形同虚设的5条红线,继续膨胀的地产灰犀牛

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2021年3月2日,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示:
“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化、泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛。”
中央高层的认识是智慧的,清醒的。所以去年底开始,相关部门也出台了一系列的政策,希望控制灰犀牛继续膨胀。
最直接和重要的,是“五条红线”。
包括针对地产企业的“三条红线”

红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;
红线二:净负债率不得大于100%;
红线三:现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡:
红色档:如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;
橙色档:如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;
黄色档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;
绿色档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。
针对银行的“两条红线”
央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,为房贷设置了“两道红线”:
第一道红线是“房地产贷款占比”,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线是“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。
我本来以为,五条红线,跟之前那些看似严厉实则无用的限购政策相比,恰中痛点,直指七寸。

因为人所共知,地产是一个高度依赖信贷的行业。五条红线,恰好卡住融资,就好比如来佛的五指山,任凭房地产这只孙悟空如何神通,也难逃禁锢。

但是,今年1季度结束,我发现:

房地产市场依然非常火热!
无论地产销售金额,还是地产投资,都创出历史新高:
前200房企销售金额,2021年1季度同比上升86%,比2019年同期上升45%。

1-2月,全国地产投资同比上升38%,比2019年同期上升16%,远高于制造业投资和基建投资。

这是怎么回事呢?5条红线怎么会没用?
我检查了地产商开发资金来源中的信贷部分,发现:
按揭贷款依然大幅增长,即便是开发贷,也实现了接近20%的增长。

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到底是银行不听话?还是地产商不讲政治?
我又做了一些工作,发现:
银行和地产商,都是优秀的调表师,做得一手好报表!
先来看地产商:
这是中国恒大的利润表局部
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这是世贸股份的利润表局部
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它们有什么共同的特点?

它们的少数股东权益占比都大幅膨胀,超过了归母净利润。
少数股东权益是个神秘而能量巨大的角落。曾经,乐视的贾老板就擅用这一科目,通过少数股东权益,把亏损移到体外。
而现在,三条红线下的地产商,则是通过明股实债的方式,把负债移到了表外,而这一调整的痕迹,在少数股东权益中暴露出来。

银行又是怎么做报表的呢?
这张图,是地产开发商上报的个人按揭贷款和开发贷
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这张图,是银行向央行银监会上报的按揭贷款和地产开发贷
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这两张图,长得完全不一样,对吧?
地产商口径,2020年4季度,地产贷款同比增长,环比基本持平;

银行口径,2020年4季度,地产贷款同比下降,环比大幅下降,房产开放贷的绝对值,甚至是负的!
银行把房地产贷款藏到哪里了?
我们检查了个人购房贷款和居民中长期贷款的比值,发现,之前稳定在0.8左右,而去年下半年大幅下降到0.6。
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居民中长期贷款,除了房贷,剩下的基本都是中长期经营贷。
难道在去年下半年,突然有大量的个人开始大笔的贷款举债创业,开办小企业?
这显然是不可能的!
中央监管部门,似乎也意识到经营贷存在不小的水分。然后开始清查经营贷违规进入房市。
结果是:

比如广州查了7000多亿,查出来2个多亿,比例不到1/1000;

上海不知道一共查了多少,估计也有几千亿,一共也就查出来3个多亿违规。
这种1/1000的比例,跟业内人士认知的实际情况,显然是差距巨大的。
地方监管部门,银行分支机构,都没有动力真查。如果真查出来不少,那不是自己过错吗?
我自己也接到了不少推销经营贷的电话,我加了一位信贷员的微信,咨询如果我贷款经营贷,买房炒股,是否会有监管风险?
对方表示只要按他的指导操作,完全没有问题:可以贷款买房,也可以炒股,贷款期限长达20年。
本质上,信贷如水。
想要精准导流信贷,比如就给小微企业不给房地产,其实基本是不可能的。你想给小微的经营贷,其实都进了你最不希望的房地产。
怎么解决这个困境呢?
财政,才是定向的更好的手段。
如果政府希望支持小微,就直接给小微减税费,比如员工的五险一金财政补贴,比如所得税减半。
考虑到银行和地产商,都是优秀的调表师,极其善于绕开监管指标。要打压房地产融资,只能靠总量信贷政策。
如果担心信贷太紧,实体经济压力大,可以紧信贷,松财政,松货币。
具体来说,社融总量不变,但是信贷额度再少一些,地方债的额度再大一些,货币松一些,利率低一些。
让政府通过地方债拿到更多低成本的钱,然后通过财政支出,直接投入实体经济,通过税费减免,直接输送给小微企业。
(完)
2

zju_1987

赞同来自: 我的号没了 一碗鱼汤面

我一看到 允许小微企业贷款延迟还本一年就知道房地产要糟
2021-04-08 07:23 0 条评论
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tranquility - 80后卡车司机

