已触底?地产股最新前瞻估值、核心数据

今天股市下跌,但地产股纷纷反弹,因为保利地产昨晚公告实控人、董事长及全体高管的增持计划引发了市场关注,有些资金开始思考地产股是否触底了。

其实今年已经有不少地产股开始增持或回购。

比如荣盛发展,控股股东刚完成1%股本共2.7亿的增持,又马不停蹄的宣布了新一轮的增持计划。

金科计划回购5-10亿,阳光城计划增持1-2%股本,中南建设计划增持1-2%股本……

虽然地产股受到市场冷落,估值处于历史冰点,但基本面仍然不错。

根据统计局的官方数据,从2016年至今的商品住宅销售额年度同比增幅分别为+36%、+11%、+15%、+10%、+11%。

去年疫情并未影响房地产销售,同比增速仍然稳定在+11%

今年上半年更是同比+42%。和很多其他行业不同,这个数据并不是因为去年疫情挖了坑,而是实打实的高增长。

房企的优点其实很多。

比如因为赚钱容易,分红很大方,将每年净利润的30-50%拿出来回馈小股东的公司比比皆是。这说明房地产不是只有账面盈利、不见真金白银的纸上富贵行业。

房企的另一个优点是,土地储备是一种优质透明的资产。

制造业公司面临困境需要去产能时,笨重的机器多半只能打骨折抛售。而土储与之不同,是一种易于平价变卖的资产。

土储转让的便利,也让经营不良的房企有着轻松的退出门槛,降低了行业竞争难度。

而且各城地价也是一种很透明的信息,第三方检验容易,猫腻少。

地产股和房价的相关性很强,从资产配置角度来看,极度低估的地产股,相比价格高昂的实物商品房,或许已经存在可观的差价。

有的人极度看空房价,甚至连自住房都卖了持币待跌,那看空地产股也情有可原。但大多数天朝投资者,应该都是中性看待房价的。

我每个月都将对大A的纯地产股进行前瞻估值分析,以争取在这个性价比很高的行业中,选出性价比更高的企业。

所谓前瞻估值,是用最新预售数据计算的估值,会体现到2年后的财报上。通过前瞻分析,我们比只会看财报的投资者看远了两年,掌握了更多胜算。

前瞻净利润率是最大的分析难点,已经考虑过新拿地价、费用错配、利息资本化修正,并对未来扩张速度进行了归一化校准。

下面是大A纯地产股的前瞻数据:

■新城控股:
产品力全国排名第29,ROIC=11%,市值736亿,年初至今权益销售983亿,折全年前瞻净利润174亿,折前瞻市盈率4.2倍。

■保利地产:
产品力全国排名第12,ROIC=8%,市值1254亿,年初至今权益销售2356亿,折全年前瞻净利润492亿,折前瞻市盈率2.5倍。

■金地集团:
产品力全国排名第6,ROIC=9%,市值408亿,年初至今权益销售1167亿,折全年前瞻净利润269亿,折前瞻市盈率1.5倍。

■首开股份:
产品力全国排名第73,ROIC=3%,市值119亿,年初至今权益销售444亿,折全年前瞻净利润63亿,折前瞻市盈率1.9倍。

■阳光城:
产品力全国排名第18,ROIC=4%,市值187亿,年初至今权益销售801亿,折全年前瞻净利润89亿,折前瞻市盈率2.1倍。

■荣盛发展:
产品力全国排名第48,ROIC=9%,市值206亿,年初至今权益销售622亿,折全年前瞻净利润99亿,折前瞻市盈率2.1倍。

■万科A:
产品力全国排名第7,ROIC=11%,市值2438亿,年初至今权益销售2641亿,折全年前瞻净利润522亿,折前瞻市盈率4.7倍。

■金科股份:
产品力全国排名第19,ROIC=5%,市值233亿,年初至今权益销售843亿,折全年前瞻净利润103亿,折前瞻市盈率2.3倍。

……

上面列表剔除了地产开发营收占比低于90%的房企,如中南建设、华侨城等。也剔除了目前有债务风险的蓝光发展。

总的来说,目前地产板块整体季度低估。全国一共有大约10万家地产公司,而上面列表都是全国百强房企,具有竞争力和规模优势。

我自己目前持有文中3只地产股:新城控股、阳光城、荣盛发展。

新城控股的优势是商业地产结合住宅的模式做的很好,一方面通过吾悦广场的规划低价拿地,一方面将部分资金沉淀进自持商业降低了行业风险。他的利润率和成长性都是非常出色的,而且这种生意模式很可能将带来价值重估提升。

荣盛发展中规中矩,在过去近十年中的ROE始终维持在16-31%之间,利润率在房企中处于一线水平,高出阳光城很多,而估值则是非常低。控股股东也在增持。

阳光城进取心很强,前些年ROE高达30%,如果能改善利润率短板还有望更进一步。他的控股股东和新引入的战投泰康人寿签订了10年业绩承诺对赌协议,其中前5年在分红30%之后还保证复合增速15%,否则将现金补偿,这个承诺非常值得重视。控股股东的连续大额增持也说明了态度。

今天文中的地产股前瞻分析,每个月我都会更新。如果你关注地产行业,可以阅读我的每月文章。

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发表时间 2021-08-05 15:29

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阿瞬

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请教产品力是什么意思?
2021-08-05 15:52 引用

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