mlf调整,基准利率可能不会动。而地产行业继续大收紧应该不会,对首套认定也可能松绑(比如异地购买不限制),下放到银行按信用分放贷。