赞同来自: cmdgy

房产销售数据好是来源于最近两年牛市财富效应,有啥好奇怪的?通过资产负债表控制房地产的政策本来就是长效措施,需一定时间才能生效,不可能像直接管控需求侧那样立杆见影。关于少数股东权益倒是说的没错,不过之所以有少数股东是为了让收入并表,然后去刷榜。要弄掉少数股东也不难,不并表就行。
2021-04-08 07:35修改 0 条评论
11

梁佩直

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全国重要城市查出违规经营贷的,广州上海才几个亿,深圳才几千万。然而就是说解决了没问题了。这傻子都能看出的问题,老爷难道看不出?非不能也,实不想也。跟房产税一样,定期拿出来吓人。让部分人欢腾数天。
2021-04-08 07:31 0 条评论
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niuzhixin

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他们知道他们在说谎,我们也知道他们在说谎,他们知道我们知道他们在说谎,我们也知道他们知道我们知道他们在说谎。
2021-04-08 07:33 1 条评论
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muhuo

赞同来自: cmdgy

现在上车二线城市还来得及。
2021-04-08 07:40 0 条评论
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muhuo

赞同来自: cmdgy

抱怨是没有用的,顺势而为。既然房子不可避免的又涨了,龙头已经涨完了,还是上车二线吧,疫情压制,武汉房价还没动,但是二手房询价的多了,大家看着办。
2021-04-08 07:42 0 条评论
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Robin_11

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其实银行真怕经营贷真的去经营或者创业,这样的话坏账风险太高了,银行最放心的就是你拿着经营贷去买房。
2021-04-08 07:42 2 条评论
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yxtsir2003

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中国的房地产 美国的股市 ,都是大泡泡,就看谁先破了。
2021-04-08 07:57 3 条评论
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cmdgy

赞同来自: heaven32006 画眉

银行问,抽贷能提前还吗,能的话就你了,提报上去
2021-04-08 08:01 1 条评论
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niuzhixin

赞同来自: cmdgy

确实吐槽归吐槽,该买还得买。这也是普通人消除经营贷这种政策不利影响的最好方式了。
2021-04-08 08:11 0 条评论
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shuiying - 水影

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举个例子:在北京办了低利率经营贷款,把钱套去深圳买房,深圳的核查能查到吗?北京的核查能查到吗? 银行业人士说说看。
如果北京和深圳都核查不到,那么经营贷真是炒房置业的好帮手。
2021-04-08 08:25修改 3 条评论
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niuzhixin

赞同来自: 一颗药丸 cmdgy

楼上在深圳办经营贷套现在深圳买房都查不到,要不然怎么可能查了2个多月,上海广州才查出来千分之一的比例,深圳查出来的就更少了。倒是把股市给查下去了。。。

不是查不出来,是压根就不想查。
2021-04-08 08:28 0 条评论
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sirouni

赞同来自: 一颗药丸 mrlee618

注册制也是一线房价的主要推手
2021-04-08 08:28 0 条评论
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ouyufeng

赞同来自: 一颗药丸 lwhsq88 哈叶克 心无挂碍

放了那么多水,然后想指导每一滴水的流向。
大水只能疏,不能堵,上古时代,大禹就明白这个道理了。
2021-04-08 08:30 1 条评论
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huxj2015 - 与众不同就是时髦!

赞同来自: v3kk2 花园小琴 心无挂碍

他们知道他们在说谎,我们也知道他们在说谎,他们知道我们知道他们在说谎,我们也知道他们知道我们知道他们在说谎。但他们还是要说谎,ZF部门还是继续听他们说谎。
2021-04-08 08:32 0 条评论
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我是阿冰

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抽刀断水水更流,举杯消愁愁更愁!…致严查经营贷和一心盼跌的群众。
2021-04-08 08:45 0 条评论
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rj45 - 投资白痴

赞同来自: netxianren cmdgy xuminjx heaven32006 nowor_never czgaolin booboo 无花无酒锄作田 白菜米粉 御女雪千寻 心无挂碍更多 »

所谓经营贷不得流入房地产就是笑话。
企业主把流动资金借给自己总可以吧,然后申请经营贷。难不成同样是钱还分三六九等:买菜的钱、买车的钱、买房的钱?
信贷的膨胀必然导致资产泡沫,某些人就是掩耳盗铃,非要说什么精准投放,既能还能。
2021-04-08 08:50 0 条评论
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reckreyl

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只查出一小部分这是合理的,jdy可能很多人借去买房投资。其中有些人完全没有企业经营事实,也有些人本身在经营企业,企业其实也还能运转,上面非要便宜送他一些jyd,他肯定也是愿意借来买房投资的,这批人你查jyd是不容易查出来的。
2021-04-08 08:54 0 条评论
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AAG

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唯一的超级大国美国,炒房才6年就翻车了,不知道是华尔街水平不行还是人性太贪婪。。。
2021-04-08 09:03 1 条评论
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niuzhixin

赞同来自: v3kk2 czgaolin superstar1985 booboo jsl89c 御女雪千寻更多 »

经营贷这个产品出台就是搞笑的。利率3.8%,房贷却有5.x%。正常人都会想办法去赚这个利差,何况房子在国人看来就是个只涨不跌的东西,是dfzf的命根子。

只能说某人这些年的政策,真是一言难尽,几乎全是一地鸡毛的结果。
2021-04-08 09:04 1 条评论
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XFD - 时间就是金钱

赞同来自: 花园小琴

看病难,无良的医药代表和医生。
教育难,无良的老师。
买房难,无良发展商,无良中介,无良银行?(无良经营贷)

结论:股市亏钱,无良zf和无良zjh!
2021-04-08 09:10 0 条评论
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kaylabi - 80后IT民工

赞同来自: czgaolin

放水养鱼是有代价的
2021-04-08 09:10 0 条评论
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潇洒出格

赞同来自: a1234131418 好奇心135 xm0409 xingstarx

其实,一线城市的房价上涨和炒房真没啥关系。
当然,微观看,各种骚操作增加了房市的购买力。但是宏观看,资金是流动的,为啥资金偏要去买房?因为房子是最不坏的选择。

本质上说,M2超速增长、土地垄断供应,才是原因。
2021-04-08 09:11 0 条评论
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kenwhale - 70后IT男

赞同来自: 随风8866

老实说,我觉得房价真的严重阻隔了社会活力,因为形成了不同的阶层,这对国家长期发展没什么好处
2021-04-08 09:15 1 条评论
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小伞户

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干活的人都被逼到外围租房,来回上班时间可想而知,又劳民又浪费时间,效率大大下降
2021-04-08 09:19 0 条评论
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niuzhixin

赞同来自:

深圳官方通告,违规经营贷21笔,金额5000多万。现在微博爆料就有100多笔,打脸领导啊。
2021-04-08 09:59 0 条评论
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niuzhixin

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炸了!深圳炒房团内讧,爆出海量经营贷违规,监管部门还不出手?
https://mp.weixin.qq.com/s/3YrtEYWO4qPyEuG4qhtEqw

3月18日,深圳通报了一份辖内经营贷违规炒房的排查结果,对中资商业银行共计15.4万笔、1771.73亿元经营贷进行了全面排查,共发现涉嫌违规贷款:

21笔、5180万。

违规贷款总量在一线城市中垫底,不愧是示范区。

但剧情反转就在昨天。

深圳炒房团内讧,结果爆出了整整102份经营贷炒房材料,冲上了微博热搜。102笔,还可能只是冰山一角,呵!这是在逼监管出手啊。

===指望监管出手就幼稚,想出手早出手了。
2021-04-08 10:05 1 条评论
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rnll - Nobody's Listening.

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大而不倒,倒了说明不够大。
2021-04-08 10:06 0 条评论
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Carby

赞同来自: jiubaoz

有可能负责查的人的工资最终还要土地出让金付,一查工资没了,这怎么行。
2021-04-08 10:09 0 条评论
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傻叔远山 - 这位人美心善的女施主,老衲家穷人傻读书少,你可别忽悠我,要关心我,爱护我,给我来点便宜货,我好拿去忽悠别人高位站岗,长套不动,就能培养韭菜爱镰刀的大局意识,变成有战略定力的价值投资者。

赞同来自: XFD 沈文君 heysung 小尘 暗寂 spacetrip2006 eq06 zhougy 中医传武是骗子 花园小琴 等待_等待牛市 凉拌土豆 御女雪千寻 牛哄哄更多 »

对于经营贷违规流入楼市的问题,在银行搞信贷的同学表示知情,还表示他们只担心贷款人不违规。要是他们真的用于经营了,那经济不断下行的大环境下,经营风险也太大了。一旦破产,其贷款早在破产前就已消耗殆尽,租厂房搞工厂的只剩一堆停产设备,那是值不了几个钱的一堆破铜烂铁。租门面或写字楼搞三产的,只剩一堆办公桌椅和装修垃圾,还得出钱请人搬运到垃圾站。

但违规炒房不同啊,那捆绑了土地财政的房价空喊了20年调控都调不下来,妥妥的安全资产,万一违约,那也跑得了和尚,跑不了庙,其违规购买的房产还在。不至于象个破产经营者那样,连个渣都不剩,还跟赌徒似的,动不动就跑路去别的城市务工经商了。

看来,银行都在贯彻炒房兴邦,实业误国的信贷理念,就怕你真的贷款搞实业。
2021-04-08 12:47修改 3 条评论
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dldwh

赞同来自: 东耳

我也想过上收租打麻将睡觉的日常生活。。。
2021-04-08 12:51 0 条评论
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纯情小火基

赞同来自:

这不是蓓蓓的文章吗
2021-04-08 13:07 0 条评论

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